【正文】 六、鞍山市旅游業(yè)發(fā)展較快，旅游人數(shù)每年保持較高增長，尤其是入境游客人數(shù)增幅， 2020年達到 歷史新高，一方面由于鞍山市旅游環(huán)境逐漸被境外游客所認同，另一方面，鞍山城市環(huán)境的改善都為旅 游業(yè)的發(fā)展提供了條件，但是高速增長的旅游業(yè)并未使得鞍山酒店有較大的發(fā)展，酒店業(yè)發(fā)展相對落 后，但是隨著鞍山市城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，眾多國外知名品牌進駐鞍山，其中酒店業(yè)在未來就有 2家國 際五星級入駐，鞍山酒店的高入住率和快速發(fā)展的旅游業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，使得酒店業(yè)在未來將迅速發(fā)展， 市區(qū)內(nèi)酒店檔次和服務(wù)面臨著升級和重組的挑戰(zhàn)。目前鞍山寫字樓不論從建筑、設(shè)計、質(zhì)量等方面水平普遍較低，基本無達到甲級水平的。 三、土地出讓規(guī)模的不斷擴大，為房地產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展的口糧，城市的迅速發(fā)展，城市規(guī)模的不斷擴大，房地產(chǎn)業(yè)將高速發(fā)展。 一、鞍山在我國東北地區(qū)占有舉足輕重的地位，作為我國的“鋼鐵之都”，鞍山在東北各大城市中排名第五，是大東北經(jīng)濟圈的重要城市，北靠沈陽，南接大連，扼東北入關(guān)之要道，城市經(jīng)濟發(fā)展具備超越東北大多數(shù)城市優(yōu)秀條件。 ? 鞍山目前各大行業(yè)國際品牌爭相進駐鞍山，迅猛的房地產(chǎn)開發(fā)勢頭和快速的經(jīng)濟增長，使得各大國際知名企業(yè)看到了鞍山的潛質(zhì)，強大品牌進駐的同時進一步拉動了鞍山的城市發(fā)展，同時也帶來了激烈的競爭，酒店業(yè)皇冠假日，香格里拉的強勢進駐，勢必使得鞍山酒店業(yè)在迎來機遇的同時，也在挑戰(zhàn)中不斷升級重組。 ? 目前鞍山市星級酒店并沒有正規(guī)化得星級劃分，名義上的五星級酒店也只是達到準五星級別，真正的高檔高品質(zhì)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的星級酒店幾乎沒有。（ 2020年） 小 結(jié) ? 目前，鞍山由于城市經(jīng)濟相對比較落后，城市化程度有限，旅游業(yè)并不發(fā)達，商務(wù)會議發(fā)展緩慢，使得市區(qū)內(nèi)星級酒店較少，酒店業(yè)競爭并不激烈，服務(wù)質(zhì)量普遍較差。（ 2020年） 皇冠假日酒店 2020年 6月 27日動工 6月 27日，鞍山市重點招商引資項目，鞍山華達臵業(yè)有限公司投資開發(fā)的皇冠假日酒店及皇冠 國際即將破土動工。（ 2020年） 法國宜必思酒店進駐鞍山 “ 新瑪特 ” 大商集團聯(lián)手法國雅高集團下屬的宜必思國際酒店簽約儀式近日舉行。 煙臺四五星級酒店列表 管理方式 酒店名稱 酒店星級 開業(yè)時間 裝修時間 客房數(shù) 標(biāo)間價格 地址 國內(nèi)管理 國際大酒店 5 1994 300 680 園林路219號 國內(nèi)管理 五環(huán)大酒店 5 2020 328 588 南勝利路43號 國內(nèi)管理 寰球大酒店 4 377 248 鐵東區(qū)民生巷 1號 國內(nèi)管理 鞍山四海假日酒店 4 2020 2020 248 218 園林路333號 鞍山市星級酒店稀少，五星級酒店僅 2家，四星級酒店也只有 2家，五星級酒店中，國際大酒店主要客人為政府官員，五環(huán)大酒店商務(wù)人士居多，稀少的星級酒店數(shù)量，導(dǎo)致鞍山市星級酒店平均入住率都挺高，基本在 90%以上，客源主要是旅游者，鞍山市由于城市經(jīng)濟發(fā)展水平的限制， 星級酒店業(yè)發(fā)展比較落后，并且服務(wù)質(zhì)量普遍較差。 ? 房間數(shù)及價格：市區(qū) 五星級酒店共有 628個房間，平均價格為 634元 /天；四星級共有 625個房間，平均價格為 233元 /天。 2020年鞍山市旅游業(yè)與類似城市對比 城市 指標(biāo)內(nèi)容 大連市 唐山市 沈陽市 鞍山市 鞍山 排名 城市人口數(shù) (萬人 ) 613 776 4 GDP總值 (億元 ) 4 社會消費品零售額 (億元 ) 4 人均 GDP(元 ) 63198 48190 54106 45830 4 人均可支配收入 (元 ) 17500 16382 17295 15074 4 年旅游人次 (萬人 ) 3000 5209 3 入境游客人次 (萬人 ) 95 3 入境游客占旅游總數(shù)的比重 % % % 1% 2 外匯旅游收入（ 億美元 ） 3 入境游客人均消費 （ 美元 /人次 ） 1 年旅游收入 (億元 ) 3 從上表可以看出，鞍山市在經(jīng)濟指標(biāo)上和周邊類似城市相比基本都處于最后一位，但是在旅游業(yè)上，卻不是最后一位，與同為工業(yè)城市，且 A級景區(qū)數(shù)量更多的唐山相比，鞍山在旅游指數(shù)上要全面超過唐山，尤其是入境游客人均消費這一指數(shù)上位居三大城市的首位，入境游客占比這一指數(shù)位居第二位，可見，鞍山旅游業(yè)創(chuàng)造價值的總量上雖然與一二線城市有所差距，但是在入境旅游上卻仍然有一定的優(yōu)勢，并且旅游業(yè)要好于周邊大多數(shù)同等級城市，旅游外向型趨勢也比較明顯。 千山 —AAAA景區(qū) 玉佛苑 —AAAA景區(qū) 湯崗子溫泉 —AAA景區(qū) 鞍山歷年旅游人數(shù)增長情況 鞍山旅游人數(shù)統(tǒng)計0200400600800100012001400160018000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%旅游人數(shù)（萬人次） 6 9 5 . 9 7 7 6 . 8 9 0 7 . 8 1 2 3 2 . 6 1 5 4 5 . 5入境游客 ( 萬人次） 5 . 9 6 . 8 7 . 8 1 0 . 6 1 5 . 5旅游人數(shù)增長率 2 3 . 5 % 1 1 . 6 % 1 6 . 9 % 26% 25%入境游客量增長率 2 5 . 0 % 1 6 . 0 % 1 4 . 7 % 22% 46%2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 從上圖可以看出，鞍山市旅游人數(shù) 2020年以來一直保持較快增長，旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r良好，旅游總?cè)藬?shù)增長率雖然有起伏波動，但是總體基本保持在 15%以上，入境游客人數(shù)增長率雖然 20202020年曾下降趨勢，但是 2020年開始迅速上升，盡管 2020年全球金融危機，鞍山市入境游客人數(shù)增長率卻高達 46%，首次大幅超過旅游總?cè)藬?shù)增長率，由此可以看出，鞍山市入境旅游人數(shù)在總?cè)藬?shù)中所占的比例近年來迅速提高，鞍山市旅游環(huán)境也逐步被境外游客所認同，對境外游客有較高的吸引力。 酒 店 市 場 分 析 旅游資源 鞍山資源豐富，市區(qū)周圍鐵礦儲量逾百億噸，占全國儲量的四分之一；南部和東南部是菱鎂礦富集地帶，約占世界儲量的四分之一；滑石礦是我國三大產(chǎn)地之一，儲量居世界之首；岫巖地區(qū)素有“玉石之鄉(xiāng)”的美稱，擁有豐富的玉石資源；此外，農(nóng)產(chǎn)品資源、地?zé)豳Y源也相當(dāng)豐富。 1993年開工，直到 1998年才完工。 ? 鞍山萬科東源大廈是萬科在東北打響的一場艱苦的 “ 上甘嶺戰(zhàn)役 ” ，此項目曾經(jīng)使得鞍山萬科負債累累，嚴峻的銷售和短缺的資金使得此項目一度幾乎成為爛尾樓。 ? 鞍山市作為三線城市，城市經(jīng)濟容量和輻射能力有限，盡管房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但是在寫字樓物業(yè)在房地產(chǎn)投資增幅很小，所占市場份額也是逐漸減少，這從鞍山住宅投資占房地產(chǎn)投資比例近年來迅猛局擴大到80%以上可以看出，商業(yè)物業(yè)和其他物業(yè)的市場份額都在縮小。 站前商圈 鞍山寫字樓列表 寫字樓名稱 地址 萬科東源大廈 鐵東區(qū)勝利路 21號 鞍山市物資貿(mào)易大廈 鐵東區(qū)二道街 90號 ? 金融大廈 ? 鐵東區(qū)勝利路①號地段 天河大廈 ? 鐵東區(qū)南二道街 581號 金龍大廈 ? 鐵東區(qū)勝利廣場西側(cè)勝利南路 40號 銀杏園寫字樓 ? 鐵東區(qū)站前二道街 興華寫字樓 鐵東區(qū)文化街附近 ? 民族大廈 ? 鐵西區(qū)人民路 75號 鞍山市目前寫字樓物業(yè)僅 8幢，其中 7幢位于鐵東， 1幢位于鐵西，且寫字樓都并非正軌純寫字樓物業(yè)，基本都是商住混用，鞍山寫字樓多集中于配套成熟的站前商圈。 寫 字 樓 市 場 分 析 鞍山寫字樓分布 從上圖可以看出，鞍山寫字樓主要分布于鐵東區(qū)，且集中分布于市級中心商圈 ——鐵東站前商圈，此地位于鞍山市中心最繁華地區(qū)，周邊配套完善，交通方便。鞍山房地產(chǎn)競爭激烈，其中萬科很早就在鞍山布局。 ? 鞍山市 2020年人均住房面積僅 ，人均住房面積遠遠低于全國平均水平，更低于全國 50強城市平均水平，鞍山至少需要新建住宅 800萬平方米，才能達到全國平均水平，而要達到全國 50強城市平均水平則需要新建住宅 1200萬平方米，鞍山房地產(chǎn)需求巨大。 小 結(jié) ? 目前，鞍山市住宅市場以自住為主，投資客也較多。 鞍山目前樓盤分布情況（ 2020） 鐵東區(qū)樓盤 千山區(qū)樓盤 鐵西區(qū)樓盤 立山區(qū)樓盤 高新區(qū)樓盤 往屆樓盤 中行分支機構(gòu) 典型開發(fā)商： 萬科地產(chǎn) 大德地產(chǎn) 申江嘉寶 四隆地產(chǎn) 恒基地產(chǎn) 抽樣分析各區(qū)目前在售樓盤情況 各區(qū)銷售均價（元/平方米）4056285724003200010002020300040005000鐵東區(qū) 鐵西區(qū) 立山區(qū) 千山區(qū)各區(qū)容積率分布情況3 . 1 72 . 9 31 . 7 7 1 . 6 7鐵東區(qū) 鐵西區(qū) 立山區(qū) 千山區(qū) 千山區(qū)因樣本過少，其均價情況實際要低于3200。 鞍山戶型面積需求狀況 銷售住宅平均面積（平方米/ 套）1139 7 . 9 88 3 . 40204060801001202020 年 2020 年