【正文】 2020 年 2020年來，鞍山銷售的住宅平均面積逐年下降， 2020年住宅銷售平均面積大 113平方米 /套， 2020年下降到 90100平米 /套， 2020年進(jìn)一步下降到 90以下，可以看出，盡管 90平方米的戶型供應(yīng)量較大，但是，逐年下降的戶型面積，可以反映出，鞍山市住宅市場(chǎng)的戶型面積需求逐漸向小戶型轉(zhuǎn)變，小戶型逐漸主導(dǎo)鞍山住宅市場(chǎng)，成為最受歡迎的戶型面積。 今年鞍山住宅銷售均價(jià)情況 近年住宅銷售均價(jià)2316272728101 7 . 7 0 %3 . 0 4 %0500100015002020250030002020 年 2020 年 2020 年00 . 0 20 . 0 40 . 0 60 . 0 80 . 10 . 1 20 . 1 40 . 1 60 . 1 80 . 2住宅銷售均價(jià)（元/ 平方米） 住宅均價(jià)增長率 從上圖可以看出，鞍山市住宅銷售雖然形式一片大好，但是住宅價(jià)格卻沒有出現(xiàn)暴漲暴跌情況，增長基本符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況， 2020年價(jià)格增長率暴跌，與銷售的火爆形成的反差，可以看出鞍山住宅市場(chǎng)基本呈現(xiàn)理性發(fā)展，也受到全國樓市的部分影響，但是影響不大。 住 宅 市 場(chǎng) 分 析 往年住宅投資情況 往年住宅投資狀況1 5 . 12 0 . 24 0 . 2 55 4 . 7 %6 4 . 2 %8 0 . 2 %0510152025303540452020 年 2020 年 2020 年0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%住宅投資額（億元） 占房投比例 從上圖可以看出， 2020年以來，鞍山市住宅投資額逐年增長， 2020年住宅投資占房地產(chǎn)投資比例迅猛擴(kuò)大到 %， 2020年也是鞍山房地產(chǎn)投資迅猛增長的開始，而住宅投資依然迅速擴(kuò)大再房地產(chǎn)投資中的占比可以看出，盡管房地產(chǎn)投資增幅迅猛，但是住宅投資增長率仍然要高于房地產(chǎn)投資增長率的，可見鞍山住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)爆發(fā)式發(fā)展，住宅市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位越來越重要，鞍山市房地產(chǎn)在未來住宅市場(chǎng)將競(jìng)爭激烈，同時(shí)也折射出鞍山住宅市場(chǎng)具有相當(dāng)高的需求。 ?鞍山市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于蓬勃發(fā)展期，與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市有不小的差距，但是卻高于東北各同等級(jí)大工業(yè)城市，房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕，對(duì)后市投資熱情不減，同時(shí) 鞍山市商品房開發(fā)量增幅、竣工量增幅、銷售量增幅、銷售額增幅、商品房實(shí)際預(yù)售率、單個(gè)樓盤開盤當(dāng)日一次性銷售率、房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力 7項(xiàng)全國第一。 ?開工面積與竣工面積有較大落差，市場(chǎng)未來供應(yīng)量充足，銷售面積 2020年來也始終大于竣工面積，可見鞍山市商品房需求量也較大，基本上處于供求平衡狀態(tài)。自籌資金成為房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要經(jīng)濟(jì)來源。 2020年鞍山房地產(chǎn)開發(fā)資金情況 2020年房地 產(chǎn)開發(fā)資金情況（億元）1 3 4 . 83 2 . 35 3 . 42 3 . 3 2 5 . 8020406080100120140160總開發(fā)到位資金 國內(nèi)貸款 自籌資金 定金及預(yù)付款 其他各項(xiàng)資金占資金總量比例國內(nèi)貸款 ,2 4 . 0 %自籌資金 ,3 9 . 6 %定金及預(yù)付款 ,1 7 . 3 %其他 ,1 9 . 1 % 隨著鞍山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善，實(shí)力較差的開發(fā)商或者合并重組，或者退出市場(chǎng)。房地產(chǎn)發(fā)展迅猛的現(xiàn)狀也顯而易見。 2020年房地產(chǎn)投資橫向比 鞍山與周邊城市房地產(chǎn)投資比較0200400600800100012000%20%40%60%80%100%120%140%房地產(chǎn)開發(fā)投資 ( 億元 ) 1011 654 496 282 264 177 1 5 0 . 2 2 122 1 0 7 . 2 9 2 . 8 2 87 5 8 . 5 8 3 8 . 5房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率 3 8 . 4 % 2 9 . 4 % 2 1 . 6 % 4 2 . 6 % 2 8 . 6 % 3 6 . 4 % 5 8 . 5 % 2 8 . 2 % 1 1 4 . 3 % 5 0 . 1 % 2 3 . 8 % 2 8 . 8 % 1 8 . 0 %沈陽 天津 大連 石家莊 煙臺(tái)呼和浩特威海 太原 鞍山 唐山 吉林 丹東 本溪 從上圖可以看出，鞍山市房地產(chǎn)投資額要低于環(huán)渤海同類型，同級(jí)別城市的，這主要?dú)w結(jié)于城市環(huán)境、交通環(huán)境等區(qū)位地理的相對(duì)落后，但是卻高于東北同類型或同級(jí)別的大多數(shù)城市，典型的唐山，雖然鞍山經(jīng)濟(jì)落后于唐山，但是房地產(chǎn)開發(fā)卻高于唐山，可見，鞍山在東北區(qū)塊或同類型同級(jí)別城市里，房地產(chǎn)投資具有領(lǐng)先地位 .。 鞍山歷年商品房開發(fā)情況 商品房開發(fā)狀況3 2 0 . 94 9 5 . 91 2 8 3 . 91 2 0 . 7 1 0 8 . 92 4 0 . 13 . 6 %5 4 . 5 %1 5 8 . 9 %7 . 1 % 9 . 9 %121%02004006008001000120014002020 年 2020 年 2020 年5 0 %0%50%100%150%200%商品房施工面積(萬平方米) 商品房竣工面積(萬平方米)商品房施工面積增長率 商品房竣工面積增長率 從上圖可以看出，鞍山市近年來商品房施工面積逐年上漲， 2020年暴增 %，可以看出鞍山市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)信心很大，也反映出近年來鞍山市房地產(chǎn)開發(fā)雖然不排除盲目性，但是更多的是良好的市場(chǎng)前景，除此之外， 2020年鞍山商品房竣工面積也暴增到 ，增幅高達(dá) 121%，可以看出， 2020年是鞍山房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)井噴的一年，結(jié)合銷售情況進(jìn)一步分析。 2020年開始，鞍山房地產(chǎn)業(yè)明顯開始爆發(fā)，房地產(chǎn)投資增速明顯暴漲，且在固投中所占的比重越來越大，僅 0 08兩年，比例擴(kuò)大了將近一倍，且在 2020年全國樓市慘淡的大形勢(shì)下，鞍山房地產(chǎn)迅速發(fā)展， 2020年房地產(chǎn)投資增速擴(kuò)大到驚人的 %， 可見一、鞍山作為老工業(yè)城市，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，但房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)落后，一旦爆發(fā)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力極強(qiáng)；二，作為三線城市，幾乎不受或少受世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)和國內(nèi)房地產(chǎn)危機(jī)的沖擊，且為危機(jī)形勢(shì)下的后方避風(fēng)港。此次，鞍山萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司又成功競(jìng)得萬科城市花園東北角 30萬平方米地塊，項(xiàng)目總建筑面積 50余萬平方米，開發(fā)面積為萬科此前在鞍開發(fā)樓盤面積的總和。在簽約儀式上，鞍山萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與市土地儲(chǔ)備中心正式簽約，出資 買 30萬平方米土地，建設(shè)新的樓盤。 鐵東、鐵西區(qū)老城區(qū)土地供應(yīng)將會(huì)減少，未來土地供應(yīng)的主要區(qū)域?yàn)楦咝聟^(qū)、立山區(qū)、千山區(qū)等外城區(qū)域。 未來土地成交價(jià)格仍會(huì)以底價(jià)或略高于底價(jià)的形式成交。 鞍山基準(zhǔn)地價(jià) 鞍山歷年土地出讓金情況 土地出讓金增長情況1114 6 . 51 1 8 . 21000%3 2 2 . 7 %1 5 4 . 2 %0204060801001201402020 2020 2020 2020024681012土地出讓金（億元） 增長率 從上圖可以看出， 2020年以來，鞍山市歷年土地出讓金增長迅猛，可以看出，鞍山市作為工業(yè)大市，在 2020年以前，土地出讓較少，主要依靠老工業(yè)支撐城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，2020年開始，鞍山市土地出讓規(guī)模呈現(xiàn)爆發(fā)態(tài)勢(shì)，從而使得房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，土地出讓金的增長率在2020年達(dá)到 1000%的恐怖速度，之后開始逐年下降，但是依然達(dá)到 100%以上，可以看出鞍山市的土地出讓在經(jīng)過爆發(fā)之后，逐漸趨于穩(wěn)定，鞍山房地產(chǎn)業(yè)在一定程度上也與上述趨勢(shì)相符，不可否認(rèn)， 超高土地出讓金增長率和土地出讓金折射出的是鞍山房地產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)與迅猛發(fā)展。 土 地 市 場(chǎng) 分 析 行政區(qū)劃 區(qū)劃 面積 （平方千米） 人口 （萬人） 區(qū)政府 鞍山市 9249 361 鐵東區(qū) 30 49 駐解放路 鐵西區(qū) 34 29 駐人民路 171號(hào) 立山區(qū) 55 42 駐北勝利路 340號(hào) 千山區(qū) 503 26 駐鞍海路 28號(hào) 海城市 2732 113 駐海州街道 臺(tái)安縣 1393 38 駐臺(tái)安鎮(zhèn)恩良路 岫巖滿族自治縣 4502 51 駐岫巖鎮(zhèn) 鞍山市轄鐵東區(qū)、鐵西區(qū)、立山區(qū)、千山區(qū)等 4個(gè)市轄區(qū)、臺(tái)安縣、岫巖滿族自治縣，代管海城市（縣級(jí)市）。 “一網(wǎng)”：強(qiáng)化推進(jìn)社區(qū)流通服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，突出便民利民。 萬水河濱水經(jīng)濟(jì)帶：以原南沙河大橋?yàn)橹行?，結(jié)合河道綜合治理，對(duì)河道兩岸的舊民宅和棚戶區(qū)進(jìn)行拆遷。 茶飲休閑一條街 ：位于營城路，全長 500米，沿路開發(fā)建設(shè)集各類酒吧、茶吧、咖啡吧、購物中心、中型超市、便利店、居住小區(qū)為一體的商住商居設(shè)施。沿路開發(fā)建設(shè)具有朝鮮族民俗風(fēng)情建筑和鮮族特色風(fēng)味美食餐飲業(yè)。充分利用亞洲著名溫泉和湯崗子理療資源，開發(fā)建設(shè)康復(fù)、理療、度假等服務(wù)設(shè)施，配套建設(shè)商住、商務(wù)、金融、商業(yè)、旅游、休閑等服務(wù)設(shè)施。重點(diǎn)發(fā)展新型建材、精細(xì)化工、五金機(jī)電、機(jī)械產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品、商貿(mào)和日用品等各類專業(yè)市場(chǎng)集群，配套建設(shè)奧體中心、會(huì)展中心、職教城等綜合服務(wù)設(shè)施。最終形成年處加工配送 1000萬噸以上、銷售超千億元的能力，成為東北地區(qū)鋼鐵物流航母。 建國南路 舊騰路東延部分 商區(qū)分布 ——“三區(qū) ” (規(guī)劃建設(shè)中） 大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)和專業(yè)市場(chǎng)集群，突出產(chǎn)業(yè)融合