【正文】 發(fā)展為契機(jī)，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，充分發(fā)揮安徽“東大門”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，力爭(zhēng)把馬鞍山市建設(shè)成為全省無縫對(duì)接長三角的第一區(qū)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)，與長三角發(fā)展的先進(jìn)制造業(yè)基地，適宜創(chuàng)業(yè)和居住的生態(tài)城市，成為長江三角經(jīng)濟(jì)圈的重要一員和安徽省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大城市之一。產(chǎn)業(yè)體系的落實(shí)到位勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步推進(jìn)我市的大城市化的發(fā)展進(jìn)程，從而帶動(dòng)整個(gè)馬鞍山市經(jīng)濟(jì)的騰飛，另一方面，也將對(duì)我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供新的發(fā)展機(jī)遇。以省級(jí)馬鞍山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為龍頭的“三區(qū)五園”開放格局加速形成。山鷹造紙股份有限公司包裝紙產(chǎn)銷量在全國同行業(yè)名列前茅，年生產(chǎn)規(guī)模超過50萬噸，并在上交所上市。馬鞍山鋼鐵股份有限公司目前在中國十大鋼鐵企業(yè)中排名第五位，已連續(xù)多次被評(píng)選為中國《上市公司》50強(qiáng)。該項(xiàng)目建成后，馬鞍山市民乘坐城際快車，15分鐘左右到達(dá)南京，4小時(shí)左右到達(dá)北京。寧安城際鐵路自京滬高速鐵路南京南站引出，途經(jīng)馬鞍山、蕪湖、銅陵、池州市，跨長江接入安慶市。城市發(fā)展引擎花山區(qū)商業(yè)中心距馬鞍山火車站僅數(shù)公里之遙，寧馬、蕪銅高速公路交匯于此，高等級(jí)外環(huán)公路穿區(qū)而過，距南京祿口機(jī)場(chǎng)20公里。立體化便捷交通馬鞍山是首批皖江城市承接產(chǎn)業(yè)鏈的城市之一，又與長三角經(jīng)濟(jì)群接軌，政府積極響應(yīng)國家政策號(hào)召加大“西進(jìn)、東擴(kuò)”發(fā)展契機(jī)，加速實(shí)施湖南東路、霍里山大道、慈湖河路等7條公路和東部路網(wǎng)建設(shè)工程。交通便利，擁有人口125萬，是以鋼鐵為主的新興工業(yè)城市，轄有三區(qū)一縣，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、居民人均收入、人均固定資產(chǎn)投資等多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)連續(xù)保持安徽的榜首，居民購買力增長迅速。東方城 26印象歐洲 27朝輝首府 28（四）、本案項(xiàng)目SWOT分析 302011年馬鞍山市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目錄一、城市概況 2南京后花園，詩城馬鞍山 2立體化便捷交通 2城市發(fā)展引擎 2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 36653現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系 3二、城市規(guī)劃 3“1255”城市發(fā)展戰(zhàn)略 4三、房地產(chǎn)市場(chǎng)政策及影響 5四、宏觀經(jīng)濟(jì) 6(一)、馬鞍山市2010年概況 6（二）、馬鞍山市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 62010年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況分析 62011房產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 8五、馬鞍山市土地市場(chǎng)概括 14六、馬鞍山樓市主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 14(一)、整體概述 14（二）、雨山區(qū)主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 16春暉家園 16雨山?銀河灣 17泰和天成 18江南?御花園 20翡翠森林花園 21西湖公元皇府 22天澤水岸 23潤澤家園 24悅城景苑 25（三）、花山區(qū)重點(diǎn)樓盤個(gè)案分析 26朝輝項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析（Strength） 30項(xiàng)目的劣分析（Weakness） 30項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析（Opportunity） 30項(xiàng)目的威脅分析（Threat） 31（五）、本案價(jià)格預(yù)測(cè) 312011年馬鞍山市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、城市概況南京后花園，詩城馬鞍山馬鞍山地處安徽東南部，南接蕪湖，北臨南京，是南京都市經(jīng)濟(jì)圈的核心城市。馬鞍山是國家園林城市、全國文明城市和中國優(yōu)秀旅游城市，也是中國重要的鋼鐵基地、現(xiàn)代化的機(jī)械制造基地、著名的休閑旅游勝地自然景色秀麗，文化底蘊(yùn)深厚。另擁有萬噸級(jí)的長江一類口岸馬鞍山港，城市發(fā)展的水、陸、空交通、旅游、物流等異常便利。寧安鐵路（馬鞍山段）將于2012年建設(shè)完成。寧安鐵路設(shè)計(jì)速度近期每小時(shí)300公里，遠(yuǎn)期每小時(shí)350公里（達(dá)到高速鐵路標(biāo)準(zhǔn)）。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)馬鞍山產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，馬鞍山工業(yè)以鋼鐵、專用汽車、高檔紙板、新工藝炭黑、電子材料、生物醫(yī)藥、紡織服裝、綠色食品等為主導(dǎo)。星馬股份有限公司專用汽車的市場(chǎng)占有率居全國第一，2003年在上交所成功上市。近年來，馬鞍山對(duì)外開放步伐不斷加快，已有法國圣戈班集團(tuán)、英國BOC、日本丸紅株式會(huì)社、臺(tái)灣中橡集團(tuán)、青島啤酒集團(tuán)、香港中華煤氣、北京首創(chuàng)、珠海格力、浙江海外海、南通瑞慈、蚌埠豐原、蒙牛乳業(yè)、江蘇雨潤等國內(nèi)外知名大企業(yè)落戶馬鞍山。6653現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系隨著城市發(fā)展的需要，馬鞍山市將轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，構(gòu)建形成“6653”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，以加快形成現(xiàn)代加工制造基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、區(qū)域性特色化現(xiàn)代服務(wù)基地。馬鞍山房地產(chǎn)業(yè)將以其獨(dú)特的地域優(yōu)勢(shì)、良好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)下在長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，前景大為可觀。馬鞍山市政府圍繞城市率先發(fā)展，科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展，組織編制了總體規(guī)劃20022020年。在城市發(fā)展方向上，主城區(qū)主要向南，向東發(fā)展，副城區(qū)（當(dāng)涂縣城）主要向北發(fā)展，適當(dāng)向東，向西發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，加快交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，用快速通道把主副城區(qū)和、中心鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)功能區(qū)連接起來，使城市居民在20分鐘內(nèi)能夠享受到田園風(fēng)光，使農(nóng)村居民在20分鐘內(nèi)能夠享受到城鎮(zhèn)公共服務(wù)，力爭(zhēng)在5年內(nèi)形成以主城區(qū)為中心，副城區(qū)為“兩翼”、中心鎮(zhèn)為呼應(yīng)，產(chǎn)業(yè)功能區(qū)為支撐的具有馬鞍山特色、城鄉(xiāng)一體的現(xiàn)代化大城市框架。2個(gè)副城區(qū)：姑孰副城區(qū)，丹博副城區(qū)。5個(gè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)：馬鞍山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、南部沿江承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)、慈湖港口物流加工區(qū)、江心洲生態(tài)旅游區(qū)、濮塘休閑度假區(qū)。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)政策及影響自2010年4月份國家調(diào)控房地產(chǎn)的新政出臺(tái)后，馬鞍山于2010年5月推出“馬21條”的落地化政策，馬鞍山的“馬21條”政策，又進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)。國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和監(jiān)管力度不斷的增強(qiáng)，從而導(dǎo)致一線城市的房屋銷售量不斷下滑，但是房屋均價(jià)下滑并不是很大，反而比較堅(jiān)挺。而一線城市的房價(jià)下降并沒有帶動(dòng)馬鞍山的房價(jià)，雖然馬鞍山受新政影響較大，使得銷量受挫，卻始終沒有撼動(dòng)房價(jià)。專家表示其中地方房價(jià)控制目標(biāo)、土地出讓溢價(jià)超50%需上報(bào)等政策，將成為影響今年本地房地產(chǎn)市場(chǎng)后市走向的重要政策。市場(chǎng)的表現(xiàn)和政策的強(qiáng)度對(duì)比，用個(gè)成語來說，就是“杯水車薪”。業(yè)內(nèi)人士解釋，馬鞍山整體供應(yīng)量相應(yīng)不足，至于信貸政策，在短期內(nèi)很難有所表現(xiàn)。但政策環(huán)境的進(jìn)一步惡化，投資需求和改善性需求將逐漸被擠出住宅市場(chǎng)，而剛需則將受新政影響，暫時(shí)陷入觀望。%，；增幅由2009年的第14位提升到全省第6位，提升8個(gè)位次。2010年，：：。2010年，完成投資總量居全省第四位，比2009年提升1位；%，增幅位次由2009年的第13位提升至第10位。（二）、馬鞍山市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況分析2010年度，在國十條、契稅調(diào)整、加息等多個(gè)政策的影響之下，馬鞍山樓市成交上演“過山車”。2010年絕對(duì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮政策年，“史上最嚴(yán)厲”房產(chǎn)新政，這個(gè)三個(gè)政策實(shí)施后出現(xiàn)了成交量的不同程度的下降。，頻繁密集的扎堆開盤，這一期間中高端項(xiàng)目的成交也是值得關(guān)注的，10月23日詩城樓市甚至出現(xiàn)了四盤同開的火熱場(chǎng)面，11月馬鞍山樓市依舊延續(xù)這種態(tài)勢(shì)，12月份為四季度的成交量最高點(diǎn)，看來剛需的釋放是強(qiáng)大的。2011年1月的土拍即將開始，眾多土地等待買家，或許會(huì)在拍賣中看到下一年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。2010年房產(chǎn)政策頻出成交下挫明顯，是造成同比成交量大幅減少的主要原因。2011年春節(jié)后開發(fā)商們紛紛放緩了推盤的速度，以去化剩余的已推房源為主。走過了“金三”，“銀四”也已過半，馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)在購房者濃厚的觀望情緒和開發(fā)商供應(yīng)量不足的雙重影響下顯得較為冷清，“金三銀四”成色不高。2011年住宅類累計(jì)銷售情況 以上數(shù)據(jù)來源馬鞍山住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)（數(shù)據(jù)截至2011年4月25日）住宅類可售套數(shù)(套)成交套數(shù)(套)全市25362428花山區(qū)14311189雨山區(qū)453506金家莊區(qū)585507開發(fā)區(qū)67226據(jù)易房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心調(diào)查顯示，四月中下旬，馬鞍山住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)有12個(gè)項(xiàng)目推出，其中新盤僅有兩家，“老盤新開”也成為馬鞍山目前最主要的市場(chǎng)現(xiàn)狀。除了公布的推出房源以及均價(jià)外，各家樓盤都有不同程度的優(yōu)惠幅度。從四月計(jì)劃開盤各區(qū)分布情況（住宅）來看，各個(gè)區(qū)的樓盤開盤所占百分比較為平均。2011房產(chǎn)市場(chǎng)需求分析（1） 2011年全市住宅供給分析花山區(qū)2011年上市房源以上數(shù)據(jù)來源馬鞍山搜房網(wǎng)（數(shù)據(jù)截至2010年12月）項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間價(jià)格(元/㎡)物業(yè)類別預(yù)計(jì)推盤量劍橋公館2011年4月未定小高層 、多層1棟小高層、1棟多層泰和文苑在售7000元/㎡多層尾盤剩余約10多套雨山區(qū)2011年上市房源以上數(shù)據(jù)來源馬鞍山搜房網(wǎng)（數(shù)據(jù)截至2010年12月）項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間價(jià)格(元/㎡)建筑類別預(yù)計(jì)推盤量御景園在售，1月推新5400小高層、別墅2棟小高層 約100套潤澤家園2011年待定多層、小高層2棟多層現(xiàn)房春暉家園2011年1月7700小高層、多層江南御花園在售6200高層翡翠森林花園在售6500多層剩余幾套躍層、1棟商鋪公元皇府 2011年上半年待定高層新安花園 2011年4月待定多層70套銀河灣 2011年4月待定多層、小高層5萬方 400套左右昕源佳苑2011年上半年待定小高層1棟小高層當(dāng)涂縣2011年上市房源以