【正文】 ” 的構(gòu)想。城市概況總結(jié)221 宏觀市場(chǎng) 城市發(fā)展 結(jié)論宏觀研究23?政策方面， 調(diào)控政策提高了投資住宅的門檻和成本，將直接導(dǎo)致此類資金流向投資渠道，但也不排除三四線城市相對(duì)一二線城市，引發(fā)調(diào)控滯后效應(yīng)，重現(xiàn) 08年形勢(shì)；?城市發(fā)展方面， 馬鞍山是南京都市圈核心城市之一，城市對(duì)外吸引能力較強(qiáng)，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平發(fā)達(dá)，這為城市高價(jià)商品的銷售奠定了基礎(chǔ)，但人口絕對(duì)數(shù)較小，同行競(jìng)爭(zhēng)激烈。?東拓南進(jìn)的城市規(guī)劃，以服務(wù)業(yè)為主的南部商務(wù)居住區(qū)的打造，打開了項(xiàng)目增值空間。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)向二、三產(chǎn)業(yè)并重發(fā)展。20城市產(chǎn)業(yè)：目前馬鞍山著手優(yōu)化調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建 “6653”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系在馬鞍山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)聚集了一批食品生產(chǎn)加工領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，如南京雨潤(rùn)、達(dá)利食品、青島啤酒、蒙牛等等。居民的收入水平，良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)使城市住宅市場(chǎng)進(jìn)入了高速發(fā)展階段。該市為安徽省少有的以第二產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展較為健康；該市為安徽省少有的以第二產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展較為健康；216。本案城市規(guī)劃：項(xiàng)目處于城市南部，受政府 “ 東擴(kuò)南進(jìn) ” 規(guī)劃利好，區(qū)域價(jià)值更為提升19產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)216。城市規(guī)劃：城市定位和城市化率提高為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)造良好氛圍18帶狀組團(tuán)式 布局結(jié)構(gòu)，形成 “一主、一副、兩帶 ”的空間結(jié)構(gòu)。p 城市發(fā)展目標(biāo)長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈的重要一員和安徽省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的大城市之一；與長(zhǎng)江三角洲互動(dòng)發(fā)展的現(xiàn)代加工制造業(yè)基地、綠色食品基地和休閑旅游基地。17長(zhǎng)江中下游地區(qū)重要的現(xiàn)代加工制造業(yè)基地和濱江山水園林旅游城市。 休閑娛樂消費(fèi)占比達(dá)到 16%，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這類消費(fèi)比例將進(jìn)一步提高。 吃、住、穿基本消費(fèi)類型占主導(dǎo)，且比例逐年提高。馬鞍山機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員公積金水平較高，普通科員月公積金繳存額在2023元左右。15包括私營(yíng)來主及個(gè)體工商戶，他們數(shù)量較多，購(gòu)買力強(qiáng)，是目前馬鞍山中高端房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體。同時(shí)，高幅增長(zhǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資將帶來行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)及洗牌。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 ，增幅高達(dá) ％。去年全年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)增加值 ，比上年增長(zhǎng)％。城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款余額為 13775元，比上年末增加 2219元。14人均國(guó)民生產(chǎn)總值城市經(jīng)濟(jì)水平　　一、經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)步攀升20XX年馬鞍山全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） ，比上年增長(zhǎng) 15％，經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)穩(wěn)步攀升。13寧宜城際輕軌本案距輕軌站點(diǎn)約 15分鐘車距城市交通：長(zhǎng)三角城際軌道預(yù)計(jì) 20XX年底通車，屆時(shí)南京到馬鞍山時(shí)間不到 15分鐘寧宜城際鐵路東起南京南站西至安慶站，該鐵路全線設(shè)有 11個(gè)站點(diǎn)。就經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與消費(fèi)能力而言，馬鞍山與蘇州、無錫、常州等長(zhǎng)三角核心區(qū)城市已相差不大。從人均 GDP來看，馬鞍山是全國(guó)平均水平 4300美元的 ，是安徽省平均水平的 3倍多，比世界平均水平 8985美元高出 600多美元。據(jù)安徽省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，20XX年，馬鞍山市生產(chǎn)總值為 ，比 20XX年增加近 145億元，按可比價(jià)格計(jì)算增長(zhǎng) 15%。政策環(huán)境小結(jié)20XX年，在現(xiàn)階段政策形勢(shì)下，對(duì)各類置業(yè)人群影響預(yù)估：現(xiàn)階段調(diào)控政策增加了投資住宅的難度，可能將為商業(yè)、辦公房源帶來階段性市場(chǎng)機(jī)遇（時(shí)間周期有限，應(yīng)主動(dòng)性把握）。 ———— 機(jī)遇。調(diào)控期 調(diào)控期調(diào)控下各地樓市現(xiàn)狀9?住宅： 限購(gòu)政策對(duì)一二線限購(gòu)城市樓市造成極大的影響，同時(shí)還將對(duì)全國(guó)購(gòu)房者造成房?jī)r(jià)下跌的心理預(yù)期，三線及部分四線城市購(gòu)房者也將進(jìn)入觀望期 。216。 ”—— 摘自國(guó)八條 216。地方政策8—— 商辦產(chǎn)品以及三四線城市或留相對(duì)空間，政策盲區(qū)迎來階段性市場(chǎng)機(jī)遇“ 尚未采取住房限購(gòu)措施的 直轄直轄市、計(jì)劃單列市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市過快的城市 ，要在 2月中旬之前，出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。： 對(duì)已擁有 2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有 1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供 2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納 1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明的非本市戶籍居民家庭 ” ，則暫停在上海向其售房。 2月 9日，公積金貸款利率上調(diào) 5年期以上上調(diào) 11月12月1月10月9月8月7月1月3月4月5月2月6月2月金融政策出臺(tái)時(shí)間表20XX年20XX年—— 已從適度寬松轉(zhuǎn)到平衡，現(xiàn)階段進(jìn)入 “加息通道 ”經(jīng)濟(jì)政策7—— 大中型城市地方政策陸續(xù)出臺(tái)， “限購(gòu)令 ”使高端市場(chǎng)出現(xiàn)階段性停滯從歷次調(diào)控后樓市成交走勢(shì)看，大中型城市樓市階段性低彌將成態(tài)勢(shì)。 11月 16日、 29日，分別上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 %。2月 22日，央行已對(duì) 40多家銀行開展差別準(zhǔn)備金動(dòng)態(tài)調(diào)整12月 25日， 加息， 央行再度加息 。10月 19日， 加息， 央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 4月 11日，銀監(jiān)會(huì)要求銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款。 4月 17日，國(guó)務(wù)院通知房?jī)r(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸。 2月 20日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者。31 商業(yè)研究 價(jià)格及投資方案 價(jià)格測(cè)算 投資方案 城市商業(yè)市場(chǎng) 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng) 同類商業(yè)市場(chǎng) 結(jié)論 宏觀市場(chǎng) 城市發(fā)展 結(jié)論宏觀研究 2 4報(bào)告框架3 產(chǎn)品研究 策略制導(dǎo) 5項(xiàng)目解讀SWOT分析結(jié)論 項(xiàng)目定位 客群制定 增值策略 營(yíng)銷策略 VI視覺形象41 政策環(huán)境 城市發(fā)展 結(jié)論宏觀研究5—— 調(diào)控組合頻出，打擊投資，控制房?jī)r(jià)成為政策主導(dǎo)20XX年 1月新政：國(guó)八條 二套房首付提高六成 二手房不滿 5年全額征稅二套房首付至少 6成，利率 城市執(zhí)行限購(gòu)令個(gè)人轉(zhuǎn)讓不滿 5年住宅全額征營(yíng)業(yè)稅外地戶口買房受限制—— 樓市調(diào)控視勢(shì)出擊，對(duì)投資行為打擊力度加大，同時(shí)影響擴(kuò)大到改善型住房需求。 馬鞍山市開發(fā)區(qū) XX項(xiàng)目商業(yè)定位、銷售與運(yùn)營(yíng)策略Xilaile marketing project Report Of E Block 南京 XX房地產(chǎn)銷售有限公司—20XX05—2?貴我雙方已在項(xiàng)目綜合性定位、規(guī)劃等方面做了大量互動(dòng)性工作，并形成了初步方案，因此，本策略分析將以該方案為基礎(chǔ)，做出市場(chǎng)及策略的深入與延展，淺層次分析將予以忽略。?本報(bào)告著重體現(xiàn)我司對(duì)于貴項(xiàng)目在銷售推廣過程中的思路及操作手法，以此體現(xiàn)我司的市場(chǎng)運(yùn)作水平及愿為貴項(xiàng)目服務(wù)的誠(chéng)意，執(zhí)行方案尚須經(jīng)雙方協(xié)商后制定及細(xì)化。20XX年年中新政：國(guó)十條，國(guó)五條相繼出爐，首套房、二套房首付均提高首套房首付 30%，二套房首付不得低于 50%，利率提高至 暫停發(fā)放第三套房及以上貸款暫時(shí)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)—— 首付提高，貸款難度加大，對(duì)投資買房行為起到了一定的抑制作用對(duì)樓市產(chǎn)生一定影響但不妨礙個(gè)別住宅及別墅項(xiàng)目的熱銷調(diào)控力度加深，部分改善型需求將被抑制，從而影響中高端市場(chǎng)成交中央政策62月 25日，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 %。 1月 18日，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 %5月 23日，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 %。 4月 14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)要求貸款購(gòu)買二套房首付不得低于50%。 10月 20日，住建部通知，五年期住房公積金貸款利率上調(diào)至%。7月 12日，銀監(jiān)會(huì)表示要嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸政策。12月 20日，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 %。 11月 03日，住建部、財(cái)政部、央行、銀監(jiān)會(huì)四部委聯(lián)合發(fā)出通知限制公積金貸款購(gòu)房首付比例。： 對(duì)已擁有 2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有 1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù) 5年 (含 )以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。： 對(duì)已擁有 2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷售住房；擁有 1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷售住房；無法提供 1年 以上 (含 1年 )本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷售住房。其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況，適時(shí)出臺(tái)住房限購(gòu)措施。歷次國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)三四線城市的寬容度較高，三四線城市政策風(fēng)險(xiǎn)較小。通過 20XX年全年月度成交走勢(shì)可以看出，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響較小，政策盲區(qū)成就了三四線城市階段性市場(chǎng)機(jī)遇。 ———— 觀望，觀望，?商業(yè)： 當(dāng)?shù)叵拶J政策大幅增加了投資住宅的門檻和成本，將導(dǎo)致此類客群部分轉(zhuǎn)向投資商業(yè)、辦公房源 。機(jī)遇。101政策環(huán)境 城市發(fā)展 結(jié)論宏觀研究11馬鞍山南京上海杭州向內(nèi)地?cái)U(kuò)展城市概況馬鞍山是安徽省最富有的城市。馬鞍山四區(qū)一縣總?cè)丝?129萬人，人均 GDP約為 ，折合9600美元，居安徽省第一位，遠(yuǎn)超合肥和蕪湖。從城鎮(zhèn)人均可支配收入看， 20XX年馬鞍山的數(shù)據(jù)是 23022元，高于江蘇省平均水平的22944元。12城市區(qū)位馬鞍山位于安徽與江蘇交匯處，是南京都市圈核心城市之一，距離南京僅四十分鐘車程。預(yù)計(jì) 20XX年底建成通車，屆時(shí)南京到馬鞍山時(shí)間不到 15分鐘，長(zhǎng)三角城市群之間將實(shí)現(xiàn) “公交化 ” 的高速快捷出行。人均生產(chǎn)總值 。城市居民人均收入 11935元，比上年增長(zhǎng) ％；人均消費(fèi)性支出 8222元，比上年增長(zhǎng) ％。 　　二、全市投資總量再創(chuàng)新高 去年全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為 ，比上年增長(zhǎng) ％。 較為發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)水平和快速增長(zhǎng)的居民收入將為城市投資類產(chǎn)品帶來機(jī)遇。差異化定位及營(yíng)銷將成為制勝的重要策略。馬鋼集團(tuán)是當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)，目前擁有員工 6萬人左右，基層員工月薪 3000左右，中層干部年薪30萬左右。公務(wù)人員 馬鋼員工 私營(yíng)業(yè)主居民消費(fèi)：城市公職人員多，公積金繳存額高，這些為城市房地產(chǎn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)16居民消費(fèi)：消費(fèi)層次處于較富裕層面，對(duì)投資改善型房源需求度較大216。216。消費(fèi)結(jié)構(gòu)說明馬鞍山居民消費(fèi)層次處于相對(duì)富裕階段，對(duì)應(yīng)住房需求處在改善投資型需求。p 發(fā)展規(guī)模 規(guī)劃 2023年： 市域總?cè)丝?162萬， 城市化水平 80%； 城市人口 120萬， 城市建設(shè)用地 方公里 。城市人口擴(kuò)張，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來較大的需求。一主： 主城區(qū)一副： 副城區(qū)兩帶： 產(chǎn)業(yè)帶和生活帶完善主城，拓展副城，南進(jìn)東擴(kuò)，濱江帶狀發(fā)展主城區(qū)： 主要 向南 發(fā)展，適當(dāng)向東發(fā)展；副城區(qū)： 主要 向北 發(fā)展，適當(dāng)向東、向西發(fā)展。馬鞍山經(jīng)濟(jì)地理位置優(yōu)越，生產(chǎn)資源豐富，具備城市長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)條件；馬鞍山經(jīng)濟(jì)地理位置優(yōu)越，生產(chǎn)資源豐富，具備城市長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)條件；216。隨著國(guó)際原材料價(jià)格的上漲，以馬鋼為核心的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈大幅提高了城市隨著國(guó)際原材料價(jià)格的上漲，以馬鋼為核心的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈大幅提高了城市居民的收入水平，良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)使城市住宅市場(chǎng)進(jìn)入了高速發(fā)展階段。馬鞍山市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，近年經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，全市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ： 67： 。目前馬鞍山除了著力提升鋼鐵制造等 6大優(yōu)勢(shì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力外，還要通過承接轉(zhuǎn)移和自主創(chuàng)新相結(jié)合，加快發(fā)展新材料、新光源、新能源、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、電子信息等 6大新興產(chǎn)業(yè)。食品加工業(yè)、汽車及汽車零部件業(yè)、機(jī)械深加工和成套設(shè)備制造、光電子和電子原材料等非鋼產(chǎn)業(yè)，已成為開發(fā)區(qū)四大特色產(chǎn)業(yè)群體21?城市化進(jìn)程將在未來五年內(nèi)呈加速發(fā)展，居民收入提高，消費(fèi)力增強(qiáng)，汽車保有量增加。?由于本地人口絕對(duì)數(shù)較少，本案的銷售推廣應(yīng)以本地市場(chǎng)與外區(qū)域市場(chǎng)并重。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)居民收入水平高 調(diào)控影響投資預(yù)期+城市商辦市場(chǎng)以及其它高價(jià)商品市場(chǎng)面臨階段性機(jī)遇；準(zhǔn)確抓住市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)，盡一切手段加速本項(xiàng)目去化。即在現(xiàn)有的 “ 六橫六縱 ” 的基礎(chǔ)上增加了印山路、九華路、梅山路、南環(huán)路、沿江大道、慈河路等主要干道，其城市南擴(kuò)計(jì)劃已十分明顯。城市主干道所具備的人流量及通達(dá)性是大型商業(yè)開發(fā)的必要條件，因此，城市建設(shè)重心的南移給本案帶來了絕佳的商業(yè)發(fā)展機(jī)遇和空間。雨豐廣場(chǎng) 1500共十來間底鋪， 12層120㎡客 戶蕪 湖馬 鞍山 120㎡ 1800035000