【正文】 在操作的過程中，根據(jù)不同的時間段特點，突出賣點，淡化弱點，統(tǒng)一控制，提高項目的可操作性。要求：上述人員均有大專以上文化，有豐富的操盤經(jīng)驗、掌握能力，熟知房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，具有極強的親和力和市場拓展能力?，F(xiàn)場銷售中心：設(shè)專職銷售主任一名，置業(yè)顧問5人。方案：在結(jié)構(gòu)封頂時，完成進(jìn)度的40%，竣工時，完成進(jìn)度的80%，交房后3—6個月，完成銷售進(jìn)度的100%。對于運作本項目之時，還將在此基礎(chǔ)上結(jié)合此項目的特點、進(jìn)行強化培訓(xùn)力求到達(dá)完美。） 公共關(guān)系、人員推廣策略此策略在銷售過程中異常重要，為此售樓人員、推廣人員均經(jīng)過多次不同類型的培訓(xùn)。在銷售的過程中可通過靜態(tài)的掌握和動態(tài)的跟蹤，不斷的修正銷售總策略，策劃出環(huán)環(huán)相扣、循序漸進(jìn)的又不斷具有新意的銷售促進(jìn)辦法，完善銷售促進(jìn)策略。促銷的過程和力度將通過營銷經(jīng)驗加以掌控。（1）、開盤預(yù)售的活動策劃及宣傳；（2）、售樓中心形象展示，樓書、單頁宣傳；（3）、通往各地、市的高檔旅游車背套及小彩旗展示；（4）、異地展銷，可選擇蕪湖、安慶、蚌埠、淮南、六安、亳州等；（5）、在古井假日酒店內(nèi)開展多種形式展示，印制簡單的宣傳手冊，配發(fā)在各客房內(nèi)。2003年 4月20日2003年 5月6日4百花大廈開盤介紹，百花大廈開盤推廣方式合肥晚報 新安晚報告知百花大廈的開盤時間，2003年5月18日開盤發(fā)售。2003年2月20日2003年2月22日3百花大廈前期預(yù)售造勢，提前告知，推出銷售方案新安晚報、合肥晚報、古井酒店內(nèi)宣傳單頁的介紹。軟文形式廣告安排序號名稱廣告形式大概內(nèi)容設(shè)計完成時間推廣時間1以軟文形式，介紹百化大廈商務(wù)公寓的社會現(xiàn)象和發(fā)展前景新安晚報 合肥晚報商務(wù)公寓的發(fā)展前景，投資商務(wù)公寓的市場收益?？欠桨冈u選，將春節(jié)的長時間很好過渡到三月份。2003年3月8日2003年3月10日4備注上述所提供的條件和要求另行安排。2003年2月20日2003年2月22日3招聘百花大廈銷售中心主任、副主任、投資顧問、置業(yè)經(jīng)理等人員。2003年2月15日2003年2月18日2征集百花大廈銷售展示中心設(shè)計方案郵遞各大設(shè)計院、新安晚報、合肥晚報、安徽電臺、廣播電臺，每周2次。具體方案如下：1）、告知篇在百花大廈開盤前可運用一定的軟文形式做先知性的軟文廣告，讓業(yè)內(nèi)人士對百花大廈項目增加了解，讓社會有一定的關(guān)注，為下一步形象宣傳打下良好基礎(chǔ)。根據(jù)本項目的特點，公司將利用外界關(guān)系采用外商企業(yè)、境外人士推薦預(yù)約銷售；采用相關(guān)集團(tuán)、業(yè)內(nèi)人士認(rèn)購和互動銷售；開展異地展銷方式銷售；同時結(jié)合現(xiàn)場銷售、電話銷售、廣告銷售等多種渠道進(jìn)行。銀行按揭到期之前，就已全部收回了投資?！顰樓（東樓） 表3朝 向朝 北朝 南房 號04（K戶型）03（J1戶型）02（H戶型）01（G戶型）戶 型六房三廳三衛(wèi)六房三廳三衛(wèi)五房三廳三衛(wèi)五房三廳三衛(wèi)建 面㎡㎡㎡㎡樓 層單 價單 價單 價單 價二十九二十八6700690076007800★B樓（西樓）朝 向朝 北朝 南房 號04（J戶型）03（K戶型）02（G戶型）01（H戶型）戶 型六房三廳三衛(wèi)六房三廳三衛(wèi)五房三廳三衛(wèi)五房三廳三衛(wèi)建 面㎡㎡㎡㎡樓 層單 價單 價單 價單 價二十九二十八5700590066006800★一至五層商場售價表樓 層單 價備 注五2400四2600三3000二4000一8000★ 共計212個車位，每個車位計10萬元。百花大廈銷售價格一覽表；A樓（東樓） 表1朝 向朝 北朝 南房 號05（D戶型）04（C1戶型）03（B戶型）02（F戶型）01（A戶型）戶 型三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)五房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)建 面㎡㎡㎡㎡㎡樓 層單 價單 價單 價單 價單 價二十九空中別墅二十八二十七35503650385042503950二十六3600370039004000二十五36503750395042004050二十四3700380040004100二十三39504050425041504350二十二3900400042004300二十一38503950415040504250二十3800390041004200十九37503850405038504150十八3700380040004100十七36503750395037504050十六3600370039004000十五35503650385036503950十四3500360038003900十三34503550375034503850十二3400350037003800十一33003400360030003700十3200330035003600九29003000320025503300八2700280030003100七24002500270022502800六2300240026002700五商 場四三二一★帶“四”或“三”的樓層，在做促銷活動時可采取優(yōu)惠措施。價格策略1）、銷售價格分析本公司根據(jù)市場調(diào)研資料分析，推出的銷售價格排定，極具市場競爭力，在實施的過程中會根據(jù)市場的變化不斷做出調(diào)整，以求達(dá)到最佳的市場銷售價格。第三部分 市場營銷一、營銷策略品牌策略：充分利用古井集團(tuán)是安徽省大型國有企業(yè)，國內(nèi)著名的上市公司之一的品牌形象，展開宣傳，實時引導(dǎo)。綜上所述，本項目是高層商務(wù)辦公與高層住宅的差異產(chǎn)品，同時也是綜合產(chǎn)品，既能滿足商務(wù)辦公的需要，也能滿足高層住宅的需求，在城區(qū)用地異常緊張，土地使用政策的徹底改變之時，商務(wù)旺區(qū)的黃金地塊的增值速度加快，本項目充分突現(xiàn)地塊的絕版效應(yīng)。較有代表性的樓盤是元一時代花園、九華山莊、雍景苑等，其銷售狀況較好，市場口碑尚佳?？梢娚虅?wù)旺區(qū)的高檔品牌高層商務(wù)市場前景仍然較好。1）、土地費利息：土地費年利費年數(shù)1849%7=582萬2）、建安及其它支出利息：建安其它支出30%年利率年數(shù)1597930%%2=431萬財務(wù)費用=（1）+（2）三、銷售收入預(yù)測根據(jù)市場調(diào)查，計劃銷售價格及收入估測收入如下：內(nèi)容面積（㎡）均價（元/㎡）收入（萬元）商務(wù)公寓41751350014613商業(yè)用房979050004895停車位910723282120合計60648356621628四、投資效益分析★銷售稅金：（銷售收入）21628%=1203萬★銷售利潤：銷售收入－總投資－銷售稅金21628－17001－1203=3424萬★投資利潤率：項目稅后利潤/項目總投資3424/17001=20%★項目盈虧平衡點=項目總投資/（項目銷售收入－銷售稅金）100%17001/（21628－1203）100%=100%=80%★項目投資回收期=項目總投資/項目稅后利潤 17001/3224=5年五、綜合評價高層商務(wù)：省會城市合肥，是安徽省政治、經(jīng)濟(jì)、文化和對外交通的中心，是首批科技將要對外開放的城市之一，地處江淮之間，屬中部地區(qū)，起到促進(jìn)東西部共同發(fā)展的橋梁作用；近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，同比全國快四個百分點，城市建設(shè)與城市經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展并取得了嬌人的成績，外資、合資企業(yè)已逾千家，商務(wù)貿(mào)易市場初具規(guī)模，老一環(huán)內(nèi)形成了以商貿(mào)、行政辦公、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育運動為主的商務(wù)中心，同時也是雙中心地區(qū)，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是合肥市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；雖然五年后合肥市的CBD移至南部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，但此區(qū)域仍不失為全省的CBD集中區(qū)，同時也是廬陽區(qū)的CBD，還有合肥市政府所屬的二級機構(gòu)、事業(yè)單位和其他的政府貿(mào)易機構(gòu)等將重新構(gòu)成多層次且交叉的有特點的CBD新區(qū)域，這勢必會影響中心地區(qū)的商務(wù)樓市的發(fā)展。二、 項目投資估算項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及建筑內(nèi)容明細(xì)表 單位：㎡序號項 目 內(nèi) 容數(shù) 量備 注1總占地面積6168㎡百花大廈長67米，寬42米2容積率/建筑容度樓層31層，3總建筑面積㎡4銷售面積60648合同確定的銷售面積投資總額工程總投資：17001萬元，單位成本為2797元/㎡投資明細(xì)表序號項目總投資額（萬元）單位成本元/㎡占總投資額的比例（%）1土地費1849304112建設(shè)工程報建費601993建筑安裝工程費（含智能化