【正文】 弱勢(shì)分析與應(yīng)對(duì)策略 1）、區(qū)域高層物業(yè)市場(chǎng)抗性較大 由于項(xiàng)目高層住宅所占比重較大，而高層住宅在本 區(qū)域市場(chǎng)抗性較大； 應(yīng)對(duì)策略 ：利用高層住宅戶型設(shè)計(jì)、價(jià)格、景觀、配套優(yōu)勢(shì)，采用先推多層，在項(xiàng)目品牌知名度有所提升時(shí)再推高層，同時(shí)采用買高層住宅送物管等促銷手段，引導(dǎo)目標(biāo)客戶。 4）、規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 由于項(xiàng)目整體規(guī)模較大，便于發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，結(jié)合戶型優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目可打造成合肥老百姓買的起的好房子。 2）、真正意義上的生態(tài)住宅優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目將根據(jù)呂博士做全程規(guī)劃指引，打造合肥真正意義上 的生態(tài)住宅，這一點(diǎn)是其它項(xiàng)目短期內(nèi)難以達(dá)到的。 二、項(xiàng)目主要 賣點(diǎn)薈萃 ◆ 毗鄰 生態(tài)公園 —— 自然環(huán)境得天獨(dú)厚 ； ◆ 合肥真正意義上的生態(tài)住宅； ◆ 項(xiàng)目規(guī)模大，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯； ◆ 項(xiàng)目戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，目標(biāo)客戶群范圍廣泛； ◆ 開發(fā)商實(shí)力雄厚； ◆ 生態(tài)公園板塊已成為新站開發(fā)區(qū)的一塊熱土，區(qū)域居住優(yōu)勢(shì)漸顯。項(xiàng)目總建筑面積約 40 萬平米，分期開發(fā)，一期總建筑面積約 15 萬平米，為多層、高層組合體，以多層為主，戶型面積在 80－ 130 平米之間。 價(jià)格缺口是：缺乏高、低價(jià) （指總價(jià)）位，具有上升空間的和優(yōu)良性價(jià)比的價(jià)格體系。這也形成了不同的發(fā)展形式和競(jìng)爭(zhēng)層面。 c） 開發(fā)主題缺口 板塊市場(chǎng)開發(fā)營(yíng)銷主題按功能價(jià)值（有形的、實(shí)物的，如建筑產(chǎn)品、建材應(yīng)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)等 ）和文化價(jià)值 (無形的、心理的、理念的、品牌的、附加的價(jià)值 )兩個(gè)指標(biāo)，以及高、中、低三個(gè)水平層次，可以將房地產(chǎn)開發(fā)模式劃分為不同的類型，即： 高功能價(jià)值低文化價(jià)值； 中高功能價(jià)值低文化價(jià)值； 中高功能價(jià)值中高文化價(jià)值； 高功能價(jià)值高文化價(jià)值； 中功能價(jià)值高文化價(jià)值； 低功能價(jià)值高文化價(jià)值。 （ 2）戶型的細(xì)分缺口 板塊市場(chǎng)大部分項(xiàng)目都是中戶型，而且其功能創(chuàng)新不足，戶型面積、結(jié)構(gòu)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的不對(duì)稱定位及創(chuàng)新性策略，科學(xué)確定功能上的創(chuàng)新是超越同質(zhì)化戶型的反映。 因此，在市場(chǎng)定位上，本案采取安居型和享受型客戶群相結(jié)合的市場(chǎng)定位，運(yùn)用不對(duì)稱戰(zhàn)術(shù)。 從板塊內(nèi)目前所形成的消費(fèi)市場(chǎng)來看，板塊主要客戶群體，可作出兩個(gè)層次的劃分，分別是 享受型及安居型 兩級(jí)客戶市場(chǎng)的劃分，而區(qū)域目前在售的項(xiàng)目客戶群體定 位以安居型客戶為主。 而從戶型功能和創(chuàng)新性來看，各盤戶型功能結(jié)構(gòu)較為合理，基本做到動(dòng)靜分離，干濕分區(qū)，較大開間觀景，三廳二衛(wèi)等基本要素，但創(chuàng)新功能缺乏。項(xiàng) 目在規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)上均表現(xiàn)較好。 指標(biāo) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目均價(jià)（元 /㎡ ） 市場(chǎng)檔次定位 客戶群構(gòu)成 主力戶型分布（ ㎡ ） 主題概念 中興西湖花園 2900 中端 鐵路部門 60% 教師公務(wù)員 畫境人居 醉美西湖 30% 東湖山莊 2850 中端 鐵路部門 40% 教師公務(wù)員30% 90120 生活新綠洲 都市新地標(biāo) 康城 劣勢(shì)：交通不方便，周邊生活配套設(shè)施尚未完善。 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 3：巴黎春天 案 名 巴黎春天 項(xiàng)目位置 汴河路與大別山路交匯處 投資興建 合肥元太置業(yè)有限公司 項(xiàng)目主題概念 這里的生活很巴黎 項(xiàng)目知名度 高 主力面積 120M2 調(diào)查日期 建筑設(shè)計(jì) 德國(guó)艾森建筑設(shè)計(jì)有限公司 主力總價(jià) 35 萬 工程進(jìn)度 已建 5 層 規(guī)劃形態(tài) 多層、高層、連排別墅 開盤時(shí)間 20xx65 綜合分析 總建筑面積 27 萬平米 生活配套 一般 優(yōu)勢(shì)：規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯、戶型比例合理、緊鄰東區(qū)生態(tài)公園，內(nèi)景優(yōu) 美 面積分布 m2— m2 地理位置 較好 劣勢(shì)：交通不方便，周邊生活配套設(shè)施尚未完善，緊鄰二環(huán)路，灰塵、噪音較大并且存在一定的安全隱患。 劣勢(shì)：交通一般，周邊生活配套設(shè)施尚未完善。瑤海公園東側(cè) 投資興建 合肥利港置業(yè)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目主題概念 生活新綠洲碧云閣 案 名 東湖山莊醉美西湖 項(xiàng)目知名度 較高 主力面積 125 m2— m2 調(diào)查日期 建筑設(shè)計(jì) 浙江省工業(yè)設(shè)計(jì)研究院 主力總價(jià) 38 萬 工程進(jìn)度 部分封頂 規(guī)劃形態(tài) 底層沿街商鋪、多層、高層 開盤時(shí)間 綜合分析 總建筑面積 15 萬平米 生活配套 一般 優(yōu)勢(shì)： 社區(qū)規(guī)模較大、戶型比例及結(jié)構(gòu)合理、景觀設(shè)計(jì)優(yōu)良、主題概念明確、緊鄰東區(qū)兩大公園，區(qū)域居住指數(shù)較高 劣勢(shì)：交通一般，周邊生活配套設(shè)施 尚未完善，緊鄰二環(huán)路，灰塵、噪音較大并且存在一定的安全隱患。該區(qū)域以其獨(dú)有的交通優(yōu)勢(shì)和生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)逐漸升格為都市生活的新貴，亦被公認(rèn)為合肥的六大生活圈之一?，幒^(qū)規(guī)劃打造的兩條線，一條是現(xiàn)代物流線，一條是觀光旅游帶，均位于生態(tài)公園板塊的區(qū)域內(nèi)；以物流帶動(dòng)人流匯聚商機(jī)人氣， 生態(tài)公園區(qū)域的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園給予強(qiáng)大物流交通支撐。遠(yuǎn)期開發(fā)二環(huán)路以北新區(qū)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前景可觀。 問題透視 ： 公共服務(wù)設(shè) 施不健全，舊區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)外遷和資產(chǎn)遺留問題依然存在。周邊的交通、配套等條件也日趨完善，越來越多的房產(chǎn)開發(fā)商已被該區(qū)未來的升值潛力所吸引。并被國(guó)家建設(shè)部列為全國(guó)首家城市綜合開發(fā)試點(diǎn)區(qū)。 新站開發(fā)區(qū) 新站綜合開發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)是安徽省人流、物 流、資金流、信息流的重要集散地，合肥現(xiàn)代化大城市的現(xiàn)代商貿(mào)中心區(qū)。三人戶為我區(qū)的家庭的主要戶型模式。 3）、項(xiàng)目所在地家庭情況分析 據(jù)最新人口變動(dòng)抽樣調(diào)查資料 顯示，我區(qū)家庭戶規(guī)模為 人，比 20xx 年全國(guó)第五次人口普查的 人減少了 人。憑借合肥市大型物流園的優(yōu)勢(shì)。 邁入了二十一世紀(jì)，瑤海區(qū)堅(jiān)持 “解放思想、加快發(fā)展、重塑形象、富民強(qiáng)區(qū)”主題，大力弘揚(yáng)“求真務(wù)實(shí)、爭(zhēng)創(chuàng)一流”的瑤海精神，全力打造“工業(yè)瑤海、物流瑤海、生態(tài)瑤海 ”。隨著配送、連鎖、倉(cāng)儲(chǔ)、商務(wù)代理業(yè)的快速發(fā)展，瑤海區(qū)現(xiàn)代物流體系正在形成，已成為合肥市乃至安徽省重要的商品集散地。瑤海工業(yè)園招商政策優(yōu)惠、服務(wù)環(huán)境優(yōu)越，初步形成了以“機(jī)電”為特色產(chǎn)業(yè)，以精細(xì)化工、服裝鞋帽、印刷包裝、機(jī)械制造、汽車工貿(mào)等行業(yè)為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的特色工業(yè)園。 瑤海區(qū)交通便捷 合肥新火車站、編組站、合肥汽車站、旅游汽車站、南淝河水運(yùn)碼頭座落區(qū)內(nèi)，距合肥駱崗機(jī)場(chǎng)僅需 10 分鐘車程，水運(yùn)經(jīng)南淝河下巢湖直達(dá)長(zhǎng)江。 四、項(xiàng)目所在區(qū)域特點(diǎn) 瑤海區(qū) 1）、區(qū)域整體情況 瑤海區(qū)是位于合肥市東部的一個(gè)新興城區(qū)，面積 平方公里，轄 2 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 10 個(gè)街道， 1 個(gè)工業(yè)園區(qū)，人口 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。 通過對(duì)最近的購(gòu)房人群的調(diào)研可見，人們的購(gòu)房意識(shí)在增強(qiáng)，對(duì)小區(qū) 的整體環(huán)境、樓盤品質(zhì)、物業(yè)管理等多方面的意識(shí)都在不斷加強(qiáng)，在群雄逐鹿的房產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商只有堅(jiān)定不移的提高自身樓盤的品質(zhì)、服務(wù)、產(chǎn)品質(zhì)量、形成個(gè)性化差異等，才能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)上立穩(wěn)腳跟。雖然以二次置業(yè)為主，但其中不乏一些炒房和投資的人群。消費(fèi)者可以找到一個(gè)各方面條件和配套設(shè)施都十分完備的小區(qū)，但價(jià)格始終是一道門檻，所以許多消費(fèi)者選擇在二環(huán)以內(nèi)購(gòu)買，離市區(qū)不會(huì)太遠(yuǎn)，只要周邊配套相對(duì)完善，不至于影 響自己生活即可。這充分說明普遍的消費(fèi)者都覺得自己所購(gòu)買的物業(yè)周邊的配套設(shè)施要相對(duì)完善，讓自己的生活變得更加方便，快捷。對(duì)于高層、高層和別墅多數(shù)都是價(jià)格和管理費(fèi)用將普通消費(fèi)者擋在 了購(gòu)房大門之外。從大眾的居住習(xí)慣上來講，多層住宅是最符合大眾的住宅要求，隨著高層和高層的概念的引入，合肥市民對(duì)這兩個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的名詞也有了一定的接受度，但并不是那樣強(qiáng)烈。以下是關(guān)于合肥市購(gòu)房者的最新調(diào)查： 年齡段 %%27%%% %%%%%%%5 0 周歲以上4 1 5 0 周歲3 0 4 0 周歲2 0 3 0 周歲年齡比例 打算購(gòu)買的戶型 %%%%%%%3%% % % % % % %其他兩室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室一廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)一室一廳一衛(wèi)東部 打算購(gòu)買 的住宅建筑面積 0%%%%%%%0 250300平方米220250平方米180220平方米150180平方米120150平方米100120平方米80 100 平方米80平方米以下你打算購(gòu)買的房屋面積 打算購(gòu)買的物業(yè)類型 %%%%%%%%%%多層 小高層 高層 別墅你打算購(gòu)買的物業(yè)類型 購(gòu)房所期望的區(qū)域 %%%%%%%%%%%%% % % % % % % % %政務(wù)文化新區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)新站區(qū)北區(qū)南區(qū)西區(qū)東區(qū)二環(huán)以外二環(huán)以內(nèi)一環(huán)以內(nèi)市中心你購(gòu)房所期望的區(qū)域 購(gòu)房目的 %%%%%%%%%% % % % % %其他房?jī)r(jià)上漲買給父母投資增值給子準(zhǔn)備自己養(yǎng)老自己結(jié)婚用二次置業(yè)首次置業(yè)你的購(gòu)房目的 了解樓盤信息途徑 %%%%%%%%%%%% % % % % % % % %其他房展會(huì)實(shí)地考察宣傳資料朋友介紹中介網(wǎng)絡(luò)車身電臺(tái)電視報(bào)刊你從哪幾種途徑了解樓盤信息 通過上面圖表我們可以得出如下結(jié)論： 1）、購(gòu)房者所需求的面積中，任以 80～ 120 平方米為主，占調(diào)查總?cè)藬?shù)的 ％。市場(chǎng)將保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 市民購(gòu)房的目的以為改善居住條件的二次置業(yè)群體為主，占到整體比例的 %，對(duì)于房屋的選擇除基本的 居住功能外，更追求一種理想生活方式的向往。 隨著 20xx 年城市建成區(qū) 210 平方公里，市區(qū)總?cè)丝?200 萬， 20xx 年城市建成區(qū) 280 平方公里，市區(qū)總?cè)丝?300 萬規(guī)劃的逐步實(shí)施，城市區(qū)域版圖的不斷擴(kuò)大，市政建設(shè)的不斷完善，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)速度的加快，會(huì)直接拉動(dòng)和刺激整個(gè)城市的房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著“平價(jià)房”以及相關(guān)宏觀調(diào)控政策的逐步落實(shí)， 20xx 年房?jī)r(jià)漲勢(shì)將明顯趨緩，預(yù)計(jì)全年房?jī)r(jià)走勢(shì)仍然是上半年漲勢(shì)趨緩、下半年高位調(diào)整。消費(fèi)者受政府的指導(dǎo)、開發(fā)商的誘導(dǎo)、 媒體的引導(dǎo)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的整體景氣預(yù)期看好，從而使房屋的需求仍處于快速增長(zhǎng)通道。目前合肥市，開發(fā)商、媒體和政府形式上達(dá)成了一個(gè)默契，共同維護(hù)合肥的房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣。這一階段的激烈競(jìng)爭(zhēng)將難以避免?，F(xiàn)在合肥市有些開發(fā)商在項(xiàng)目入市前，就主動(dòng)降低了入市均價(jià)或加大購(gòu)房?jī)?yōu)惠，力求以較為隱蔽的降價(jià)手段，來吸引日趨謹(jǐn)慎的購(gòu)房者。市場(chǎng)上之所以出現(xiàn)觀望情緒，是因?yàn)槊鎸?duì)調(diào)控交易雙方都在進(jìn)行重新思考，而思考的原因就是市場(chǎng)定價(jià)問題。市場(chǎng)歸于理性，房?jī)r(jià)漲幅趨緩，未來的競(jìng)爭(zhēng)將是產(chǎn)品和實(shí)力的較量，合肥樓市會(huì)朝著健康規(guī)范的 道路前行。而房地產(chǎn)行業(yè)，也將獲得一個(gè)穩(wěn)定、和諧的發(fā)展環(huán)境。新政中體現(xiàn)的對(duì)公平和市場(chǎng)化原則的兼顧，有利于消除社會(huì)、行業(yè)、市場(chǎng)和投資者對(duì)未來不確定性的迷惑和憂慮。 調(diào)控的方向，是為了創(chuàng)建一個(gè)健康發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)。 第五，就是法律將會(huì)越來越強(qiáng)勁介入到樓市的運(yùn)行之中。 第四個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，就是國(guó)家將極力促進(jìn)一個(gè)具有權(quán)威性、科學(xué)性、實(shí)用性的行業(yè)性預(yù)測(cè)體制的形成。土地運(yùn)轉(zhuǎn)方式的多元化并不會(huì)影響運(yùn)作的透明度，政府會(huì)加強(qiáng)相應(yīng)的輔助措施。不過在招拍掛盛行的今天，也許還會(huì)出現(xiàn)其他與之相輔的土地運(yùn)轉(zhuǎn)方式。 其次是政府對(duì)土地管理將更加嚴(yán)格，但會(huì)呈多元化趨勢(shì)。 具體而言，以后高檔房將存在更多的變數(shù)，其開發(fā)數(shù)量遞增速度將會(huì)減少甚至回落，而普通老百姓買得起的中低檔房則會(huì)增幅加快。一些有不良信貸記錄、實(shí)力不濟(jì)的企業(yè)將被擠出房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，而且，自 20xx 年 6 月 1 日起，國(guó)家對(duì)個(gè)人購(gòu)房不足兩年即轉(zhuǎn)手交易的行為加大稅收調(diào)控力度；今后“炒地”行為、轉(zhuǎn)讓“期房”行為都將禁止。 金融方面，不少銀行都存在與地產(chǎn)相關(guān)不良資金出入問題是公開的事實(shí)，而且一般數(shù)量都大得驚人，這給房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性運(yùn)行帶來了極大隱患。除了提高開征稅收的幅度外，還可能會(huì)新產(chǎn)生部分稅收。 稅收方面，明確提出要加強(qiáng)稅收調(diào)控力度，政府將前所未有充分運(yùn)用稅收這一有效手段來影響樓市。一些開發(fā)商獲取土地之后，便將土地閑置在手等待升值，結(jié)果便導(dǎo)致了樓市土地供求的失衡，影響到樓市的循環(huán)發(fā)展。這次調(diào)控不再局限于敲敲邊鼓，而是直接深入到土地、稅收、金融等樓市心臟地帶。 而面對(duì)目前的行業(yè)處境，一些實(shí)力不夠的企業(yè)必將被淘汰出局，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來來說，同樣是有益的。 國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控，實(shí)施房產(chǎn)新政，