【正文】 湖營(yíng)銷不只為賣房子， 更為在這座城市樹立身份坐標(biāo) 。返璞歸真的溝通方式，看似簡(jiǎn)單，實(shí)則內(nèi)蘊(yùn)深厚。每個(gè)人心中都有一處居住夢(mèng)想，心靈和精神的目的地。包容、裝載項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的獨(dú)特價(jià)值。痛快的與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的劃定區(qū)隔，并拉開距離。 不只是具備品類屬性，更會(huì)在內(nèi)涵和級(jí)別上走得更遠(yuǎn) 不只是提供房子和界線，更提供完整的居住生態(tài)（房子＋自然＋人） 不拘泥古今中外的風(fēng)格，更重視風(fēng)格背后、代表風(fēng)范的居住精粹。 案名建議 項(xiàng) 目定 位 營(yíng)銷推廣 營(yíng)銷的理想 項(xiàng)目市場(chǎng)定位： 常熟中心 45萬㎡觀湖國(guó)際社區(qū) 案名建議 項(xiàng) 目定 位 營(yíng)銷推廣 營(yíng)銷的理想 項(xiàng)目形象定位 ： 城中湖 觀天下 慢生活 空間背景： 找到本案的母體 —— 有自然水脈的原生態(tài)環(huán)境， 為打造融于自然的最高人居境界提供了基礎(chǔ) “時(shí)間背景” 讓本案賦有城市精神。 —— 《 孟子 〃 盡心上 》 至若春和景明 ,波瀾不驚。 —— 《 爾雅 》 天下安瀾。 瀾 ,大波也。是北歐神話中，遠(yuǎn)古海神埃吉爾的妻子， 九名揚(yáng)波之女的母親。 群體：高度對(duì)位，看似平常，內(nèi)涵無限。 觀湖檢驗(yàn)： 傳播：獨(dú)特性強(qiáng)，傳播快，可持續(xù)發(fā)展。 淡泊雍容：喧囂之外，收拾名利河山，梳理心靈江山。 本案所提供給他們的是： 環(huán)境靜謐和心靈寧?kù)o的共鳴， 世間桃源和萬千繁華的共融于心。如， 又如， 湖 ,是我們將項(xiàng)目打造成常熟高端豪宅的源點(diǎn)，我 們的一切都必須圍繞她來展開 ！ 觀 真正的奢侈品從不自封 .當(dāng)各種級(jí)別、概念、身份符號(hào)、徽章鋪天蓋地的時(shí)候，我們完全可以更自信地回歸湖的本質(zhì)進(jìn)行表達(dá)，將其符號(hào)化、精神化，讓世人銘記于心，傳播于世。 中南世紀(jì)城 締造常熟首席 CLD中央生活城 世茂世紀(jì)尚城 打造鼎級(jí)國(guó)際風(fēng)尚生活社區(qū) 衡泰國(guó)際花園 開啟公園生活新紀(jì)元 淸楓和苑 為常熟名門大族的百年基業(yè)立傳 國(guó)際級(jí)、領(lǐng)袖、中央、百年基業(yè) …… 種種概念彌漫市場(chǎng) 自我封賞的身份標(biāo)簽被廣泛應(yīng)用。 因此，無論是從項(xiàng)目本身物理屬性出發(fā)，還是從 市場(chǎng)信息認(rèn)可的角度出發(fā)，在品牌、配套、資源 和產(chǎn)品之間，社區(qū)內(nèi)部 20220平的湖泊引領(lǐng)的景觀 資源切入更具唯一性，為本案打造親水豪宅。 給他們一串評(píng)價(jià)：有些落后、有些浮夸、膚淺的、高調(diào)的 揚(yáng)長(zhǎng)避短是永遠(yuǎn)的法則 : 什么才是我們的區(qū)隔點(diǎn)？ 他們是如何進(jìn)行畫面表現(xiàn)的？ 世茂世紀(jì)尚城 中南世紀(jì)城 案名建議 項(xiàng) 目定 位 營(yíng)銷推廣 營(yíng)銷的理想 衡泰國(guó)際花園 清楓和院 面對(duì)紛紛擾擾的市場(chǎng)，什么才是我們的核心 競(jìng)爭(zhēng)力？什么才是我們的區(qū)隔點(diǎn)？我們?nèi)绾? 將自己的獨(dú)有特質(zhì)展現(xiàn)給市場(chǎng)？ 圖緯的思考： 案名建議 項(xiàng) 目定 位 營(yíng)銷推廣 營(yíng)銷的理想 縱然，我們有劃時(shí)代的產(chǎn)品高度 當(dāng)我們剖析產(chǎn)品的物理特性，我們發(fā)現(xiàn) …… ☆ 戶均 130㎡以上的純大宅社區(qū) ☆ 錯(cuò)落的建筑形態(tài)，最大程度融入湖景 ☆ 引入自然水系，形成三面環(huán)水格局 ☆ 20220㎡超大湖景，低密度社區(qū) ☆ 首創(chuàng)高空瞰湖的高層視界 露臺(tái)挑高形成空中花園 ☆ 高層大宅大面寬、短進(jìn)深 直面超大生態(tài)園林 縱然，我們擁有宏大的社區(qū)規(guī)模 社區(qū)規(guī)模不是本案核心競(jìng)爭(zhēng)力 但世紀(jì)大道區(qū)位概念距離城市頂級(jí)地段，且不是本案獨(dú)享。 客戶分析 ： 東南開發(fā)區(qū) 城南板塊 虞山別墅區(qū) 城北板塊 市中心區(qū)域 森蘭公寓 客戶來源 客戶特征描述 對(duì)物業(yè)價(jià)值的需求點(diǎn) ?以常熟本地客戶為主，在常熟經(jīng)商的蘇州及長(zhǎng)三角客戶為輔； ?改善居住條件的二次置業(yè)者與分巢家庭的首次置業(yè)者； ?以自主客為主，投資客為輔； ?有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，注重圈層交際 ?對(duì)便利的城市生活有較強(qiáng)依賴感， ?推崇異域文化，講求生活品質(zhì) ?關(guān)注產(chǎn)品較高性價(jià)比； ?關(guān)注日常出行距離和公交等出行工具； ?關(guān)注區(qū)域內(nèi)各種生活配套； 客戶總結(jié)： 圖緯觀點(diǎn)：項(xiàng)目一期的客戶主要定位為在常熟區(qū)域內(nèi)客戶，包含常熟本 地人和在常熟經(jīng)商的外地客戶，推廣重點(diǎn)為打造品牌，和快速去化，實(shí) 現(xiàn)資金回籠，隨著項(xiàng)目品牌效益的顯現(xiàn)，后續(xù)產(chǎn)品的陸續(xù)投放，客群組 成將會(huì)發(fā)生一定的改變，客群范圍將由常熟擴(kuò)大到長(zhǎng)三角。 從中南世紀(jì)城、世貿(mào)中心的客源來看，常熟本地客戶是產(chǎn)品去化的主力軍，在常熟經(jīng)商的新常熟人比例緊隨其后； 從我司現(xiàn)在在常熟東南開發(fā)區(qū)操作的 森蘭公寓 來看，浙商，尤其是在常熟招商城中的企業(yè)主逐漸成為常熟的購(gòu)房主力。這樣才會(huì)顯示高端 形象，也才會(huì)引發(fā)業(yè)主的尊榮感。在世紀(jì)大道與富春江路交匯處先建設(shè)會(huì)所，豪華包裝，拉升項(xiàng)目形象，吸引圈層客戶，前期作為售樓處使用，并設(shè)置一些會(huì)所提供的服務(wù)，比如咖啡吧、雪茄吧，在項(xiàng)目完工交付后（中途也可視需要提前投入使用）再回歸會(huì)所的功能。 會(huì)所要求13%8%42%35%2%不重要、可有可無 功能簡(jiǎn)單 免費(fèi)使用設(shè)施齊全、少量收費(fèi) 增加休閑娛樂設(shè)施 會(huì)所配套 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 會(huì)所配套 圖緯建議：我司曾在鴻藝豪苑等項(xiàng)目上與國(guó)際知名會(huì)所運(yùn)營(yíng)公司 鴻藝會(huì)進(jìn)行過合作，他們對(duì)高端豪宅項(xiàng)目的會(huì)所打造，有著豐富的經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的理念，所以建議本案在前期聘請(qǐng)鴻藝會(huì)進(jìn)行會(huì)所的運(yùn)營(yíng)管理，將會(huì)所打造成圈層社交平臺(tái)。 美國(guó)長(zhǎng)島景觀組團(tuán)內(nèi)部的水景及小品 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 會(huì)所配套 從市場(chǎng)調(diào)研中得知， 35%的客戶對(duì)社區(qū)的會(huì)所要求設(shè)施齊全的，尤其是高端項(xiàng)目，會(huì)所是進(jìn)行全層交際的主要場(chǎng)所。這里的陽(yáng)光、沙灘、海水確實(shí)令人意蕩神馳 ... 淺水灣景觀組團(tuán)內(nèi)部的水景及小品 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 美國(guó)長(zhǎng)島景觀風(fēng)情 陽(yáng)光、爛漫、自由，長(zhǎng)島風(fēng)情的特真寫照，棕櫚樹、沙灘，海鷗，美國(guó)長(zhǎng)島永恒的風(fēng)景。 愛琴海景觀組團(tuán)內(nèi)部的水景及小品 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 淺水灣景觀風(fēng)情 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 淺水灣號(hào)稱 “ 天下第一灣 ” ，也有 “ 東方夏威夷 ” 之美譽(yù)。 愛琴海風(fēng)情景觀 香港 淺水灣風(fēng)情景觀 美國(guó) 長(zhǎng)島灣風(fēng)情 以湖為中心，以湖 岸線為軸線，串聯(lián) 起 3大州“灣”文明風(fēng)情組團(tuán)景觀。 金地長(zhǎng)青灣 金科小城故事 第六代洋房 生活是一種品味，更是一種品 [魅 ] 創(chuàng)造“多維景觀生活”，利用建筑的錯(cuò)、落、退，形成豐富的地面或空中庭院，由上而下，層層疊落，豐富的露臺(tái)景觀視角； 一、二層地下室的設(shè)計(jì)，使得洋房空間更具情趣化，具有更高的舒適度、附加值和吸引力； 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 贈(zèng)送面積 贈(zèng)送面積 贈(zèng)送面積 贈(zèng)送面積 贈(zèng)送面積 奇、偶層相錯(cuò)，贈(zèng)送大量超值面積是 6代洋房主要特征 第六代洋房之戶型建議 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) Ｚ 底層送花園、地下室，頂層送露臺(tái)，層層有賣點(diǎn)，戶戶大景觀！ 花園洋房?jī)?yōu)秀戶型推薦 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 200㎡ ， 客廳與臥室以超大觀景陽(yáng)臺(tái)相連， 極具氣派；拐角式大陽(yáng)臺(tái)、大飄窗，讓臥室別 具格調(diào)；主臥獨(dú)立衣帽間，超大衛(wèi)生間，舒適 尊貴享受；餐廳連接室內(nèi)空中花園，至上品味 環(huán)境總體規(guī)劃 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 社區(qū)園林主題概念 現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義內(nèi)湖風(fēng)情 我們?nèi)绾嗡茉熘黝}鮮明的社區(qū)園林？ 景觀上， 我們建議以 33畝的內(nèi)湖為中心 ，以湖岸線為景 觀軸，串聯(lián)三大洲灣文明的主題性組團(tuán)景觀， 將整個(gè)社區(qū)打造成一個(gè)世界風(fēng)情園 。 用全新的設(shè)計(jì)創(chuàng)造“多維景觀生活”，營(yíng)造出深諳“空間藝術(shù)”的住宅，在讓居住者的身體得到極大舒展的同時(shí)，更獲得一種心理層面的滿足。 戶戶贈(zèng)送花園或露臺(tái) . 我們先看下第五代情景洋房 ：（以萬科親親家園為例） 產(chǎn)品亮點(diǎn)分析一 /多層 6代洋房 第六代情景洋房 — 第五代洋房的改良升級(jí)： 產(chǎn)品主義轉(zhuǎn)向生活主義 目前市場(chǎng)上的第六代情景洋房，無論是金地的長(zhǎng)青灣 丹陛，還是金科的小城故事，到本項(xiàng)目，雖然在細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上各具特色，但其設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)都是從 產(chǎn)品主義向生活主義 的轉(zhuǎn)身，把生活融入其中。 首層情景花園與景觀大露臺(tái)，二、三、四層景觀露臺(tái)與雙景大空中入戶花園，五層透天露臺(tái)花園。 奢華主臥套房，專享私密明衛(wèi)； 專注居住舒適度，陽(yáng)光客廳干濕分離，生活干潔明朗 . 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 花園洋房?jī)?yōu)秀戶型推薦 觀湖產(chǎn)品花園洋房之建議 六代洋房 amp。 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 高層戶型優(yōu)秀戶型推薦： 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 92㎡ 二室二廳一衛(wèi) 高層優(yōu)秀戶型推薦： 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 高層戶型優(yōu)秀戶型推薦： 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 115㎡ 三室二廳一衛(wèi) 高層優(yōu)秀戶型推薦： 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 116㎡ 三室二廳一衛(wèi) 高層優(yōu)秀戶型推薦： 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 高層戶型優(yōu)秀戶型推薦： 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 129㎡ 三室二廳二衛(wèi) 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 高層優(yōu)秀戶型推薦 高層戶型優(yōu)秀戶型推薦： 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 190㎡ ，四室 2廳 2衛(wèi) 客廳與臥室以超大觀景陽(yáng)臺(tái)相連；拐 角式大陽(yáng)臺(tái)、大飄窗，讓臥室別具格 調(diào)；主臥獨(dú)立衣帽間，超大衛(wèi)生間， 舒適尊貴享受；室內(nèi)空中花園，讓居 住別具自然格調(diào)。 兩房戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 入戶花園 露臺(tái) 凸窗 90110㎡（ 110平為大 2房或小三房） 、入戶花園、露臺(tái)等多個(gè)點(diǎn)增加 2房的舒適性； ，結(jié)合露臺(tái)改成一間房，使用方便。 三房戶型 設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 基本設(shè)置：面積 125135㎡ 舒適性高：凸窗、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)，打造空中庭院生活 實(shí)用性高：入戶花園設(shè)計(jì)更添實(shí)用 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 圖緯建議：目前市場(chǎng)上主力戶型都為 130140左右的大三房，以改善型和剛性需求為主。 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) （原 2236） 原 302300 創(chuàng)新方向： 設(shè)置雙套房 設(shè)置入戶花園，贈(zèng)送入戶花園或陽(yáng)臺(tái)，戶外面積 ≥ 20 ㎡ 餐廳、主衛(wèi)、次套房衛(wèi)生間、廚房景觀良好 主臥設(shè)置多功能空間，餐廳 ≥ 12 ㎡， 廚房 ≥ 8 ㎡ 餐廳、廚房整體考慮統(tǒng)一設(shè)置。 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 高層住宅戶型配比 注：配比按 33層平層房型計(jì)算，一樓 Loby面積暫未扣除 房型 面積 90 59400 110 14520 125 53625 135 129195 160 31680 200 13200 總面積 301620 房型 套數(shù) 90 693 110 132 125 429 135 924 160 198 200 66 總套數(shù) 2442 693132429924198660200400600800100090 110 125 135 160 20020%5%18%42%11%4%90 110 125 135 160 200三房主要集中在 125135㎡ ，占總房源的 60%， 2房主要集中在 90110㎡ ，比例為31%； 大面積房型中， 160200㎡ 為 4房房型，比例為 9%。 6. 采光通風(fēng)要求下，臥室采光優(yōu)于廚房和衛(wèi)生間采光 。 4. 強(qiáng)調(diào)適當(dāng)?shù)馁?zèng)送空間 。 2. 有效保證產(chǎn)品戶型各空間功能完整 。 5. 強(qiáng)調(diào)空間變化，引領(lǐng)全新生活方式 VS 產(chǎn)品正（增值不多）負(fù)（存在風(fēng)險(xiǎn)） 價(jià)值的影響 . 消費(fèi)者的敏感度分析對(duì)于產(chǎn)品價(jià)格的增值和功能空間設(shè)臵提供了必要的依據(jù)，把握消費(fèi)者需求心理，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)品的接受程度與產(chǎn)品利潤(rùn)最大化的有效兼得將是目前主力購(gòu)房者的敏感點(diǎn)分析的工作重點(diǎn)。 3. 強(qiáng)調(diào)面積的緊湊，實(shí)現(xiàn)空間功能合理性 VS 減少總價(jià)抗性 。 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 關(guān)鍵詞：戶型 目前主力購(gòu)房者的敏感點(diǎn)分析 1. 強(qiáng)調(diào)贈(zèng)送面積的最大化 VS 贈(zèng)送面積單價(jià)折算 。 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 德式風(fēng)格