邯鄲市峰峰礦區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查報告(參考版)
2025-01-22 00:11本頁面
【正文】 項目所處區(qū)域南臨滏陽河，東靠元寶山，未來可開發(fā)的景觀資源優(yōu)勢明顯，若建成一些高檔的明星樓盤，一方面可以使效益最大化，另一方面滿足了一些高消費群體的需求，也提高了開發(fā)商的知名度。峰峰礦區(qū)廠礦企業(yè)較多，且效益較好，暴發(fā)戶和個體老板較多，峰峰市區(qū)缺少檔次較高，環(huán)境較好的明星樓盤，所以一般都去邯鄲購置。要開發(fā)中高檔住宅，最關(guān)鍵的是成本的控制?？紤]到峰峰房地產(chǎn)市場的實際情況，結(jié)合公司所關(guān)注區(qū)域的特點，從經(jīng)濟(jì)性、競爭性、可銷性等多角度進(jìn)行優(yōu)劣分析，對未來項目產(chǎn)品定位提出以下建議：由于項目周邊環(huán)境較差，因此，應(yīng)從經(jīng)濟(jì)效益因素來分析，區(qū)域大多為原有陶瓷廠職工，有一定的原始資本積累，結(jié)合個人喜好，開發(fā)低檔住宅將贏得大部分本地居民的支持。六 財務(wù)分析總占地面積：666*400=266400m2容積率：總建筑面積：266400*=666000m2建筑成本：（700+350）*666000=699300000 元/m2補(bǔ)償后剩余的面積：666000—266400=399600 m2單價：699300000/399600=1750元/m2七 調(diào)查分析結(jié)果及未來開發(fā)建議峰峰房地產(chǎn)市場整體情況發(fā)展較快，近兩年來新建和在建的樓盤較多，且價格也一路飆升，市場均價已達(dá)2500元/平方米，且銷售狀況很好?！癫町惢ㄎ蛔≌阂跃G色、健康、節(jié)約、環(huán)保為主題的有氧社區(qū)和文化社區(qū)（建議先做一個小公園，在小區(qū)內(nèi)再建文化廣場、康體中心、運動中心）?！駜r格定位住宅：根據(jù)開盤時市場行情采取不同的價格策略。●檔次定位住宅：一期以低檔為主，中檔為輔；二期以中檔為主?！裎飿I(yè)類型定位住宅：多層及小高層。（2）項目定位●功能定位以居住為主，商業(yè)為輔。邯峰電廠職工這部分消費者收入較高，在邯鄲有自己的家屬院，每天有到邯鄲的班車。這部分客戶多數(shù)會在東區(qū)或者邯鄲市區(qū)購買住宅。（2）非主力購房群體 本地行政、企事業(yè)機(jī)關(guān)管理人員。 商業(yè)意識濃厚，對市場敏感，看中商鋪的位置和客源，升值潛力大。習(xí)慣于住在彭城，了解并認(rèn)同彭城的發(fā)展趨勢，有一定的經(jīng)濟(jì)實力，但多屬于價格敏感型。希望進(jìn)城發(fā)展，享受城市生活，有一定的經(jīng)濟(jì)實力，但總購買力有限，屬于價格敏感型。常年在外打工，有穩(wěn)定和相對高的收入，購買屬于短期性決策，易受其他人群影響。從上表分析還可以得知峰峰礦區(qū)的消費者對開發(fā)商的品牌忠誠度很低，由此可見，在峰峰礦區(qū)做項目的開發(fā)商一方面宣傳不夠；另一方面，開發(fā)商沒有走差異化道路，所開發(fā)的項目幾乎大同小異，從而漸漸淡化消費者對品牌的關(guān)注程度。通過對表41的分析，對于消費者來說，由于價格是最敏感的因素，重點按房屋總價可把邯鄲市房地產(chǎn)住宅項目分為經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品房和別墅。(2) 細(xì)分市場細(xì)分指標(biāo)為:年齡、月收入、家庭人口數(shù)、追求利益、品牌忠誠度、房屋總價等。較成功人士:該階層人士數(shù)量不多，大面積復(fù)式結(jié)構(gòu)房產(chǎn)是他們的首選，是否有泊車位也是要考慮的因素，這部分人一般會到邯鄲購買自己的房產(chǎn)。單位退休職工:他們選擇標(biāo)準(zhǔn)是環(huán)境比較清靜，配套設(shè)施較完善，總房價不太高，而且選擇的樓層將會以二樓或三樓為多，二室一廳的中小戶型會是他們的首選，房屋質(zhì)量和物管服務(wù)也是在購房時關(guān)心的問題。五 市場細(xì)分及市場定位1 目標(biāo)市場細(xì)分市場細(xì)分是指把整個市場的客戶按照一種或多種因素加以區(qū)分，使區(qū)分后的客戶需求在一個或幾個方面具有相同或類似的特征，以便企業(yè)相應(yīng)采取特定的市場營銷策略來滿足這些不同客戶群的需求。（4）市場分流，距邯鄲近，有高端客戶群分流潛在風(fēng)險。（2）消費者的消費觀念已逐漸趨于理性、成熟，對產(chǎn)品的要求逐漸拉高。4 威脅 （1）供給集中。（5）峰峰東區(qū)新建的小區(qū)已經(jīng)把峰峰房地產(chǎn)市場培育完善。（3）項目所在區(qū)域是峰峰礦區(qū)熱點開發(fā)區(qū)域，是規(guī)劃中的城市副中心。3 機(jī)會（1）峰峰市區(qū)舊城改造蓄勢待發(fā)，居民迫切希望改善居住環(huán)境。（4）消費者對該地區(qū)的認(rèn)可度較低。（2）項目所在區(qū)域整體環(huán)境較差，周邊是一些很舊的民房，及廢棄的廠礦，晚上沒有路燈，環(huán)境差，空氣污染嚴(yán)重。（5）集團(tuán)公司的實力。（3）項目所處區(qū)域地段道路交通便捷，道路相對發(fā)達(dá)。四 SWOT分析1 優(yōu)勢（1）已納入城市規(guī)劃當(dāng)中。（2）購買者心理因素分析個人因素屬于影響購買行為的內(nèi)部因素，消費者的年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、生活方式、個性以及生理及心理上的需求層次等，都會對購買行為產(chǎn)生一定的影響。目前經(jīng)濟(jì)效益較好的礦區(qū)主要分布在市區(qū)以外50公里周邊。表32 各行業(yè)人均月收入（單位：元/月）公務(wù)員邯峰電廠水泥廠陶瓷廠礦工企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)煤販子出租司機(jī)20003000853600200040001000002000數(shù)據(jù)來源：調(diào)查統(tǒng)計目前峰峰礦區(qū)內(nèi)職工高收入者主要是邯峰電廠職工和各礦區(qū)的職工，通過調(diào)查得知，峰峰電廠職工的平均月收入都在3000元以上，領(lǐng)導(dǎo)級的月收入大約為4000元左右。但是廠區(qū)都沒有家屬樓，職工主要在家居住，對于本地的年輕人來說，陳舊的居住條件以不能滿足他們的居住需求。在彭城鎮(zhèn)的周邊分布著大小廠礦40多家，目前得經(jīng)濟(jì)效益也相當(dāng)可觀，職工的主要收入也以在工廠的收入為主。但是，附近的礦場和邯峰電廠的發(fā)展比較快，取代了陶瓷在邯峰礦區(qū)的經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位。生產(chǎn)的陶瓷產(chǎn)品主要以出口為主，陶瓷規(guī)模和水平在國內(nèi)占有主導(dǎo)地位，職工的收益也比較高。在70、80年代，彭城鎮(zhèn)周邊分布著大小陶瓷廠10個，其中鎮(zhèn)中心分布著7個。2008年規(guī)劃區(qū)內(nèi)
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