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邯鄲市峰峰礦區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(參考版)

2024-09-13 21:10本頁(yè)面
  

【正文】 ◆邯峰電廠職工 這部分消費(fèi)者收入較高,在邯鄲有自己的家屬院,每天有到邯鄲的班車。這部分客戶多數(shù)會(huì)在東區(qū)或者邯鄲市區(qū)購(gòu)買住宅。 非主力購(gòu)房 群體 ◆本地行政、企事業(yè)機(jī)關(guān)管理人員。 商業(yè)意識(shí)濃厚,對(duì)市場(chǎng)敏感,看中商鋪的位置和客源,升值潛力大。 習(xí)慣于住在彭城,了解并認(rèn)同彭城的發(fā)展趨勢(shì),有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,但多屬于價(jià)格敏感型。 希望進(jìn)城發(fā)展,享受城市生活,有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,但總購(gòu)買力有限,屬于價(jià)格敏感型。 常年在外打工,有穩(wěn)定和相對(duì)高的收入, 購(gòu)買屬于短期性決策,易受其他人群影響。 五、戶型面積配比 參考對(duì)峰峰礦區(qū)及彭城房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研結(jié)果與對(duì)當(dāng)?shù)刂髁?gòu)買群體的深度探訪、溝通,得知峰峰礦區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買群體能夠接受并且能夠產(chǎn)生購(gòu)買傾向的項(xiàng)目產(chǎn)品類型、戶型面積段控制以及在整個(gè)項(xiàng)目中所占比例,并針對(duì)我項(xiàng)目的實(shí)際情況所做的配比數(shù)據(jù),如下: 產(chǎn)品戶型 產(chǎn)品面積段 (m2) 所在比例 (%) 兩室兩廳 80— — 100 45 三室兩廳 100—— 130 40 130—— 140 10 四室兩廳 140 以上 5 產(chǎn)品價(jià)格初定 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目地塊距離最近的競(jìng)爭(zhēng)樓盤:景泰小區(qū)( 2600 元 /平米)、彭泰嘉園( 2500 元 /平米)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)的比照分析,并且考察整個(gè)峰峰房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,結(jié)合項(xiàng)目地塊位置、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品類型、區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)等多方面因素,擬建議價(jià)格為: 2500—— 3000 元 /平米。 商業(yè):建設(shè)特色商業(yè)街。 商業(yè):中高檔。 商業(yè):超市、經(jīng)營(yíng)日化類小商品,圍繞小區(qū)生活需要服務(wù)居民。商業(yè)以沿街門面為主。 三、項(xiàng)目定位 總體定位 考慮到彭城周邊的環(huán)境、消費(fèi)群體的構(gòu)成,消費(fèi)習(xí)慣及購(gòu)買力,結(jié)合國(guó)家現(xiàn)階段針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的一系列建議性法規(guī)與態(tài)度,表明中央政府調(diào)控的重心由穩(wěn)定抑制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)向保障城市低收入家庭住房問(wèn)題的轉(zhuǎn)變,因此該項(xiàng)目定位中低檔住宅既符合消費(fèi)者的需求又符合國(guó)家政策。 T—— 威脅 ◆供給集中。 W—— 劣勢(shì) ◆區(qū)域的居住環(huán)境不成熟,配套設(shè)施不完善; ◆周邊所要拆遷的多為本地居民,未來(lái)拆遷的難度很大; ◆項(xiàng)目所在區(qū)域整體環(huán)境較差,周邊是一些很舊的民房,及廢棄的廠礦,環(huán)境差; ◆彭城的治安狀況較差; ◆消費(fèi)者對(duì) 該地區(qū)的認(rèn)可度較低。 客戶群體構(gòu)成 ◆婚房需求者,以結(jié)婚為目的的購(gòu)房需求; ◆為子女購(gòu)房,父母為了子女以后的生活而購(gòu)房; ◆為父母購(gòu)房,子女為了父母生活的便利以及照顧方便等因素; ◆以改善居住生活環(huán)境為目的,礦區(qū)電廠職工、各礦區(qū)職工或公務(wù)員等高收入者,此類人群選擇的是中高檔樓盤; ◆以改變?cè)写逯猩顬槟康模沾蓮S、機(jī)械廠等收入較低的群體 ,此類群體選擇中檔、中低檔項(xiàng)目; 第五部分 項(xiàng)目地塊產(chǎn)品建議 一、地塊所在位置 地塊處于彭城板塊內(nèi),屬于彭 城中心的位置,距離地塊所在位置最近的項(xiàng)目是:景泰小區(qū)和彭泰嘉園。 從目前市場(chǎng)來(lái)看,在彭城鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心也分布著不少私營(yíng)企業(yè),主要的職工也以本地居民為主。從 90 年代末開(kāi)始,景德鎮(zhèn)和唐山的陶瓷發(fā)展迅猛,不論從規(guī)模和水平來(lái)說(shuō),都大大的超過(guò)了峰峰陶瓷,在市場(chǎng)上也逐漸取代了峰峰陶瓷的主導(dǎo)地位,峰峰陶瓷的發(fā)展也進(jìn)入了低谷,停滯不前的工藝陶廠半數(shù)以上被市場(chǎng)逐漸淘汰。這些陶瓷廠 總共擁有職工數(shù)超過(guò) 20200 余人。具體比例如下: 客戶群構(gòu)成及其特點(diǎn) 置業(yè)者收入分析 在項(xiàng)目的周邊分布著眾多的廠礦企業(yè),而且主要的職工也以本地人為主。一方面受生活水平提高的影響,另一方面受家庭人口結(jié)構(gòu)影響,市場(chǎng)對(duì)二、三居室的需求在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生改變。在峰峰礦區(qū)板塊中,規(guī)模上,以水岸名都最大;價(jià)格上,以水岸名都最貴。水岸名都項(xiàng)目為最,無(wú)論從產(chǎn)品類型,還是產(chǎn)品價(jià)格都屬于高端住宅項(xiàng)目。 區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn) 彭城板塊特點(diǎn) 彭城板塊 價(jià)格 多層均價(jià) 2500—— 2600元 /平米,(現(xiàn)僅金碧苑涵蓋電梯高層,起價(jià) 2448元 /平米) 產(chǎn)品特點(diǎn) 土地規(guī)模 占地約 15 畝 —— 50 畝 容積率 在 —— 左右 建筑形式 以多層為主,僅金碧苑出現(xiàn)電梯高層 小區(qū)配套 因本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模較小,檔次不高,配套都以城區(qū)配套為主 營(yíng)銷狀況 主要訴求點(diǎn) 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 銷售分析 多層銷售較好,電梯高層屬于彭城板塊新型產(chǎn)品,在逐漸被人接受 客戶分析 來(lái)源 周邊當(dāng)?shù)鼐用?、工廠職工或峰峰城區(qū)內(nèi)低端客戶群體 心理特征 價(jià)格便宜、生活便利 消費(fèi)特征 一次置業(yè)者(為主)、二次置業(yè)者(為輔) 走勢(shì)分析 隨著峰峰礦區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)持續(xù)攀升,彭城區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目依靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品品質(zhì)、戶型舒適等多方面原因?qū)⑦M(jìn)一步發(fā)展 ★彭 城板塊內(nèi)項(xiàng)目以中低端為主,高層建筑形態(tài)剛剛在彭城區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)。 ★點(diǎn)評(píng):項(xiàng)目剛開(kāi)始開(kāi)槽,工程進(jìn)度很慢,交通較為便利,售樓部位于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng),很不起眼。 物業(yè)名稱 景泰小區(qū) 項(xiàng)目所在地 彭城鎮(zhèn)彭城新路中段 開(kāi)發(fā)單位 邯鄲市德民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積 1 萬(wàn)多平米 總建筑面積 2 萬(wàn)多平米 樓宇數(shù)量 6 棟 建筑形式 多層 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 整體色調(diào) 灰白 周邊交通 便利 公交線路 1 路 周邊配套 市中醫(yī)院。月 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 尾房銷售,商鋪 4300 元 /平米,已銷完。項(xiàng)目賣點(diǎn)為彭城第一個(gè)帶電梯的小高層項(xiàng)目。 彭城板塊 彭城板 塊在售樓盤
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