邯鄲市峰峰礦區(qū)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告-資料下載頁
2024-09-09 21:10本頁面
【導(dǎo)讀】本，準(zhǔn)確推斷本項(xiàng)目的市場操作可行性。該區(qū)位于河北省南部、太行山東麓。均氣溫℃，年總降水量增均627mm。年，峰峰礦區(qū)轄9個(gè)鎮(zhèn)。2020年6月，峰峰礦區(qū)將190個(gè)居委會（其中59個(gè)家。屬委員會，131個(gè)居委會）合并成68個(gè)社區(qū)委員會。全區(qū)總?cè)丝谌f人，其中城市人口30萬。面積平方千米，人口萬。峰峰礦區(qū)境內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富，種類繁多。已探明并具開采價(jià)值的有煤、鐵礦?，F(xiàn)利潤總額15826萬元，同比增長%；社會消費(fèi)品零售總額234542萬元，比去年同期增長%。品有限公司兩個(gè)龍頭企業(yè)，全區(qū)年出欄生豬50萬頭，屠宰能力達(dá)到40萬頭?；采w率達(dá)到41%，人均占有綠地達(dá)到8平方米。鐵路、公路交通貫通峰峰全區(qū)。有7個(gè)客貨混運(yùn)站，廠礦專用鐵路達(dá)32條。峰峰礦區(qū)轄各級各類學(xué)校134所，教職工3300余名，在校生萬人。年通過河北省驗(yàn)收，成為首批二十個(gè)達(dá)標(biāo)縣區(qū)之一，1994年又通過國家驗(yàn)收，名為“藝術(shù)教育示范區(qū)”。該區(qū)旅游資源豐富，致力于建設(shè)“山水峰峰、園林峰峰、生
【正文】 都大大的超過了峰峰陶瓷，在市場上也逐漸取代了峰峰陶瓷的主導(dǎo)地位，峰峰陶瓷的發(fā)展也進(jìn)入了低谷，停滯不前的工藝陶廠半數(shù)以上被市場逐漸淘汰。但是，附近的礦場和邯峰電廠的發(fā)展比較快，取代了陶瓷在邯峰礦區(qū)的經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位。 從目前市場來看，在彭城鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心也分布著不少私營企業(yè)，主要的職工也以本地居民為主。在彭城鎮(zhèn)的周邊分布著大小廠礦 40 多家，目前得經(jīng)濟(jì)效益也相當(dāng)可觀，職工的主要收入也以在工廠的收入為主。 客戶群體構(gòu)成 ◆婚房需求者，以結(jié)婚為目的的購房需求； ◆為子女購房，父母為了子女以后的生活而購房； ◆為父母購房，子女為了父母生活的便利以及照顧方便等因素； ◆以改善居住生活環(huán)境為目的，礦區(qū)電廠職工、各礦區(qū)職工或公務(wù)員等高收入者，此類人群選擇的是中高檔樓盤； ◆以改變原有村中生活為目的，陶瓷廠、機(jī)械廠等收入較低的群體 ，此類群體選擇中檔、中低檔項(xiàng)目； 第五部分 項(xiàng)目地塊產(chǎn)品建議 一、地塊所在位置 地塊處于彭城板塊內(nèi)，屬于彭 城中心的位置，距離地塊所在位置最近的項(xiàng)目是：景泰小區(qū)和彭泰嘉園。 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 S—— 優(yōu)勢 ◆項(xiàng)目需改造的規(guī)模較大，容易形成規(guī)模小區(qū)，提升知名度； ◆項(xiàng)目所處區(qū)域地段道路交通便捷，道路相對發(fā)達(dá)； ◆項(xiàng)目與城市形象改善有著直接關(guān)系，屬于城市規(guī)劃范疇； ◆集團(tuán)公司實(shí)力。 W—— 劣勢 ◆區(qū)域的居住環(huán)境不成熟，配套設(shè)施不完善； ◆周邊所要拆遷的多為本地居民，未來拆遷的難度很大； ◆項(xiàng)目所在區(qū)域整體環(huán)境較差，周邊是一些很舊的民房，及廢棄的廠礦，環(huán)境差； ◆彭城的治安狀況較差； ◆消費(fèi)者對 該地區(qū)的認(rèn)可度較低。 O—— 機(jī)會 ◆峰峰市區(qū)舊城改造蓄勢待發(fā)，居民迫切希望改善居住環(huán)境； ◆周邊樓盤銷售勢頭良好，價(jià)格趨勢比較樂觀； ◆項(xiàng)目所在區(qū)域是峰峰礦區(qū)熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，是規(guī)劃中的城市副中心； ◆峰峰東區(qū)已沒有地可供開發(fā)； ◆峰峰東區(qū)新建的小區(qū)已經(jīng)把峰峰房地產(chǎn)市場培育完善； ◆項(xiàng)目周邊廠礦企業(yè)較多，且職工多為本地居民，未來目標(biāo)客戶資源豐。 T—— 威脅 ◆供給集中。同檔次樓盤（彭泰嘉園、金碧灣、景泰小區(qū)）的先期推出，并且缺乏足夠的市場需求做支撐； ◆消費(fèi)者的消費(fèi)觀念已逐漸趨于理性、成熟，對產(chǎn)品的要 求逐漸拉高； ◆二手房市場活躍； ◆市場分流，距邯鄲近，有高端客戶群分流潛在風(fēng)險(xiǎn)； ◆其它不可遇見的社會因素影響。 三、項(xiàng)目定位 總體定位 考慮到彭城周邊的環(huán)境、消費(fèi)群體的構(gòu)成，消費(fèi)習(xí)慣及購買力，結(jié)合國家現(xiàn)階段針對房地產(chǎn)市場出臺的一系列建議性法規(guī)與態(tài)度，表明中央政府調(diào)控的重心由穩(wěn)定抑制房價(jià)快速增長向保障城市低收入家庭住房問題的轉(zhuǎn)變，因此該項(xiàng)目定位中低檔住宅既符合消費(fèi)者的需求又符合國家政策。 項(xiàng)目定位 ●功能定位 以居住為主，商業(yè)為輔。商業(yè)以沿街門面為主。 ●物業(yè)類型定位 住宅：多層及小高層。 商業(yè)：超市、經(jīng)營日化類小商品，圍繞小區(qū)生活需要服務(wù)居民。 ●檔次定位 住宅：一期以低檔為主，中檔為輔；二期以中檔為主。 商業(yè)：中高檔。 ●差異化定位 住宅：以綠色、健康、節(jié)約、環(huán)保為主題的有氧社區(qū)和文化社區(qū)（建議先做一個(gè)小公園，在小區(qū)內(nèi)再建文化廣場、康體中心、運(yùn)動中心）。 商業(yè)：建設(shè)特色商業(yè)街。 四、產(chǎn)品戶型建議 針對人們的偏愛，建議項(xiàng)目的戶型滿足以下幾點(diǎn)需求： ◆戶型方正，面積段控制得體，不輕易浪費(fèi)面積； ◆大開間，給人一種開闊感，提高居住舒適度； ◆戶型南北通透，給人以嗅覺上清新的 感覺； ◆南面的臥室、客廳采光性良好，充足的光照象征著居住品質(zhì)； ◆動靜分區(qū)，讓安逸的生活不輕易被打擾，體現(xiàn)項(xiàng)目的人性化構(gòu)想。 五、戶型面積配比 參考對峰峰礦區(qū)及彭城房地產(chǎn)市場的調(diào)研結(jié)果與對當(dāng)?shù)刂髁徺I群體的深度探訪、溝通，得知峰峰礦區(qū)房地產(chǎn)市場的購買群體能夠接受并且能夠產(chǎn)生購買傾向的項(xiàng)目產(chǎn)品類型、戶型面積段控制以及在整個(gè)項(xiàng)目中所占比例，并針對我項(xiàng)目的實(shí)際情況所做的配比數(shù)據(jù)，如下： 產(chǎn)品戶型 產(chǎn)品面積段 (m2) 所在比例 (%) 兩室兩廳 80— — 100 45 三室兩廳 100—— 130 40 130—— 140 10 四室兩廳 140 以上 5 產(chǎn)品價(jià)格初定 根據(jù)對項(xiàng)目地塊距離最近的競爭樓盤：景泰小區(qū)（ 2600 元 /平米）、彭泰嘉園（ 2500 元 /平米）的各項(xiàng)數(shù)據(jù)的比照分析，并且考察整個(gè)峰峰房地產(chǎn)市場情況，結(jié)合項(xiàng)目地塊位置、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品類型、區(qū)域發(fā)展態(tài)勢等多方面因素，擬建議價(jià)格為： 2500—— 3000 元 /平米。 客戶群體定位 主力購房群體 ◆有穩(wěn)定收入的外出打工者。 常年在外打工，有穩(wěn)定和相對高的收入， 購買屬于短期性決策，易受其他人群影響。 ◆有穩(wěn)定收入的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的個(gè)體戶和公務(wù)員。 希望進(jìn)城發(fā)展，享受城市生活，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但總購買力有限，屬于價(jià)格敏感型。 ◆彭城原有居民。 習(xí)慣于住在彭城，了解并認(rèn)同彭城的發(fā)展趨勢，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但多屬于價(jià)格敏感型。 ◆本地的商鋪業(yè)主。 商業(yè)意識濃厚，對市場敏感，看中商鋪的位置和客源，升值潛力大。購買決策較為慎重，綜合考慮短期收益（租金）和長期收益（升值），不易產(chǎn)生沖動購買，有相對充足的資本金，有一定的投資眼光，這部分客戶多數(shù)會選擇商鋪。 非主力購房 群體 ◆本地行政、企事業(yè)機(jī)關(guān)管理人員。 主要是機(jī)關(guān)單位的公務(wù)員；教師、銀行、醫(yī)院、企業(yè)的管理人員等，相對高且穩(wěn)定的基本收入，有一定的灰色收入，具有較強(qiáng)的投資意識，商業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足，更看重長期收益，他們選擇標(biāo)準(zhǔn)是環(huán)境比較清靜，配套設(shè)施，絕大多數(shù)選擇按揭。這部分客戶多數(shù)會在東區(qū)或者邯鄲市區(qū)購買住宅。 ◆礦主及煤販子 這部分消費(fèi)者收入高，他們一般會在峰峰東區(qū)及邯鄲市區(qū)選擇面積大、環(huán)境好、物業(yè)好的高檔住宅。 ◆邯峰電廠職工 這部分消費(fèi)者收入較高，在邯鄲有自己的家屬院，每天有到邯鄲的班車。 PAGE PAGE 2
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