【正文】 三、物業(yè)劃分及售價建議 樓 層 物業(yè)類型 面積估算（ ㎡ ） 均價（元 /㎡ ） 備 注 1F～ 3F （ 3F北區(qū)除外） 三層連售獨立式商鋪 約 6070 7500 精品走廊、美食餐飲、咖啡茗茶、美容美發(fā)、休閑中心 3F北區(qū) 配套服務(wù) 約 830 / 商務(wù)中心、健身會館、 SPA館（美體、瘦身）、茶餐廳 4F～ 6F 小空間 STUDIO（個人工作室） 約 6450 3500～ 3640 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、自由職業(yè)者 7F～ 16F 大空間寫字樓 約 6350 3710～ 4410 成長型企業(yè)、外地駐揚企業(yè) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （二） 辦公用房部分： 由于 4～ 6 層辦公用房戶型適中，投資客和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)關(guān)注度相對較高，因此， 4～ 6 層裙樓部分的辦公用房要考慮南北位置價差。 一、項目銷售價格測算 按新達(dá)大廈規(guī)劃設(shè)計圖紙測算，裙樓部 分單層面積約為 2300 ㎡ （其中 3 層商鋪部分約 1470 ㎡ ，配套服務(wù)區(qū)約 830 ㎡ ； 5 層約為2140 ㎡ ； 6層約為 2020 ㎡ ），主樓單層面積約為 635 ㎡ 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第五章 銷售策略設(shè)計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 7～ 16 層主樓部分 基于公司形象的考慮，主樓辦公室對成長型、駐揚等實力企業(yè)具有一定的吸引力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 寫字樓部分 1～ 3 層裙樓部分 （ 1） 考慮到寫字樓與商鋪人員分流問題，建議 1層辦公大廳、電梯間與衛(wèi)生間區(qū)域封閉，形成獨立空間； 1 層衛(wèi)生間對外開放使用； （ 2） 2 層衛(wèi)生間調(diào)整為物管中心辦公區(qū)； （ 3） 3 層衛(wèi)生間對北區(qū)配套服務(wù)區(qū)域開放。 7號為獨立商鋪，朝東設(shè)計門洞，引入廣場客流，由此廣場殘疾人陂道要作相應(yīng)調(diào)整。 中區(qū)部分 9號三層連售套內(nèi)面積超過 1000 ㎡ ，銷售障礙相對大，可以將 7 和 9 號分割銷售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 南區(qū)商鋪 （ 1） 3 號首層作公共門廳處理，形成孫莊路與中心廣場的貫 通， 2層和 3層各一半劃分于 2號和 4號商鋪； （ 2） 6 號南向開門設(shè)計； （ 3） 1 層衛(wèi)生間設(shè)計為女用， 2層衛(wèi)生間設(shè)計為男用， 3層衛(wèi)生間設(shè)計為男女合用；門洞朝東設(shè)計。建議南區(qū)和中區(qū)（ 1～ 9號商鋪）設(shè)計為 1～ 3層連售的獨立商鋪；北區(qū) 10～ 14號設(shè)計為 1～ 2層連售的獨立商鋪， 3 層設(shè)計為寫字樓配套服務(wù)區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。商務(wù)宮殿” “凱旋菁英 STUDIO” —— “創(chuàng)業(yè)先鋒英雄 （二） 項目分項廣告語： “凱旋商業(yè)廣場” —— “財富英雄 （四）項目小戶型部分定位： STUDIO 先鋒工作室 /智慧空間站 六、廣告主題 （一） 項目總廣告語： 城市核心 純商領(lǐng)地 先鋒 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （二） 項目商業(yè)部分定位： 孫莊路步行街首的“王牌鋪” （三）項目寫字樓部分定位： 揚城首席國際化商務(wù)平臺 揚城首座人性化商務(wù)平臺 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 “商業(yè)黃金走廊口” 表明本案位于“孫莊路商業(yè)步行街”入口處。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 “凱旋菁英 STUDIO” 主要是針對裙房 4— 6層的小戶型部分而提，“菁英”代表著城市先鋒一族，他們或是企業(yè)白領(lǐng)，或是創(chuàng)業(yè)先鋒；“ STUDIO”（個人工作站）正好能滿足這一群體的需要。 四、分案名 凱旋商業(yè)廣場 （裙房商鋪） 凱旋國際大廈 （塔樓大戶） 凱旋菁英 STUDIO （裙房小戶） 釋 義： “凱旋商業(yè)廣場” 是針對裙房商業(yè)部分而提出的，一方面可以告訴大家：“在孫莊路商業(yè)步行街首，還有一個商業(yè)廣場，那才是真正匯聚人氣的地方”，另一方面也可用“廣場效應(yīng)”來吸引目標(biāo)客群的眼球。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 “國際” 表明本案是一座現(xiàn)代城市建筑，引領(lǐng)都市風(fēng)采，與國際接軌。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 “ 46 層裙樓小戶型辦公部分” 職業(yè)： 私營企業(yè)主、白領(lǐng)、智力型創(chuàng)業(yè)人員、自由職業(yè)者、 投資者等 年齡分布： 3045 歲 特征掃描： 創(chuàng)業(yè)型企業(yè) /投資客，在事業(yè)上剛獲取一定成功，并希望自己能盡快達(dá)到新的人生階段，該部分人群有較強的進(jìn)取心，自信且有較高的文化素質(zhì)和品位，有較強的投資理財意識。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、客群定位分析 商鋪部分 職業(yè)： 私營企業(yè)主、實力個體經(jīng)營戶、專業(yè)投資客等 年齡分布： 3555 歲 特征掃描： 品牌經(jīng)營戶 /專業(yè)投資客，具有極強的經(jīng)濟實力，且相信自己的判斷力，有較強的投資理財意識。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 新城河路 喜盈門大酒店 妙奇商貿(mào) 金水池休閑 香格里拉酒店 國棟廣告設(shè)計 交通銀行 大德生醫(yī)藥 市公安支隊 車輛發(fā)證管理 經(jīng)統(tǒng)計： 新城河一線共有 70 余個門面房，其中 80％已經(jīng)營業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 廣潤發(fā) 理村綜合樓 蘭莊綜合樓 加油站 本案 山姆月城明珠 新區(qū)醫(yī)院 綜合樓 凱萊花園 金香閣娛樂 萊福綜合樓 蘭苑沿街門面 熙龍閣 4 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6. 萊?；▓@沿街門面：共有 40 余間店面，經(jīng)營有化妝、美發(fā)、汽車銷售等一二層在130 平米左右的門面年租金約在 6萬左右。 4. 新區(qū)醫(yī)院：占地 103 畝，是新區(qū)最大醫(yī)院 5. 蘭苑沿街門面： 6 層高度，一二為門面，共有 35 間，經(jīng)營類型主要有醫(yī)藥、酒店、建行、電腦、農(nóng)行等。 3. 綜合樓：共有 18 間門面，由邗江公安局開發(fā)，經(jīng)營明星酒樓、家裝材料、卓逸門業(yè)等。據(jù)了解 120 平米一間，年租金為 2 萬元。 邗江大道 備注說明： 1. 理村綜合樓：總高 6 層， 萬建筑平米，只租不售，出租情況良好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 綜 合 樓 賈橋村 揚州廣播電視局 1 2 翠柳苑 安 興 花 園 邗江 分局 道路施救 休閑中心 汶河房產(chǎn) 3 4 邗江 司法 龍?zhí)炀茦? 區(qū)政府 綜合樓 活動廣場 3 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。（現(xiàn)正在經(jīng)營的 行業(yè)有汽車服務(wù)、酒店、銀行、律師事務(wù)所等） 4. 在此區(qū)域內(nèi)的老門面項目，據(jù)了解現(xiàn)租金約在 20 元 /平米 .月。一二層連售，共約 120 平米左右。一二層連售，共約 80 平米左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。此區(qū)域的租金約在 29～ 37 元 /平米 .月（一二層連用）。經(jīng)調(diào)查得出，此區(qū)域 60％門面已經(jīng)開始經(jīng)營，租金范圍在 15～ 30 元 /平米 .月不等（一二層門面，三四辦公）。 2. 表示已經(jīng)開發(fā)經(jīng)營的沿街門面。 孫 莊 路 備注說明： 1. 表示將開發(fā)沿街門面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 新港名城花園 慶松地塊 1 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5. 新能源沿街店面：共有 23 間門面全部營業(yè)（藥店、酒樓、煙酒專賣、銀行等），據(jù)了解現(xiàn)租金約在 40 元 /平米 .月。據(jù)了解當(dāng)時 6 萬元一間，現(xiàn)租金 30 元 /平米 .月 4. 綜合樓（詠月苑）：共有 19 間門面，各 50 平米左右，均已營業(yè)（銀行、超市、布藝）。 2. 揚州市稅務(wù)大樓：沿街共有 16 間鋪位，一二層。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售價格： 商鋪均價 8000 元 /㎡ ，最高價 13000 元 /㎡ 。 銷售方式為： 商鋪分割銷售，面積從 30170 ㎡。 層高： 。 主要硬件條件： 兩部電梯， 93 個地下機械式立體停車位，有商務(wù)會所，配備中央空調(diào)、有線、寬帶。占地 7000 多平方米，建筑密度為 ，綠地率 25%，總建筑面積 26000 余平方米，土地年限為 50年。 ? 九洲大廈 樓盤概述： 位于揚州江陽中路 43號，地處江陽中路與揚子江中路交匯處以東。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤