【正文】 南京好利意置業(yè)顧問有限公司 2020年 7月 友誼廣場營銷策劃執(zhí)行報告 2020 / 6/ 25 。這種方式的好處是即時見功，能令外界眼前一亮，易產生品牌效應，可較快提升物業(yè)價值。這種方式有利于 節(jié)省成本，但不足之處是培訓及提高員工質素，建立新的管理模式需要有個過程，難以在短期內提升物業(yè)價值。 三、經(jīng)營管理公司工作架構 總 經(jīng) 理 副總經(jīng)理 營銷部 （經(jīng)理 1人） 策劃組 （ 1 人） 營銷組 （ 3 人） 行政部 （ 3 人） 財務部 （ 4 人） 工程部 （經(jīng)理 1人） 開發(fā)組 （ 2 人） 工程組 （ 2 人） 管理部 （經(jīng)理 1人） 保安 (若干人 )人） 清潔 (若干人 )人） 維修 (2 人 ) 友誼廣場營銷策劃執(zhí)行報告 2020 / 6/ 25 四、關于物業(yè)管理方面的建議 由發(fā)展商自行籌組管理隊伍，由顧問公司推薦管理顧問。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ，月更新房地產資料近千個。在物業(yè)交付使用后保障其正常運作。 盡力協(xié)助代理公司開展租 售工作。 審批有關銷售的資料、文件及宣傳推廣計劃。 我司建議經(jīng)營管理公司獨立注冊，具有法人地位，日后與客戶簽定正式租售合同。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 此廣告費用包括媒體、戶外路牌以及銷售現(xiàn)場包裝、小型公關活動的所有費用。 ③項目現(xiàn)場體驗式營銷環(huán)境的創(chuàng)造（營銷中心、外立面設計裝飾、廣場包裝等）。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ，月更新房地產資料近千個。 項目市場形象推廣 ①在項目區(qū)域內樹立較大的廣告牌，高空轟炸，快速建立項目形象。 ④具有其廣闊的市場前景和升值潛力； ⑤項目所處頂級黃金區(qū)域； ⑥項目屬于城北區(qū)域內唯一的規(guī)?；⑵放苹?、專業(yè)化的黃金商鋪； ⑦商鋪內外配套設施完善。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 芝麻開門倒記時篇 “窮爸爸”與金山篇 城北人的遺憾篇 金 算盤篇 E PR 舉辦揚州城市定位發(fā)展論壇 開盤儀式 合計 RMB Ｂ、廣告訴求重點 —— 商業(yè)巨鱷在城北隆重登場 C、階段訴求 —— ①友誼廣場整體 VI系統(tǒng)； ②具有物業(yè)的全部產權； ③項目具有極強的前瞻性和可塑性； 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 售樓處裝飾布置 D 派發(fā)硬性廣告 DM 商業(yè)巨鱷帶來了什么？ 商業(yè)原子彈、返租式商鋪正式引爆篇 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 Ａ、廣告時間段劃分 籌備期 /市場預熱期 （ 1）期限： 7月中旬 —— 8月初 （ 2）推 廣策略： 本階段 DM 和戶外形象廣告、外賣場形象包裝、報廣四頭并進，以 DM 和戶外作為傳播重點。 針對項目綜合廣告效果的評估，我們建立完善的監(jiān)控措施，隨時使策劃與銷售的互動，調整、修正各項實施計劃。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。前期作好公關活動，利用戶外廣告、 DM 單、平面等媒介加大 項目的市場宣傳力度。要點是對消費者的攻心戰(zhàn)。強調戰(zhàn)術上的高度 統(tǒng)一性。 流程要點：炒熱 概念、吸引關注、引導消費、引爆購買。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。廣場每層層高四米余，內設冷暖中央空調、雙向扶梯，專用貨梯等，設施配套齊全，室內購物環(huán)境悠雅通透，設有多處景觀，并由國內著名專業(yè)商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，集購物、休閑、娛樂、旅游和觀賞為一體的大型商業(yè)中心。 完善的硬件配套設施 （待進一步確定） 煙感報警、消防噴淋滅火、電訊廣播、電腦管理和保安防損等服務設施和服務功能完善，為入駐商戶和廣場顧客創(chuàng)造了安全、舒適的經(jīng)營條件和完美 的購物環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ，月更新房地產資料近千個。管理公司、發(fā)展商、投資者通力合作，利用其先進管理經(jīng)驗保證投 資者獲得穩(wěn)定的高額回報。 B．全方位多元化經(jīng)營手法，不同消費區(qū)域會給整個廣場帶來多個利潤增長點。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ，月更新房地產資料近千個。 休閑長廊，作為廣場的外部景觀，這些設施更增強了廣場的聚客能力。 廣場 將 充分利用 長春路與友誼路交接點 這一 區(qū)位 優(yōu)勢， 發(fā)展商在前期宣傳推廣活動中充分造勢，擴大商界影響力，把商圈 人流最大限度地引導到 友誼 廣場來 ，打造新的商圈 。 廣場對顧客要求強烈的吸引力 。 廣場對顧客要求要有廣泛的適應性 。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 項目經(jīng)營提升 ① 提高日均 人流量， 吸引人流 為 目標 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ，月更新房地產資料近千個。 ④服務策略 以優(yōu)惠服務取勝，為了友誼廣場能夠健康向上的發(fā)展，在同行業(yè)中立于不敗之地，廣場協(xié)同治安、消防、工商、稅務、質量監(jiān)督、銀行、郵電 、醫(yī)療、衛(wèi)生等部門共同管理，制定了一系列的管理措施，形成了一體化的服務管理網(wǎng)絡，友誼廣場一定能夠超越目前市場的發(fā)展，在眾多的市場競爭中獨樹一幟。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。發(fā)展商、投資者、消費者之間零距離交流溝通，達到信息資源共享，增加商機，相互合作，共同盈利，實現(xiàn)全贏目標。 十五、經(jīng)營管理原則 ①堅持經(jīng)營原則 友誼廣場實行規(guī)范化管理和精神文明建設，秉承“信譽第一、熱情服務、禮貌待客、文明經(jīng)商”的商業(yè)理念，堅持“商戶是主體、顧客是上帝、質量是生命、信譽是根本”的經(jīng)營原則，以增加開發(fā)商的信譽度、商戶的信心、市場的認可度，全面提升友誼廣場的商業(yè)影響力和市場占有率。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ，月更新房地產資料近千個。 ②特色經(jīng)營 友誼廣場將在不斷發(fā)展壯大的同時擴大對整個商業(yè)市場的影響力，提升業(yè)內市場的占有率，并逐漸成熟固化，形成具有專業(yè)化、精品化、規(guī)?；?、現(xiàn)代化的經(jīng)營特色。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。以適合城北片區(qū)中高端消費者為宜，商品價格中 檔為主，名牌商品價格彈性較大，高檔商品價格擁有巨大的升值空間。 十二、項目經(jīng)營模式定位 五統(tǒng)一經(jīng)營模式：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一推廣。 十一、項目經(jīng)營理念 友誼廣場的開發(fā)建設模式以“城北人投資理念”為主導，形成整個城北區(qū)百姓的購物天堂，海闊天空，任游任逛。 ②次群體 ：城市及鄉(xiāng)村居民。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ，月更新房地產資料近千個。 十、項目零售品消費者定位 零售品消費主流定位為擁有揚州市城北片區(qū) 80%財富的 25%居民，是城北片區(qū)內的中高端消費群體。 ◆假設五年后十五年內租金僅遞增 15%：每月固定租金回報 805 元； ◆假設十五年后三十年內租金僅遞增 50%：每月固定租金回報 1050 元； ◆假設五年后希望變現(xiàn)轉讓：以商鋪價值每年 5%增值計，總價值可達 萬 +已收取租金 實際付款 萬 銀行余下未供款約 萬 =實際獲利 萬元。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 購買二層約 20 平方米價值 10 萬元的返租商鋪 （模擬圖表）以下回報提示： 商鋪面積 總 價 5年內回報 假設 15 年內回報 假設 30年內回報 實際總付款 備 注 20 平米 10 萬元 42000 元 126000 元 252000 元 41600 元 前述回報 未計算變現(xiàn)回報 ◆假設五年內租金不遞增：如果購買友誼廣場返租商鋪，在買下商鋪的五年內可獲得近 萬元回報，五年半內不用向銀行支付月供款； 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◆低門檻示意 —— 在返租的前提下，預付兩年租金。 好好 利利 意意 觀觀 點點 ：： 一一 個個 可可 信信 的的 投投 資資 方方 向向 和和 投投 資資 載載 體體 ， 才才 能能 吸吸 引引 投投 資資 者者 及及 消消 費費 者者 。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ，月更新房地產資料近千個。友誼廣場返租 式 商鋪將會是傳統(tǒng)商鋪的全新升級版本，因為 其魅力在于： A、在一定時間內實行返租，確保投資客戶的收益； B、將鋪位分割成小面積的單位出售，在返租期過后，投資者可以根據(jù)自身的實力靈活機動的投入資金，獲得相應的產權和收益權； C、經(jīng)營則委托有豐富商業(yè)經(jīng)驗的經(jīng)營公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，經(jīng)營公司和各品牌商家合作，利用其先進管理保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報。 但為確保上述四個方面的成立，我們必須確保的、最重要的就是 — — 產權，是投資物業(yè)最基本的前提，也是永久權益的保障。這個商業(yè)概念和地段相合，對物業(yè)價值能起到點睛的功效； 3）解釋投資模式，化不利為有利。 點相輔相成，形成綜合優(yōu)勢支持銷售，但在不同的項目，每個點的側重情況有所不同。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。這四個 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ，月更新房地產資料近千個。所以，在商鋪物業(yè)價值不利的情況下，采取返租式的模式，增加賣點。分析起來，顧客接受并購買會因為四大理由： 1）認可物業(yè)本身的價值； 2）了解、認可返租式投資的方式與操作者； 3）對經(jīng)營有信心； 4）認為有利可圖。 E．退休人士 這批潛在目標買家?guī)缀跬诵莼蛞淹诵蓦A段，雖然較為保守及謹慎，但有頭腦和經(jīng)驗，見多識廣，知道投資商鋪的益處。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ，月更新房地產資料近千個。年齡介于 2555歲，要求價錢合理，付款輕松，感覺投資商場具備相當投資空間，因此比較注重商場包裝等美觀及優(yōu)勢。對 升值潛力認同，對現(xiàn)樓有信心保證，對樓花物業(yè)則心存疑惑。 C．普通市民投資客戶 此類客戶往往具一定的經(jīng)濟實力，喜歡面積較小的商鋪和柜臺，因為資