【正文】 華最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、宏觀政策對揚(yáng)州商業(yè)物業(yè)的影響程度 —— 房產(chǎn)新政的威力不再是曇花一現(xiàn) 如果說以往針對房地產(chǎn)實(shí)施的一系列調(diào)控政策對樓市的影響如同曇花一現(xiàn)，那么 2020 年 5月 9日國家七部委聯(lián)合出臺的《 國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》 從 6 月 1 號執(zhí)行后到現(xiàn)在的市場反應(yīng)跡象來看已經(jīng)不再是曇花一現(xiàn)了， 造成的一大明顯的市場反應(yīng)是 —— 購房者和投資者持幣觀望的氛圍十分濃厚，并有可能持續(xù)較長時(shí)間。更何況 現(xiàn)在的需求者大多持觀望態(tài)度。另外，房租交完租賃稅，所剩不多，投資回報(bào)也不如往昔。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因?yàn)楫吘埂俺捶空摺睕]有幾個(gè)是自己全額投資，絕大多數(shù)是“借雞下蛋”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二部分 項(xiàng)目篇 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目區(qū)位 友誼廣場位于揚(yáng)州市維揚(yáng)區(qū)，處于友誼路和長春路交匯地段，南側(cè)為政府迎賓館，北側(cè)為住宅 區(qū)，西鄰瘦西湖，東面為居民區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 物業(yè)性質(zhì)： 國有； 交通：交通便捷，有 15 路、 29 路、 13路、 55路、游 1路、游 2路六條公交線，項(xiàng)目旁即是停車站。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。樓盤形象包裝有利于提高樓盤的檔次和品位，表現(xiàn)樓盤內(nèi)涵，獲取消費(fèi)者的認(rèn)可，促進(jìn)銷售；同時(shí)又有利于樹立公司形象和公司品牌。在項(xiàng)目的包裝延展、形象樹立上，要緊密配合項(xiàng)目定位，以 友誼廣場集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、觀賞等多種綜合功能為一體的揚(yáng)州市北區(qū)商業(yè)第一品牌聚集地 ，強(qiáng)化項(xiàng)目的市場地位，強(qiáng)大的升值空間，值得投資。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 整體形象區(qū) 位置：售樓處進(jìn)門正對面整幅墻體 尺寸：約長 6M高 內(nèi)容：商業(yè)主定位語、主打投資回報(bào)、項(xiàng)目商業(yè)前景等 模型區(qū) 位置：售樓處進(jìn)門 23米處 排列：兩個(gè)樓體模型并列排列，每個(gè) 1平米左右 輔助：在每個(gè)模型的天花上吊射燈 宣傳展示區(qū) 位置：售樓處進(jìn)門兩側(cè)展板 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 形式：吊旗 數(shù)量： 46塊 尺寸：約高 寬 內(nèi)容：分拆的幾大賣點(diǎn)，如：區(qū)位前景、規(guī)劃、周邊人口數(shù)、主力商家的好處、投資組合等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 形式：霓虹燈。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。設(shè)備指示牌，方便客戶參觀看樓，提醒他們注意某些事項(xiàng)，展示發(fā)展商的細(xì)心與誠意。一般是三角小彩旗。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 形式：路燈旗雙面 4版 規(guī)格：每面大約在 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。友誼廣場在營銷過程中，旨在運(yùn)用各種相關(guān)的戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)，揚(yáng)長避短、避實(shí)擊虛，以形成操作性極強(qiáng)的、行之有效的、充分發(fā)揮該項(xiàng)目競爭優(yōu)勢的營銷推廣及銷售實(shí)施方案，從而獲得項(xiàng)目整體項(xiàng)目營銷的成功。 (見下圖： ) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目 標(biāo)客 戶 賣場包裝五 點(diǎn) 一線 整 合 攻擊 示 意 圖 賣場推廣拜訪推廣媒介推廣工地包裝事件營銷動(dòng)線事件營銷動(dòng)線事件營銷動(dòng)線事 件 營 銷 動(dòng) 線事件營銷動(dòng)線 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、入市時(shí)機(jī) 工程進(jìn)度及形象 工程進(jìn)度與形象對銷售的促進(jìn)作用是非常直接的，房地產(chǎn)市場競爭的加劇，理性購買對此的要求是很大的，同時(shí)，由于預(yù)售條件的限制，亦 需工程進(jìn)度到一定程度。一黃金周等時(shí)機(jī)迅速擴(kuò)大戰(zhàn)果和影響力，是一種高效率、低成本的營銷手段，并且可以不斷的制造高潮和小高潮，在較少的成本條件下達(dá)到較好的宣傳效果。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 內(nèi)部認(rèn)購基本條件 現(xiàn)場環(huán)境 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 前廣場綠化完善； 售樓處裝修完善； 樓體條幅、形象墻 布置、現(xiàn)場燈光效果到位； 停車區(qū)域已設(shè)定； 施工現(xiàn)場展示規(guī)范； 部分銷售代表到位； 資料準(zhǔn)備 部分折頁、海報(bào)印制完成； 中心區(qū)模型小區(qū)與分戶模型到位； 內(nèi)部認(rèn)購書已確認(rèn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 現(xiàn)場條件 樣板房開放 售樓處現(xiàn)場開盤布置完成； 前廣場與部分內(nèi)庭院展示到位； 停車區(qū)域已設(shè)置； 銷售代表培訓(xùn)完畢，全部到崗； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 施工現(xiàn)場整齊。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、項(xiàng)目營銷渠道策略 友誼廣 場總體營銷渠道以現(xiàn)場為主，多點(diǎn)突破： ①加強(qiáng)現(xiàn)場包裝、廣場導(dǎo)視系統(tǒng)。 五、功能定位 友誼廣場集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、觀賞等多種綜合功能為一體，是商業(yè)樓群中的標(biāo)志性建筑和揚(yáng)州市北區(qū)商業(yè)第一品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 牌聚集地。同類案例操作實(shí)踐證明，中老年人群較青年族群成交更為踴躍； ◇由以下客戶群定位我們可以看到，友誼廣場將成為全民投資型項(xiàng)目： A、項(xiàng)目所在地周邊客戶 熟悉并看好此區(qū)域升值潛力 的一些高收入人士，年齡大約介于 3055歲之間，已有一定事業(yè)基礎(chǔ)，并希望事業(yè)更進(jìn)一步發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。能接受較高樓層的商鋪和內(nèi)鋪柜臺，對是否臨街的要求不高。 D．家庭主婦類 比較保守，對股票投資（近來持續(xù)低迷已興趣漸無）及其他高風(fēng)險(xiǎn)投資排斥，有私房錢又不甘寂寞，喜歡較穩(wěn)健的投資渠道。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一般的商鋪銷售模式，賣的只是物業(yè)價(jià)值，返租式商鋪多出了三個(gè)賣點(diǎn)，這也是返租式商鋪將會有利于銷售的原因。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 我們通過專業(yè) 的分析，得出結(jié)論： 友誼廣場返租式商鋪操作要確保成功，要做好以下這四個(gè)方面： 1）挖掘提升物業(yè)價(jià)值； 2）用有力的商家和商業(yè)概念來真正增加顧客對經(jīng)營的信心。如果沒有了產(chǎn)權(quán)，投資物業(yè)也就失去了原本具有的意義。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 —— 五大關(guān)系方在返租式商鋪運(yùn)作模式中都承擔(dān)著各自的同時(shí)又相互關(guān)聯(lián)的角 色。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。由此得出回報(bào)率：實(shí)際獲利 萬 /實(shí)際付款 萬 =%，年回報(bào)率約 17% 九、概念定位 根據(jù)本商鋪的特點(diǎn)，及周邊商業(yè)人流、環(huán)境等因素再加上商業(yè)管理的引入，本項(xiàng)目商業(yè)定位為： 集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、觀賞于一體的綜合性大型現(xiàn)代化商業(yè)中心 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。城市內(nèi)職業(yè)工作者 ,企業(yè)員工 ,自由打工者，轄 區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)的生活群體。 十三、經(jīng)營商品及價(jià)格定位 二、三線品牌商品主打，一線品牌商品例附，大眾品牌為輔。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ③加盟品牌經(jīng)營 逐漸加大廣場品牌經(jīng)營所占比例，提升產(chǎn)品整體品味，增強(qiáng)品牌意識，提高產(chǎn)品質(zhì)量，引進(jìn)適合揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)發(fā)展及 當(dāng)?shù)孛袂榈母黝愊盗衅放粕唐?，逐漸形成規(guī)模，為友誼廣場整體構(gòu)架注入新的活力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ③強(qiáng)化服務(wù)功能體系 為保證經(jīng)營者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，廣場內(nèi)設(shè)立中心管理處和中央服務(wù)臺等管理機(jī)構(gòu)，對進(jìn)場商品實(shí)行先驗(yàn)后售的辦法，嚴(yán)把質(zhì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 量關(guān)，并開設(shè)公平交易監(jiān)督臺，隨時(shí)接受群眾投拆。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。范圍包括： 男女老少 ，各層次消費(fèi)群體。 ② 延長顧客人均停留時(shí)間 為 目標(biāo) A、友誼廣場內(nèi)部設(shè)有多種怡情水景景觀和音樂噴泉廣場，使顧客在游逛商場的同時(shí)享受廣場濃厚休閑娛樂文化氛圍氣息；內(nèi)部另增設(shè)餐飲娛樂區(qū)，使家庭 集體購物 群體在消費(fèi)的過程中盡享其樂。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 專業(yè)管理公司的介入 為將友誼廣場發(fā)展成為揚(yáng)州城北片區(qū)規(guī)模經(jīng)營最大、品味層次最高的大型購物中心， 加快友誼廣場的建成及運(yùn)營進(jìn)程，徹底改變揚(yáng)州市 商業(yè)市場多、小、散、亂的整體局面，建立科學(xué)化、規(guī)范化、市場化的可行性管理體制，整頓市場經(jīng)營秩序、安全消防和綜合治理，友誼廣場引進(jìn)專業(yè)化管理公司是非常有必要的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 友誼廣場的構(gòu)建，以投資者和消費(fèi)群體為核心出發(fā)點(diǎn)，廣場完善的配套設(shè)施及巨大寬廣的經(jīng)營面積開創(chuàng)揚(yáng)州城北片區(qū)居民投資創(chuàng)富新模式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 全程核心推廣策略 —— 采用 IMC（整合營銷傳播）的手法，將實(shí)際銷售與廣告、 MD、公關(guān)等緊密結(jié)合。 廣告?zhèn)鞑シ绞? 按照其報(bào)道化、新聞化、情節(jié)化、人性化原則，在媒介形式上主要以報(bào)紙軟體廣告、硬體報(bào)紙廣告、戶外媒介廣告、主題情節(jié)形式印刷品為主，以現(xiàn)場展示廣告、雜志廣告為輔。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 廣告時(shí)間段劃分和訴求重點(diǎn) 具體分為四個(gè)階段，即蓄勢期 1 個(gè)月，認(rèn)購期 1個(gè)月，強(qiáng)銷期 3個(gè)月，保溫期 3個(gè)月。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 D、部分模擬廣告副標(biāo)題 ①友誼廣場 現(xiàn)代商業(yè)中心 ，打造揚(yáng)州的鉆石商圈新座標(biāo)！ 名店、專家聯(lián)手全力打造的揚(yáng)州全新購 物天堂！ ②名店的加盟，返租式商鋪顛覆傳統(tǒng)投資理念，兩位數(shù)年利潤增長率，商鋪巨大升值空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 廣告營銷費(fèi)用建議 廣告營銷費(fèi)用按房地產(chǎn)的廣告投放比例，結(jié)合目前揚(yáng)州房地產(chǎn)市場營銷背景，好利意公司根據(jù)專業(yè)的推算，以整個(gè)項(xiàng)目總銷售額的 %投入廣告費(fèi)用，總費(fèi)用投入不能低于 100萬元（并且， 在廣告的選擇、執(zhí)行上希望我們的專業(yè)得到尊重）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、經(jīng)營管理公司職能 在物業(yè)租售期負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)控代理公司的租售運(yùn)作。 在物業(yè)建設(shè)期維護(hù)好工地形象，協(xié)助代理公司向客戶解釋有關(guān)物業(yè)管理的內(nèi)容及收費(fèi)問題。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 引入國內(nèi)外知名管