【正文】 級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售方式為： 商鋪分割銷售，面積從 30170 ㎡。 主要硬件條件： 兩部電梯， 93 個地下機(jī)械式立體停車位，有商務(wù)會所，配備中央空調(diào)、有線、寬帶。 ? 九洲大廈 樓盤概述： 位于揚(yáng)州江陽中路 43號，地處江陽中路與揚(yáng)子江中路交匯處以東。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 建筑規(guī)劃： 金萊閣綜合樓共分Ａ、Ｂ兩幢，其中間出口正對萬鴻城市花園北入口，建筑為框架四層，一層層高為 米，二至四層層高均為 米， A 幢長度為 米， B 幢長度為 ，進(jìn)深均 為 米。 ? 金萊閣 區(qū)位概述： 金萊閣商鋪地 處揚(yáng)州西區(qū)生活中心孫莊路，為政府在西區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃的唯一商業(yè)街。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。靠近步行街入口部分的店面價(jià)格相對周邊高出 1000 元 /平方米。 銷售方式 ： 101和 102兩幢整體出售，將來整體經(jīng)營 。共 11幢， 101 至 107 為商業(yè)用房， 201 至 204為住宅。 售價(jià)： 6000 元 /平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建筑規(guī)劃： 一幢 19層小高層單身公寓， 1— 3樓為商鋪， 4— 19 樓為單身公寓。 售價(jià)： 臨街三層商鋪：均價(jià) 7000 元 /平方米； 內(nèi)街兩層商鋪：均價(jià) 6000 元 /平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 客戶來源： 揚(yáng)州地區(qū)及外地的經(jīng)營者和投資人，以投資人居多 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 計(jì)劃經(jīng)營產(chǎn)品類型： 家藝時尚精品。芝田街：一層： 9080元 /㎡ 二層： 5500元 /㎡ 三層： 3880元 /㎡ 銷 售方式： 無返租等形式的特殊銷售方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 基地面積： 規(guī)劃總用地面積 萬平方米，其中市民廣場占地面積 萬平方米，商貿(mào)廣場規(guī)劃用地面積 4萬平方米。 客戶來源： 揚(yáng)州及周邊地區(qū)如蘇州、上海等地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 一期售價(jià)： 一樓平均售價(jià)約 7000元 /m2； 二樓平均售價(jià)約 4000元 /m2； 三樓平均售價(jià)約 2300元 /m2； 整體均價(jià)：約 4500 元 /m2。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、揚(yáng)州市商鋪市場狀況 揚(yáng)州市重要商鋪價(jià)格一覽表： 項(xiàng)目名稱 樓 層 銷售價(jià)格 來鶴臺廣場實(shí)現(xiàn)商鋪在市場中樹立主題性、專業(yè)性的整體形象，從而提升整個商鋪的市場競爭力； 統(tǒng)一對外形象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。該模式有效地減少投資風(fēng)險(xiǎn)，從根本上將商鋪統(tǒng)一經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)高額投資回報(bào)。其他如宋城名都、陽光家居廣場等，也有類似情況。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）外地人員占了相當(dāng)大的比例。 （ 2） 出售產(chǎn)權(quán)，提供包租。一些商鋪銷售火爆。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 另一方面，揚(yáng)州投資人群也逐漸看好寫字樓物業(yè)，愿意進(jìn)行投資。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。但是這些商住樓在許多方面尚存在較大的缺陷，無法完全滿足公司的需求。其余類似于盛世商務(wù)樓、匯展閣等均為舊樓改造項(xiàng)目，局限性非常大，難以做成高檔次的寫字樓項(xiàng)目。其余項(xiàng)目在外觀、硬件條件、產(chǎn)品定位等諸多方面都存在問題。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 9） 調(diào)查對象目前居住區(qū)域分析 大多數(shù)被調(diào)查者中目前居住在西區(qū)，有 52%。 （圖八）家庭月總收入分布13%25%33%21%8% 0%200 0元 以下 200 1－ 400 0元 400 1－ 600 0元600 1－ 800 0元 800 1－ 100 00元 100 01－ 150 00元 150 01元 以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 7）寫字樓投資意向時間分析 調(diào)查表明，選擇無購買或租用寫字樓打算的僅有 29%，而在半年內(nèi)打算購買或租用寫字樓的有 10%，一年內(nèi)的有 18%，兩年內(nèi)的有27%，三年內(nèi)的有 16%。 (圖六 )寫字 樓成交促因比較%%%%%% % % % %地理位置投資潛力配套設(shè)施規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)人文環(huán)境 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 4）寫字樓單價(jià)承受能力分析 被調(diào)查者對寫字樓可以接受的單價(jià)選擇較為分散，但不難看出， 30014000 元 /㎡的價(jià)位最容易被市場認(rèn)可，共有 69%選擇在這一范圍 。 （圖三）寫字樓面積消費(fèi)需求分布2412299471060 20 40 60 80 100 120 1405 0 ㎡以下51100㎡101150㎡151200㎡201300㎡3 0 1 ㎡以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。可以看出，市場對寫字樓有較大的需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 質(zhì)量控制 本次調(diào)研的質(zhì)量控制工作嚴(yán)格按照調(diào)查質(zhì)量控制規(guī)范執(zhí)行，南京天際本日置業(yè)顧問有限公司具體執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)研質(zhì)量控制工作，有效提高了調(diào)查的準(zhǔn)確度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 調(diào)研地點(diǎn)、對象、方式、數(shù)量 本次調(diào)查實(shí)施之初，南京天際本日置業(yè)顧問有限公司經(jīng)過初步確認(rèn)、嚴(yán)格篩選和資格認(rèn)定后，確定本次調(diào)研所調(diào)研的地點(diǎn)、對象、方式、樣本數(shù)量為： 調(diào)研計(jì)劃表 調(diào)研地點(diǎn) 調(diào)研對象 調(diào)研方式 樣本數(shù)量 揚(yáng)州 打算購買物業(yè) 的消費(fèi)者 問卷面訪、電話訪談 330 個 備注：有效問卷數(shù)量： 308個，問卷有效率 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、寫字樓市場消費(fèi)需求分析 為全面深入地研究分析揚(yáng)州消費(fèi)者對新達(dá)大廈項(xiàng)目的需求特征，我公司特組織了一次較大規(guī)模的問卷調(diào)查活動。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 剖析： ①面積劃分較大，投資成本高，風(fēng)險(xiǎn)較大； ②裙房部分經(jīng)營定位（建材類）與主樓寫字樓的定位不協(xié)調(diào)，影響寫字樓的檔次?? 結(jié)論分析 目前揚(yáng)城面市的寫字樓素質(zhì) 普遍不高，基本上都是單純型寫字樓，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，直接影響市場需求的滿足。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 一、寫字樓市場供應(yīng)現(xiàn)狀 揚(yáng)州辦公寫字樓項(xiàng)目分布區(qū)域相對比較分散，從區(qū)域上可分為城東、城中、城西、城南四個片區(qū)。 第一章 揚(yáng)州市寫字樓市場分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售情況： 目前銷售狀況良好， 62 ㎡戶型較為暢銷，剩余物業(yè)以朝北居多。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。對于此，從與辦公相關(guān)的商住樓市場比較火爆也可以看出來。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 總共歷時 16 天。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 1） 問卷采取封閉式為主的提問回答方式，一則由結(jié)構(gòu)類型所要求，二則便于描述性研究資料的編碼 和統(tǒng)計(jì)處理，另外在實(shí)際調(diào)查實(shí)施中有助于受訪者的方便回答； （ 2） 訪問式問卷在本次調(diào)查中的采用是本次調(diào)查方式的需要，目的是確保獲取受訪者的完整信息； （ 3） 在設(shè)計(jì)本次調(diào)查問卷的過程中，根據(jù)調(diào)研主題內(nèi)容進(jìn)行問題變量的定類、定序、定距、定比率的測量。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 調(diào)查結(jié)果分析 （ 1）物業(yè)類型需求分析 調(diào)查結(jié)果表明，認(rèn)為該地塊適合做寫字樓的有 205 人，占 61%，占到了大多數(shù)，而其余只有 39%的人認(rèn)為可做酒店式公寓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。由此可見， 51 至 200 ㎡是寫字樓主力需求面積。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （圖五）寫字樓總價(jià)承受能力分布15%16%24%28%17%2 0 2 5 萬元 2 5 3 5 萬元 3 5 4 5 萬元 4 5 5 5 萬元 5 5 萬元以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 6）寫字樓成交促因分析 在回答“可能促使購買寫字樓最主要因素”這一多項(xiàng)題是，有 %選擇地理位置；其次為配 套設(shè)施，有 %；投資潛力，有%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。從收入水平 上看，調(diào)查對象可代表揚(yáng)州購房主流人群。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （圖九）目前所住區(qū)域分布12%52%16%4%12%4%市中心 西區(qū) 北區(qū) 南區(qū) 東區(qū) 外地/郊 縣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、寫字樓市場概況及趨勢分析 高端寫字樓物業(yè)匱乏 目前揚(yáng)州真正意義上的寫字樓數(shù)量稀少，真正意義上的寫字樓只有九洲大廈一家。而九洲大廈從形象、停車、硬件條件等方面都在向高標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓靠攏，因此市場形勢看好。在調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，匯展閣、盛世商務(wù)樓、孫莊路步行街兩側(cè)商住樓小公寓等均有大量的公司入駐。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。并且隨著揚(yáng)州人視野的不斷開闊，對寫字樓的要求也逐年提高，但是揚(yáng)州市場上真正能