【正文】 九洲大廈 樓盤概述： 位于揚(yáng)州江陽(yáng)中路 43號(hào)，地處江陽(yáng)中路與揚(yáng)子江中路交匯處以東。 建筑規(guī)劃： 金萊閣綜合樓共分Ａ、Ｂ兩幢，其中間出口正對(duì)萬(wàn)鴻城市花園北入口，建筑為框架四層，一層層高為 米，二至四層層高均為 米， A 幢長(zhǎng)度為 米， B 幢長(zhǎng)度為 ，進(jìn)深均 為 米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 銷售方式 ： 101和 102兩幢整體出售，將來(lái)整體經(jīng)營(yíng) 。 售價(jià)： 6000 元 /平方米。 建筑規(guī)劃： 一幢 19層小高層單身公寓， 1— 3樓為商鋪， 4— 19 樓為單身公寓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。芝田街：一層： 9080元 /㎡ 二層： 5500元 /㎡ 三層： 3880元 /㎡ 銷 售方式： 無(wú)返租等形式的特殊銷售方式。 基地面積： 規(guī)劃總用地面積 萬(wàn)平方米，其中市民廣場(chǎng)占地面積 萬(wàn)平方米，商貿(mào)廣場(chǎng)規(guī)劃用地面積 4萬(wàn)平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、揚(yáng)州市商鋪市場(chǎng)狀況 揚(yáng)州市重要商鋪價(jià)格一覽表： 項(xiàng)目名稱 樓 層 銷售價(jià)格 來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其他如宋城名都、陽(yáng)光家居廣場(chǎng)等，也有類似情況。 （ 2）外地人員占了相當(dāng)大的比例。一些商鋪銷售火爆。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其余類似于盛世商務(wù)樓、匯展閣等均為舊樓改造項(xiàng)目，局限性非常大，難以做成高檔次的寫字樓項(xiàng)目。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （圖八）家庭月總收入分布13%25%33%21%8% 0%200 0元 以下 200 1－ 400 0元 400 1－ 600 0元600 1－ 800 0元 800 1－ 100 00元 100 01－ 150 00元 150 01元 以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 7）寫字樓投資意向時(shí)間分析 調(diào)查表明，選擇無(wú)購(gòu)買或租用寫字樓打算的僅有 29%，而在半年內(nèi)打算購(gòu)買或租用寫字樓的有 10%，一年內(nèi)的有 18%，兩年內(nèi)的有27%，三年內(nèi)的有 16%。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 4）寫字樓單價(jià)承受能力分析 被調(diào)查者對(duì)寫字樓可以接受的單價(jià)選擇較為分散，但不難看出， 30014000 元 /㎡的價(jià)位最容易被市場(chǎng)認(rèn)可，共有 69%選擇在這一范圍 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)?？梢钥闯?，市場(chǎng)對(duì)寫字樓有較大的需求。 質(zhì)量控制 本次調(diào)研的質(zhì)量控制工作嚴(yán)格按照調(diào)查質(zhì)量控制規(guī)范執(zhí)行，南京天際本日置業(yè)顧問(wèn)有限公司具體執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)研質(zhì)量控制工作，有效提高了調(diào)查的準(zhǔn)確度。 調(diào)研地點(diǎn)、對(duì)象、方式、數(shù)量 本次調(diào)查實(shí)施之初，南京天際本日置業(yè)顧問(wèn)有限公司經(jīng)過(guò)初步確認(rèn)、嚴(yán)格篩選和資格認(rèn)定后，確定本次調(diào)研所調(diào)研的地點(diǎn)、對(duì)象、方式、樣本數(shù)量為： 調(diào)研計(jì)劃表 調(diào)研地點(diǎn) 調(diào)研對(duì)象 調(diào)研方式 樣本數(shù)量 揚(yáng)州 打算購(gòu)買物業(yè) 的消費(fèi)者 問(wèn)卷面訪、電話訪談 330 個(gè) 備注：有效問(wèn)卷數(shù)量： 308個(gè)，問(wèn)卷有效率 %。 二、寫字樓市場(chǎng)消費(fèi)需求分析 為全面深入地研究分析揚(yáng)州消費(fèi)者對(duì)新達(dá)大廈項(xiàng)目的需求特征，我公司特組織了一次較大規(guī)模的問(wèn)卷調(diào)查活動(dòng)。 剖析： ①面積劃分較大，投資成本高，風(fēng)險(xiǎn)較大； ②裙房部分經(jīng)營(yíng)定位（建材類）與主樓寫字樓的定位不協(xié)調(diào)，影響寫字樓的檔次?? 結(jié)論分析 目前揚(yáng)城面市的寫字樓素質(zhì) 普遍不高，基本上都是單純型寫字樓，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，直接影響市場(chǎng)需求的滿足。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀 揚(yáng)州辦公寫字樓項(xiàng)目分布區(qū)域相對(duì)比較分散，從區(qū)域上可分為城東、城中、城西、城南四個(gè)片區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1） 問(wèn)卷采取封閉式為主的提問(wèn)回答方式，一則由結(jié)構(gòu)類型所要求，二則便于描述性研究資料的編碼 和統(tǒng)計(jì)處理，另外在實(shí)際調(diào)查實(shí)施中有助于受訪者的方便回答； （ 2） 訪問(wèn)式問(wèn)卷在本次調(diào)查中的采用是本次調(diào)查方式的需要，目的是確保獲取受訪者的完整信息； （ 3） 在設(shè)計(jì)本次調(diào)查問(wèn)卷的過(guò)程中，根據(jù)調(diào)研主題內(nèi)容進(jìn)行問(wèn)題變量的定類、定序、定距、定比率的測(cè)量。 調(diào)查結(jié)果分析 （ 1）物業(yè)類型需求分析 調(diào)查結(jié)果表明，認(rèn)為該地塊適合做寫字樓的有 205 人，占 61%，占到了大多數(shù)，而其余只有 39%的人認(rèn)為可做酒店式公寓。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （圖五）寫字樓總價(jià)承受能力分布15%16%24%28%17%2 0 2 5 萬(wàn)元 2 5 3 5 萬(wàn)元 3 5 4 5 萬(wàn)元 4 5 5 5 萬(wàn)元 5 5 萬(wàn)元以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。從收入水平 上看，調(diào)查對(duì)象可代表?yè)P(yáng)州購(gòu)房主流人群。 （圖九）目前所住區(qū)域分布12%52%16%4%12%4%市中心 西區(qū) 北區(qū) 南區(qū) 東區(qū) 外地/郊 縣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而九洲大廈從形象、停車、硬件條件等方面都在向高標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓靠攏，因此市場(chǎng)形勢(shì)看好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、 揚(yáng)州市商鋪的總體特征 銷售狀況總體良好 前一階段揚(yáng)州商鋪銷售狀況總體較好，銷售情況相對(duì)較差的鴻泰花園商業(yè)街也已銷售了近 60%的鋪位。 一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的購(gòu)買者中，少則 6070%，多則 90%以上，都是投資者。 如來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)，一期商鋪已基本銷售完畢，已基本具備了開業(yè)經(jīng)營(yíng)的條件， 但由于招商工作進(jìn)展不利，未能迅速進(jìn)入經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，目前只有揚(yáng)州市商業(yè)銀行、揚(yáng)州富春酒樓開始營(yíng)業(yè)，來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)一期商鋪經(jīng)營(yíng)問(wèn)題還直接影響到其二期云鶴大廈的啟動(dòng)。將商鋪?zhàn)龀蓪I(yè)性市場(chǎng)，避免經(jīng)營(yíng)種類的矛盾化，在追求經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一的同時(shí)，以產(chǎn)品品牌區(qū)分市場(chǎng)，形成場(chǎng)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但不少大體量的商鋪推向市場(chǎng)后，由于缺乏市場(chǎng)基礎(chǔ)，招商工作受阻，不能正常經(jīng)營(yíng)，目前這類項(xiàng)目鮮有成功案例。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售狀況： 一期近二百套商鋪，十幾天內(nèi)銷售一空。廣場(chǎng)集生態(tài)、文化、休閑、旅游、商貿(mào)為一體。 二層： 7000元 /㎡ 三層： 5000元 /㎡ 來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 計(jì)劃經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類型： 購(gòu)物，餐飲，娛樂(lè)，休閑。 ? 金鼎國(guó)際廣場(chǎng)裙房臨街商鋪 地理位置： 邗江大道、邗江交通大廈南側(cè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目前銷售商業(yè)部分。據(jù)售樓員介紹，開盤當(dāng)天售出 60余套商鋪，但具體銷售狀況不詳。目前只有恒通公司的金萊閣項(xiàng)目處于銷售中，其余將在 6月份之后才會(huì)啟動(dòng)。 銷售情況： 目前商鋪已經(jīng)到尾盤階段，尚余兩套面積分割較大商鋪尚未出售。 經(jīng)營(yíng)范圍： 高檔建材。 三、項(xiàng)目周 邊商鋪分布及價(jià)格分析 項(xiàng)目周邊商鋪分布圖 表示新開發(fā)商鋪 表示老開發(fā)商鋪 表示將開發(fā)商鋪 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 文 昌 西 路 市稅大樓 來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng) 綜合樓樓 汽車 保險(xiǎn) 福滿樓 聯(lián)通 信用社 酒 店 菜場(chǎng) 供電局 酒店 銀行 廣 潤(rùn) 發(fā) 金陽(yáng)光 商住樓 加 油 站 備注說(shuō)明： 1. 新港名城沿街店面：共有 68 間鋪位，一二層連售，今年年底銷售。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?！?2”共有門面房約 190 余間，目前已經(jīng) 90％開始經(jīng)營(yíng)（熙龍閣門面售價(jià) 6000元以上每平 米，凱萊花園門面房 5000 元以上每平米）。 2. 在此區(qū)域內(nèi)的沿街門面共有 16 間，樹宏房地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)價(jià) 4200 元 /平米。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 120 平米一二層年租金約在 5 萬(wàn)元。據(jù)了解一間 100 平米左右的門面房一年的租金大約是 萬(wàn)元（一二層），由此得出此區(qū)域的門面房租金大約是 15元左右 /平米 .月 5 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目處于揚(yáng)州西區(qū)新城，整體房產(chǎn)市場(chǎng)向好，且西區(qū)的發(fā)展前景不可限量； 項(xiàng)目依邗江大道而建，向南可以直達(dá)汽車總站，向西沿文昌西路可達(dá)火車站，交通異常方便； 緊靠孫莊路步行街，孫莊路為政府規(guī)劃的商業(yè)步行街，其商業(yè)價(jià)值已經(jīng)得到揚(yáng)州購(gòu)房者的認(rèn)同，有利于本項(xiàng)目商業(yè)裙房銷售； 周邊配套成熟，緊鄰來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)與廣潤(rùn)發(fā)超市，且周邊居民小區(qū)眾多，生活配套成熟，對(duì)辦公人群具有較強(qiáng)吸引力； 孫莊路小戶型公寓、蘭苑沿街商住樓、熙龍閣內(nèi)均有大量公司進(jìn)入，說(shuō)明本區(qū)域的寫字 樓市場(chǎng)已經(jīng)收到較好認(rèn)可。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。各獨(dú)立商鋪預(yù)留內(nèi)置樓梯井口和自來(lái)水管及排污管道。由于 9號(hào)門洞限制的原因 ，而 8號(hào)東面門朝廣場(chǎng)，因此 9號(hào)連售較為合適；另將 1層值班室，監(jiān)控室和辦公大廳所對(duì)應(yīng)的 3層部位劃歸 9號(hào)商鋪。 4～ 6 層裙樓部分 （ 1） 4～ 6層寫字樓主要以小戶型為主，建議層高 設(shè)計(jì)到 ～ ；考慮到商住兩用的實(shí)際需要，建議預(yù)留進(jìn)水和排污管道； （ 2） 各辦公室門洞作錯(cuò)開設(shè)計(jì)； （ 3） 位于樓面變形縫位置的辦公室開間過(guò)小，建議與北面相鄰辦公室貫通； （ 4） 考慮到北區(qū)南向辦公室偏小，可以將走火梯做橫向設(shè)計(jì)，過(guò)道向北平移。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資