【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤。銷售情況：目前銷售狀況良好，62㎡戶型較為暢銷，剩余物業(yè)以朝北居多。隨著揚(yáng)州城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市功能進(jìn)一步拓展，城市建設(shè)將繼續(xù)保持一個(gè)快速發(fā)展的勢(shì)頭。通過對(duì)揚(yáng)州城市內(nèi)人口、產(chǎn)業(yè)結(jié)。為全面深入地研究分析揚(yáng)州消費(fèi)者對(duì)新達(dá)大廈項(xiàng)目的需求特征，我公司特組織了一次較大規(guī)模的問卷調(diào)查活動(dòng)。成功營(yíng)銷推廣三笑國(guó)際花苑，借助于揚(yáng)州微笑俱樂部的高端客戶資源，充分發(fā)揮公司在全程營(yíng)銷策劃、銷售代。本次調(diào)查實(shí)施之初，南京天際本日置業(yè)顧問有限公司經(jīng)過初步確認(rèn)、嚴(yán)格篩選和資格認(rèn)定后，確定本次調(diào)研所調(diào)研的地點(diǎn)、對(duì)象、嚴(yán)格控制房地產(chǎn)公司/房地產(chǎn)行銷代理公司/專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)人員填寫無效問卷。

　　

【正文】 廈” 是針對(duì)高層建筑部分而提出的，“國(guó)際大廈”較為貼合寫字樓辦公型企業(yè)注重形象的心理，也是對(duì)一個(gè)“廣場(chǎng)型”項(xiàng)目物業(yè)類型的豐滿，更是對(duì)揚(yáng)州寫字樓市場(chǎng)的一個(gè)補(bǔ)充。 “凱旋菁英 STUDIO” 主要是針對(duì)裙房 4— 6層的小戶型部分而提，“菁英”代表著城市先鋒一族，他們或是企業(yè)白領(lǐng)，或是創(chuàng)業(yè)先鋒；“ STUDIO”（個(gè)人工作站）正好能滿足這一群體的需要。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 五、核心定位 (一 ) 項(xiàng)目總體定位： 西區(qū)核心商圈內(nèi) /商業(yè)黃金走廊口 /新城國(guó)際商務(wù)港 定位解析：“西區(qū)核心商圈內(nèi)” 說明本案處于“來鶴臺(tái) — 廣潤(rùn)發(fā)”所構(gòu)筑的西區(qū)核心商業(yè)圈內(nèi)。 “商業(yè)黃金走廊口” 表明本案位于“孫莊路商業(yè)步行街”入口處。 “新城國(guó)際商務(wù)港” 闡明本案是融寫字 樓、商鋪等多種物業(yè)類型于一體的綜合性項(xiàng)目。 （二） 項(xiàng)目商業(yè)部分定位： 孫莊路步行街首的“王牌鋪” （三）項(xiàng)目寫字樓部分定位： 揚(yáng)城首席國(guó)際化商務(wù)平臺(tái) 揚(yáng)城首座人性化商務(wù)平臺(tái) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （四）項(xiàng)目小戶型部分定位： STUDIO 先鋒工作室 /智慧空間站 六、廣告主題 （一） 項(xiàng)目總廣告語： 城市核心 純商領(lǐng)地 先鋒領(lǐng)袖英雄 （二） 項(xiàng)目分項(xiàng)廣告語： “凱旋商業(yè)廣場(chǎng)” —— “財(cái)富英雄黃金商區(qū)” “凱旋國(guó)際大廈” —— “企業(yè)領(lǐng)袖商務(wù)宮殿” “凱旋菁英 STUDIO” —— “創(chuàng)業(yè)先鋒菁英商館” 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 七、 其它案名參考 (一 )以“國(guó)際”命名： 新城國(guó)際 利源國(guó)際 麗晶國(guó)際 鑫達(dá)國(guó)際 （二）以“大廈”命名： 正華大廈 天隆大廈 鑫龍大廈 福鑫大廈 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）以廣場(chǎng)命名： 新光城市廣場(chǎng) 富力廣場(chǎng) 萬國(guó) 商業(yè)廣場(chǎng) 新世紀(jì)廣場(chǎng) （四）以中心命名 新世界中心 偉業(yè)商務(wù)中心 百順商業(yè)中心 龍城商務(wù)中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第四章 產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一、 裙樓商鋪部分 為了方便說明，我們將商鋪分為北區(qū)、中區(qū)和南區(qū)三部分，并對(duì)商鋪?zhàn)髁讼鄳?yīng)編號(hào)（詳見附圖）。建議南區(qū)和中區(qū)（ 1～ 9號(hào)商鋪）設(shè)計(jì)為 1～ 3層連售的獨(dú)立商鋪；北區(qū) 10～ 14號(hào)設(shè)計(jì)為 1～ 2層連售的獨(dú)立商鋪， 3 層設(shè)計(jì)為寫字樓配套服務(wù)區(qū)。各獨(dú)立商鋪預(yù)留內(nèi)置樓梯井口和自來水管及排污管道。 南區(qū)商鋪 （ 1） 3 號(hào)首層作公共門廳處理，形成孫莊路與中心廣場(chǎng)的貫 通， 2層和 3層各一半劃分于 2號(hào)和 4號(hào)商鋪； （ 2） 6 號(hào)南向開門設(shè)計(jì)； （ 3） 1 層衛(wèi)生間設(shè)計(jì)為女用， 2層衛(wèi)生間設(shè)計(jì)為男用， 3層衛(wèi)生間設(shè)計(jì)為男女合用；門洞朝東設(shè)計(jì)。 北區(qū)商鋪 （ 1） 由于 13～ 14號(hào)門洞設(shè)計(jì)受到限制， 12～ 14 號(hào)僅能設(shè)計(jì)為一套商鋪，考慮到套內(nèi)面積約 600 ㎡ （ 1～ 2層）的體量，銷售抗性相對(duì)較大； （ 2） 3 層為寫字樓配套服務(wù)區(qū)，建議規(guī)劃商務(wù)中心、健身會(huì)館、 SPA 館（美體、瘦身等）、茶餐廳（詳見附圖）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中區(qū)部分 9號(hào)三層連售套內(nèi)面積超過 1000 ㎡ ，銷售障礙相對(duì)大，可以將 7 和 9 號(hào)分割銷售。由于 9號(hào)門洞限制的原因 ，而 8號(hào)東面門朝廣場(chǎng)，因此 9號(hào)連售較為合適；另將 1層值班室，監(jiān)控室和辦公大廳所對(duì)應(yīng)的 3層部位劃歸 9號(hào)商鋪。 7號(hào)為獨(dú)立商鋪，朝東設(shè)計(jì)門洞，引入廣場(chǎng)客流，由此廣場(chǎng)殘疾人陂道要作相應(yīng)調(diào)整。 其他 建議裙樓 2～ 3層設(shè)計(jì)為 4米層高。 二、 寫字樓部分 1～ 3 層裙樓部分 （ 1） 考慮到寫字樓與商鋪人員分流問題，建議 1層辦公大廳、電梯間與衛(wèi)生間區(qū)域封閉，形成獨(dú)立空間； 1 層衛(wèi)生間對(duì)外開放使用； （ 2） 2 層衛(wèi)生間調(diào)整為物管中心辦公區(qū)； （ 3） 3 層衛(wèi)生間對(duì)北區(qū)配套服務(wù)區(qū)域開放。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4～ 6 層裙樓部分 （ 1） 4～ 6層寫字樓主要以小戶型為主，建議層高 設(shè)計(jì)到 ～ ；考慮到商住兩用的實(shí)際需要，建議預(yù)留進(jìn)水和排污管道； （ 2） 各辦公室門洞作錯(cuò)開設(shè)計(jì)； （ 3） 位于樓面變形縫位置的辦公室開間過小，建議與北面相鄰辦公室貫通； （ 4） 考慮到北區(qū)南向辦公室偏小，可以將走火梯做橫向設(shè)計(jì)，過道向北平移。 7～ 16 層主樓部分 基于公司形象的考慮，主樓辦公室對(duì)成長(zhǎng)型、駐揚(yáng)等實(shí)力企業(yè)具有一定的吸引力。主樓部分大空間劃分主要以整層、半層和 2 大1小為主，自由組隔的部位集中在東面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第五章 銷售策略設(shè)計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一、項(xiàng)目銷售價(jià)格測(cè)算 按新達(dá)大廈規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算，裙樓部 分單層面積約為 2300 ㎡ （其中 3 層商鋪部分約 1470 ㎡ ，配套服務(wù)區(qū)約 830 ㎡ ； 5 層約為2140 ㎡ ； 6層約為 2020 ㎡ ），主樓單層面積約為 635 ㎡ 。 （一） 商業(yè)用房部分： 價(jià)格系數(shù)建議：一層價(jià)格系數(shù)： 1 二層價(jià)格系數(shù)： 三層價(jià)格系數(shù)： 如按一層價(jià)格 10200 元 /㎡ 來測(cè)算，則二層價(jià)格為 6630 元 /㎡ ，三層價(jià)格為 4590 元 /㎡ ，裙樓部分銷售均價(jià)為：（ 102002300+6630 2300+4590 1470） /（ 2300+2300+1470） =7489 元 /㎡ （約 7500 元 /㎡ ）。 （二） 辦公用房部分： 由于 4～ 6 層辦公用房戶型適中，投資客和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)關(guān)注度相對(duì)較高，因此， 4～ 6 層裙樓部分的辦公用房要考慮南北位置價(jià)差。基價(jià)與樓層系數(shù)建議如下： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 樓 層 基價(jià) （元 /㎡） 樓層系數(shù)（ %） 價(jià)格 （元 /㎡） 面積估算 （㎡） 百分比 （ %） 加權(quán)均價(jià) （元 /㎡） 4F 3500 1 3500 2300 18 3809 （約 3800） 5F 3570 2140 6F 3640 2020 7F 3710 635 5 8F 3780 635 5 9F 3850 635 5 10F 3920 635 5 11F 3990 635 5 12F 4060 635 5 13F 4130 635 5 14F 4200 635 5 15F 4300 635 5 16F 4410 635 5 合計(jì)： 12800 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、銷售總額測(cè)算 商業(yè)用房銷售額為： 7500 元 /㎡ 6070 ㎡ =4553 萬元； 辦公用房銷售額為： 3800 元 /㎡ 12800 ㎡ =4864 萬元； 商業(yè)和辦公用房銷售總額為： 4553 +4864=9417 萬元。 三、物業(yè)劃分及售價(jià)建議 樓 層 物業(yè)類型 面積估算（ ㎡ ） 均價(jià)（元 /㎡ ） 備 注 1F～ 3F （ 3F北區(qū)除外） 三層連售獨(dú)立式商鋪 約 6070 7500 精品走廊、美食餐飲、咖啡茗茶、美容美發(fā)、休閑中心 3F北區(qū) 配套服務(wù) 約 830 / 商務(wù)中心、健身會(huì)館、 SPA館（美體、瘦身）、茶餐廳 4F～ 6F 小空間 STUDIO（個(gè)人工作室） 約 6450 3500～ 3640 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、自由職業(yè)者 7F～ 16F 大空間寫字樓 約 6350 3710～ 4410 成長(zhǎng)型企業(yè)、外地駐揚(yáng)企業(yè)