【正文】 組成風(fēng)景各異的“三山”風(fēng)景區(qū)。一江之隔的揚(yáng)州，對(duì)鎮(zhèn)江話影響很大。 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)人才的需求，全市遷入人口較大幅度上升。男女性別比例男性略大于女性，男性 ，女性 ，分別占 %和 %。已開(kāi)辦程控交換、移動(dòng)通信、無(wú)線尋呼、會(huì)議電視、多媒體寬帶數(shù)據(jù)通信、 ISDN綜合數(shù)據(jù)、智能網(wǎng)、因特網(wǎng)信息等業(yè)務(wù)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)信息化提供了高速通信平臺(tái)。高資港、大港、揚(yáng)中港構(gòu)成鎮(zhèn)江港口群體。京滬 鐵路橫貫東西，國(guó)家規(guī)劃中的京滬高速鐵路穿區(qū)而過(guò)；滬寧高速公路、 312 和 104 國(guó)道、沿江公路穿越境內(nèi)，公路網(wǎng)四通八達(dá)，正在建設(shè)的連接蘇北及至中部省份的鎮(zhèn)江至揚(yáng)州長(zhǎng)江大橋?qū)⑹规?zhèn)江的交通優(yōu)勢(shì)更加突出，長(zhǎng)江與京杭大運(yùn)河在鎮(zhèn)江交匯構(gòu)成全國(guó)最大的十字黃金水道，這里貨物運(yùn)輸量大、船舶航行繁忙，南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)和常州機(jī)場(chǎng)分別距鎮(zhèn)江 80公里和 50公里。日照數(shù) ，無(wú)霜期 238天，降水量 。 管理方面：中、小樓盤采取自管形式，目的在于做好企業(yè)售后服務(wù)工作，增進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的可能性。別墅以二至三層獨(dú)棟或雙拼、疊加為主。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁(yè) 共 26 頁(yè) b) 開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念：多數(shù)照搬沿海地區(qū)開(kāi)發(fā)理念，而缺乏深度理解以及一絲不茍地貫徹執(zhí)行，原創(chuàng)精神已成為呼之欲出的必然發(fā)展趨勢(shì)。元襲宋 ,仍為真州，明朝改真州為儀真縣，降級(jí)啦。隋煬帝開(kāi)運(yùn)河，沿河建了四十多座行宮，咱這里有兩座，一曰臨江宮，一曰揚(yáng)子宮，從此有了揚(yáng)子的名稱，這段江面就叫揚(yáng)子江。 （六）繁榮健康的文化氛圍： 近年來(lái)，儀征的文化藝術(shù)事業(yè)在黨的“二為”、“雙百”方針指引下有了較大的發(fā)展。這里聚集了一批國(guó)家大中型企業(yè)，如建設(shè)安裝設(shè)計(jì)綜合性一級(jí)企業(yè)原核工業(yè)部華興建設(shè)公司、全國(guó)最大的內(nèi)河油港南京中轉(zhuǎn)油港，以及擔(dān)負(fù)魯寧輸油管線原油存儲(chǔ)、加熱加壓、裝船分輸任務(wù)的儀征輸油站等。 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)在黨和國(guó)家一系列農(nóng)村方針、政策指引下取得了顯著成效。 長(zhǎng)江岸線 27公里，直順?lè)€(wěn)定、深泓臨岸是理想的建港岸線，與寧通高速公路、沿江高等級(jí)公路、寧啟鐵路共同組成了儀征四通 八達(dá)的水陸交通網(wǎng)，隨著潤(rùn)揚(yáng)大橋的建成，儀征與上海、南京、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、等大中城市的距離近在咫尺。這里歷來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá) ,人文薈萃 ,古有“風(fēng)物淮南第一州”之稱。 價(jià)格方面： （ 1） 臨水、臨湖的戶型售價(jià)高出普通戶型 500至 600元 /平方米。體態(tài)輕靈、建筑生動(dòng)，透出濃厚的 旅游與文化歷史氛圍。 建筑總體布局方面： （ 1） 地塊自然優(yōu)勢(shì)： 該市多公園、多臨江、多山水、擅園林制造、專小橋回廊，地勢(shì)平坦卻通過(guò)各種手法“打扮”得“半遮半掩、曲徑通幽”了。 二級(jí)市場(chǎng)：商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)目前正處于“市內(nèi)比增值速度、比設(shè)計(jì)，而新開(kāi)發(fā)區(qū)或郊區(qū)比規(guī)模環(huán)境、比配套”的局面，價(jià)格已不在是首要考慮因素，開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種新型營(yíng)銷手段有意識(shí)的引導(dǎo)消費(fèi)者怎樣消費(fèi)，灌輸自己的各種理念（居住、投資、辦公），企圖逐漸改變固有的生活方式，提倡一種全新的居住概念。接待國(guó)內(nèi)旅游者 552 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) %。高郵市菱塘回族鄉(xiāng)是江蘇省唯一的少數(shù)民族鄉(xiāng)。南部瀕臨長(zhǎng)江，北與淮安、鹽城接壤，東和鹽城、泰州毗 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁(yè) 共 26 頁(yè) 聯(lián)，西與天長(zhǎng)（安徽省）、南京、淮安交界。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁(yè) 共 26 頁(yè) 揚(yáng)州、儀征、鎮(zhèn)江市場(chǎng)簡(jiǎn)單研究分析 一、 調(diào)查任務(wù)： 在公司領(lǐng)導(dǎo)的組織安排下，本人有幸陪同銷售部負(fù)責(zé)人以及部門同事參加了這次對(duì)揚(yáng)州、儀征、鎮(zhèn)江三的樓市考察工作?，F(xiàn)轄區(qū)域在東經(jīng) 119 度 01 分（儀征市移居、青山一線）至 119度 54 分、北岸 31 度 56 分至 33 度 25 分（寶應(yīng)縣西安豐、涇河一線）之間。少數(shù)民族中，回族人口最多，占少數(shù)民族人口總數(shù)的 73%。接待境外旅游者 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) %；創(chuàng)匯 4001 萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng) %。不過(guò)城市土地的稀缺性將會(huì)要求土地市場(chǎng)甚至商品房以及其他相關(guān)市場(chǎng)逐步規(guī)范，同時(shí)增強(qiáng)行業(yè)參與的進(jìn)入壁壘。 開(kāi)發(fā)公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力高層組建方面 （ 1） 開(kāi)發(fā)商實(shí)力： 通過(guò)對(duì)本次揚(yáng)州地區(qū)調(diào)查樓盤開(kāi)發(fā)商的公司性質(zhì)，列出如下分析表格： （ 2） 開(kāi)發(fā)商專業(yè)度： 從收集到的樓盤推廣資料來(lái)看，大多開(kāi)發(fā)商精于融資、以及開(kāi)發(fā)鏈的控制力上，而對(duì)營(yíng)銷、策劃則只抓綱不管目，盲目的去聘請(qǐng)一些全國(guó)知名甚至國(guó)際知名的代理商操刀“練習(xí)”，殊不知其后期開(kāi)發(fā)命脈已被他人掌握，每個(gè)銷售期還必須按時(shí)支付傭金，公司的核心架構(gòu)則仍是空架，還何談今后的可持續(xù)發(fā)展？ （ 3） 開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念： 依托該城市獨(dú)有的各種旅游風(fēng)景、歷史文化以及特有的建筑風(fēng)格為，不少開(kāi)發(fā)商除了在“以人為本”的傳統(tǒng)概念上，還加入“尊貴=等級(jí)、古風(fēng)雅致等等”的一些自創(chuàng)理念，雖有“做秀”之閑，也算是各顯神通、別具一格吧。 （ 2） 建筑造型（建筑特色）：整個(gè)城市均采用復(fù)古主義的低層、低密度建筑。 戶型方面： （ 1） 主流戶型： 平層式：三室兩廳雙衛(wèi)三陽(yáng)臺(tái) 平方米： 150至 180平方米 躍層式： 180 平方米 三室兩廳雙衛(wèi)三陽(yáng)臺(tái) 小 高層： 160 平方米左右 三室兩廳雙衛(wèi)三陽(yáng)臺(tái) 層高： 3米 公建配套方面：除開(kāi)可經(jīng)營(yíng)性商業(yè)部分，免費(fèi)型公用設(shè)施還有待增強(qiáng)。唐宋時(shí)已是著名的工商業(yè)城市，宋真宗曾下詔在此熔鑄四位遠(yuǎn)祖皇帝的金像，因所鑄之像儀容逼真，而得以“真州”、“儀真（征）”地名。 36‘之間 ,地處長(zhǎng)江三角洲的頂端，是寧、鎮(zhèn)、揚(yáng)“銀三角”地區(qū)的幾何中心，西接南京，東連揚(yáng)州，南瀕長(zhǎng)江，與鎮(zhèn)江隔江相望，北部與安徽省天長(zhǎng)市接壤。 （四）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì) 改革開(kāi)放以來(lái)，儀征人民搶抓機(jī)遇，加快發(fā)展，一、二、三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)，各項(xiàng)事業(yè)協(xié)調(diào)進(jìn)步， 2020年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 。同時(shí)還有 15個(gè)固定資產(chǎn)投資在 1000 萬(wàn)以上的工業(yè)項(xiàng)目在建設(shè) 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁(yè) 共 26 頁(yè) 或洽談之中。其中藥用植物有 456 個(gè)品種，蘊(yùn)藏量 2500公斤；砂石蘊(yùn)藏量 3 億噸左右；地下水蘊(yùn)藏量；開(kāi)發(fā)利用的潛力很大。 漢朝時(shí)，這里是吳王劉濞的地盤，他領(lǐng)銜挑 起“八王之亂”，就在境內(nèi)的銅山鑄錢來(lái)著。后來(lái)宋、金打仗，真州成了前線，繁華不再。 開(kāi)發(fā)商專業(yè)度：較揚(yáng)州市場(chǎng)明顯落后。 c) 主流建筑體：住宅以 5至 7層多層為主，采用兩聯(lián)體或三聯(lián)體為一棟，屋頂一般做成復(fù)式（閣 樓）。 （ 3）多層、躍層最高價(jià)： 3500元 /平方米 最低價(jià)： 2000 元 /平方米 成交客戶來(lái)源方面：多以揚(yáng)州地區(qū)高知、高收階層為主，兼有本地區(qū)部分個(gè)體工商戶、企業(yè)主。屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫 。 （五）、交通 鎮(zhèn)江具有“鐵、公、水、空”立體交通優(yōu)勢(shì)。鎮(zhèn)江港是全國(guó)主樞紐港之一，岸線長(zhǎng) 65 公里。 （六）郵電通信： 鎮(zhèn)江電信實(shí)現(xiàn)了交換程控化、傳輸數(shù)字化。 非農(nóng)業(yè)人口 ，占總?cè)丝?%，比上年增加 分點(diǎn)。全市人口自然增長(zhǎng)率有所下降，由上年 ‰下降為 ‰。鎮(zhèn)江話雖屬北方方言范疇，但構(gòu)成復(fù)雜，其中既有吳方言的遺痕，又有旗腔（類似京腔 ）的影響。 （九）、旅游資源： 鎮(zhèn)江為中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，具有“城市山林”、“真山真水”的獨(dú)特風(fēng)貌，以“天下第一江山”聞名于世。鎮(zhèn)江的宗教活動(dòng)在全國(guó)乃至東亞及東南亞有廣泛影響。 1985年 3 月，市一（八）屆人大第 3 次會(huì)議決定廣玉蘭為市樹(shù)。 開(kāi)發(fā)商專業(yè)度：通過(guò)少數(shù)樓盤觀察，感覺(jué)普遍高于揚(yáng)州。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁(yè) 共 26 頁(yè) 公建配套方面：同樣在非經(jīng)營(yíng)性的休閑配套上，或地下停車庫(kù)的配置等方面有待提高。 發(fā)展商 江蘇 恒順置業(yè)發(fā)展有限公司、恒順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 代理商 鎮(zhèn)江恒新住宅科技集成有限公司 規(guī)模 占地 18公頃，總建筑面積 19萬(wàn)平方米 配套設(shè)施 球場(chǎng)、智能網(wǎng)絡(luò)、大型高層會(huì)所 工程狀況 一期、二期均已完工，小區(qū)路面工程未做 裝修標(biāo)準(zhǔn) 室內(nèi)：毛坯 銷售情況 一期已售完，二期約 85%以上 推出日期 交樓日期 主力戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 最高價(jià) ： 元 /平方米 最低價(jià) ： 元 /平方米 均價(jià)： 3600 元 /平方米 按揭付款所占比例： 一次性付款所占比例：首付三層，按揭七層 物業(yè)管理公司：深圳 中海物業(yè)管理有限公司 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 21 頁(yè) 共 26 頁(yè) 公共交通 地處市區(qū)地帶，古代運(yùn)河旁，公交路數(shù)與出租車搭乘均十分便利 賣點(diǎn) 地塊臨近風(fēng)景旅游區(qū)與市區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目增值潛力巨大。 江南園林的戶型設(shè)計(jì)以及環(huán)境設(shè)計(jì) 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 26 頁(yè) 共 26 頁(yè) 綜合評(píng)價(jià) 戶型進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，影響通風(fēng)采光 客廳挑高 5米，使室內(nèi)空間擁有更多的想象空間 戶與戶之間的中庭花園，彰顯其產(chǎn)品開(kāi)發(fā)中的獨(dú)有特色 總 體采用并列式布局，臨街低層商業(yè)規(guī)劃，拘于俗套 只有四種戶型可供銷售，使銷售方面大受制約，并且有“千人一面”之感 戶型面積比 戶型