【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第一章 揚(yáng)州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 一、寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀 揚(yáng)州辦公寫(xiě)字樓項(xiàng)目分布區(qū)域相對(duì)比較分散，從區(qū)域上可分為城東、城中、城西、城南四個(gè)片區(qū)。 區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)劃特點(diǎn) 城東 陽(yáng)光城 所列項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)均為底層商業(yè)門(mén)面，三層或四層以上為辦公寫(xiě)字樓。 城中 匯展閣、盛世商務(wù)樓 城南 九州大廈 城西 熙龍閣、來(lái)鶴廣場(chǎng)（規(guī)劃中） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 揚(yáng)州在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目調(diào)查資料 項(xiàng)目名稱(chēng) 九洲大廈 盛世商務(wù)樓 陽(yáng)光城 地理位置 江陽(yáng)中路 43 號(hào) 汶和南路 運(yùn)河西路 區(qū)域 城南 城中 城東 產(chǎn)品定位 14 層商場(chǎng)； 513 層寫(xiě)字樓； 共 13 層 13 層沿街商鋪； 46 層寫(xiě)字樓； 共 6 層 1 4 層商鋪； 512 層寫(xiě)字樓； 共 12 層 銷(xiāo)售面積 26000 平方米左右 2500 平方米左右 30000 平方米左右 戶(hù)數(shù) 寫(xiě)字樓 300 戶(hù) 26 戶(hù)（每層 9 戶(hù)） 寫(xiě)字樓 135 戶(hù) 面積比例 62 ㎡；朝南， 120 ㎡； 朝北， 160— 190 ㎡ 551— 143 ㎡ 已售完 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 銷(xiāo)售價(jià)格 3180— 4080 元 /㎡（可優(yōu)惠 80 元 /㎡） 3650— 4160 元 /㎡ 100% 出租率 未出租 未出租 40% 得房率 70% 70% 6065% 物管費(fèi) 5 元 /平方 .月 1． 5 元 /平方 .月 3． 5 元 /平方 .月 入住情況 無(wú) 無(wú) 30% 備注 中央空調(diào)等 無(wú)中央空調(diào) 中央空調(diào)等 個(gè)案分析 【 九洲大廈 】 售價(jià)： 均價(jià)： 3630 元 /㎡，樓層及朝向差價(jià)：均為 100 元 /㎡。 銷(xiāo)售情況： 目前銷(xiāo)售狀況良好， 62 ㎡戶(hù)型較為暢銷(xiāo)，剩余物業(yè)以朝北居多。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 剖析： ①面積劃分較大，投資成本高，風(fēng)險(xiǎn)較大； ②裙房部分經(jīng)營(yíng)定位（建材類(lèi)）與主樓寫(xiě)字樓的定位不協(xié)調(diào)，影響寫(xiě)字樓的檔次?? 結(jié)論分析 目前揚(yáng)城面市的寫(xiě)字樓素質(zhì) 普遍不高，基本上都是單純型寫(xiě)字樓，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，直接影響市場(chǎng)需求的滿(mǎn)足。 隨著揚(yáng)州城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市功能進(jìn)一步拓展，城市建設(shè)將繼續(xù)保持一個(gè)快速發(fā)展的勢(shì)頭。通過(guò)對(duì)揚(yáng)州城市內(nèi)人口、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、寫(xiě)字樓樓面總量、人口與樓面歷年變化等進(jìn)行簡(jiǎn)單分析，不難判斷，當(dāng)前及未來(lái)市場(chǎng)寫(xiě)字樓樓面需求潛力較大。對(duì)于此，從與辦公相關(guān)的商住樓市場(chǎng)比較火爆也可以看出來(lái)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 二、寫(xiě)字樓市場(chǎng)消費(fèi)需求分析 為全面深入地研究分析揚(yáng)州消費(fèi)者對(duì)新達(dá)大廈項(xiàng)目的需求特征，我公司特組織了一次較大規(guī)模的問(wèn)卷調(diào)查活動(dòng)。我公司通過(guò)成 功營(yíng)銷(xiāo)推廣三笑國(guó)際花苑，借助于揚(yáng)州微笑俱樂(lè)部的高端客戶(hù)資源（登記會(huì)員近千人），充分發(fā)揮公司在全程營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售代理、市場(chǎng)調(diào)查、數(shù)據(jù)采集、理論分析、策略研究等方面的優(yōu)勢(shì)，力求在問(wèn)卷調(diào)查活動(dòng)中通過(guò)周密詳實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查、嚴(yán)謹(jǐn)有效的數(shù)理分析、科學(xué)可行的對(duì)策研究，對(duì)新達(dá)項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣提供準(zhǔn)確有力的參考依據(jù)。 調(diào)研過(guò)程 — ：調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)、試訪(fǎng)問(wèn)及定稿； — ：?jiǎn)柧碛∷ⅲL(fǎng)問(wèn)員、復(fù)核員、督導(dǎo)培訓(xùn)； — ： 問(wèn)卷訪(fǎng)問(wèn)、問(wèn)卷復(fù)核； — ：?jiǎn)柧韽?fù)核、問(wèn)卷錄入、糾錯(cuò)、匯總、統(tǒng)計(jì)； — . 2：報(bào)告撰寫(xiě)、印刷、裝訂成冊(cè)。 總共歷時(shí) 16 天。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 調(diào)研地點(diǎn)、對(duì)象、方式、數(shù)量 本次調(diào)查實(shí)施之初，南京天際本日置業(yè)顧問(wèn)有限公司經(jīng)過(guò)初步確認(rèn)、嚴(yán)格篩選和資格認(rèn)定后，確定本次調(diào)研所調(diào)研的地點(diǎn)、對(duì)象、方式、樣本數(shù)量為： 調(diào)研計(jì)劃表 調(diào)研地點(diǎn) 調(diào)研對(duì)象 調(diào)研方式 樣本數(shù)量 揚(yáng)州 打算購(gòu)買(mǎi)物業(yè) 的消費(fèi)者 問(wèn)卷面訪(fǎng)、電話(huà)訪(fǎng)談 330 個(gè) 備注：有效問(wèn)卷數(shù)量： 308個(gè)，問(wèn)卷有效率 %。 為確保調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要對(duì)調(diào)研對(duì)象的限制條件有： （ 1） 訪(fǎng)問(wèn)對(duì)象均為微笑俱樂(lè)部成員； （ 2） 訪(fǎng)問(wèn)對(duì)象限定為打算購(gòu)房的消費(fèi)者，不想買(mǎi)房的消費(fèi)者不作為訪(fǎng)問(wèn)對(duì)象； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 3） 被訪(fǎng)者年齡須在 23 歲以上； （ 4） 被訪(fǎng)者必須為購(gòu)房決策者 /影響者； （ 5） 嚴(yán)格控制房地產(chǎn)公司 /房地產(chǎn)行銷(xiāo)代理公司 /專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)人員填寫(xiě)無(wú)效問(wèn)卷。 問(wèn)卷設(shè)計(jì) 本次調(diào)查采用結(jié)構(gòu)類(lèi)型問(wèn)卷方式，目的是通過(guò)具體的多面性問(wèn)題設(shè)計(jì)，指導(dǎo)受訪(fǎng)者依據(jù)設(shè)定的研究主題做出理性回答。 （ 1） 問(wèn)卷采取封閉式為主的提問(wèn)回答方式，一則由結(jié)構(gòu)類(lèi)型所要求，二則便于描述性研究資料的編碼 和統(tǒng)計(jì)處理，另外在實(shí)際調(diào)查實(shí)施中有助于受訪(fǎng)者的方便回答； （ 2） 訪(fǎng)問(wèn)式問(wèn)卷在本次調(diào)查中的采用是本次調(diào)查方式的需要，目的是確保獲取受訪(fǎng)者的完整信息； （ 3） 在設(shè)計(jì)本次調(diào)查問(wèn)卷的過(guò)程中，根據(jù)調(diào)研主題內(nèi)容進(jìn)行問(wèn)題變量的定類(lèi)、定序、定距、定比率的測(cè)量。 質(zhì)量控制 本次調(diào)研的質(zhì)量控制工作嚴(yán)格按照調(diào)查質(zhì)量控制規(guī)范執(zhí)行，南京天際本日置業(yè)顧問(wèn)有限公司具體執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)研質(zhì)量控制工作，有效提高了調(diào)查的準(zhǔn)確度。 各類(lèi)市場(chǎng)調(diào)查都難免存在誤差，誤差的產(chǎn)生來(lái)源于調(diào)查問(wèn)卷的設(shè)計(jì)、調(diào)查方法的選用、抽樣設(shè)計(jì)、調(diào)查員實(shí)地調(diào)查、統(tǒng)計(jì)分析等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 市場(chǎng)調(diào)查的每一個(gè) 環(huán)節(jié)，只有在每一個(gè)環(huán)節(jié)控制得當(dāng)，才能將誤差降到最低。本次調(diào)查涉及范圍廣，另外又界定了訪(fǎng)問(wèn)對(duì)象，因此我公司在調(diào)查中采用嚴(yán)格的質(zhì)量控制程序來(lái)控制誤差的產(chǎn)生，以提高調(diào)查的準(zhǔn)確度。 調(diào)查結(jié)果分析 （ 1）物業(yè)類(lèi)型需求分析 調(diào)查結(jié)果表明，認(rèn)為該地塊適合做寫(xiě)字樓的有 205 人，占 61%，占到了大多數(shù)，而其余只有 39%的人認(rèn)為可做酒店式公寓。可以看出，市場(chǎng)對(duì)寫(xiě)字樓有較大的需求。 （圖一）物業(yè)類(lèi)型需求分布61%39%寫(xiě)字樓 酒店式公寓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 2）寫(xiě)字樓配套設(shè)施需求分析 在問(wèn)及寫(xiě)字樓項(xiàng)目該具備何種配套設(shè)施時(shí)，受訪(fǎng)者提及率最高的是停車(chē)位，其余依次為商務(wù)中心、餐飲場(chǎng)所、娛樂(lè)休閑場(chǎng)所、銀行、購(gòu)物場(chǎng)所等。 （圖二）寫(xiě)字樓配套設(shè)施需求提及率比較%%%%%%%%%%%%%%購(gòu)物場(chǎng)所 餐飲場(chǎng)所 停車(chē)位 商務(wù)中心 郵局購(gòu)物場(chǎng)所 健身配套 餐飲場(chǎng)所 娛樂(lè)休閑場(chǎng)所 停車(chē)位空中花園 商務(wù)中心 銀行 郵局 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 3）寫(xiě)字樓面積需求分析 調(diào)查表明，分別有 %（ 122 人）、 %（ 99 人）、 %（ 47 人）的受訪(fǎng)者對(duì)寫(xiě)字樓的建筑面積要求分別對(duì)應(yīng)是 51100 ㎡、101150 ㎡、 151200 ㎡。由此可見(jiàn)， 51 至 200 ㎡是寫(xiě)字樓主力需求面積。 （圖三）寫(xiě)字樓面積消費(fèi)需求分布2412299471060 20 40 60 80 100 120 1405 0 ㎡以下51100㎡101150㎡151200㎡201300㎡3 0 1 ㎡以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 4）寫(xiě)字樓單價(jià)承受能力分析 被調(diào)查者對(duì)寫(xiě)字樓可以接受的單價(jià)選擇較為分散，但不難看出， 30014000 元 /㎡的價(jià)位最容易被市場(chǎng)認(rèn)可，共有 69%選擇在這一范圍 。 （圖四）寫(xiě)字樓單價(jià)承受能力分布16%31%38%15%25003000元 /㎡ 30013500元 /㎡ 35014000元 /㎡ 4 0 0 1 元/ ㎡以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資