【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第一章 揚州市寫字樓市場分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、寫字樓市場供應現(xiàn)狀 揚州辦公寫字樓項目分布區(qū)域相對比較分散，從區(qū)域上可分為城東、城中、城西、城南四個片區(qū)。 區(qū)域 項目名稱 規(guī)劃特點 城東 陽光城 所列項目規(guī)劃設計均為底層商業(yè)門面，三層或四層以上為辦公寫字樓。 城中 匯展閣、盛世商務樓 城南 九州大廈 城西 熙龍閣、來鶴廣場（規(guī)劃中） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 揚州在售寫字樓項目調(diào)查資料 項目名稱 九洲大廈 盛世商務樓 陽光城 地理位置 江陽中路 43 號 汶和南路 運河西路 區(qū)域 城南 城中 城東 產(chǎn)品定位 14 層商場； 513 層寫字樓； 共 13 層 13 層沿街商鋪； 46 層寫字樓； 共 6 層 1 4 層商鋪； 512 層寫字樓； 共 12 層 銷售面積 26000 平方米左右 2500 平方米左右 30000 平方米左右 戶數(shù) 寫字樓 300 戶 26 戶（每層 9 戶） 寫字樓 135 戶 面積比例 62 ㎡；朝南， 120 ㎡； 朝北， 160— 190 ㎡ 551— 143 ㎡ 已售完 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售價格 3180— 4080 元 /㎡（可優(yōu)惠 80 元 /㎡） 3650— 4160 元 /㎡ 100% 出租率 未出租 未出租 40% 得房率 70% 70% 6065% 物管費 5 元 /平方 .月 1． 5 元 /平方 .月 3． 5 元 /平方 .月 入住情況 無 無 30% 備注 中央空調(diào)等 無中央空調(diào) 中央空調(diào)等 個案分析 【 九洲大廈 】 售價： 均價： 3630 元 /㎡，樓層及朝向差價：均為 100 元 /㎡。 銷售情況： 目前銷售狀況良好， 62 ㎡戶型較為暢銷，剩余物業(yè)以朝北居多。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 剖析： ①面積劃分較大，投資成本高，風險較大； ②裙房部分經(jīng)營定位（建材類）與主樓寫字樓的定位不協(xié)調(diào)，影響寫字樓的檔次?? 結論分析 目前揚城面市的寫字樓素質(zhì) 普遍不高，基本上都是單純型寫字樓，市場供應結構不夠合理，直接影響市場需求的滿足。 隨著揚州城市規(guī)模不斷擴大，城市功能進一步拓展，城市建設將繼續(xù)保持一個快速發(fā)展的勢頭。通過對揚州城市內(nèi)人口、產(chǎn)業(yè)結構、經(jīng)濟發(fā)展、寫字樓樓面總量、人口與樓面歷年變化等進行簡單分析，不難判斷，當前及未來市場寫字樓樓面需求潛力較大。對于此，從與辦公相關的商住樓市場比較火爆也可以看出來。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、寫字樓市場消費需求分析 為全面深入地研究分析揚州消費者對新達大廈項目的需求特征，我公司特組織了一次較大規(guī)模的問卷調(diào)查活動。我公司通過成 功營銷推廣三笑國際花苑，借助于揚州微笑俱樂部的高端客戶資源（登記會員近千人），充分發(fā)揮公司在全程營銷策劃、銷售代理、市場調(diào)查、數(shù)據(jù)采集、理論分析、策略研究等方面的優(yōu)勢，力求在問卷調(diào)查活動中通過周密詳實的市場調(diào)查、嚴謹有效的數(shù)理分析、科學可行的對策研究，對新達項目產(chǎn)品定位及營銷策劃推廣提供準確有力的參考依據(jù)。 調(diào)研過程 — ：調(diào)查問卷設計、試訪問及定稿； — ：問卷印刷，訪問員、復核員、督導培訓； — ： 問卷訪問、問卷復核； — ：問卷復核、問卷錄入、糾錯、匯總、統(tǒng)計； — . 2：報告撰寫、印刷、裝訂成冊。 總共歷時 16 天。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 調(diào)研地點、對象、方式、數(shù)量 本次調(diào)查實施之初，南京天際本日置業(yè)顧問有限公司經(jīng)過初步確認、嚴格篩選和資格認定后，確定本次調(diào)研所調(diào)研的地點、對象、方式、樣本數(shù)量為： 調(diào)研計劃表 調(diào)研地點 調(diào)研對象 調(diào)研方式 樣本數(shù)量 揚州 打算購買物業(yè) 的消費者 問卷面訪、電話訪談 330 個 備注：有效問卷數(shù)量： 308個，問卷有效率 %。 為確保調(diào)查結果的準確性，主要對調(diào)研對象的限制條件有： （ 1） 訪問對象均為微笑俱樂部成員； （ 2） 訪問對象限定為打算購房的消費者，不想買房的消費者不作為訪問對象； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3） 被訪者年齡須在 23 歲以上； （ 4） 被訪者必須為購房決策者 /影響者； （ 5） 嚴格控制房地產(chǎn)公司 /房地產(chǎn)行銷代理公司 /專業(yè)房地產(chǎn)市場研究機構人員填寫無效問卷。 問卷設計 本次調(diào)查采用結構類型問卷方式，目的是通過具體的多面性問題設計，指導受訪者依據(jù)設定的研究主題做出理性回答。 （ 1） 問卷采取封閉式為主的提問回答方式，一則由結構類型所要求，二則便于描述性研究資料的編碼 和統(tǒng)計處理，另外在實際調(diào)查實施中有助于受訪者的方便回答； （ 2） 訪問式問卷在本次調(diào)查中的采用是本次調(diào)查方式的需要，目的是確保獲取受訪者的完整信息； （ 3） 在設計本次調(diào)查問卷的過程中，根據(jù)調(diào)研主題內(nèi)容進行問題變量的定類、定序、定距、定比率的測量。 質(zhì)量控制 本次調(diào)研的質(zhì)量控制工作嚴格按照調(diào)查質(zhì)量控制規(guī)范執(zhí)行，南京天際本日置業(yè)顧問有限公司具體執(zhí)行各項調(diào)研質(zhì)量控制工作，有效提高了調(diào)查的準確度。 各類市場調(diào)查都難免存在誤差，誤差的產(chǎn)生來源于調(diào)查問卷的設計、調(diào)查方法的選用、抽樣設計、調(diào)查員實地調(diào)查、統(tǒng)計分析等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市場調(diào)查的每一個 環(huán)節(jié)，只有在每一個環(huán)節(jié)控制得當，才能將誤差降到最低。本次調(diào)查涉及范圍廣，另外又界定了訪問對象，因此我公司在調(diào)查中采用嚴格的質(zhì)量控制程序來控制誤差的產(chǎn)生，以提高調(diào)查的準確度。 調(diào)查結果分析 （ 1）物業(yè)類型需求分析 調(diào)查結果表明，認為該地塊適合做寫字樓的有 205 人，占 61%，占到了大多數(shù)，而其余只有 39%的人認為可做酒店式公寓?？梢钥闯?，市場對寫字樓有較大的需求。 （圖一）物業(yè)類型需求分布61%39%寫字樓 酒店式公寓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）寫字樓配套設施需求分析 在問及寫字樓項目該具備何種配套設施時，受訪者提及率最高的是停車位，其余依次為商務中心、餐飲場所、娛樂休閑場所、銀行、購物場所等。 （圖二）寫字樓配套設施需求提及率比較%%%%%%%%%%%%%%購物場所 餐飲場所 停車位 商務中心 郵局購物場所 健身配套 餐飲場所 娛樂休閑場所 停車位空中花園 商務中心 銀行 郵局 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）寫字樓面積需求分析 調(diào)查表明，分別有 %（ 122 人）、 %（ 99 人）、 %（ 47 人）的受訪者對寫字樓的建筑面積要求分別對應是 51100 ㎡、101150 ㎡、 151200 ㎡。由此可見， 51 至 200 ㎡是寫字樓主力需求面積。 （圖三）寫字樓面積消費需求分布2412299471060 20 40 60 80 100 120 1405 0 ㎡以下51100㎡101150㎡151200㎡201300㎡3 0 1 ㎡以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 4）寫字樓單價承受能力分析 被調(diào)查者對寫字樓可以接受的單價選擇較為分散，但不難看出， 30014000 元 /㎡的價位最容易被市場認可，共有 69%選擇在這一范圍 。 （圖四）寫字樓單價承受能力分布16%31%38%15%25003000元 /㎡ 30013500元 /㎡ 35014000元 /㎡ 4 0 0 1 元/ ㎡以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資