【正文】 料。 （ 5）寫(xiě)字樓總價(jià)承受能力分析 從圖五可以看出，被調(diào)查者可以接受的寫(xiě)字樓總價(jià)范圍較廣，但主力部分仍集中在 2555 萬(wàn)元這一區(qū)間?？紤]到此次 調(diào)研對(duì)象所處社會(huì)階層普遍較高，項(xiàng)目總價(jià)應(yīng)盡量控制在 55 萬(wàn)元以下。 （圖五）寫(xiě)字樓總價(jià)承受能力分布15%16%24%28%17%2 0 2 5 萬(wàn)元 2 5 3 5 萬(wàn)元 3 5 4 5 萬(wàn)元 4 5 5 5 萬(wàn)元 5 5 萬(wàn)元以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 6）寫(xiě)字樓成交促因分析 在回答“可能促使購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓最主要因素”這一多項(xiàng)題是，有 %選擇地理位置；其次為配 套設(shè)施，有 %；投資潛力，有%。 (圖六 )寫(xiě)字 樓成交促因比較%%%%%% % % % %地理位置投資潛力配套設(shè)施規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)人文環(huán)境 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 7）寫(xiě)字樓投資意向時(shí)間分析 調(diào)查表明，選擇無(wú)購(gòu)買(mǎi)或租用寫(xiě)字樓打算的僅有 29%，而在半年內(nèi)打算購(gòu)買(mǎi)或租用寫(xiě)字樓的有 10%，一年內(nèi)的有 18%，兩年內(nèi)的有27%，三年內(nèi)的有 16%。 由此表明，寫(xiě)字樓在揚(yáng)州有著比較好的市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ)。 (圖七)寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)意向時(shí)間比較10%18%27%16%29%半年內(nèi) 一年內(nèi) 兩年內(nèi) 三年內(nèi) 無(wú)此打算 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 8）調(diào)查對(duì)象家庭月收入分析 下圖表明，有 79%的受訪者家庭月收入分布在 2000— 8000 元之間。從收入水平 上看，調(diào)查對(duì)象可代表?yè)P(yáng)州購(gòu)房主流人群。 （圖八）家庭月總收入分布13%25%33%21%8% 0%200 0元 以下 200 1－ 400 0元 400 1－ 600 0元600 1－ 800 0元 800 1－ 100 00元 100 01－ 150 00元 150 01元 以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 9） 調(diào)查對(duì)象目前居住區(qū)域分析 大多數(shù)被調(diào)查者中目前居住在西區(qū)，有 52%。其余 12%居住在市中心。上述調(diào)查者現(xiàn)居地靠近項(xiàng)目所在地，比較了解項(xiàng)目周邊情況，因此，他們的意見(jiàn)具有較高的參考價(jià)值。 （圖九）目前所住區(qū)域分布12%52%16%4%12%4%市中心 西區(qū) 北區(qū) 南區(qū) 東區(qū) 外地/郊 縣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 三、寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況及趨勢(shì)分析 高端寫(xiě)字樓物業(yè)匱乏 目前揚(yáng)州真正意義上的寫(xiě)字樓數(shù)量稀少，真正意義上的寫(xiě)字樓只有九洲大廈一家。其余項(xiàng)目在外觀、硬件條件、產(chǎn)品定位等諸多方面都存在問(wèn)題。譬如國(guó)貿(mào)大廈，其地理位置與外觀相當(dāng)不錯(cuò)，而且有很大面積的停車場(chǎng)，但是其內(nèi)部辦公間的面積劃 分非常小，且裝修檔次一般，很難吸引上規(guī)模的公司進(jìn)駐。此外知名度較高的匯展閣沒(méi)有自己的停車場(chǎng)，公司的車輛需要停到石塔賓館，非常不便，而且也有辦公空間過(guò)小、層高低、門(mén)廳狹窄等諸多問(wèn)題，不利于進(jìn)駐企業(yè)的形象及經(jīng)營(yíng)。而九洲大廈從形象、停車、硬件條件等方面都在向高標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓靠攏，因此市場(chǎng)形勢(shì)看好。其余類似于盛世商務(wù)樓、匯展閣等均為舊樓改造項(xiàng)目，局限性非常大，難以做成高檔次的寫(xiě)字樓項(xiàng)目。 商住樓大行其道 目前揚(yáng)州大量項(xiàng)目都定位為商住兩用，很多還冠以“酒店式公寓”的概念。大量的公司由于找不到合適的辦公地點(diǎn)，只能進(jìn)駐 于這些商住項(xiàng)目中。在調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，匯展閣、盛世商務(wù)樓、孫莊路步行街兩側(cè)商住樓小公寓等均有大量的公司入駐。但是這些商住樓在許多方面尚存在較大的缺陷，無(wú)法完全滿足公司的需求。例如：由于樓層較低，且底層商鋪經(jīng)營(yíng)檔次不高從而影響公司形象；沒(méi) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 有電梯，為辦公造成不便；沒(méi)有停車場(chǎng)，無(wú)法解決停車問(wèn)題；門(mén)廳狹小，無(wú)法展現(xiàn)公司實(shí)力；裙樓部分沒(méi)有餐飲休閑配套，甚至沒(méi)有商務(wù)中心，功能不完善；物業(yè)管理不到位；辦公部分面積劃分過(guò)小，不利于經(jīng)營(yíng)；商住混雜，影響經(jīng)營(yíng)等等。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)形勢(shì)看好 隨著揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，揚(yáng)州市大量的中小 公司注冊(cè)成立，外來(lái)公司逐年增多，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求越來(lái)越大。并且隨著揚(yáng)州人視野的不斷開(kāi)闊，對(duì)寫(xiě)字樓的要求也逐年提高，但是揚(yáng)州市場(chǎng)上真正能滿足其需求的物業(yè)還是相當(dāng)稀少。 另一方面，揚(yáng)州投資人群也逐漸看好寫(xiě)字樓物業(yè)，愿意進(jìn)行投資。寫(xiě)字樓價(jià)格較商鋪低，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)降低，而寫(xiě)字樓的收益較住宅項(xiàng)目又較高，因此他們認(rèn)為投資寫(xiě)字樓在房地產(chǎn)領(lǐng)域投資中是理想的選擇，本次市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果也證實(shí)了這一點(diǎn)。綜合兩方面的因素，寫(xiě)字樓市場(chǎng)，尤其是高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求逐年增強(qiáng)，具有廣闊的市場(chǎng)空間，但是在產(chǎn)品的品質(zhì)、配套方面要下足功夫。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第二章 揚(yáng)州市商鋪市場(chǎng)分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 一、 揚(yáng)州市商鋪的總體特征 銷售狀況總體良好 前一階段揚(yáng)州商鋪銷售狀況總體較好，銷售情況相對(duì)較差的鴻泰花園商業(yè)街也已銷售了近 60%的鋪位。一些商鋪銷售火爆。如宋城名都一期 200 多個(gè)商鋪推出后，在十幾天內(nèi)全部售完。但是在來(lái)鶴臺(tái)、宋城名都銷售完畢但是經(jīng)營(yíng)狀況不理想的狀況下，投資客的信心受到一定打擊，目前西區(qū)孫莊路商業(yè)步行街金萊閣由于商鋪分割面積較大，總價(jià)較高，銷售遇到一定阻力，銷售狀況不容樂(lè)觀。 商鋪銷售方式主要有兩種： （ 1）出售產(chǎn)權(quán)，不提供包租。 （ 2） 出售產(chǎn)權(quán)，提供包租。 包租期內(nèi)的投資回報(bào)率有兩種：固定投資回報(bào)率，通常為 8%；固定投資回報(bào)率加超出分成。 商鋪購(gòu)買(mǎi)者構(gòu)成： （ 1）投資者是購(gòu)買(mǎi)商鋪的主力。 一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)者中，少則 6070%，多則 90%以上，都是投資者。 （ 2）外地人員占了相當(dāng)大的比例。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 3）在本地購(gòu)買(mǎi)商鋪者中，政府機(jī)關(guān)工作人員占有不小的比例，還有就是一些私營(yíng)業(yè)主。 不少樓盤(pán)后續(xù)經(jīng)營(yíng)未能及時(shí)跟上 不少樓盤(pán)出售產(chǎn)權(quán)后的招商、經(jīng)營(yíng)工作開(kāi)展不利，未能迅速進(jìn)入經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。 如來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)，一期商鋪已基本銷售完畢，已基本具備了開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)的條件， 但由于招商工作進(jìn)展不利，未能迅速進(jìn)入經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，目前只有揚(yáng)州市商業(yè)銀行、揚(yáng)州富春酒樓開(kāi)始營(yíng)業(yè)，來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)一期商鋪經(jīng)營(yíng)問(wèn)題還直接影響到其二期云鶴大廈的啟動(dòng)。其他如宋城名都、陽(yáng)光家居廣場(chǎng)等，也有類似情況。目前，銷售火爆的商鋪由于后期經(jīng)營(yíng)不善，使得投資者的收益得不到保證，對(duì)揚(yáng)州市今后商業(yè)地產(chǎn)投資者的信心也必然會(huì)造成一定打擊。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與后期經(jīng)營(yíng)并舉是今后揚(yáng)州本地與外地開(kāi)發(fā)商必須重視的問(wèn)題。 大面積商鋪大多采用統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方式 從商鋪經(jīng)營(yíng)角度來(lái)看，目前揚(yáng)州大體量商鋪在銷售時(shí)，大都描述為所有者與經(jīng)營(yíng)者分離的經(jīng)營(yíng)模式 。該模式有效地減少投資風(fēng)險(xiǎn)，從根本上將商鋪統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)高額投資回報(bào)。商鋪統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)特征為： 統(tǒng)一開(kāi)業(yè)時(shí)間。將商鋪整體形象展現(xiàn)于市場(chǎng)，利于吸引顧客； 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)方向。將商鋪?zhàn)龀蓪I(yè)性市場(chǎng)，避免經(jīng)營(yíng)種類的矛盾化，在追求經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一的同時(shí)，以產(chǎn)品品牌區(qū)分市場(chǎng)，形成場(chǎng)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 統(tǒng)一營(yíng)銷推廣。實(shí)現(xiàn)商鋪在市場(chǎng)中樹(shù)立主題性、專業(yè)性的整體形象，從而提升整個(gè)商鋪的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； 統(tǒng)一對(duì)外形象。實(shí)現(xiàn)商鋪對(duì)外形象統(tǒng)一化，從根本上立足于市場(chǎng)，形成商鋪的品牌化。 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步走向規(guī)?；疤厣?jīng)受市場(chǎng)考驗(yàn) 揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)已從 過(guò)去的“小農(nóng)意識(shí)”社區(qū)商鋪、住宅商鋪等，已逐步發(fā)展到關(guān)注城市區(qū)域的商業(yè)街、 SHOPPING MALL、主題式商場(chǎng)、內(nèi)藏式商鋪等。但不少大體量的商鋪推向市場(chǎng)后，由于缺乏市場(chǎng)基礎(chǔ)，招商工作受阻，不能正常經(jīng)營(yíng)，目前這類項(xiàng)目鮮有成功案例。 二、揚(yáng)州市商鋪市場(chǎng)狀況 揚(yáng)州市重要商鋪價(jià)格一覽表： 項(xiàng)目名稱 樓 層 銷售價(jià)格 來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)白羽廊 一 層 外側(cè)： 15000 元 /㎡ 內(nèi)側(cè)： 10328 元 /㎡ 二 層 7000 元 /㎡ 三 層 5000 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)芝田街 一 層 9080 元 /㎡ 二 層 5500 元 /㎡ 三 層 3880 元 /㎡ 宋城名都 一 層 7000 元 /㎡ 二 層 4000 元 /㎡ 三 層 2300 元 /㎡ 東方家藝廣場(chǎng) 一 層 13000 元 /㎡ 二 層 9500 元 /㎡ 三 層 7300 元 /㎡ 鴻泰家園商業(yè)街 內(nèi)側(cè)二層商鋪均價(jià) 外側(cè)三層商鋪均價(jià) 內(nèi)側(cè)： 5800— 6800 元 /㎡ 外側(cè)： 5000— 7500 元 /㎡ 金鼎國(guó)際廣場(chǎng)