【正文】 右 2500 平方米左右 30000 平方米左右 戶數(shù) 寫字樓 300 戶 26 戶（每層 9 戶） 寫字樓 135 戶 面積比例 62 ㎡；朝南， 120 ㎡； 朝北， 160— 190 ㎡ 551— 143 ㎡ 已售完 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。我公司通過成 功營銷推廣三笑國際花苑，借助于揚(yáng)州微笑俱樂部的高端客戶資源（登記會(huì)員近千人），充分發(fā)揮公司在全程營銷策劃、銷售代理、市場調(diào)查、數(shù)據(jù)采集、理論分析、策略研究等方面的優(yōu)勢，力求在問卷調(diào)查活動(dòng)中通過周密詳實(shí)的市場調(diào)查、嚴(yán)謹(jǐn)有效的數(shù)理分析、科學(xué)可行的對(duì)策研究，對(duì)新達(dá)項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策劃推廣提供準(zhǔn)確有力的參考依據(jù)。 各類市場調(diào)查都難免存在誤差，誤差的產(chǎn)生來源于調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)、調(diào)查方法的選用、抽樣設(shè)計(jì)、調(diào)查員實(shí)地調(diào)查、統(tǒng)計(jì)分析等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商住樓大行其道 目前揚(yáng)州大量項(xiàng)目都定位為商住兩用，很多還冠以“酒店式公寓”的概念。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 建筑面積： 總建筑面積 7萬平米，其中一期商鋪建筑面積 （已經(jīng)交付），二期云鶴大廈建筑面積 4 萬平米（尚未動(dòng)工）。 二樓： 9500 元 /平方米 三樓： 7300 元 /平方米 四樓： 5700 元 /平方米 五樓： 4700 元 /平方米 得房率： 60%。另有一幢獨(dú)立 5層商鋪。而 103至 107則劃分為 60平方米左右的面積出售，由業(yè)主出租或自主經(jīng)營。一、二層為商業(yè)用房，最寬門面開間達(dá)到 8 米，南北均有街道；三、四層為商務(wù)公寓，一層設(shè)有豪華門廳。 銷售后包租 5 年，年回報(bào)率為 %。 3. 綜合樓（翠西苑）：共有 49 間門面，各 30 平米左右，均已營業(yè)（如花 店、洗衣店等）。 商 業(yè) 步 行 街 新 達(dá) 2 棲 月 苑 萬鴻花園 同泰花苑 邗江中學(xué) 邗江醫(yī)院分院 美琪菜場 加 油 站 月 亮 園 凱萊花園 熙 龍 閣 望 月 苑 1 2 名典咖啡 金萊閣 華利 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2. 蘭莊綜合樓：村里開發(fā)，只租不售，共有15 間 門面，主要有家具、櫥柜等經(jīng)營。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 五、核心定位 (一 ) 項(xiàng)目總體定位： 西區(qū)核心商圈內(nèi) /商業(yè)黃金走廊口 /新城國際商務(wù)港 定位解析：“西區(qū)核心商圈內(nèi)” 說明本案處于“來鶴臺(tái) — 廣潤發(fā)”所構(gòu)筑的西區(qū)核心商業(yè)圈內(nèi)。 七、 其它案名參考 (一 )以“國際”命名： 新城國際 利源國際 麗晶國際 鑫達(dá)國際 （二）以“大廈”命名： 正華大廈 天隆大廈 鑫龍大廈 福鑫大廈 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 北區(qū)商鋪 （ 1） 由于 13～ 14號(hào)門洞設(shè)計(jì)受到限制， 12～ 14 號(hào)僅能設(shè)計(jì)為一套商鋪，考慮到套內(nèi)面積約 600 ㎡ （ 1～ 2層）的體量，銷售抗性相對(duì)較大； （ 2） 3 層為寫字樓配套服務(wù)區(qū)，建議規(guī)劃商務(wù)中心、健身會(huì)館、 SPA 館（美體、瘦身等）、茶餐廳（詳見附圖）。主樓部分大空間劃分主要以整層、半層和 2 大1小為主，自由組隔的部位集中在東面。 樓 層 基價(jià) （元 /㎡） 樓層系數(shù)（ %） 價(jià)格 （元 /㎡） 面積估算 （㎡） 百分比 （ %） 加權(quán)均價(jià) （元 /㎡） 4F 3500 1 3500 2300 18 3809 （約 3800） 5F 3570 2140 6F 3640 2020 7F 3710 635 5 8F 3780 635 5 9F 3850 635 5 10F 3920 635 5 11F 3990 635 5 12F 4060 635 5 13F 4130 635 5 14F 4200 635 5 15F 4300 635 5 16F 4410 635 5 合計(jì)： 12800 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。基價(jià)與樓層系數(shù)建議如下： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、 裙樓商鋪部分 為了方便說明，我們將商鋪分為北區(qū)、中區(qū)和南區(qū)三部分，并對(duì)商鋪?zhàn)髁讼鄳?yīng)編號(hào)（詳見附圖）。菁英商館” 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 “塔樓主體部分” 職業(yè)： 私營企業(yè)主、企業(yè)單位、投資客等 年齡分布： 4055 歲 特征掃描： 注重企業(yè)形象的成長型企業(yè)或機(jī)關(guān)事業(yè)單位 /專業(yè)投資客，具有極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力， 有很強(qiáng)的投資理財(cái)意識(shí)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?！?1”處共有 60 間左右門面，以三層或四層建筑為主體。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商鋪建筑面積： 15000平方米。孫莊路商業(yè)氛圍較為濃厚，沿街均為政府統(tǒng)一規(guī)劃的綜合商業(yè)樓，路南相伴的為路幅１０米的步行街，相互呼應(yīng)，街中有街。其中 101的 4至 12層與 204 的一部分為小戶型公寓。 銷售狀況： 慢于其他同類項(xiàng)目 客戶來源： 本地和外地的投資人和經(jīng)營者。 售價(jià)： 一樓： 13000 元 /平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目前狀況： 招商工作停滯，未能全面開業(yè)。 來鶴臺(tái)廣場商鋪統(tǒng)一經(jīng)營特征為： 統(tǒng)一開業(yè)時(shí)間。 包租期內(nèi)的投資回報(bào)率有兩種：固定投資回報(bào)率，通常為 8%；固定投資回報(bào)率加超出分成。寫字樓價(jià)格較商鋪低，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)降低，而寫字樓的收益較住宅項(xiàng)目又較高，因此他們認(rèn)為投資寫字樓在房地產(chǎn)領(lǐng)域投資中是理想的選擇，本次市場調(diào)研的結(jié)果也證實(shí)了這一點(diǎn)。譬如國貿(mào)大廈，其地理位置與外觀相當(dāng)不錯(cuò)，而且有很大面積的停車場，但是其內(nèi)部辦公間的面積劃 分非常小，且裝修檔次一般，很難吸引上規(guī)模的公司進(jìn)駐。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 5）寫字樓總價(jià)承受能力分析 從圖五可以看出，被調(diào)查者可以接受的寫字樓總價(jià)范圍較廣，但主力部分仍集中在 2555 萬元這一區(qū)間。 （ 2）寫字樓配套設(shè)施需求分析 在問及寫字樓項(xiàng)目該具備何種配套設(shè)施時(shí)，受訪者提及率最高的是停車位，其余依次為商務(wù)中心、餐飲場所、娛樂休閑場所、銀行、購物場所等。 （ 3） 被訪者年齡須在 23 歲以上； （ 4） 被訪者必須為購房決策者 /影響者； （ 5） 嚴(yán)格控制房地產(chǎn)公司 /房地產(chǎn)行銷代理公司 /專業(yè)房地產(chǎn)市場研究機(jī)構(gòu)人員填寫無效問卷。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 銷售價(jià)格 3180— 4080 元 /㎡（可優(yōu)惠 80 元 /㎡） 3650— 4160 元 /㎡ 100% 出租率 未出租 未出租 40% 得房率 70% 70% 6065% 物管費(fèi) 5 元 /平方 .月 1． 5 元 /平方 .月 3． 5 元 /平方 .月 入住情況 無 無 30% 備注 中央空調(diào)等 無中央空調(diào) 中央空調(diào)等 個(gè)案分析 【 九洲大廈 】 售價(jià)： 均價(jià)： 3630 元 /㎡，樓層及朝向差價(jià)：均為 100 元 /㎡。 調(diào)研過程 — ：調(diào)查問卷設(shè)計(jì)、試訪問及定稿； — ：問卷印刷，訪問員、復(fù)核員、督導(dǎo)培訓(xùn)； — ： 問卷訪問、問卷復(fù)核； — ：問卷復(fù)核、問卷錄入、糾錯(cuò)、匯總、統(tǒng)計(jì)； — . 2：報(bào)告撰寫、印刷、裝訂成冊。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）寫字樓面積需求分析 調(diào)查表明，分別有 %（ 122 人）、 %（ 99 人）、 %（ 47 人）的受訪者對(duì)寫字樓的建筑面積要求分別對(duì)應(yīng)是 51100 ㎡、101150 ㎡、 151200 ㎡。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。大量的公司由于找不到合適的辦公地點(diǎn)，只能進(jìn)駐 于這些商住項(xiàng)目中。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 揚(yáng)州市重點(diǎn)商鋪個(gè)案分析 ? 宋城名都 地理位置： 文昌中路與泰州路交匯處 建筑面積： 總建筑面積約 5萬平方米，一期面積 萬平方米，已建成，二期面積近 1萬平方米。 計(jì)劃經(jīng)營： 白羽廊：精品專賣一條街 芝田街：美食一條街 銜珠樓：沿街店鋪 +商務(wù)辦公 銷售價(jià)格： 來鶴臺(tái)廣場 銷售方式： 包租十年，年回報(bào)率 8%。 銷售方式： 13 層裙樓商 鋪計(jì)劃經(jīng)營休閑類項(xiàng)目， 13層整體出售。 租售價(jià)： 101 與 102價(jià)格不詳。 得房率： 95% 項(xiàng)目定位： 獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪 售價(jià)： 均價(jià)： 8000 元 /平方米 起售價(jià)： 7000 元 /平方米 典型售價(jià) :東面靠近邗江路的 200 平方米商鋪， 2 層聯(lián)售 9180 元 /平方米。 銷售價(jià)格： 商鋪均價(jià) 8000 元 /㎡ ，最高價(jià) 13000 元 /㎡ 。據(jù)了解當(dāng)時(shí) 6 萬元一間，現(xiàn)租金 30 元 /平米 .月 4. 綜合樓（詠月苑）：共有 19 間門面，各 50 平米左右，均已營業(yè)（銀行、超市、布藝）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。據(jù)了解 120 平米一間，年租金為 2 萬元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 “商業(yè)黃金走廊口” 表明本案位于“孫莊路商業(yè)步行街”入口處。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更