【正文】 擁有地下車位１９９，地面９２個車位。 因此：中原對項目價格有 1530％提升空間 項目 2022年銷售均價為： 項目均價范圍： 1000012022元 12022的房價，創(chuàng)新高 我們有信心！ 金升國際公寓定位為小戶型、酒店公寓，位于南城區(qū)建設(shè)路 2號，新樓盤主力戶型為一房一廳，面積在 40至 50平方米左右，現(xiàn)代簡約風格，立面造型獨特，創(chuàng)新蝶型設(shè)計，體現(xiàn)高雅時代的浪漫情懷，小戶型精裝修，配置雙陽臺，落地窗，凸窗功能分區(qū)明確，通透實用，讓您在現(xiàn)代都會演繹精致生活，小復式戶型結(jié)構(gòu)，層高 ，實用率頗高，主力消費人群為白領(lǐng)、投資商。 營銷推廣費用預算 代理費用：銷售金額的 2% 合計：銷售金額的 4%以內(nèi) 100% 450 合計 3% 不可預見 10% 45 網(wǎng)絡(luò) 20% 90 戶外 10% 45 電視 10% 45 報紙 6% 27 宣傳物料 4% 20 模型 30% 135 活動 7% 現(xiàn)場包裝 預算比例 預算金額 （萬元） 推廣手段 宏觀經(jīng)濟和房地 產(chǎn) 概 況 項目分析 物業(yè)發(fā)展建議 客戶定位 價格定位 形象定位 營銷推廣 市場分析 針對本項目， 12022的房價不是理所當然的嗎 ? 地段 交通狀況 周邊配套 社區(qū)規(guī)模 景觀環(huán)境 戶型設(shè)計 建筑造型 配套 物業(yè)管理 發(fā)展商實力 營銷整合 尚書苑 香檳時代園 曼哈頓廣場 花樣年華 金升國際公寓 博客公寓 以上比較樓盤的詳細資料見附件 本項目 現(xiàn)狀 發(fā)展目標 項目 入市時間 均價（元 /㎡ ） 評分 權(quán)重 尚書苑 6500 85 25% 香檳時代園 6600 80 20% 曼哈頓廣場 6500 75 12% 花樣年華 5500 70 8% 金升國際公寓 5500 65 10% 博客公寓 6800 85 25% 本項目 100 東莞典型小戶型銷售價格 通過市場比較法，中原初步預估 2022年本項目銷售均價為 8650元 根據(jù)東莞市房地產(chǎn)統(tǒng)計局給出數(shù)據(jù)，東莞市房地產(chǎn)價格年增幅度 7— 8%，整體樓市持良好上升之勢，在此本案按照 8％增幅比例計算： 項目 2022年推售的市場均價是： 9342元 /㎡ 銷售均價 基于： ? 項目片區(qū)配套成熟，板塊價值稀缺性進一步凸現(xiàn)； ? 區(qū)域拿地成本高，地段的唯一性決定了該產(chǎn)品的價值 ； ? 中原全國金牌代理品牌， 06年東莞金牌代理企業(yè)，強大客戶資源； ? 產(chǎn)品創(chuàng)新； ? 高科技技術(shù)的運用 。 主題 樣板房 圍板 示意 圍板宣傳項目形象及銷售信息 建筑樓體 示意 阻隔視線，避免工地雜亂施工場地形成不良影響。 增加個性體驗式空間，提供更多情境交融的地方，感染客戶。 樓體、圍墻 網(wǎng)絡(luò) 預熱期 報紙、短信、電視 強銷期 海報派發(fā) 中后期 展位 認籌、開盤期 前期以網(wǎng)絡(luò)、圍墻、樓體、戶外預熱市場 戶外、報紙、短信 活動 活動 +海報 +短信 莞深聯(lián)動、內(nèi)部轉(zhuǎn)介 售樓中心 位置選擇臨體育路與簪花路交匯處的轉(zhuǎn)角處，昭示性強，且停車位充足；售樓中心設(shè)置在商場大堂，空間寬敞，氣派。 選房實現(xiàn)電子遙控選房和銷控。 采用媒體主要是短信、報紙、網(wǎng)絡(luò)等； 重要的營銷環(huán)節(jié)，一般舉辦各種活動加強營銷推廣力度：如認籌、開盤、酒會等活動； 現(xiàn)場包裝，注重樓體的昭示性和樣板房展示。 未來世界 二期 ?營銷推廣保守，主要以短信手法宣傳； ?包裝：樓體包裝為主； ?活動：認籌、開盤活動 尚書苑 ?重要營銷節(jié)點，營銷推廣力度大，短信、網(wǎng)絡(luò)等多種推廣手段并用 ?包裝：樓盤位置優(yōu)越，樓體昭示性強； ?活動：認籌、開盤活動。 森特國際商務(wù)會館 備用： 都匯中心 麗城中央 白玉蘭都 宏觀經(jīng)濟和房地 產(chǎn) 概 況 項目分析 物業(yè)發(fā)展建議 客戶定位 價格定位 形象定位 營銷推廣 市場分析 12022的房價的怎樣賣 ? 市場營銷推廣調(diào)查 項目 營銷推廣情況 都市陽光 ?項目體量較小，短信成為主要推廣手段； ?包裝：樓體、燈桿旗引導； ?活動：開盤小型活動。 對會所和配套要求高 中心區(qū)工作的職業(yè)經(jīng)理人 (過渡型自住 ) 年齡在 3040歲； 薪金水平高 , 事業(yè)有成 ,階層感強； 注重環(huán)境 ,需要良好的商服業(yè)務(wù)； 細節(jié)能體現(xiàn)尊貴 ,與身份相對； 現(xiàn)用于自住 ,再跟據(jù)工作的調(diào)動情況 ,選擇出售。 方便商務(wù)往來工作 。 公務(wù)員 (投資 ) 見證了中心區(qū)的發(fā)展和房價的上漲 ,對中心區(qū)未來充滿信心 認同項目的定位 ,對高端使用客戶有信心 相信發(fā)展商的的實力 有大量的灰色收入和閑散資金 白領(lǐng) (過渡型自住 ) 年齡在 2535歲； 薪金水平較高 ,工作壓力大 ,生活節(jié)奏快 ,有主見 ,事業(yè)處于上升期 ,對未來充滿信心 ,看準中心區(qū)的發(fā)展； 注重環(huán)境 ,需要良好的服務(wù)。 購買客戶定位 核心客戶特征描述 中心區(qū)熱衷者 (投資 ) 本地富裕居民 (投資 ) 購置過中心區(qū)的物業(yè) ,認同區(qū)域價值 ,具有較強的投資實力 ,對中心區(qū)的發(fā)展充滿信心 。 本地客戶投資熱情高漲，大多屬持有性投資； 跨區(qū)域投資明顯 ,外地來莞投資現(xiàn)象逐漸凸顯。突顯尊貴。區(qū)或景觀資源豐富 單身公寓 50006000 公司支付 特征： 對租金敏感度低； 關(guān)注小區(qū)內(nèi)外配套； 便利的交通； 對商務(wù)會所要求高； 良好的物業(yè)管理； 身份和地位對等 宏觀經(jīng)濟和房地 產(chǎn) 概 況 項目分析 物業(yè)發(fā)展建議 客戶定位 價格定位 形象定位 營銷推廣 市場分析 針對本項目，能賣 12022的產(chǎn)品應(yīng)該是怎樣 ? 它山之石 —— 發(fā)達國家公寓的發(fā)展 ?公寓起源于二戰(zhàn)工棚 ?早期公寓往往分布在充滿活力的城市、跟國際交往和區(qū)域交往的中心城市中心（舊金山 /紐約/東京 /大阪），交通接駁點 ?隨著市場的發(fā)展和社會的進步，公寓市場開始出現(xiàn)細分，出現(xiàn)了商務(wù)公寓＼老年公寓＼教授公寓＼渡假公寓等 ?在大城市，商務(wù)公寓往往都與城市商業(yè)中心或者是旅游度假區(qū)，或者是高級寫字樓和酒店的組成部分，而這些區(qū)域往往都是交通非常方便 ?目前，在美國和日本，一些優(yōu)質(zhì)公寓價格甚至超過別墅 ?高檔的公寓大部分采用的是酒店式管理 公寓類型 特征 商務(wù)型公寓 高貿(mào)中心、文、娛、體、商集中地區(qū)、服務(wù)良好 渡假型公寓 景觀豐富、交通便利、服務(wù)良好 白領(lǐng)公寓 配套成熟，交通便利，租金較低 專家公寓 配套成熟，交通便利，有品味、服務(wù)良好 老年公寓 僻靜、環(huán)境較好、服務(wù) 高檔公寓的發(fā)展均屬商務(wù)導向型，并引入酒店管理服務(wù) 租客需求 交通便利 配套成熟 商務(wù)會所 身份和地位 良好物管 發(fā)達國家經(jīng)驗 引入酒店管理 貼身物管 片區(qū)特性 1. 國際花園城市中心的中心 2. 行政文體中心 3. 商務(wù)往來中心 4. 數(shù)碼科技中心 5. 現(xiàn)代生活方式中心 6. 睿智高薪人群聚集中心 公寓市場 ； ； 號公寓的直面競爭 本項目發(fā)展定位：商務(wù)酒店式公寓 我們需要根據(jù)客戶的現(xiàn)代化、國際化的特征，從實際生活需求出發(fā)，塑造東莞公寓產(chǎn)品的 標桿 —— 國際商務(wù)會館 物業(yè)發(fā)展定位 原則 ? 保持總建筑面變化不大； ? 盡量維持外立面造型； ? 增加小戶型； ? 盡量保證戶型結(jié)構(gòu)功能合理、采光通風、景觀、創(chuàng)新等； ? 價值提升 戶型改造建議 二房： 二房： 平均面積 2 3 4 1 二房： 三房： 7 6 8 9 10 5 平均面積 35m2 通過對租客和投資客客戶特征研究，以及未來小戶型發(fā)展的整體趨勢，考慮到本項目將要打造成東莞的 頂級公寓 ，