【正文】 項(xiàng)目意向客戶覆蓋初期以召陵區(qū)及周邊區(qū)域?yàn)橹鳎S著項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度的提升，逐漸覆蓋整個(gè)漯河市區(qū)，乃至整個(gè)漯河及漯河周邊地市區(qū)域。為達(dá)到項(xiàng)目宗地的利用價(jià)值，建議項(xiàng)目產(chǎn)品以多層花園洋房、疊加別墅和高層洋房為一體的綜合物業(yè)為主，同時(shí)考慮建設(shè)部分配套商業(yè)和特色商業(yè)。由于項(xiàng)目的區(qū)位原因，為體現(xiàn)項(xiàng)目的厚重感，建議項(xiàng)目建筑風(fēng)格采用簡(jiǎn)歐風(fēng)格。英楊村城中村改造建設(shè)是城市建設(shè)的組成部分，要把英楊村城中村改造建設(shè)融入整個(gè)城市的規(guī)劃之中。召陵區(qū)近幾年推出的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目較多，對(duì)區(qū)域售房?jī)r(jià)格產(chǎn)生一定影響。漯河居民習(xí)慣住多層住宅，除在商業(yè)中心繁華區(qū)、城市中心區(qū)或配套齊全的區(qū)域中心區(qū)外，一般多選擇多層住宅。未來漯河市購(gòu)房客戶可選擇的空間會(huì)更大，樓盤的性價(jià)比會(huì)成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主流，開發(fā)成本將加大。按照2007年—2009年的銷售速度均值計(jì)算，現(xiàn)有的供應(yīng)量可供未來23年購(gòu)房客戶的消費(fèi)。2007到2009年三年期間漯河市房地產(chǎn)投資基本基本屬于平穩(wěn)發(fā)展，2010年上半年有所加大。隨著漯河市未來城市定位具有較高知名度、美譽(yù)度和較強(qiáng)吸引力、輻射力、帶動(dòng)力的開放型、區(qū)域性中心城市的逐步實(shí)施,將為漯河市的帶來巨大的發(fā)展空間。 7. 英楊村城中村改造思路和開發(fā)建議 漯河是一個(gè)非資源城市，優(yōu)勢(shì)是食品和輕工業(yè)，已經(jīng)形成集約型效應(yīng)，但缺乏自然資源，需要發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)。從2010年整個(gè)市場(chǎng)房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，首先是新出臺(tái)遏制房?jī)r(jià)的政策自身需要一段時(shí)間才會(huì)顯現(xiàn)效應(yīng)，其實(shí)際影響應(yīng)該在下半年。一是政策要求加大供給，另一方面是市場(chǎng)自身規(guī)律所致，在整個(gè)2009年價(jià)量齊升的情況下，供給由于自身的滯后性，很多在2009年下半年投資的項(xiàng)目基本都會(huì)在2010年上市銷售。故綜合來看，2010年市場(chǎng)需求是有增有減，會(huì)有一定幅度的下跌。從2010年整個(gè)市場(chǎng)需求趨勢(shì)來看，需求相對(duì)于2009年會(huì)有所下降，但幅度不會(huì)很大，不會(huì)低于2008年的水平。由于短期內(nèi)密集出臺(tái)系列政策后，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的大力建設(shè)，需求會(huì)出現(xiàn)一個(gè)空檔期和觀望期。2010月4日21日，銀監(jiān)會(huì)推出新的房貸政策，二套房以住房套數(shù)界定，不再以貸款為準(zhǔn)，以房屋數(shù)量來認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位。其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)。解讀：“政策力度很大，實(shí)際執(zhí)行效果不好”始終是保障性住房建設(shè)的難題，要求地方限時(shí)定任務(wù)的完成目標(biāo)，雖然對(duì)市場(chǎng)有短期分流作用，但對(duì)中低收入人群和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是好事。四、繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。三、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。解讀：國(guó)家在力求緩解供求矛盾，遏制房?jī)r(jià)繼續(xù)大漲，拉低商品房成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但是這需要漯河市政府控制規(guī)劃、清查已出讓土地加快開發(fā)進(jìn)度方可。“國(guó)四條”和“國(guó)十一條”解讀分析國(guó)務(wù)院發(fā)布的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)“國(guó)四條”和“國(guó)十一條”。房產(chǎn)稅作為收緊貸款、嚴(yán)查土地之后的終極解決方案，并不能一蹴而就，但各地方政府的緊張籌備表明，啟動(dòng)稅收體制改革的大幕已經(jīng)拉開。核心在于，加強(qiáng)保障性住房，其根本是通過擴(kuò)大供應(yīng)的方式來解決房?jī)r(jià)上漲過快的局面，而另外一個(gè)方式則是通過抑制投機(jī)來收緊流動(dòng)性。高層近期的強(qiáng)烈示警，擊碎了盤旋于樓市上空的流言蜚語與各種利益集團(tuán)的猜測(cè)。8天之內(nèi)，國(guó)務(wù)院副總理兩提房地產(chǎn)調(diào)控、兩提抑制投機(jī)炒作，這無疑是給投機(jī)者敲響警鐘，向外界釋放出強(qiáng)烈信號(hào)：房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)松、不能松、不該松。2010年8月21日，江蘇常州。6. 近來國(guó)家出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)政策研究分析2010年8月13日，北京。這樣會(huì)進(jìn)一步加劇項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。龐大的經(jīng)濟(jì)適用房的體量，使區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)處于較低水平。項(xiàng)目臨沙河濱河公園，地段價(jià)值高；且項(xiàng)目體量較大，利于提升自身價(jià)值，可以形成聚集效應(yīng)。且銀鴿造紙廠帶來的空氣污染也在某種程度上對(duì)項(xiàng)目有一定的負(fù)面影響。項(xiàng)目地塊平整，落差不大，利于開發(fā)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目西臨沙河景觀改造項(xiàng)目，建成后的濱河公園將更加美化項(xiàng)目周邊的環(huán)境，提升區(qū)域價(jià)值。7路公交線在項(xiàng)目附近通過，隨著該區(qū)域的日漸成熟，越來越多的公交線路會(huì)通過該區(qū)域，未來項(xiàng)目周邊交通不便的問題將會(huì)逐步改善。 5. 英楊村城中村改造項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)綜合分析項(xiàng)目位于召陵區(qū)，西臨待建的濱河公園，東臨香堤左岸經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，北靠召陵區(qū)城市大道——凇江路，南臨城市主干道——黃河路。配套分析：博睿?國(guó)典規(guī)劃有30000平方米的商業(yè)街，臨韶山路商業(yè)街規(guī)劃為金融一條街，灤河路規(guī)劃為休閑娛樂一條街，社區(qū)入口處是3000平方米社區(qū)私有文化會(huì)所，東邊入口處布置約2000平方米幼兒園，社區(qū)還有羽毛球場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、健身步道、兒童樂園等全方位的社區(qū)配套服務(wù)。從大環(huán)境區(qū)域來講，交通便利。目前該項(xiàng)目處于預(yù)售階段。國(guó)典漯河市博睿天地置業(yè)有限公司投資開發(fā)的博睿?國(guó)典是漯河唯一現(xiàn)代簡(jiǎn)約中式風(fēng)格住宅，提倡繼承傳統(tǒng)文化和居住習(xí)慣相結(jié)合，倡導(dǎo)舒適居住和實(shí)用性。交通分析：召陵區(qū)城市公交配套不充足，小區(qū)周圍交通較為不便，公交車甚少。購(gòu)物場(chǎng)所、學(xué)校、醫(yī)院等生活最基本的配套設(shè)施不具備。同時(shí)社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有幼兒園?？腿阂远沃脴I(yè)為主，多為本區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，注重品牌影響力和生活質(zhì)量的客戶?？腿悍治觯禾烀鞯谝怀强腿褐饕愿纳菩宰》繛橹?。弧形窗等。建材上采用螺旋管、雙層中空玻璃等。本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)為意大利風(fēng)格，在眾多的漯河樓盤中，彰顯獨(dú)樹一幟的風(fēng)采。銷售去化速度一般。第一城天明第一城位于召陵區(qū)淞江路與中山路交匯處，與召陵區(qū)政府隔路相望，北靠淞江路、南依潁河路、西靠中山路、東臨韶山路，總占地面積160畝，總建筑面積18萬平方米。暢銷原因：召陵區(qū)首個(gè)商品房項(xiàng)目，搶先占據(jù)有效客戶，價(jià)格較低，戶型比較合理，性價(jià)比較高，一期客戶大部分為公務(wù)員，為項(xiàng)目的品質(zhì)和口碑奠定了良好的基礎(chǔ)。這也是阻礙本項(xiàng)目銷售最大的障礙。但周邊生活配套非常少。召陵區(qū)的投資價(jià)值和前景發(fā)展并沒有被人們所了解，在老城區(qū)居住的人，還沒有看到本區(qū)域的投資價(jià)值和居住環(huán)境。小三房的優(yōu)勢(shì)是面積變小總價(jià)降低，同時(shí)具有兩房和三房的兼容性。135㎡大套戶型比較適合高端，中高端的定位，隨著市場(chǎng)價(jià)格的提升，大戶型客戶群體較少。原95㎡左右的兩房更改為小三房。 二期戶型：8090㎡兩房15%，9498㎡小三房35%，110㎡三房35%，119㎡三房15%2007年，上城公館戶型面積在130㎡以上的占到50%，可見在三年前大三房依然是地市主力戶型，而95㎡的面積段集中在兩房，95㎡以下沒有兩房。因項(xiàng)目總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)較為中庸，沒有非常大的亮點(diǎn)，所以價(jià)格一直是這個(gè)樓盤有利的競(jìng)爭(zhēng)力。道路順暢。東距京珠高速公路3公里?？傄?guī)劃戶數(shù)為1000戶，銷售均價(jià)為1800元/㎡，自2007年12月正式入市。并且通過業(yè)內(nèi)人士的訪談?wù){(diào)研，天明第一城項(xiàng)目原先的二期規(guī)劃要建小高層，但根據(jù)他們一期的銷售情況，原規(guī)劃方案已經(jīng)推翻，二期將全部建造多層。 從上圖的分析可以看出，81%的人群選擇在該區(qū)域購(gòu)買多層住宅，67%的人群期望面積區(qū)間在90120㎡。 從上圖的分析中可以看出，%的受訪者對(duì)該區(qū)域的單價(jià)心理預(yù)期是19002200元/平方米；%的受訪者對(duì)該區(qū)域的單價(jià)心理預(yù)期是22002500元/平方米，心理預(yù)期在2500元/%。這些匯總的數(shù)據(jù)說明：一方面當(dāng)前市民對(duì)住宅物業(yè)改善性需求呈上升之勢(shì)，二次置業(yè)者占比例較大；另一方面顯示在受訪人群中投資者對(duì)目前召陵新區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展持觀望態(tài)度。調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，有部分受訪客戶對(duì)該區(qū)域目前的環(huán)境不太滿意，如銀鴿造紙廠等化工企業(yè)對(duì)該區(qū)域造成了一定的空氣、水和噪音污染等。通過市場(chǎng)調(diào)研訪談，對(duì)受調(diào)研對(duì)象在漯河各區(qū)可能置業(yè)意向進(jìn)行對(duì)比分析得出，源匯區(qū)作為漯河的商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)、文化中心，認(rèn)可度較高，受訪人群中置業(yè)選擇源匯區(qū)占32%；郾城區(qū)作為漯河市的行政商務(wù)中心，受訪人群中置業(yè)選擇郾城區(qū)占30%；西城區(qū)作為借新客站興起的新興區(qū)域是漯河最近重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，受訪人群中置業(yè)選擇西城區(qū)占18%；召陵區(qū)由于綜合配套、地域、商業(yè)氛圍較差及發(fā)展周期等原因，受訪人群中置業(yè)選擇召陵區(qū)占15%。2009年漯河市推出的經(jīng)濟(jì)適用房土地面積為133100平方米，建筑面積22萬平方米；其中大部分集中在召陵區(qū)，召陵區(qū)推出的經(jīng)濟(jì)適用房土地面積為83500平方米，推出廉租房建筑面積為5360平方米。2009年，天明第一城項(xiàng)目開始建設(shè)，目前，該區(qū)在售、預(yù)售的商品房項(xiàng)目3個(gè)（天明第一城、上城公館、博睿國(guó)典），面積共計(jì)56萬平方米。漯河醫(yī)專新校區(qū)位于召陵新區(qū)許慎文化園南側(cè)，先期征地800余畝，規(guī)劃容納學(xué)生9800人；由臺(tái)灣著名教育家王廣亞投資的食品學(xué)院、廣東粵安投資的電影藝術(shù)學(xué)院、南方航空公司投資的電子信息工程學(xué)院三所大學(xué)也將于近期動(dòng)工；行政核心區(qū)內(nèi)青少年活動(dòng)中心、文化館、圖書館、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、婦幼保健院、瑞貝卡巨資興建的迎賓館等區(qū)域配套正在加緊建設(shè)；水域新城、森林公園已經(jīng)完成規(guī)劃，生態(tài)召陵、水韻召陵初露芳容，未來發(fā)展更加明朗，勢(shì)必將成為漯河價(jià)值潛力最大、最適合居住的悠秀新區(qū)。召陵新區(qū)政府正在把千畝生態(tài)公園、許慎文化園打造成為漯河的文化品牌。河南省機(jī)械制造、食品加工、面粉機(jī)生產(chǎn)基地——雙匯集團(tuán)、銀鴿集團(tuán)都在其轄區(qū)內(nèi)。已先后有40多家行政事業(yè)單位（區(qū)委區(qū)政府、公安局、檢察院、法院、質(zhì)監(jiān)局、公路局、交通局、房管局、國(guó)稅局、地稅局、計(jì)生委、管委會(huì)、審計(jì)局、文化局、紀(jì)檢委、組織部、消防隊(duì)、武警支隊(duì)等）和50多個(gè)企業(yè)入駐(漯河市康達(dá)實(shí)業(yè)有限公司、漯河市永光電氣設(shè)備有限公司、 漯河市面粉機(jī)械有限公司、漯河市召陵面粉機(jī)械有限公司、漯河市隆達(dá)植物油有限公司、漯河市南街村藥業(yè)集團(tuán)制藥有限公司、漯河市東立食品有限公司、漯河市五龍制膠廠、漯河市金橙輕質(zhì)環(huán)保建材有限公司、漯河市許慎機(jī)械廠、漯河市興茂鈦業(yè)有限公司、漯河市泰豐化工有限責(zé)任公司等)。西部緊靠全國(guó)一級(jí)編組站——漯河火車站，北距鄭州國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅90公里，新區(qū)“七縱六橫”的交通框架現(xiàn)已形成，突出的交通優(yōu)勢(shì)，為召陵區(qū)的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的條件。京廣、滬渝鐵路在此交匯，京珠高速公路縱貫?zāi)媳保鹬芨咚俟?、洛?洛陽~界首)公路橫穿東西。 4. 召陵區(qū)宏觀環(huán)境和房地產(chǎn)發(fā)展綜合分析召陵區(qū)位于漯河?xùn)|部，北靠沙河，南臨汾河，東鄰周口，西接漯河市區(qū)。未來漯河市購(gòu)房客戶可選擇的空間會(huì)更大，未來各樓盤的銷售周期可能會(huì)不同程度拉長(zhǎng)23年。按照2007—2009年銷售速度的均值計(jì)算，漯河市現(xiàn)有的房地產(chǎn)供應(yīng)量可供未來 。但從2009年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)又開始逐步回暖，但考慮到國(guó)家在2010年4月份后出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)發(fā)展在一段時(shí)期內(nèi)可能會(huì)處于徘徊狀態(tài)。隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，項(xiàng)目產(chǎn)品表面素質(zhì)將不再具備長(zhǎng)久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目品牌及企業(yè)品牌將會(huì)是未來的發(fā)展趨勢(shì)。購(gòu)房客戶表現(xiàn)出較為明顯的感性消費(fèi)特征，易受一些外在的、煽情因素影響。（如下圖所示）項(xiàng)目名稱總價(jià)（萬元）8—1010—1515202025253030—35354040454550505555606085舒漫天鵝灣蘭喬圣菲西班牙玫瑰山水杭城雙匯國(guó)際城市花園銀鴿銀河灣森林半島上城