【正文】 。此資料由網(wǎng)絡(luò)收集而來(lái)，如有侵權(quán)請(qǐng)告知上傳者立即刪除?！俺侵写濉备脑鞛榇寮w組織和合作開(kāi)發(fā)方帶來(lái)的利益回報(bào)空間是極其廣闊的。同時(shí)因?yàn)橥恋厥遣豢稍偕Y源，通過(guò)改造可以節(jié)約大量土地，也創(chuàng)造了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。第三步，村組織將作為村民的入股征地補(bǔ)償金用于向國(guó)家支付土地出讓金以取得國(guó)有土地使用權(quán)。第二步是征地時(shí)，村組織以征地補(bǔ)償金投資入股，村組織作為股東，但獲得的收益是村共同財(cái)產(chǎn)，按人口平分給村民。因?yàn)橛邢挢?zé)任公司的股東最多不得超過(guò)50人，建議公司成立時(shí)可以以村小組為單位推舉股東代表，村民授權(quán)該名股東代表行使權(quán)利。村組織從公司取得的利潤(rùn)按村人口平均分配給各村民。
解決方案：村民不以集體土地使用權(quán)直接出資，而是以通過(guò)有關(guān)征地手續(xù)及費(fèi)用作程序性處理，實(shí)現(xiàn)集體土地向國(guó)有土地的性質(zhì)轉(zhuǎn)變，其步驟是：第一步由政府將集體土地征用為國(guó)有土地，國(guó)家按政策應(yīng)支付補(bǔ)償安置金；第二步將應(yīng)補(bǔ)償安置金全額投入成立發(fā)展有限公司（有限責(zé)任或股份有限公司），由村民按比例享有持股股份；第三步發(fā)展有限公司再以該部分出資（應(yīng)補(bǔ)償安置金全額）辦理該國(guó)有土地（原村集體土地）的征用手續(xù)；第四步按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》進(jìn)行征收補(bǔ)償。以土地使用權(quán)作價(jià)入股的，應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋氐怯浌芾聿块T辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)，將原本屬于出資人的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移至企業(yè)名下； 土地使用權(quán)作價(jià)入股，該土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)無(wú)負(fù)擔(dān)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第27條和其它相關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)作價(jià)入股必須滿足下列條件：必須是依法取得土地使用權(quán)（國(guó)有土地使用權(quán)）；集體所有制單位不得以其擁有的集體土地所有權(quán)作價(jià)入股?！备鶕?jù)該法第2條和第8條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的空間地域范圍是城市規(guī)劃區(qū)，一般包括城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
（一） 集體土地轉(zhuǎn)換作價(jià)出資的法律可行性及操作
我國(guó)實(shí)行土地公有制，具體包括國(guó)家所有和農(nóng)村集體所有兩種形式。
三、“城中村”改造中解決土地問(wèn)題的途徑
“城中村”改造的根本目的是通過(guò)各村自籌資金，將各村集體所有制土地通過(guò)開(kāi)發(fā)、招商引資的形式轉(zhuǎn)化成可進(jìn)入市場(chǎng)交易的商品房屋，以便在最少損害村民利益的情況下，最大限度的發(fā)揮土地的價(jià)值進(jìn)行城市
建設(shè)。其次，周圍垃圾堆積，環(huán)境臟、亂、差，垃圾處理設(shè)施少。
（2）、基礎(chǔ)設(shè)施不完備，影響居民的生活質(zhì)量。
一、我市城中村的現(xiàn)狀
原來(lái)處于城市邊緣的村落因周邊土地用于城市建設(shè)而逐步被城市包圍，但剩余土地的性質(zhì)、建筑格局以及居民的生活方式人保留傳統(tǒng)的農(nóng)
村特征，我市面臨改造的城中村包括：東長(zhǎng)壽、西長(zhǎng)壽、東名村、蘆新村、東楊家莊等。由于“城中村”的土地及房屋的性質(zhì)有別于國(guó)有土地及其地上建筑物，以及生活在“城中村”中居民的農(nóng)民身份，“城中村”問(wèn)題已經(jīng)成為我國(guó)很多城市發(fā)展面臨的一個(gè)大難題。這些村莊在城市化發(fā)展的進(jìn)程中做出重大貢獻(xiàn)甚至犧牲的同時(shí)，也帶來(lái)了一系列的負(fù)面問(wèn)題。
“城中村”是我國(guó)城市化進(jìn)程快速發(fā)展的結(jié)果。從武
篇三：新樂(lè)市城中村改造調(diào)研報(bào)告
“實(shí)現(xiàn)跨越趕超怎么干”大討論活動(dòng)中
關(guān)于我市城中村改造的調(diào)研報(bào)告
——拆遷辦
所謂“城中村”是指在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊，亦稱為“都市里的村莊”。城中村改造政策的核心是土地變性，這就有一個(gè)國(guó)家、開(kāi)發(fā)商、村及村民的土地利益配置問(wèn)題。根據(jù)區(qū)域規(guī)劃的功能區(qū)分，科學(xué)地成規(guī)模地配置還建用地、產(chǎn)業(yè)用地、開(kāi)發(fā)用地，提升土地的利用價(jià)值，減少市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)成本。總的原則是村灣改造建設(shè)規(guī)劃服從城市建設(shè)規(guī)劃。不利的一面是不利于土地綜合開(kāi)發(fā)利用，也不利于各村與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)建設(shè)，容易形成新一輪的“城中村”現(xiàn)象。
三、打破屬村地域界限，追求城中村改造的整體效益和板塊效益。村集體經(jīng)濟(jì)改制后，股民的期盼是分紅并能逐年提高，過(guò)去是給村民發(fā)福利，表現(xiàn)為“施予”，現(xiàn)在是分紅，表現(xiàn)為“貢獻(xiàn)”，經(jīng)濟(jì)壓力陡然增大。改制前，村集體的物業(yè)租賃享受了很多涉農(nóng)稅收優(yōu)惠政策，改制后一律按城市企業(yè)對(duì)待，物業(yè)稅達(dá)到收入的17%以上，村民受惠大幅減少。三是試點(diǎn)村改制企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)明顯加重。補(bǔ)償農(nóng)轉(zhuǎn)非人員、為勞動(dòng)力補(bǔ)繳10年的社保、醫(yī)保基金、為退休人員交納10年的養(yǎng)老保障及醫(yī)保基金等，村均都在兩三千萬(wàn)元。相當(dāng)一部分改制企業(yè)還相當(dāng)脆弱，建立現(xiàn)代企業(yè)制度面臨很大困難，政策層面應(yīng)給予一定的扶持和優(yōu)惠，以促進(jìn)其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中更好地發(fā)展。與此同時(shí)，改制企業(yè)一旦無(wú)利可圖，極易規(guī)避困難，把矛盾推向政府。與建居同時(shí)撤消村建制，不利于改制與改造之間的銜接。村改居過(guò)程中的村民進(jìn)的是武漢市自成體系的小網(wǎng)，不僅保費(fèi)高(人平38000元)，而且運(yùn)轉(zhuǎn)久了，可能出現(xiàn)障礙，留下隱患。改制試點(diǎn)村大都支付了大量改革成本，寄希望村灣改造中通過(guò)土地整合實(shí)現(xiàn)成本置換，改造不啟動(dòng)就成了一個(gè)半拉子工程，甚至有可能前功盡棄，“土地轉(zhuǎn)不靈，股民成災(zāi)民”，改造進(jìn)展不順，有可能引發(fā)大面積社會(huì)矛盾。一是加強(qiáng)改制與改造之間的推進(jìn)銜接。
一、加強(qiáng)工作協(xié)調(diào)，做好政策間的配套和銜接。從武漢市城中村綜合改造的進(jìn)程看，改制、進(jìn)入社保需要支付大量的改革成本，只有通過(guò)整合土地資源、制定土地效益最大化的村灣改造方案，才能為改造提供財(cái)力保證。漢陽(yáng)區(qū)紀(jì)委監(jiān)察還有檢察審計(jì)部門全程參與了城中村的改造，督促陽(yáng)光操作，設(shè)立舉報(bào)熱線，逐項(xiàng)審計(jì)公開(kāi)，這些警示性的工作做在前面了、做到位了，老百姓就放心了。第四，加強(qiáng)監(jiān)督。第三，加強(qiáng)協(xié)調(diào)。首先，村班子戰(zhàn)斗力要強(qiáng)，遇到問(wèn)題和矛盾不推諉。
六、強(qiáng)化協(xié)調(diào)服務(wù)和加強(qiáng)監(jiān)督。不管采取什么形式改制，都必須引入現(xiàn)代企業(yè)管理制
度，建立健全的公司制治理結(jié)構(gòu)，全面進(jìn)入市場(chǎng)，否則，只求形式上改制，本質(zhì)上沒(méi)有多大變化，企業(yè)得不到發(fā)展，股民得不到分紅，最后將難以為繼。二是對(duì)非公司制企業(yè)，通過(guò)改制，按集體資產(chǎn)處置方案，根據(jù)《公司法》進(jìn)行改造。集體經(jīng)濟(jì)組織改改制的方向是建立符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的股份制企業(yè)，告別村企合一、村社合一的集體經(jīng)濟(jì)組織模式。
五、面向建立現(xiàn)代化企業(yè)制度推進(jìn)改制。改造涉及上百個(gè)村、上千個(gè)組、幾十萬(wàn)人，事情千差萬(wàn)別，村情千差萬(wàn)別，人情千差萬(wàn)別，不可能一刀切，不可能齊步走，一村一策，調(diào)動(dòng)了基層干部群眾主動(dòng)面對(duì)矛盾和解決矛盾的積極性，極大地發(fā)揮了他們的聰明才智。一村一策好在解決問(wèn)題，尤其是能解決復(fù)雜的問(wèn)題，解決政府不容易解決的問(wèn)題，甚至能創(chuàng)造性地解決與政策擦邊的問(wèn)題。同樣的問(wèn)題不同的