【正文】 ) 北京 上海 深圳 武漢、東莞 1. 項(xiàng)目成本控制的理念 2. 如何制定“目標(biāo)成本” 3. 流程與計(jì)劃 4. 論證拿地階段 5. 規(guī)劃方案階段 6. 建筑方案階段 7. 部品材料選用 8. 景觀方案 9. 施工圖階段 普通多層住宅及公寓 (7層及以 下 ) 別墅、雙拼、 TOWNHOUSE、 花園洋房 (6+1層及以下 ) 小高層住宅及公寓 (建筑高度＜ 60M) 中高層住宅及公寓 上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 上部結(jié)構(gòu) 第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 (60M≤建筑高度＜ 80M) 自帶全埋一層地下室 析 高層住宅及公寓 上部結(jié)構(gòu) (80M≤建筑高度＜ 100M) 自帶全埋一層地下室 公共人防地下室（ 6級(jí)） 公共普通全地下室 公共半地下室 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特征 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 影響因素 ● 景觀造價(jià) 控制總價(jià)偏差率 分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡 第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 范化設(shè)計(jì)管理體系 分類及定義 硬景 （元 /平米） 軟景 總造價(jià) （元 /平米） （元 /平米） 第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過程實(shí)現(xiàn)成 本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶” 一類景觀區(qū) 居住區(qū)級(jí) /小區(qū)級(jí)公共綠地范圍 1. 項(xiàng)目成本控制的理念 2. 如何制定“目標(biāo)成本” 3. 流程與計(jì)劃 4. 論證拿地階段 5. 規(guī)劃方案階段 6. 建筑方案階段 7. 部品材料選用 8. 景觀方案 9. 施工圖階段 二類景觀區(qū) 組團(tuán)級(jí)綠地范圍 三類景觀區(qū) 宅間、宅旁綠地范圍 四類景觀區(qū) 道路旁綠化 第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 總計(jì) 析 說明： 硬景：活動(dòng)場地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈 具、戶外家私等； 軟景：喬木、灌木、花卉、草皮等種植類 ； 區(qū) 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特征 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 影響因素 ● 示范區(qū)造價(jià) 控制總價(jià)偏差率 分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡 第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 范化設(shè)計(jì)管理體系 第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過程實(shí)現(xiàn)成 本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶” 分類 費(fèi)用 建安費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi) 底層商業(yè)展示 （元 /平米） （元 /平米） 總造價(jià) （元 /平米） 1. 項(xiàng)目成本控制的理念 2. 如何制定“目標(biāo)成本” 3. 流程與計(jì)劃 4. 論證拿地階段 5. 規(guī)劃方案階段 6. 建筑方案階段 7. 部品材料選用 8. 景觀方案 9. 施工圖階段 土建 銷售中心 （臨建） 裝修 銷售中心 、樣板房 景觀 臨時(shí) 第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 析 包裝 臨時(shí)標(biāo)志 、道具 總計(jì) 集中公建展示 區(qū) ? 析 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特征 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 影響因素 ● 合理設(shè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 范化設(shè)計(jì)管理體系 根據(jù)不同所在地區(qū)、項(xiàng)目性質(zhì)設(shè)立設(shè)計(jì)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)，如 第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過程實(shí)現(xiàn)成 – 北京、上海、深圳公司： 元 /M2 本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶” 1. 項(xiàng)目成本控制的理念 2. 如何制定“目標(biāo)成本” 3. 流程與計(jì)劃 4. 論證拿地階段 5. 規(guī)劃方案階段 6. 建筑方案階段 7. 部品材料選用 8. 景觀方案 9. 施工圖階段 – 其他地區(qū)公司： 設(shè)計(jì)費(fèi)定義： 規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)、 景觀設(shè)計(jì)、 元 /M2 從概念規(guī)劃招標(biāo)到方案、擴(kuò)初直至 施工圖各階段的設(shè)計(jì)、咨詢、研究、 審圖、打印、模型、效果圖等費(fèi)用 第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 室內(nèi)設(shè)計(jì) 總和 （但示范區(qū)室內(nèi)設(shè)計(jì)費(fèi)通常計(jì)入營 銷費(fèi)用） 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 功 能 平 面 結(jié) 構(gòu) 體 系 設(shè) 備 預(yù) 留 立 面 設(shè) 計(jì) 模 型 推 敲 單 體 設(shè) 計(jì) 部 品 設(shè) 計(jì) 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特征 計(jì)劃管理 是時(shí)間成 本的保障 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 流程優(yōu)化 可降低時(shí)間成本和因失誤引發(fā)的成本增加 影響因素 第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 范化設(shè)計(jì)管理體系 概念設(shè)計(jì) 概念設(shè)計(jì) 第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過程實(shí)現(xiàn)成 本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶” 規(guī)劃設(shè)計(jì) 1. 項(xiàng)目成本控制的理念 2. 如何制定“目標(biāo)成本” 3. 流程與計(jì)劃 4. 論證拿地階段 5. 規(guī)劃方案階段 6. 建筑方案階段 7. 部品材料選用 8. 景觀方案 9. 施工圖階段 單體設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì) 第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 析 施工圖 初步設(shè)計(jì) 施工圖 部品設(shè)計(jì) 拿地節(jié)點(diǎn) 方案報(bào)建 論證階段 概念規(guī) 劃草案 規(guī)劃設(shè)計(jì) 概念規(guī) 劃方案 方案設(shè)計(jì) 建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 土建擴(kuò)初 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖 工程 管理 初步方案 景觀方案 部品材料調(diào)研 部品材料清單 部品材料定板封樣 銷售示范區(qū)策劃 示范區(qū)景觀、裝修施工圖 設(shè) 分 配 前期策劃與設(shè)計(jì)周期指標(biāo) 拿地與項(xiàng)目論證時(shí)間 設(shè)計(jì)周期：高層 215天；多層 180天 大盤（一期多層） 305天 論證階 段 策劃階 段 設(shè)計(jì)管理階 段 計(jì) 時(shí) 間 概念規(guī)劃 實(shí)施方案 施工圖 概念規(guī) 劃草案 概念規(guī)劃 / 戰(zhàn)略規(guī)劃 方案設(shè) 計(jì) 擴(kuò)初設(shè) 計(jì) 55天 (多層 ) 案 例 大盤至少 3個(gè)月 至少 1～ 大盤 180天 中小盤 55天 高層 /復(fù)雜戶型多層 90天 多層 70天 70天 (高層 ) 市場定位： 15天； 概念規(guī)劃： 32天； 成果確認(rèn)： 8天； 設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備： 0天； 設(shè)計(jì)過程： 高層：方案 50天 + 擴(kuò)初 35天 多層可省擴(kuò)初，方案 65天； 成果確認(rèn)： 5天； 設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備： 0天； 設(shè)計(jì)過程：多層 55天 高層 70天； 成果確認(rèn)：不計(jì)時(shí)間 一． 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計(jì)過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 二 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶”與案例分析 1. 項(xiàng)目成本控制的理念 2. 項(xiàng)目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項(xiàng)目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本優(yōu)化 5. 設(shè)計(jì)中的成本管控通病與案例分析 為了保證項(xiàng)目的可行性，通過項(xiàng)目的機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)分析，可最大限度的控制因投資失誤引發(fā)的成本增加。 目標(biāo)成本應(yīng)具有一定的動(dòng)態(tài)性。 1. 項(xiàng)目成本控制的理念 1）結(jié)構(gòu)含鋼量偏差率； 2. 如何制定“目標(biāo)成本” 3. 流程與計(jì)劃 4. 論證拿地階段 5. 規(guī)劃方案階段 6. 建筑方案階段 7. 部品材料選用 8. 景觀方案 9. 施工圖階段 2）景觀造價(jià)偏差率； 3）示范區(qū)成本偏差率； 4）設(shè)計(jì)費(fèi)偏差率 。 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特征 成本管理的前置性 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 影響因素 第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 最終 成本 控制 了什么？ 范化設(shè)計(jì)管理體系 第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過程實(shí)現(xiàn)成 本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶” 項(xiàng)目建安成本 （元 /平米） 資金的時(shí)間成本（資 金周轉(zhuǎn)率） 因設(shè)計(jì)投入的人 力成本 （萬平米 /人） 項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi) （元 /平米） 第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 使用階段的運(yùn)營成本 析 （元 /年） 項(xiàng)目的建安、運(yùn)營成本中絕大多數(shù)決定于研發(fā)階段 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特征 如何制定“目標(biāo)成本” ？ 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 影響因素 第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 在項(xiàng)目開發(fā)過程中 范化設(shè)計(jì)管理體系 ―目標(biāo)成本”是成本控制的前提 第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過程實(shí)現(xiàn)成 本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶” 1. 項(xiàng)目成本控制的理念 2. 如何制定“目標(biāo)成本” 3. 流程與計(jì)劃 4. 論證拿地階段 5. 規(guī)劃方案階段 6. 建筑方案階段 7. 部品材料選用 8. 景觀方案 9. 施工圖階段 第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 析 本公司“目標(biāo)成本”如何提出？ 設(shè) 計(jì) 成 本 項(xiàng)目立項(xiàng) 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 竣工 入伙 項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 設(shè)計(jì)管理階 工程施工階 入伙管理階段 營 銷 段 段 銷售管理階段 概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 管理 方 案 設(shè) 計(jì)管理 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 管理 施工圖設(shè)計(jì) 管理 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 工 程 項(xiàng)目成本估算 測(cè)算及目標(biāo)成 本拆分 預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià) 進(jìn)度款、工程 變更、招標(biāo)采 購 結(jié)算 項(xiàng)目的每一個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都會(huì)受到其上游成本工作的條件制約 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特征 如何制定“目標(biāo)成本” ？ 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 影響因素 ―目標(biāo)成本”如何提出？ 第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 范化設(shè)計(jì)管理體系 銷部制定產(chǎn)品定位及相對(duì)應(yīng)的價(jià)格定位； 成本部制定 《 各地區(qū)成本基價(jià)表 》 即項(xiàng)目目標(biāo)成本。 第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 析 析 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特征 案例：積極的成本管理大于消極的成本管理 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 影響因素 某公司 XX項(xiàng)目垃 圾房位置 第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 范化設(shè)計(jì)管理體系 ?垃圾房設(shè)置在社區(qū)主入口附近，影響 第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過程實(shí)現(xiàn)成 本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶” 業(yè)主生活； ?業(yè)主多次投訴，影響公司客戶滿意 度； ?社會(huì)媒體報(bào)道，影響公司品牌價(jià)值； ?部分業(yè)主以此為由，拒交相關(guān)費(fèi)用。 ? 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特征 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 影響因素 第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 如何理解研發(fā)階段的成本控制 ？ 范化設(shè)計(jì)管理體系 第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過程實(shí)現(xiàn)成 本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶” 1. 項(xiàng)目成本控制的理念 2. 如何制定“目標(biāo)成本” 含鋼量等土建造價(jià) 景觀造價(jià) 示范區(qū)造價(jià) 成本 控制 3. 流程與計(jì)劃 4. 論證拿地階段 設(shè)計(jì)變更簽證率 5. 規(guī)劃方案階段 6. 建筑方案階段 7. 部品材料選用 8. 景觀方案 9. 施工圖階段 合理的設(shè)計(jì)費(fèi) —對(duì)設(shè)計(jì)人員而言是任務(wù)， 對(duì)成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù) 第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 避免兩種現(xiàn)象： 對(duì)公司所有員工而言是意識(shí) 析 不計(jì)成本地追求產(chǎn)品效果 成本不合理導(dǎo)致