【正文】 素 ● 示范區(qū)造價 控制總價偏差率 分項動態(tài)平衡 第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 范化設(shè)計管理體系 第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成 本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶” 分類 費用 建安費 設(shè)計費 底層商業(yè)展示 （元 /平米） （元 /平米） 總造價 （元 /平米） 1. 項目成本控制的理念 2. 如何制定“目標(biāo)成本” 3. 流程與計劃 4. 論證拿地階段 5. 規(guī)劃方案階段 6. 建筑方案階段 7. 部品材料選用 8. 景觀方案 9. 施工圖階段 土建 銷售中心 （臨建） 裝修 銷售中心 、樣板房 景觀 臨時 第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 析 包裝 臨時標(biāo)志 、道具 總計 集中公建展示 區(qū) ? 析 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的 影響因素 ● 合理設(shè)計費標(biāo)準(zhǔn)： 第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 范化設(shè)計管理體系 根據(jù)不同所在地區(qū)、項目性質(zhì)設(shè)立設(shè)計費支付標(biāo)準(zhǔn)，如 第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成 – 北京、上海、深圳公司： 元 /M2 本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶” 1. 項目成本控制的理念 2. 如何制定“目標(biāo)成本” 3. 流程與計劃 4. 論證拿地階段 5. 規(guī)劃方案階段 6. 建筑方案階段 7. 部品材料選用 8. 景觀方案 9. 施工圖階段 – 其他地區(qū)公司： 設(shè)計費定義： 規(guī)劃建筑設(shè)計、 景觀設(shè)計、 元 /M2 從概念規(guī)劃招標(biāo)到方案、擴初直至 施工圖各階段的設(shè)計、咨詢、研究、 審圖、打印、模型、效果圖等費用 第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 室內(nèi)設(shè)計 總和 （但示范區(qū)室內(nèi)設(shè)計費通常計入營 銷費用） 規(guī) 劃 設(shè) 計 功 能 平 面 結(jié) 構(gòu) 體 系 設(shè) 備 預(yù) 留 立 面 設(shè) 計 模 型 推 敲 單 體 設(shè) 計 部 品 設(shè) 計 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 計劃管理 是時間成 本的保障 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的 流程優(yōu)化 可降低時間成本和因失誤引發(fā)的成本增加 影響因素 第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 范化設(shè)計管理體系 概念設(shè)計 概念設(shè)計 第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成 本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶” 規(guī)劃設(shè)計 1. 項目成本控制的理念 2. 如何制定“目標(biāo)成本” 3. 流程與計劃 4. 論證拿地階段 5. 規(guī)劃方案階段 6. 建筑方案階段 7. 部品材料選用 8. 景觀方案 9. 施工圖階段 單體設(shè)計 初步設(shè)計 第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 析 施工圖 初步設(shè)計 施工圖 部品設(shè)計 拿地節(jié)點 方案報建 論證階段 概念規(guī) 劃草案 規(guī)劃設(shè)計 概念規(guī) 劃方案 方案設(shè)計 建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備 擴初設(shè)計 土建擴初 施工圖設(shè)計 施工圖 工程 管理 初步方案 景觀方案 部品材料調(diào)研 部品材料清單 部品材料定板封樣 銷售示范區(qū)策劃 示范區(qū)景觀、裝修施工圖 設(shè) 分 配 前期策劃與設(shè)計周期指標(biāo) 拿地與項目論證時間 設(shè)計周期：高層 215天；多層 180天 大盤（一期多層） 305天 論證階 段 策劃階 段 設(shè)計管理階 段 計 時 間 概念規(guī)劃 實施方案 施工圖 概念規(guī) 劃草案 概念規(guī)劃 / 戰(zhàn)略規(guī)劃 方案設(shè) 計 擴初設(shè) 計 55天 (多層 ) 案 例 大盤至少 3個月 至少 1～ 大盤 180天 中小盤 55天 高層 /復(fù)雜戶型多層 90天 多層 70天 70天 (高層 ) 市場定位： 15天； 概念規(guī)劃： 32天； 成果確認(rèn)： 8天； 設(shè)計前準(zhǔn)備： 0天； 設(shè)計過程： 高層：方案 50天 + 擴初 35天 多層可省擴初，方案 65天； 成果確認(rèn)： 5天； 設(shè)計前準(zhǔn)備： 0天； 設(shè)計過程：多層 55天 高層 70天； 成果確認(rèn)：不計時間 一． 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶”與案例分析 1. 項目成本控制的理念 2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化 5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 為了保證項目的可行性，通過項目的機會及風(fēng)險分析，可最大限度的控制因投資失誤引發(fā)的成本增加。 目標(biāo)成本應(yīng)具有一定的動態(tài)性。 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 成本管理的前置性 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的 影響因素 第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 最終 成本 控制 了什么？ 范化設(shè)計管理體系 第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成 本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶” 項目建安成本 （元 /平米） 資金的時間成本（資 金周轉(zhuǎn)率） 因設(shè)計投入的人 力成本 （萬平米 /人） 項目設(shè)計費 （元 /平米） 第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 使用階段的運營成本 析 （元 /年） 項目的建安、運營成本中絕大多數(shù)決定于研發(fā)階段 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 如何制定“目標(biāo)成本” ？ 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的 影響因素 第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 在項目開發(fā)過程中 范化設(shè)計管理體系 ―目標(biāo)成本”是成本控制的前提 第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成 本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶” 1. 項目成本控制的理念 2. 如何制定“目標(biāo)成本” 3. 流程與計劃 4. 論證拿地階段 5. 規(guī)劃方案階段 6. 建筑方案階段 7. 部品材料選用 8. 景觀方案 9. 施工圖階段 第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 析 本公司“目標(biāo)成本”如何提出？ 設(shè) 計 成 本 項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 竣工 入伙 項目論證階段 項目策劃階段 設(shè)計管理階 工程施工階 入伙管理階段 營 銷 段 段 銷售管理階段 概念規(guī)劃設(shè)計 管理 方 案 設(shè) 計管理 擴初設(shè)計 管理 施工圖設(shè)計 管理 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 工 程 項目成本估算 測算及目標(biāo)成 本拆分 預(yù)算、標(biāo)底、合同價 進(jìn)度款、工程 變更、招標(biāo)采 購 結(jié)算 項目的每一個設(shè)計環(huán)節(jié)都會受到其上游成本工作的條件制約 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 如何制定“目標(biāo)成本” ？ 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的 影響因素 ―目標(biāo)成本”如何提出？ 第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 范化設(shè)計管理體系 銷部制定產(chǎn)品定位及相對應(yīng)的價格定位； 成本部制定 《 各地區(qū)成本基價表 》 即項目目標(biāo)成本。 ? 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的 影響因素 第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 如何理解研發(fā)階段的成本控制 ？ 范化設(shè)計管理體系 第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成 本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶” 1. 項目成本控制的理念 2. 如何制定“目標(biāo)成本” 含鋼量等土建造價 景觀造價 示范區(qū)造價 成本 控制 3. 流程與計劃 4. 論證拿地階段 設(shè)計變更簽證率 5. 規(guī)劃方案階段 6. 建筑方案階段 7. 部品材料選用 8. 景觀方案 9. 施工圖階段 合理的設(shè)計費 —對設(shè)計人員而言是任務(wù)， 對成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù) 第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 避免兩種現(xiàn)象： 對公司所有員工而言是意識 析 不計成本地追求產(chǎn)品效果 成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的 影響因素 積極的成本管理大于消極成本控制 第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 范化設(shè)計管理體系 第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成 本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶” 成本管理活動應(yīng)把成本效益觀念作為支配思想，而不 是從簡單狹隘的節(jié)約和減少成本的觀念出發(fā)，要從“投入產(chǎn) 1. 項目成本控制的理念 2. 如何制定“目標(biāo)成本” 3. 流程與計劃 4. 論證拿地階段 5. 規(guī)劃方案階段 6. 建筑方案階段 7. 部品材料選用 8. 景觀方案 9. 施工圖階段 出比”的分析來看待成本的必要性、合理性。 ? 目標(biāo)： 建立目標(biāo)成本管理為導(dǎo)向的成本管理體系 價值工程 、成本管理理念 項目初判 投資決策論證管理階段 設(shè)計管理階段 工程管理階段 銷售管理階段 入伙管理階段 工程 拓展 分析項目基本情況 營銷 組織項目策劃 /產(chǎn)品 、 市場及客戶定位研究 規(guī)劃草案設(shè)計 營銷策劃 、 項目推廣方案策劃 、 項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備 設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計 單體設(shè)計 部品設(shè)計 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計 設(shè)計配合 、 供應(yīng)商考察及招標(biāo) 、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗收 銷售及入伙配合 工程施工配合 、 銷售配合及入伙配合 銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理 成本 測算 目標(biāo)成本形成 、 預(yù)算 、標(biāo)底 、 合同價 進(jìn)度款 、 工程變更 、 招標(biāo)采購 結(jié)算 實施方案 時點 營銷策劃 報告時點 城市及市場評審時點 說明及圖例： ：代表需多方論證節(jié)點 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù) ， 即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件 。只有得到認(rèn)可的目標(biāo)才能真正成為項目管理的綱領(lǐng)性文件。從成本投入的匹配度著手，反對設(shè)計師過分追求完美而忽視成本和效率的作風(fēng)，主張保留客戶的喜好，去除那些增加成本但沒有價值的設(shè)計環(huán)節(jié)。 特別今年以來，房地產(chǎn)市場形勢低迷，除了在品牌制勝、產(chǎn)品競爭等諸多應(yīng)對思路下面，成本作為企業(yè)的核心競爭力之一?？捎猛苛系牟挥猛鈮Υu、可用外墻磚不用石材、石材可濕貼的不用干掛；如空調(diào)架內(nèi)（空調(diào)百葉遮擋）的擱板建議使用外墻涂料，不用外墻磚； 五、單體： ? 2減少外立面線條、小構(gòu)件等：外立面線條、小構(gòu)件之類零星工程，施工單價偏高，盡量予以簡化； ? 2降低外立面面積系數(shù)：外立面面積取決于外立面周長，盡量減少通過挖采光井方法來采光通風(fēng)，一個采光井外墻往往長達(dá)十多米，對高達(dá)一百米的高層，增加一個采光井即增加一千多平方米的外墻及幾十根連系梁，建議通過優(yōu)化戶型減少采光井； 五、單體： ? 2保溫層優(yōu)化：保溫部位有外墻（分內(nèi)保溫和外保溫）和屋面，常用保溫材料的保溫效果及價格從高到低順序：聚氨酯 擠塑板 聚苯板。依據(jù)是“產(chǎn)品擴初設(shè)計” 在本階段應(yīng)完成主材的材料研、定型及初步定樣 4. 設(shè)計管理程序與制度的 執(zhí)行 目標(biāo)成本－－施工圖完成之后完成；其是招投標(biāo)的基礎(chǔ)及依據(jù)。 ，基本完成部品材料定板封樣工作。 第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 析 Y N 優(yōu)化點四： 在景觀方案確定后編制 《 銷售示范區(qū)工作策 劃書 》 第