【正文】 和結(jié)構(gòu)和設(shè)備的初步方案設(shè)計 YN第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的 案例影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī) 杭州 佳境天城范化設(shè)計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階段流程管理3. 規(guī)范化的成果標準4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點重要地帶 ”第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析案例第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素 某公司地產(chǎn) XX項目，建筑師強調(diào)建筑單體的外形平整，因此設(shè)備方案早考慮 ,立面設(shè)計應(yīng)考慮功能第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī) 在戶型平面設(shè)置了一些凹槽，外范化設(shè)計管理體系 立面造型達到了整潔規(guī)整的視覺1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方效果。第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析YN優(yōu)化點四：在景觀方案確定后編制《銷售示范區(qū)工作策劃書》第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義 四期 二期2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論 三期 三期(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階二期一期段流程管理3. 規(guī)范化的成果標準 一期 四期4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點重要地帶 ”第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析案例：示范區(qū)概念設(shè)計－位置與分區(qū) （點擊鏈 接）優(yōu)化點五：在進行擴初設(shè)計的同時，并行開展和完成技術(shù)應(yīng)用成果匯編、方案最終模型、部品材料清單以及進行營銷配合資料準備工作。 ，基本完成部品材料定板封樣工作。依據(jù)是 “產(chǎn)品擴初設(shè)計 ”在本階段應(yīng)完成主材的材料研、定型及初步定樣4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行 目標成本－－施工圖完成之后完成；其是招投標的基礎(chǔ)及依據(jù)?？捎猛苛系牟挥猛鈮Υu、可用外墻磚不用石材、石材可濕貼的不用干掛；如空調(diào)架內(nèi)（空調(diào)百葉遮擋）的擱板建議使用外墻涂料，不用外墻磚；五、單體：? 2減少外立面線條、小構(gòu)件等：外立面線條、小構(gòu)件之類零星工程，施工單價偏高，盡量予以簡化； ? 2降低外立面面積系數(shù)：外立面面積取決于外立面周長，盡量減少通過挖采光井方法來采光通風，一個采光井外墻往往長達十多米，對高達一百米的高層，增加一個采光井即增加一千多平方米的外墻及幾十根連系梁，建議通過優(yōu)化戶型減少采光井；五、單體：? 2保溫層優(yōu)化：保溫部位有外墻（分內(nèi)保溫和外保溫）和屋面，常用保溫材料的保溫效果及價格從高到低順序：聚氨酯 擠塑板 聚苯板。 特別今年以來，房地產(chǎn)市場形勢低迷，除了在品牌制勝、產(chǎn)品競爭等諸多應(yīng)對思路下面，成本作為企業(yè)的核心競爭力之一。從成本投入的匹配度著手，反對設(shè)計師過分追求完美而忽視成本和效率的作風，主張保留客戶的喜好，去除那些增加成本但沒有價值的設(shè)計環(huán)節(jié)。只有得到認可的目標才能真正成為項目管理的綱領(lǐng)性文件。n 目標： 建立目標成本管理為導(dǎo)向的成本管理體系 價值工程、成本管理理念項目初判投資決策論證管理階段 設(shè)計管理階段 工程管理階段銷售管理階段入伙管理階段工程拓展分析項目基本情況營銷組織項目策劃 /產(chǎn)品、市場及客戶定位研究規(guī)劃草案設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備設(shè)計規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計部品設(shè)計擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收 銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理成本測算 目標成本形成、預(yù)算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采購 結(jié)算實施方案時點營銷策劃報告時點城市及市場評審時點說明及圖例：：代表需多方論證節(jié)點 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。?第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī) 如何理解研發(fā)階段的成本控制 ？范化設(shè)計管理體系第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標成本 ”含鋼量等土建造價景觀造價示范區(qū)造價成本控制3. 流程與計劃4. 論證拿地階段 設(shè)計變更簽證率5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段合理的設(shè)計費 — 對設(shè)計人員而言是任務(wù)，對成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù)第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 避免兩種現(xiàn)象： 對公司所有員工而言是意識析不計成本地追求產(chǎn)品效果成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素 積極的成本管理大于消極成本控制第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”成本管理活動應(yīng)把成本效益觀念作為支配思想，而不是從簡單狹隘的節(jié)約和減少成本的觀念出發(fā)，要從 “投入產(chǎn)1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段出比 ”的分析來看待成本的必要性、合理性。第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 成本管理的前置性第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī) 最終 成本 控制 了什么？范化設(shè)計管理體系第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ” 項目建安成本（元 /平米）資金的時間成本（資金周轉(zhuǎn)率）因設(shè)計投入的人力成本（萬平米 /人）項目設(shè)計費（元 /平米）第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 使用階段的運營成本析 （元 /年）項目的建安、運營成本中絕大多數(shù)決定于研發(fā)階段第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 如何制定 “目標成本 ” ？第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)在項目開發(fā)過程中范化設(shè)計管理體系“目標成本 ”是成本控制的前提第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析本公司 “目標成本 ”如何提出？設(shè)計成本項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 竣工 入伙項目論證階段 項目策劃階段 設(shè)計管理階 工程施工階 入伙管理階段營銷段 段銷售管理階段概念規(guī)劃設(shè)計管理方 案 設(shè)計管理擴初設(shè)計管理施工圖設(shè)計管理工程施工配合、銷售配合及入伙配合工程項目成本估算 測算及目標成本拆分預(yù)算、標底、合同價 進度款、工程變更、招標采購結(jié)算項目的每一個設(shè)計環(huán)節(jié)都會受到其上游成本工作的條件制約第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 如何制定 “目標成本 ” ？第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素 “目標成本 ”如何提出？第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系 銷部制定產(chǎn)品定位及相對應(yīng)的價格定位； 成本部制定《各地區(qū)成本基價表》 即項目目標成本。目標成本應(yīng)具有一定的動態(tài)性。 案例 ：不同地區(qū)不同項目含鋼量的比較與總結(jié)1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標準 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 主要設(shè)備選型（如空調(diào)系統(tǒng)）對成本的綜合影響（案例：萬科西山華府） 擴初階段確認交樓標準、統(tǒng)一技術(shù)標準、標注化節(jié)點構(gòu)造做法對規(guī)范成本、施工、設(shè)計的作用 業(yè)務(wù)流程優(yōu)化帶來的結(jié)構(gòu)限額設(shè)計如何在擴初階段得以實現(xiàn) 1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標準 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 l 倡導(dǎo)在設(shè)計管理階段，部品工作并行并前置l 倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要部品定樣、定板l 標準化、工廠化、規(guī)?；牟牧吓c部品 1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標準 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 l 案例：武漢某項目鋼結(jié)構(gòu)及材料部品成本控制總結(jié) 1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標準 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 景觀方案的成本優(yōu)化 案例：武漢金地格林小城1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標準 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 施工圖階段的成本優(yōu)化 案例：天津紅旗路項目第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的 施工圖階段的。)北京 上海 深圳 武漢、東莞1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段普通多層住宅及公寓 (7層及以下 )別墅、雙拼、 TOWNHOUSE、花園洋房 (6+1層及以下 )小高層住宅及公寓(建筑高度＜ 60M)中高層住宅及公寓上部結(jié)構(gòu)自帶全埋一層地下室上部結(jié)構(gòu)自帶全埋一層地下室上部結(jié)構(gòu)自帶全埋一層地下室上部結(jié)構(gòu)第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 (60M≤建筑高度＜ 80M) 自帶全埋一層地下室析 高層住宅及公寓 上部結(jié)構(gòu) (80M≤建筑高度＜ 1