【正文】 的規(guī)劃及單體設(shè)計成果滿足產(chǎn)品定位、成本控制以及工程施工的要求。 項目論證階段的成本管理：依據(jù)公司的項目投資策略和計劃，對意象中的項目進行論證分析 ,提交項目可行性研究報告 (分析項目區(qū)位、項目優(yōu)劣勢、總體定位、項目合作方式、地價及地價支付方式、總體開發(fā)周期、項目主要風(fēng)險、概念規(guī)劃草案 ),以決定是否獲取土地；提交項目可行性研究報告；公司的投資策略城市與市場論證項目可研評審論證獲取項目土地析②③④⑤⑥⑦ 項目論證階段的成本管理：項目可研評審論證報告① 項目總論項目風(fēng)險及建議城市板塊及項目細分市場分析項目市場與產(chǎn)品定位項目分期開發(fā)計劃項目銷售進度計劃及分期售價項目收益測算附件：市場分析報告、合作方研究、合作協(xié)議草案、項目附圖資料 (含概念規(guī)劃草案 )、法律意見書等。 成本管理規(guī)劃成本管理規(guī)劃成本前置與設(shè)計階段的成本規(guī)劃及優(yōu)化目錄1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標準 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 三 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 銷計工程房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的 VAC圖項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 竣工 入伙產(chǎn)品研發(fā)階段 產(chǎn)品和利潤實現(xiàn)階段項目論證階段 項目策劃階段 設(shè)計管理階段 工程施工階段 入伙管理階段拓 銷售管理階段展 組織項目論證營 組織項目策劃 /產(chǎn)初步產(chǎn)品定位 品、市場及客戶定位研究營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理設(shè)規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設(shè)計 方 案 設(shè) 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合計前期工程配套的調(diào)研及配合設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗 銷售及入伙配合收成本 估算 測算 預(yù)算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采 結(jié)算購說明及圖例：：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。銷計工程 項目策劃階段的成本管理：項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 竣工 入伙策劃階段項目論證階段 項目策劃階段 設(shè)計管理階段 工程施工階段 入伙管理階段拓 銷售管理階段展 組織項目論證營 組織項目策劃 /產(chǎn)初步產(chǎn)品定位 品、市場及客戶定位研究營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理設(shè)規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設(shè)計 方 案 設(shè) 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合計前期工程配套的調(diào)研及配合設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗 銷售及入伙配合收成本 估算 測算 預(yù)算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采 結(jié)算購說明及圖例：：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。為下一步的施工管理工作提供明確的輸入條件。第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析YN優(yōu)化點四：在景觀方案確定后編制《銷售示范區(qū)工作策劃書》第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義 四期 二期2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論 三期 三期(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階二期一期段流程管理3. 規(guī)范化的成果標準 一期 四期4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點重要地帶 ”第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析案例：示范區(qū)概念設(shè)計－位置與分區(qū) （點擊鏈 接）優(yōu)化點五：在進行擴初設(shè)計的同時，并行開展和完成技術(shù)應(yīng)用成果匯編、方案最終模型、部品材料清單以及進行營銷配合資料準備工作。依據(jù)是 “產(chǎn)品擴初設(shè)計 ”在本階段應(yīng)完成主材的材料研、定型及初步定樣4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行 目標成本－－施工圖完成之后完成；其是招投標的基礎(chǔ)及依據(jù)。 特別今年以來，房地產(chǎn)市場形勢低迷，除了在品牌制勝、產(chǎn)品競爭等諸多應(yīng)對思路下面，成本作為企業(yè)的核心競爭力之一。只有得到認可的目標才能真正成為項目管理的綱領(lǐng)性文件。?第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī) 如何理解研發(fā)階段的成本控制 ？范化設(shè)計管理體系第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標成本 ”含鋼量等土建造價景觀造價示范區(qū)造價成本控制3. 流程與計劃4. 論證拿地階段 設(shè)計變更簽證率5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段合理的設(shè)計費 — 對設(shè)計人員而言是任務(wù)，對成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù)第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 避免兩種現(xiàn)象： 對公司所有員工而言是意識析不計成本地追求產(chǎn)品效果成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素 積極的成本管理大于消極成本控制第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”成本管理活動應(yīng)把成本效益觀念作為支配思想，而不是從簡單狹隘的節(jié)約和減少成本的觀念出發(fā)，要從 “投入產(chǎn)1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段出比 ”的分析來看待成本的必要性、合理性。目標成本應(yīng)具有一定的動態(tài)性。)北京 上海 深圳 武漢、東莞1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段普通多層住宅及公寓 (7層及以下 )別墅、雙拼、 TOWNHOUSE、花園洋房 (6+1層及以下 )小高層住宅及公寓(建筑高度＜ 60M)中高層住宅及公寓上部結(jié)構(gòu)自帶全埋一層地下室上部結(jié)構(gòu)自帶全埋一層地下室上部結(jié)構(gòu)自帶全埋一層地下室上部結(jié)構(gòu)第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 (60M≤建筑高度＜ 80M) 自帶全埋一層地下室析 高層住宅及公寓 上部結(jié)構(gòu) (80M≤建筑高度＜ 100M) 自帶全埋一層地下室公共人防地下室（ 6級）公共普通全地下室公共半地下室第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素●景觀造價 控制總價偏差率分項動態(tài)平衡第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系 分類及定義 硬景（元 /平米） 軟景 總造價（元 /平米） （元 /平米）第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ” 一類景觀區(qū)居住區(qū)級 /小區(qū)級公共綠地范圍1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段二類景觀區(qū)組團級綠地范圍三類景觀區(qū)宅間、宅旁綠地范圍四類景觀區(qū)道路旁綠化第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 總計析 說明：硬景：活動場地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等；軟景：喬木、灌木、花卉、草皮等種植類 ；區(qū)第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素 ●示范區(qū)造價控制總價偏差率分項動態(tài)平衡第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ” 分類 費用 建安費 設(shè)計費底層商業(yè)展示（元 /平米） （元 /平米） 總造價（元 /平米）1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段土建 銷售中心（臨建）裝修 銷售中心、樣板房景觀 臨時第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析包裝 臨時標志、道具總計 集中公建展示區(qū)?析第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素 ● 合理設(shè)計費標準：第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系 根據(jù)不同所在地區(qū)、項目性質(zhì)設(shè)立設(shè)計費支付標準，如第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成 – 北京、上海、深圳公司： 元 /M2本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段– 其他地區(qū)公司：設(shè)計費定義：規(guī)劃建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、元 /M2從概念規(guī)劃招標到方案、擴初直至施工圖各階段的設(shè)計、咨詢、研究、審圖、打印、模型、效果圖等費用第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 室內(nèi)設(shè)計 總和（但示范區(qū)室內(nèi)設(shè)計費通常計入營銷費用）規(guī)劃設(shè)計功能平面結(jié)構(gòu)體系設(shè)備預(yù)留立面設(shè)計模型推敲單體設(shè)計部品設(shè)計第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 計劃管理 是時間成 本的保障第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的 流程優(yōu)化 可降低時間成本和因失誤引發(fā)的成本增加影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系概念設(shè)計概念設(shè)計第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ” 規(guī)劃設(shè)計1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段單體設(shè)計初步設(shè)計第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析 施工圖 初步設(shè)計施工圖部品設(shè)計拿地節(jié)點 方案報建論證階段概念規(guī)劃草案規(guī)劃設(shè)計概念規(guī)劃方案方案設(shè)計建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備擴初設(shè)計土建擴初施工圖設(shè)計施工圖工程管理初步方案景觀方案部品材料調(diào)研 部品材料清單 部品材料定板封樣銷售示范區(qū)策劃 示范區(qū)景觀、裝修施工圖設(shè)分配前期策劃與設(shè)計周期指標拿地與項目論證時間設(shè)計周期：高層 215天；多層 180天大盤（一期多層） 305天論證階段策劃階段設(shè)計管理階段計時間概念規(guī)劃 實施方案 施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃 /戰(zhàn)略規(guī)劃方案設(shè)計擴初設(shè)計 55天 (多層 )案例大盤至少 3個月至少 1～ 大盤 180天中小盤 55天高層 /復(fù)雜戶型多層 90天多層 70天70天 (高層 )市場定位： 15天；概念規(guī)劃： 32天；成果確認： 8天；設(shè)計前準備： 0天；設(shè)計過程：高層：方案 50天 + 擴初 35天多層可省擴初，方案 65天；成果確認： 5天；設(shè)計前準備： 0天；設(shè)計過程：多層 55天高層 70天；成果確認：不計時間1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標準 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階