【正文】 成本管理規(guī)劃成本管理規(guī)劃成本前置與設(shè)計(jì)階段的成本規(guī)劃及優(yōu)化目錄1 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計(jì)過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 項(xiàng)目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項(xiàng)目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本優(yōu)化5. 三 設(shè)計(jì)中的成本管控通病與案例分析 銷計(jì)工程房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的 VAC圖項(xiàng)目立項(xiàng) 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 竣工 入伙產(chǎn)品研發(fā)階段 產(chǎn)品和利潤實(shí)現(xiàn)階段項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 設(shè)計(jì)管理階段 工程施工階段 入伙管理階段拓 銷售管理階段展 組織項(xiàng)目論證營 組織項(xiàng)目策劃 /產(chǎn)初步產(chǎn)品定位 品、市場及客戶定位研究營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理設(shè)規(guī)劃要點(diǎn) /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 方 案 設(shè) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 工程施工配合、銷售配合及入伙配合計(jì)前期工程配套的調(diào)研及配合設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗(yàn) 銷售及入伙配合收成本 估算 測算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采 結(jié)算購說明及圖例：：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專業(yè)開展活動(dòng)的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。1 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理 萬科集團(tuán)股份有限公司項(xiàng)目初判投資決策論證管理階段 設(shè)計(jì)管理階段 工程管理階段銷售管理階段入伙管理階段工程拓展分析項(xiàng)目基本情況營銷組織項(xiàng)目策劃 /產(chǎn)品、市場及客戶定位研究規(guī)劃草案設(shè)計(jì)營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收 銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理成本測算 目標(biāo)成本形成、預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購 結(jié)算實(shí)施方案時(shí)點(diǎn)營銷策劃報(bào)告時(shí)點(diǎn)城市及市場評(píng)審時(shí)點(diǎn)說明及圖例：：代表需多方論證節(jié)點(diǎn) ：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專業(yè)開展活動(dòng)的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項(xiàng)目論證、形成項(xiàng)目投資評(píng)審報(bào)告：代表集團(tuán)決策節(jié)點(diǎn)概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目投資決策時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程中的成本管理節(jié)點(diǎn)1 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計(jì)過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 項(xiàng)目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項(xiàng)目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計(jì)中的成本管控通病與案例分析 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 項(xiàng)目論證階段的成本管理 項(xiàng)目策劃階段的成本管理 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本管理： 通過 優(yōu)化流程 ，提高設(shè)計(jì)管理階段的成本管理水平。 下面我們首先了解一下 成本測算的概念 ： 1 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理 萬科集團(tuán)股份有限公司成本測算的基本要求明確成本測算的用途初判投資決策用實(shí)施方案階段哎！看看這個(gè)項(xiàng)目靠譜嗎？蓋成啥樣啦？拿地時(shí)用萬科集團(tuán)股份有限公司成本測算的基本要求選用適合的版本投資決策用實(shí)施方案階段 初判萬科集團(tuán)股份有限公司成本測算的基本要求成本測算的要求初判成本測算實(shí)施階段成本測算投資決策階段成本測算無需報(bào)送集團(tuán)財(cái)務(wù)部按成本測算標(biāo)準(zhǔn)表報(bào)送集團(tuán)財(cái)務(wù)部按成本測算標(biāo)準(zhǔn)表報(bào)送集團(tuán)財(cái)務(wù)部視同估算概算預(yù)算要求越來越深視同視同萬科集團(tuán)股份有限公司成本測算基本要求n 各階段成果標(biāo)準(zhǔn)萬科集團(tuán)股份有限公司成本測算基本要求n 成本分?jǐn)傓k法萬科集團(tuán)股份有限公司成本測算的基本要求n 成本測算表的填寫順序：封面 → 規(guī)劃指標(biāo) → 土地費(fèi)用→ 前期費(fèi)用 → 各單體建安費(fèi)用 → 小市政配套 → 環(huán)境工程費(fèi) → 公建配套費(fèi) → 建安匯總 → 成本匯總 設(shè)計(jì)階段成本管理作業(yè)指引通過成本管理作業(yè)指引反觀設(shè)計(jì)過程中的成本管理與規(guī)劃，以及各階段設(shè)計(jì)成果與成本成果的對(duì)應(yīng)關(guān)系銷計(jì)工程 項(xiàng)目論證階段的成本管理：項(xiàng)目立項(xiàng) 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 竣工 入伙論證階段項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 設(shè)計(jì)管理階段 工程施工階段 入伙管理階段拓 銷售管理階段展 組織項(xiàng)目論證營 組織項(xiàng)目策劃 /產(chǎn)初步產(chǎn)品定位 品、市場及客戶定位研究營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理設(shè)規(guī)劃要點(diǎn) /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 方 案 設(shè) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 工程施工配合、銷售配合及入伙配合計(jì)前期工程配套的調(diào)研及配合設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗(yàn) 銷售及入伙配合收成本 估算 測算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采 結(jié)算購說明及圖例：：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專業(yè)開展活動(dòng)的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。 項(xiàng)目論證階段的成本管理：依據(jù)公司的項(xiàng)目投資策略和計(jì)劃，對(duì)意象中的項(xiàng)目進(jìn)行論證分析 ,提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 (分析項(xiàng)目區(qū)位、項(xiàng)目優(yōu)劣勢、總體定位、項(xiàng)目合作方式、地價(jià)及地價(jià)支付方式、總體開發(fā)周期、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)、概念規(guī)劃草案 ),以決定是否獲取土地；提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；公司的投資策略城市與市場論證項(xiàng)目可研評(píng)審論證獲取項(xiàng)目土地析②③④⑤⑥⑦ 項(xiàng)目論證階段的成本管理：項(xiàng)目可研評(píng)審論證報(bào)告① 項(xiàng)目總論項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及建議城市板塊及項(xiàng)目細(xì)分市場分析項(xiàng)目市場與產(chǎn)品定位項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目銷售進(jìn)度計(jì)劃及分期售價(jià)項(xiàng)目收益測算附件：市場分析報(bào)告、合作方研究、合作協(xié)議草案、項(xiàng)目附圖資料 (含概念規(guī)劃草案 )、法律意見書等。銷計(jì)工程 項(xiàng)目策劃階段的成本管理：項(xiàng)目立項(xiàng) 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 竣工 入伙策劃階段項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 設(shè)計(jì)管理階段 工程施工階段 入伙管理階段拓 銷售管理階段展 組織項(xiàng)目論證營 組織項(xiàng)目策劃 /產(chǎn)初步產(chǎn)品定位 品、市場及客戶定位研究營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理設(shè)規(guī)劃要點(diǎn) /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 方 案 設(shè) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 工程施工配合、銷售配合及入伙配合計(jì)前期工程配套的調(diào)研及配合設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗(yàn) 銷售及入伙配合收成本 估算 測算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采 結(jié)算購說明及圖例：：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專業(yè)開展活動(dòng)的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。 項(xiàng)目策劃階段的成本管理：依據(jù)項(xiàng)目可研報(bào)告，通過營銷、技術(shù)和成本幾個(gè)專業(yè)的耦規(guī) 合性工作，明確項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、概念主題、概念規(guī)劃設(shè)計(jì)和成本測算，以求提高產(chǎn)品的附加值，從而保證項(xiàng)目的收益最大化。為下一步的設(shè)計(jì)管理工作提供明確的輸入條件。提交項(xiàng)目策劃報(bào)告（包含產(chǎn)品定位報(bào)告、概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案）。明確概念主題產(chǎn)品策劃耦合階段可行性研究報(bào)告項(xiàng)目產(chǎn)品定位概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目策劃報(bào)告成本測算析論證階段 策劃階段如何在策劃階段提高 “產(chǎn)品附加值 ”？析征提問：產(chǎn)品附加值體現(xiàn)在哪幾個(gè)方面？項(xiàng)目先天因素的揚(yáng)長避短項(xiàng)目產(chǎn)品配置和性能的優(yōu)化項(xiàng)目產(chǎn)品概念、形式和風(fēng)格的差異化”分析獲得超額利潤 提高地價(jià)承受底線市場利潤 ＝ 平均售價(jià)＋ 品牌附加值 ＋ 產(chǎn)品附加值 － 土地價(jià)格 － 其它成本析第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特征 提高產(chǎn)品附加值的方向第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的影響因素 先天因素的 產(chǎn)品配置和 產(chǎn)品概念、形式和第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系 揚(yáng)長避短 性能優(yōu)化 風(fēng)格的差異化自然條件的分析 部品配置 產(chǎn)品概念和風(fēng)格社會(huì)條件的分析 性能標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品形式規(guī)劃要點(diǎn)的分析銷計(jì)工程 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本管理：項(xiàng)目立項(xiàng) 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 竣工 入伙設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 設(shè)計(jì)管理階段 工程施工階段 入伙管理階段拓 銷售管理階段展 組織項(xiàng)目論證營 組織項(xiàng)目策劃 /產(chǎn)初步產(chǎn)品定位 品、市場及客戶定位研究營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理設(shè)規(guī)劃要點(diǎn) /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 方 案 設(shè) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 工程施工配合、銷售配合及入伙配合計(jì)前期工程配套的調(diào)研及配合設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗(yàn) 銷售及入伙配合收成本 估算 測算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采 結(jié)算購說明及圖例：：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專業(yè)開展活動(dòng)的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本管理：依據(jù)項(xiàng)目策劃報(bào)告，以設(shè)計(jì)專業(yè)為牽頭部門，通過營銷、工程和成本幾個(gè)專業(yè)的耦合性工作，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)成果滿足產(chǎn)品定位、成本控制以及工程施工的要求。為下一步的施工管理工作提供明確的輸入條件。提交報(bào)建方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等圖紙性成果。執(zhí)行設(shè)備選型 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本管理：拿地節(jié)點(diǎn) 方案報(bào)建論證階段 策劃階段方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)管理階段擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)工程管理概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)建筑平面施工圖設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)及定板實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備 土建擴(kuò)初 施工圖初步方案產(chǎn)品配置建議 施工圖設(shè)計(jì)指引模型研究部品材料調(diào)研 部品材料清單 部品材料定板封樣銷售配合資料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)景觀概念方案設(shè)計(jì) 景觀方案設(shè)計(jì)銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)景觀施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)階段業(yè)務(wù)流程圖通過 優(yōu)化 流程管理，提高設(shè)計(jì)管理階段的成本管理水平成本專業(yè)配合工作報(bào)批報(bào)建配合工作主體工程設(shè)計(jì)模型推敲研究部品研究和定板詳勘和基礎(chǔ)設(shè)計(jì)景觀工程設(shè)計(jì)集團(tuán)相關(guān)部門配合銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)項(xiàng)目部配合工作營銷專業(yè)配合工作財(cái)務(wù)專業(yè)配合工作項(xiàng)目工程部配合工作物業(yè)管理配合工作項(xiàng)目策劃階段 —編寫方案設(shè)計(jì)任務(wù)書項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段 —方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段 —擴(kuò)初設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段 —施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目工程管理階段 —設(shè)計(jì)配合詳勘流程圖反映節(jié)點(diǎn)之間的主要輸入輸出關(guān)系委托方案設(shè)計(jì)單位（簽訂方案設(shè)計(jì)合同）規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案模型推敲研究確定景觀概念方案設(shè)計(jì)單位提供營銷專業(yè)評(píng)審意見提供成本專業(yè)評(píng)審意見提供工程專業(yè)評(píng)審意見提供物業(yè)管理的評(píng)審意見設(shè)計(jì)組織面積核算人防方案報(bào)建完成景觀概念方案設(shè)計(jì)提供《價(jià)格初步測算》項(xiàng)目收益測算編制《方案階段項(xiàng)目成本測算目標(biāo)》方案、環(huán)保、消防方案報(bào)建集團(tuán)實(shí)施方案聽證會(huì)是否聽證完成集團(tuán)實(shí)施方案聽證會(huì)上會(huì)標(biāo)準(zhǔn)的資料優(yōu)化點(diǎn)一：將產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)流程與項(xiàng)目開發(fā)主線分離， 并前置至項(xiàng)目策劃階段。YN第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論(1) 流程管理的原則(2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階段流程管理