【正文】 第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ” 設(shè)計部控制目標(biāo)成本偏差率。（成本差異化戰(zhàn)略）大和房屋 工業(yè)化生產(chǎn)，作業(yè)成本控制方法、精益成本控制理念富力 占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)强刂瞥杀咀詈玫姆椒? ？萬科的選擇是什么、成本管理理念可供選擇的成本競爭理念：成本領(lǐng)先： 企業(yè)通過有效途徑降低成本，使企業(yè)的全部成本低于競爭對手的成本，甚至是在同行業(yè)中最低的成本，從而獲取競爭優(yōu)勢的一種戰(zhàn)略 差異化競爭： 是指為使企業(yè)產(chǎn)品與競爭對手產(chǎn)品有明顯的區(qū)別，形成與眾不同的特點而采取的一種戰(zhàn)略。 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的 部品包含材料、設(shè)備與細(xì)部構(gòu)件這三類需要影響因素 細(xì)部設(shè)計和采購實現(xiàn)的，影響項目效果和成第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 本的工程用品。明確概念主題產(chǎn)品策劃耦合階段可行性研究報告項目產(chǎn)品定位概念規(guī)劃設(shè)計 項目策劃報告成本測算析論證階段 策劃階段如何在策劃階段提高 “產(chǎn)品附加值 ”？析征提問：產(chǎn)品附加值體現(xiàn)在哪幾個方面？項目先天因素的揚長避短項目產(chǎn)品配置和性能的優(yōu)化項目產(chǎn)品概念、形式和風(fēng)格的差異化”分析獲得超額利潤 提高地價承受底線市場利潤 ＝ 平均售價＋ 品牌附加值 ＋ 產(chǎn)品附加值 － 土地價格 － 其它成本析第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 提高產(chǎn)品附加值的方向第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素 先天因素的 產(chǎn)品配置和 產(chǎn)品概念、形式和第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系 揚長避短 性能優(yōu)化 風(fēng)格的差異化自然條件的分析 部品配置 產(chǎn)品概念和風(fēng)格社會條件的分析 性能標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品形式規(guī)劃要點的分析銷計工程 項目設(shè)計管理階段的成本管理：項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 竣工 入伙設(shè)計階段項目論證階段 項目策劃階段 設(shè)計管理階段 工程施工階段 入伙管理階段拓 銷售管理階段展 組織項目論證營 組織項目策劃 /產(chǎn)初步產(chǎn)品定位 品、市場及客戶定位研究營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理設(shè)規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設(shè)計 方 案 設(shè) 擴(kuò)初設(shè)計 施工圖設(shè)計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合計前期工程配套的調(diào)研及配合設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗 銷售及入伙配合收成本 估算 測算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采 結(jié)算購說明及圖例：：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 萬科集團(tuán)股份有限公司項目初判投資決策論證管理階段 設(shè)計管理階段 工程管理階段銷售管理階段入伙管理階段工程拓展分析項目基本情況營銷組織項目策劃 /產(chǎn)品、市場及客戶定位研究規(guī)劃草案設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備設(shè)計規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計部品設(shè)計擴(kuò)初設(shè)計 施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收 銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理成本測算 目標(biāo)成本形成、預(yù)算、標(biāo)底、合同價進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購 結(jié)算實施方案時點營銷策劃報告時點城市及市場評審時點說明及圖例：：代表需多方論證節(jié)點 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。執(zhí)行設(shè)備選型 項目設(shè)計管理階段的成本管理：拿地節(jié)點 方案報建論證階段 策劃階段方案設(shè)計設(shè)計管理階段擴(kuò)初設(shè)計 施工圖設(shè)計工程管理概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)設(shè)計擴(kuò)初設(shè)計建筑平面施工圖設(shè)計部品設(shè)計及定板實施方案設(shè)計階段概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備 土建擴(kuò)初 施工圖初步方案產(chǎn)品配置建議 施工圖設(shè)計指引模型研究部品材料調(diào)研 部品材料清單 部品材料定板封樣銷售配合資料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)景觀概念方案設(shè)計 景觀方案設(shè)計銷售示范區(qū)設(shè)計景觀施工圖設(shè)計設(shè)計階段業(yè)務(wù)流程圖通過 優(yōu)化 流程管理，提高設(shè)計管理階段的成本管理水平成本專業(yè)配合工作報批報建配合工作主體工程設(shè)計模型推敲研究部品研究和定板詳勘和基礎(chǔ)設(shè)計景觀工程設(shè)計集團(tuán)相關(guān)部門配合銷售示范區(qū)設(shè)計項目部配合工作營銷專業(yè)配合工作財務(wù)專業(yè)配合工作項目工程部配合工作物業(yè)管理配合工作項目策劃階段 —編寫方案設(shè)計任務(wù)書項目設(shè)計管理階段 —方案設(shè)計項目設(shè)計管理階段 —擴(kuò)初設(shè)計項目設(shè)計管理階段 —施工圖設(shè)計項目工程管理階段 —設(shè)計配合詳勘流程圖反映節(jié)點之間的主要輸入輸出關(guān)系委托方案設(shè)計單位（簽訂方案設(shè)計合同）規(guī)劃、建筑方案設(shè)計結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案模型推敲研究確定景觀概念方案設(shè)計單位提供營銷專業(yè)評審意見提供成本專業(yè)評審意見提供工程專業(yè)評審意見提供物業(yè)管理的評審意見設(shè)計組織面積核算人防方案報建完成景觀概念方案設(shè)計提供《價格初步測算》項目收益測算編制《方案階段項目成本測算目標(biāo)》方案、環(huán)保、消防方案報建集團(tuán)實施方案聽證會是否聽證完成集團(tuán)實施方案聽證會上會標(biāo)準(zhǔn)的資料優(yōu)化點一：將產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)流程與項目開發(fā)主線分離， 并前置至項目策劃階段。 一、規(guī)劃指標(biāo)：? 提高可售率：在可銷售面積一定前提下，盡量減少配套面積（如會所、學(xué)校等），每提高 1%可售率，可降低造價 2040元 /m2銷面，效果立竿見影； ? 合理確定贈送面積比例：通過 “ 偷 ” 容積率（等同于 “ 偷 ” 地價 ）對產(chǎn)品附加一定比例的贈送面積使客戶從中受惠，但贈送面積部分增加的建安成本應(yīng)從售價上反饋回來，即售價能不能同比回收或超比例回收，建議與營銷、設(shè)計分析討論。沒有目標(biāo)的成本管理不是成本管理，只為目標(biāo)的成本管理不算成本管理。)北京 上海 深圳 武漢、東莞1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標(biāo)成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段普通多層住宅及公寓 (7層及以下 )別墅、雙拼、 TOWNHOUSE、花園洋房 (6+1層及以下 )小高層住宅及公寓(建筑高度＜ 60M)中高層住宅及公寓上部結(jié)構(gòu)自帶全埋一層地下室上部結(jié)構(gòu)自帶全埋一層地下室上部結(jié)構(gòu)自帶全埋一層地下室上部結(jié)構(gòu)第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 (60M≤建筑高度＜ 80M) 自帶全埋一層地下室析 高層住宅及公寓 上部結(jié)構(gòu) (80M≤建筑高度＜ 100M) 自帶全埋一層地下室公共人防地下室（ 6級）公共普通全地下室公共半地下室第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素●景觀造價 控制總價偏差率分項動態(tài)平衡第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系 分類及定義 硬景（元 /平米） 軟景 總造價（元 /平米） （元 /平米）第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ” 一類景觀區(qū)居住區(qū)級 /小區(qū)級公共綠地范圍1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標(biāo)成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段二類景觀區(qū)組團(tuán)級綠地范圍三類景觀區(qū)宅間、宅旁綠地范圍四類景觀區(qū)道路旁綠化第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 總計析 說明：硬景：活動場地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等；軟景：喬木、灌木、花卉、草皮等種植類 ；區(qū)第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素 ●示范區(qū)造價控制總價偏差率分項動態(tài)平衡第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ” 分類 費用 建安費 設(shè)計費底層商業(yè)展示（元 /平米） （元 /平米） 總造價（元 /平米）1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標(biāo)成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段土建 銷售中心（臨建）裝修 銷售中心、樣板房景觀 臨時第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析包裝 臨時標(biāo)志、道具總計 集中公建展示區(qū)?析第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素 ● 合理設(shè)計費標(biāo)準(zhǔn)：第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系 根據(jù)不同所在地區(qū)、項目性質(zhì)設(shè)立設(shè)計費支付標(biāo)準(zhǔn)，如第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成 – 北京、上海、深圳公司： 元 /M2本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標(biāo)成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段– 其他地區(qū)公司：設(shè)計費定義：規(guī)劃建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、元 /M2從概念規(guī)劃招標(biāo)到方案、擴(kuò)初直至施工圖各階段的設(shè)計、咨詢、研究、審圖、打印、模型、效果圖等費用第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 室內(nèi)設(shè)計 總和（但示范區(qū)室內(nèi)設(shè)計費通常計入營銷費用）規(guī)劃設(shè)計功能平面結(jié)構(gòu)體系設(shè)備預(yù)留立面設(shè)計模型推敲單體設(shè)計部品設(shè)計第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 計劃管理 是時間成 本的保障第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的 流程優(yōu)化 可降低時間成本和因失誤引發(fā)的成本增加影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系概念設(shè)計概念設(shè)計第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ” 規(guī)劃設(shè)計1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標(biāo)成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段單體設(shè)計初步設(shè)計第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析 施工圖 初步設(shè)計施工圖部品設(shè)計拿地節(jié)點 方案報建論證階段概念規(guī)劃草案規(guī)劃設(shè)計概念規(guī)劃方案方案設(shè)計建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備擴(kuò)初設(shè)計土建擴(kuò)初施工圖設(shè)計施工圖工程管理初步方案景觀方案部品材料調(diào)研 部品材料清單 部品材料定板封樣銷售示范區(qū)策劃 示范區(qū)景觀、裝修施工圖設(shè)分配前期策劃與設(shè)計周期指標(biāo)拿地與項目論證時間設(shè)計周期：高層 215天；多層 180天大盤（一期多層） 305天論證階段策劃階段設(shè)計管理階段計時間概念規(guī)劃 實施方案 施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃 /戰(zhàn)略規(guī)劃方案設(shè)計擴(kuò)初設(shè)計 55天 (多層 )案例大盤至少 3個月至少 1～ 大盤 180天中小盤 55天高層 /復(fù)雜戶型多層 90天多層 70天70天 (高層 )市場定位： 15天；概念規(guī)劃： 32天；成果確認(rèn)： 8天；設(shè)計前準(zhǔn)備： 0天；設(shè)計過程：高層：方案 50天 + 擴(kuò)初 35天多層可省擴(kuò)初，方案 65天；成果確認(rèn)： 5天；設(shè)計前準(zhǔn)備： 0天；設(shè)計過程：多層 55天高層 70天；成果確認(rèn)：不計時間1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 為了保證項目的可行性，通過項目的機(jī)會及風(fēng)險分析，可最大限度的控制因投資