【正文】 50 項(xiàng)目建設(shè)投資估算表 序 號 工程名稱 估算價(jià)值 (萬元 ) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑 工程 安裝 工程 其他 費(fèi)用 合 計(jì) 單 位 數(shù) 量 指標(biāo) (元 ) 一 第一部分工程直接費(fèi)用 （一） 道路工程 機(jī)動車道路面 444 444 ㎡ 24000 185 非機(jī)動車道路面 297 297 ㎡ 18000 165 人行道路面 180 180 ㎡ 15000 120 路基土方 360 360 m3 120220 30 綜合管溝 108 108 m 1200 900 交通管理 30 30 m 1500 200 小計(jì) 1419 （二） 排水工程 1 排水管網(wǎng) 1568 d300 20 20 m 500 400 d400 35 35 m 700 500 51 序 號 工程名稱 估算價(jià)值 (萬元 ) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑 工程 安裝 工程 其他 費(fèi)用 合 計(jì) 單 位 數(shù) 量 指標(biāo) (元 ) d500 60 60 m 1000 600 d600 91 91 m 1300 700 d1000 42 42 m 300 1400 頂管 d2200 1320 m 1500 8800 2 落差 50 陡坡跌水 296 座 1 3 558溢流壩 90 座 1 4 鋼筋砼隧洞（ ） m 870 7820 小計(jì) （三） 路燈工程 99 99 盞 66 15000 （四 ） 弱電工程（ 12孔） 105 105 m 1500 700 （五） 道路綠化 24 24 ㎡ 3000 80 第一部分工程費(fèi)用合計(jì) 52 序 號 工程名稱 估算價(jià)值 (萬元 ) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑 工程 安裝 工程 其他 費(fèi)用 合 計(jì) 單 位 數(shù) 量 指標(biāo) (元 ) 二 第二部分工程其他費(fèi)用 （一） 征地拆遷費(fèi) 道路占地費(fèi) 畝 30000 老城改造拆遷安置費(fèi) 1600 1600 ㎡ 16000 1000 （二） 工程前期費(fèi)用 30 30 （三） 建設(shè)單位管理費(fèi) 2% （四） 工程監(jiān)理費(fèi) 107 107 % （五） 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) % （六） 招攤販標(biāo)費(fèi) 18 18 1～% 第二部分費(fèi)用合計(jì) 三 基本預(yù)備費(fèi) 10% 四 項(xiàng)目建設(shè)投 53 序 號 工程名稱 估算價(jià)值 (萬元 ) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑 工程 安裝 工程 其他 費(fèi)用 合 計(jì) 單 位 數(shù) 量 指標(biāo) (元 ) 資 五 建設(shè)期利息 % 六 工程總投資 合 陽 縣 城 天 合 大 街 舊 城 改 造 項(xiàng) 目 可行性研究報(bào)告 陜西 省 工 程 咨 詢 中 心 二○○八年 六 月 合 陽 縣 城 天 合 大 街 舊 城 改 造 項(xiàng) 目 可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 楊武民 項(xiàng)目審定人 楊愛香 項(xiàng)目編制人 王新庫 注冊咨詢師 史寶華 注冊咨詢師 曹貴倉 工 程 師 王 宏 經(jīng) 濟(jì) 師 目 錄 第一章 總論 .................................................................................. 1 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 ...................................................... 4 第三章 建設(shè)地址及建設(shè)條件 ....................................................... 13 第四章 交通量預(yù)測 ...................................................................... 15 第五章 工 程方案 ......................................................................... 18 第六章 項(xiàng)目進(jìn)度安排及管理模式 ................................................ 30 第七章 環(huán)境影響分。 建議 本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于資金按時(shí)足額到位，因此，除資金籌措方案提及的籌資措施外，還要有備用籌資渠道，以使資金有充分的保證。 綜上所述，本項(xiàng)目符合國家和 合陽縣 經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，對 合陽縣 經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展具有重要作用，工程技術(shù)方案和運(yùn)作模式成熟可靠，財(cái)務(wù)各項(xiàng)指標(biāo)較好。 由于開發(fā)整理形成的建設(shè)用地位于 擬建道路兩側(cè)， 按照 縣城近期發(fā)展規(guī)劃 ，該區(qū)將開發(fā)成為住宅、綜合 及 商業(yè)等功能區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，土地升值高，通過整理開發(fā)前后的地價(jià)差異，不但能使項(xiàng)目借款還本付息，還將有一定的超額回報(bào)。 項(xiàng)目實(shí)施后，既滿足了城市過境交通分流需要，也對 舊 城區(qū)的改造拉動作用突出，無疑將對城區(qū)形成完善的基礎(chǔ)設(shè)施條件，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，為 合陽縣城發(fā)展、創(chuàng)建衛(wèi)生城市 和招商引資奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。從以上主要指標(biāo)看，財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)均較好，項(xiàng)目無 論從財(cái)務(wù)角度還是國民經(jīng)濟(jì)角度看均是可行的。 經(jīng)對本項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)和國民經(jīng)濟(jì)分析，本項(xiàng)目總投資收益率為%，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，高于本項(xiàng)目設(shè)定的 6%的基準(zhǔn)值。 從上述國民經(jīng)濟(jì)贏利能力分析可以看出，投資本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)內(nèi)部 47 收益率大于社會折現(xiàn)率，經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值大于零，所以從國民經(jīng)濟(jì)角度看項(xiàng)目也是可行的。 經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值（ ENPV） 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值（ ENPV）是指按社會折現(xiàn)率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折算到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。 經(jīng)濟(jì)贏利能力分析 經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率（ EIRR） 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率（ EIRR）是項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各 年經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。由于這些收入確定的價(jià)格相對合理，故對財(cái)務(wù)評價(jià)中的收入數(shù)據(jù)不作調(diào)整。調(diào) 增 23萬元。在計(jì)算期內(nèi)年凈效益增長率 g=2%，社會折現(xiàn)率 8%，項(xiàng)目壽命期 n=11 年；由于 NB0根據(jù) 1990 年年初的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，項(xiàng)目開工期為 2022年，所以τ =18。年， NB0=331 45 2=662元 /畝經(jīng)調(diào)查該耕地現(xiàn)行用途為種植小麥或玉米，經(jīng)分析還可用于種植花生和棉花，假定這幾種作物都可以復(fù)種 2次。本項(xiàng)目建筑工程費(fèi)用由 調(diào)整到 萬元，調(diào)增 萬元?，F(xiàn) 在財(cái)務(wù)評價(jià)的基礎(chǔ)上，對調(diào)整的項(xiàng)目分述如下： 對開發(fā)建設(shè)投資的調(diào)整 開發(fā)建設(shè)投資由 。 上述均屬項(xiàng)目的間接效益或間接費(fèi)用，但由于難以量化，對上只作定性分析。 間接效益與間接費(fèi)用的計(jì)算 本項(xiàng)目的建設(shè)對增加地方 財(cái)政收入，增加地區(qū)就業(yè)人口、繁榮該地區(qū)商貿(mào)服務(wù)、促進(jìn)區(qū)域科技進(jìn)步、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及提高當(dāng)?shù)鼐用裎镔|(zhì)文化生活水平等都將產(chǎn)生重要的影響。 本項(xiàng)目評價(jià)期限為 11年，其中建設(shè)期 1年。 變動因素 10% 5% 基本方案 5% 10% 土地出讓價(jià)格 經(jīng)營成本 建設(shè)投資 從上述財(cái)務(wù)評價(jià)看，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于本項(xiàng)目設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求，從敏感性分析看，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上講是可行的。 不確定性分析 對該項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析計(jì)算可見：在土地出讓價(jià)格降低 10%時(shí)， 43 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率降到 %；當(dāng)開發(fā)建設(shè)投資增加 10%時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率降到 %，均大于基準(zhǔn)收益率 6%。 財(cái)務(wù)生存能力分析 通過考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的投資、融資和經(jīng)營活動所產(chǎn)生的各項(xiàng)現(xiàn)金流入和流出，計(jì)算凈現(xiàn)金流量和累計(jì)盈余資金，由項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表可以看出，經(jīng)營期凈現(xiàn)金流量第一年為 萬元，以后各年依次增大，可以滿足經(jīng)營活動凈 現(xiàn)金流量。 3）資產(chǎn)負(fù)債率（ LOAR）系指各期末負(fù)債總額（ TL）同資產(chǎn)總額（ TA）的比率，計(jì)算公式如下： %100?? TATLLOAR 由資產(chǎn)負(fù)債表可看出，經(jīng)營第一年資產(chǎn)負(fù)債率為 %，大于60%，以后各年呈下降趨勢，經(jīng)營第 二 年起均小于 60%。 2）償債備付率（ DSCR）系指在借款償還期內(nèi)，用于計(jì)算還本付息的資金（ EBITDATAX）與應(yīng)還本付息金額（ PD）的比值，它表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障程度。項(xiàng)目資本金凈利潤率計(jì)算公式如下： % ??? ECNPR O E 償債能力分析 1）利息備付率（ ICR）系指在借款償還期內(nèi)的息稅前利潤（ EBIT）與應(yīng)付利息（ PI）的比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映項(xiàng)目償付債務(wù)利息的保障程度。 4）總投資收益率（ ROI）表示總投資的盈利水平，系指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年息稅前利潤或運(yùn)營期內(nèi)年平均息稅前利潤（ EBIT）與項(xiàng)目總投資（ TI）的比率。 tCnT t ICOCIF NP V?? ??? ? )1()(1 （式中 IC為基準(zhǔn)收益率，本項(xiàng)目為 6%） 本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）計(jì)算結(jié)果為 。其計(jì)算公式如下： 0)1()( 11 ??? ??? F IR RCOCInT t （式中： CI 為現(xiàn)金流入， CO為現(xiàn)金流出，下同） 本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）計(jì)算結(jié)果為 %。 本項(xiàng)目年總成本費(fèi)用估算及經(jīng)營成本數(shù)據(jù)見輔助報(bào)表 6。建設(shè)投資借款按 %的年利率計(jì)算。 攤銷費(fèi) 本項(xiàng)目無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）攤銷年限按 10 年計(jì)算，年攤銷費(fèi)用為 ；其他資產(chǎn)按 5年攤銷，年攤銷費(fèi)用為 元。公司參余本項(xiàng)目管理人員按 8 人計(jì)，年平均工資標(biāo)準(zhǔn)按 15000 元 /人，福利費(fèi)按工資總額的 14%計(jì)算，每年工資福利費(fèi)為 。 成本費(fèi)用估算 本項(xiàng)目建成后主要的成本費(fèi)用為：人員工資福利費(fèi)、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、借款利息支出及其他費(fèi)用等。 另外，項(xiàng)目開發(fā)公司目前已收儲三塊黃金地段土地，土地性質(zhì)為綜合商業(yè)用地，總面積 70畝，經(jīng)分析，該土地綜合拍賣價(jià)按 70萬元計(jì)，扣除拍賣后上繳中省相關(guān)費(fèi)用 10萬元 /畝，則凈增值 60萬元 /畝，兩類土地平均 綜合凈收益為 45萬元 /畝。 收入估算 項(xiàng)目區(qū) 改造后屬縣城新的主中心區(qū)，天合大街 及配套基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目實(shí)施后，在 道 路兩側(cè)將形成建設(shè)用地 160畝，按照城市建設(shè)總體規(guī)劃及區(qū)域控制性規(guī)劃，政府對 建設(shè)用地進(jìn)行了控制，該區(qū)土地規(guī)劃為綜合商住用地，形成的 160畝土地屬可用于出讓、拍賣的土地。 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資數(shù)據(jù)見經(jīng)濟(jì)評價(jià)附表，投資使用計(jì)劃為第一年按全部投資的 100%投入， 投資計(jì)劃安排及資金籌措數(shù)據(jù)見輔助附表 3。 財(cái)務(wù)評價(jià) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率為 6%。 37 其中： 第一部分工程費(fèi)用 第二部分工程費(fèi)用 道路征地費(fèi) 拆遷安置費(fèi) 1600萬元 基本預(yù)備費(fèi) 建設(shè)期利息 資金籌措方案 本項(xiàng)目總投資 ，資金籌措方案為：申請國家開行貸款 4800萬元，占總投資 %；自籌資金 ，占總投資%。 建設(shè)期貸款利息：貸款年利率按 %計(jì)算。 工程監(jiān)理費(fèi)：按建辦市函 [2022]233號文計(jì)取。 工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：按計(jì)價(jià)格 [2022]10號文件計(jì)取。 舊城改造 拆遷 補(bǔ)償 費(fèi)： 本項(xiàng)目天合大街舊城改造區(qū)域涉及單位 9家，居民戶 25 戶，統(tǒng)計(jì)建筑面積 16000㎡ ，拆遷安置單價(jià)按 1000元 /㎡ 計(jì)， 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 1600萬元。 35 第八章 投資估算及資金籌措 投資估算 編制依據(jù) 中華人民共和國建設(shè)部《全 國市政工程投資估算指標(biāo)》（ 1996年）； 《全國市政工程預(yù)算定額陜西省價(jià)目表