【正文】 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 鄂爾多斯市 工程咨詢中心 65 項(xiàng)目建設(shè)投資估算表 序 號(hào) 工程名稱 估算價(jià)值 (萬元 ) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑 工程 安裝 工程 其他 費(fèi)用 合 計(jì) 單 位 數(shù) 量 指標(biāo) (元 ) 一 第一部分工程直接費(fèi)用 （一） 道路工程 機(jī)動(dòng)車道路面 444 444 ㎡ 24000 185 非機(jī)動(dòng)車道路面 297 297 ㎡ 18000 165 人行道路面 180 180 ㎡ 15000 120 路基土方 360 360 m3 120220 30 綜合管溝 108 108 m 1200 900 交通管理 30 30 m 1500 200 小計(jì) 1419 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項(xiàng)目可行性研。 建議 本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于資金按時(shí)足額到位，因此，除資金籌措方案提及的籌資措施外，還要有備用籌資渠道，以使資金有充分的保證。 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 鄂爾多斯市 工程咨詢中心 64 綜上所述，本項(xiàng)目符合國家和 合陽縣 經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì) 合陽縣 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展具有重要作用，工程技術(shù)方案和運(yùn)作模式成熟可靠，財(cái)務(wù)各項(xiàng)指標(biāo)較好 。 由于開發(fā)整理形成的建設(shè)用地位于 擬建道路兩側(cè)， 按照 縣城近期發(fā)展規(guī)劃 ，該區(qū)將開發(fā)成為住宅、綜合 及 商業(yè)等功能區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮螅恋厣蹈?，通過整理開發(fā)前后的地價(jià)差異，不但能使項(xiàng)目借款還本付息，還將有一定的超額回報(bào)。 項(xiàng)目實(shí)施后，既滿足了城市過境交通分流需要，也對(duì) 舊 城區(qū)的改造拉動(dòng)作用突出，無疑將對(duì)城區(qū)形成完善的基礎(chǔ)設(shè)施條件，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，為 合陽縣城發(fā)展、創(chuàng)建衛(wèi)生城市 和招商引資奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。從以上主要指標(biāo) 看，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)均較好，項(xiàng)目無論從財(cái)務(wù)角度還是國民經(jīng)濟(jì)角度看均是可行的。 經(jīng)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)和國民經(jīng)濟(jì)分析，本項(xiàng)目總投資收益率為 %，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，高于本項(xiàng)目設(shè)定的 6%的基準(zhǔn)值。 從上述國民經(jīng)濟(jì)贏利能力分析可以看出，投資本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率大于社會(huì)折現(xiàn)率，經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值大于零，所以從國民經(jīng)濟(jì)角度看項(xiàng)目也是可行的。 經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值（ ENPV） 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值（ ENPV）是指按社會(huì)折現(xiàn)率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折算到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。 經(jīng)濟(jì)贏利能力分析 經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率（ EIRR） 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定， 經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率（ EIRR）是項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。由于這些收入確定的價(jià)格相對(duì)合理，故對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的收入數(shù)據(jù)不作調(diào)整。調(diào) 增 23萬元。在計(jì)算期內(nèi)年凈效益增長率 g=2%，社會(huì)折現(xiàn)率 8%，項(xiàng)目壽命期 n=11 年；由于 NB0根據(jù) 1990年年初的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，項(xiàng)目開工期為 2022年，所以τ =18。年， NB0=331 2=662元 /畝經(jīng)調(diào)查該耕地現(xiàn)行用途為種植小麥或玉米，經(jīng)分析還可用于種植花生和棉花，假定這幾種作物都可以 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 鄂爾多斯市 工程咨詢中心 59 復(fù)種 2次。本項(xiàng)目建筑工程費(fèi)用由 ，調(diào)增 。現(xiàn)在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，對(duì)調(diào)整的項(xiàng)目分述如下： 對(duì)開發(fā)建設(shè)投資的調(diào)整 開發(fā)建設(shè)投資由 。 上述均屬項(xiàng)目的間接效益或間接費(fèi)用，但由于難以量化，對(duì)上只作定性分析。 間接 效益與間接費(fèi)用的計(jì)算 本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)增加地方財(cái)政收入，增加地區(qū)就業(yè)人口、繁榮該地區(qū)商貿(mào)服務(wù)、促進(jìn)區(qū)域科技進(jìn)步、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及提高當(dāng)?shù)鼐用裎镔|(zhì)文化生活水平等都將產(chǎn)生重要的影響。 本項(xiàng)目評(píng)價(jià)期限為 11年，其中建設(shè)期 1年。 變動(dòng)因素 10% 5% 基本方案 5% 10% 土地出讓價(jià)格 經(jīng)營成本 建設(shè)投資 從上述財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)看，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于本項(xiàng)目設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求，從敏感性分析看，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 鄂爾多斯市 工程咨詢中心 57 項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上講是可行的。 不確定性分析 對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析計(jì)算可見：在土地出讓價(jià)格降低 10%時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率降到 %；當(dāng)開發(fā)建設(shè)投資增加 10%時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率降到 %，均大于基準(zhǔn)收益率 6%。 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 鄂爾多斯市 工程咨詢中心 56 財(cái)務(wù)生存能力分析 通過考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的投資、融資和經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的各項(xiàng)現(xiàn)金流入和流出，計(jì)算凈現(xiàn)金流量和累計(jì)盈余資金，由項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表可以看出，經(jīng)營期凈現(xiàn)金流量第一年為 萬元，以后各年依次增大，可以滿足經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流量。 3）資 產(chǎn)負(fù)債率（ LOAR）系指各期末負(fù)債總額（ TL）同資產(chǎn)總額（ TA）的比率，計(jì)算公式如下： %100?? TATLLOAR 由資產(chǎn)負(fù)債表可看出，經(jīng)營第一年資產(chǎn)負(fù)債率為 %，大于 60%，以后各年呈下降趨勢(shì)，經(jīng)營第 二 年起均小于 60%。 2）償債備付率（ DSCR）系指在借款償還期內(nèi)，用于計(jì)算還本付息的資金（ EBITDATAX）與應(yīng)還本付息金額（ PD）的比值，它表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障程度。項(xiàng)目資本金凈利潤率計(jì)算公式如下： % ??? ECNPR O E 償債能力分析 1）利息備付率（ ICR）系指在借款償還期內(nèi)的息稅前利潤（ EBIT）與應(yīng)付利息（ PI）的比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映項(xiàng)目償付債務(wù)利息的保障程度。 4）總投資收益率（ ROI）表示總投資的盈利水平，系指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年息稅前利潤或運(yùn)營期內(nèi)年平均息稅前利潤（ EBIT） 與項(xiàng)目總投資（ TI）的比率。 tCnT t ICOCIF NP V?? ??? ? )1()(1 （式中 IC為基準(zhǔn)收益率，本項(xiàng)目為 6%） 本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）計(jì)算結(jié)果為 。其計(jì)算公式如下： 0)1()( 11 ??? ??? F IR RCOCInT t （式中： CI為現(xiàn)金流入， CO為現(xiàn)金流出，下同） 本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）計(jì)算結(jié)果為 %。 本項(xiàng)目年總成本費(fèi)用估算及經(jīng)營成本數(shù)據(jù)見輔助報(bào)表 6。建設(shè)投資借款按 %的年利率計(jì)算。 攤銷費(fèi) 本項(xiàng)目無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）攤銷年限按 10年計(jì)算，年攤銷費(fèi)用為 萬元；其他資產(chǎn)按 5年攤銷，年攤銷費(fèi)用為 。公司參余本項(xiàng) 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 鄂爾多斯市 工程咨詢中心 52 目管理人員按 8人計(jì)，年平均工資標(biāo)準(zhǔn)按 15000元 /人，福利費(fèi)按工資總額的 14%計(jì)算，每年工資福利費(fèi)為 。 成本費(fèi)用估算 本項(xiàng)目建成后主要的成本費(fèi)用為：人員工資福利費(fèi)、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、借款利息支出及其他費(fèi)用等。 另外，項(xiàng)目開發(fā)公司目前已收儲(chǔ)三塊黃金地段土地，土地性質(zhì)為綜合商業(yè)用地，總面積70 畝，經(jīng)分析，該土地綜合拍賣價(jià)按 70 萬元計(jì)，扣除拍賣后上繳中省相關(guān)費(fèi)用10 萬元 /畝，則凈增值 60 萬元 /畝，兩類 土地平均 綜合凈收益為 45 萬元 /畝。 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 鄂爾多斯市 工程咨詢中心 51 收入估算 項(xiàng)目區(qū) 改造后屬縣城新的主中心區(qū)，天合大街 及配套基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目實(shí)施后，在 道 路兩側(cè)將形成建設(shè)用地 160畝， 按照城市建設(shè)總體規(guī)劃及區(qū)域控制性規(guī)劃，政府對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行了控制，該區(qū)土地規(guī)劃為綜合商住用地，形成的 160畝土地屬可用于出讓、拍賣的土地。 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資數(shù)據(jù)見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表，投資使用計(jì)劃為第一年按全部投資的 100%投入， 投資計(jì)劃安排及資金籌措數(shù)據(jù)見輔助附表 3。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 本 項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率為 6%。 其中： 第一部分工程費(fèi)用 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 鄂爾多斯市 工程咨詢中心 49 第二部分工程費(fèi)用 道路征地費(fèi) 拆遷安置費(fèi) 1600萬元 基本預(yù)備費(fèi) 建設(shè)期利息 資金籌措方案 本項(xiàng)目總投資 萬元，資金籌措方案為：申請(qǐng)國家開行貸款 4800 萬元，占總投資 %；自籌資金 ，占總投資 %。 建設(shè)期貸款利息：貸款年利率按 %計(jì)算。 工程監(jiān)理費(fèi)：按建辦市函 [2022]233 號(hào)文計(jì)取。 工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：按計(jì)價(jià)格 [2022]10 號(hào)文件計(jì)取。 舊城改造 拆遷 補(bǔ)償 費(fèi)： 本項(xiàng)目天合大街舊城改造區(qū)域涉及單位 9 家，居民戶 25 戶，統(tǒng)計(jì)建筑面積 16000 ㎡ ，拆遷安置單價(jià)按 1000 元 /㎡ 計(jì)， 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 1600萬元。 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 鄂爾多斯市 工程咨詢中心 46 第八章 投資估算及資金籌措 投資估算 編制依據(jù) 中華人民共和國建設(shè)部《全國市政工程投資估算指標(biāo)》（ 1996年）； 《全國市政工程預(yù)算定額陜西省價(jià)目表》（ 2022年）； 《陜西省工程建設(shè)其他費(fèi)用定額》（ 1999年）； 結(jié)合已建成的同類工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整； 本次設(shè)計(jì)所提工程數(shù)量。該工程全線進(jìn)行綠化，人行道邊緣 1米處栽種欒樹、櫻花樹等適合當(dāng)?shù)丨h(huán)境條件的樹木，綠化帶種植草皮。 綠化原則 綠化設(shè)計(jì)應(yīng)本著投資少、收益多、易管理的原則，在選擇樹種時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)嘏瘻貛О敫珊档拇箨懠撅L(fēng)氣候的特 點(diǎn)，選擇根系發(fā)達(dá)在此地大量生長、對(duì)土壤要求不高的樹種，并可抑制粉塵、吸收有害氣體。沿線的草皮和樹木，對(duì)噪聲也有一定的吸附和阻擋作用。 噪聲：道路運(yùn)營期間的噪聲主要為交通噪聲。 運(yùn)營期的環(huán)境影響 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 鄂爾多斯市 工程咨詢中心 44 項(xiàng)目建成運(yùn)營后，道路兩側(cè)土地開發(fā)形成住宅、停車場、綜合商業(yè)等功能區(qū)，沒有產(chǎn)業(yè)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，因此污染源主要來自道路。工程雜填土、耕土等將作為綠化用土加以利用，少量棄土和 建筑垃圾將運(yùn)至城市建筑垃圾填埋場處理。該道路兩旁設(shè)有綠化帶，工程完成后應(yīng)迅速在綠化帶種植草皮，并在人行道邊緣 1米處種植樹木。 生態(tài)：土方 開挖工程直接破壞植被，擾動(dòng)土壤，在施工范圍內(nèi)造成一定的水土流失。施工車輛，特別是重型運(yùn)載車輛的運(yùn)行路線和時(shí)間，應(yīng)盡量避開噪聲敏感區(qū)和敏感時(shí)段。 噪聲 ：施工期的噪聲主要來自施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛。施工中應(yīng)加強(qiáng)管理，對(duì)運(yùn)送散體物質(zhì)的車輛應(yīng)用蓬布蓋嚴(yán)，避免運(yùn)輸過程中產(chǎn)生粉塵污染；正在施工的道路應(yīng)經(jīng)常撒水，以達(dá)到降塵、抑塵的目的；沿線附近有少量居民區(qū)，瀝青的熬制、混凝土的攪拌應(yīng)遠(yuǎn)離居民區(qū)敏感點(diǎn)，并設(shè)于其下風(fēng)向。 本項(xiàng)目 法人單位為合陽縣重大建設(shè)項(xiàng)目投資開發(fā)有限公司， 該公司 是 合陽縣政府批準(zhǔn)設(shè)立的國有獨(dú)資公司，是 合陽縣 城市開發(fā)的主體單位，是本項(xiàng)目利用開發(fā)銀行資金的貸款平臺(tái)，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)施和貸款資金的償還。 道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成的建設(shè)用地將以合理價(jià)格向社會(huì)進(jìn)行公開招標(biāo)或拍賣出讓土地使用權(quán)，以獲取收益；道路、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資由該區(qū)開發(fā)土地增值抵償。 2022 年 10 月完成全部道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，并交付使用。 施 工安排 2022 年 10 月底，完成道路征地、工程拆遷和材料設(shè)備進(jìn)場等施工前準(zhǔn)備工作。 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 鄂爾多斯市 工程咨詢中心 40 第六章 項(xiàng)目進(jìn)度安排及管理模式 項(xiàng)目進(jìn)度安排 根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，資金措施能力，并結(jié)合考慮各方面的因素，提出本項(xiàng)目的進(jìn)度安排。 對(duì)拆遷單位和居民的安置方案為，單位采取按拆遷面積經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)霓k法。弱電管道建成后，可供各電信、廣電運(yùn)營商使用。 主要材料數(shù)量 主要電氣材料表 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 鄂爾多斯市 工程咨詢中心 38 序號(hào) 道路 名稱 型號(hào)規(guī)格 單位 數(shù)量 備注 1 天 合大街 箱變 125KVA 臺(tái) 1 內(nèi)置照明開關(guān)箱 及時(shí)鐘控制器 2 天合大街 燈桿 10m普 通路燈 根 66 弱電管道 天合大街道 路 按規(guī)劃敷 設(shè)弱電管道，管道采用高密度波紋管， 管道 沿路敷設(shè)在路 南 人行道下，管道為 12 孔。 防雷與接地 箱式變電站及戶外配電箱均應(yīng)可靠接地。 無功補(bǔ)償 采用分散無功補(bǔ)償方式，在每座燈處安裝電容器。 配電線路 10kv 電纜選用 YJV22— 10KV， 335 交聯(lián)電力電纜，道路照明選用等截面 VV— 1KV電力電纜。 變電站型式及設(shè)置原則 設(shè)照明專用箱式變電站 一 座， 供電半徑為 800m