北京房山區(qū)閻村鎮(zhèn)d地塊商業(yè)項(xiàng)目用地項(xiàng)目建議書-33doc-2008年(參考版)
2025-01-15 01:10本頁面
【正文】 我們建議該項(xiàng)目的樓面價(jià)不宜超過 1700 元 /平方米，即總報(bào)價(jià)不宜超過 24300 萬元 。因此定價(jià)不宜過高。 房山區(qū)房地產(chǎn)市場 2022 年上半年，房山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %，房屋施工面積 萬平方米，同比增長 %，商品房銷售面積 萬平方米，同比下降 %。從增速看，我區(qū)財(cái)政收入、各項(xiàng)稅收排名均列五個(gè)城市發(fā)展新區(qū)最末，分別增長 %和 %，與增速排名首位的大興分別相差 個(gè)百分點(diǎn)和 個(gè)百分點(diǎn)。區(qū)內(nèi)輸氣管線建設(shè)納入陜甘寧天然氣進(jìn)京工程。 完善的城鎮(zhèn)供氣網(wǎng)絡(luò) 。 發(fā)達(dá)的供電網(wǎng)絡(luò) 。程控電話交換機(jī)總?cè)萘? 萬門，其中 ISDN 交換設(shè)備總?cè)萘?2960 端口，開通 ADSL 方式寬帶交換點(diǎn) 13 個(gè)。全區(qū)建有功能齊全的政府電子信息網(wǎng)絡(luò)平臺，區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各單位均已納入該網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，可聯(lián)通寬帶信息網(wǎng)絡(luò)并能通過該平臺建立小型局域網(wǎng)。公共交通方便迅捷，公交車 91 92 6197 321 等直達(dá)市中心；建設(shè)中的北京城市六環(huán)貫穿良鄉(xiāng)衛(wèi)星城。 2022 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，地方財(cái)政收入完成 億元，區(qū)域稅收完成 億元，社會(huì)消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn) 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到 元和 8032 元 交通發(fā)達(dá) 。區(qū)內(nèi)人文資源、礦產(chǎn)資源、旅游資源、地?zé)豳Y源豐富，是京郊 “ 建材之鄉(xiāng) ” 、 “ 建 筑之鄉(xiāng) ” 、 “ 煤炭之鄉(xiāng) ” 、 “ 林果之鄉(xiāng) ” 和 “ 旅游勝地 ” 。 一、 房山區(qū)房地產(chǎn) 市場分析 房山區(qū)概況 房山區(qū)位于北京西南，總面積 2022 平方公里，山地、丘陵、平原各占三分之一；轄 25 個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處， 462 個(gè)村，總?cè)丝? 萬。從城市功能布局上看，國家級、北京市的黨政機(jī)關(guān)、大型國企、外企，尤其是就業(yè)密度較高的行業(yè)過多地集中于城八區(qū)，過多就業(yè)人員爭搶稀缺的居住條件，高層建筑和大容積率降低了居住的舒適度，也刺激中心城區(qū)的房價(jià)不斷走高。 （四）公共資源配置和城市功能布局的不合理日益影響土地資源配置效率 在我市城市化進(jìn)程中，隨著城區(qū)土地資源的日益稀缺，城區(qū)生活成本的日益增加，對郊區(qū)土地的大力開發(fā)已成為大趨 勢。在居民的剛性需求下，直接導(dǎo)致的結(jié)果是：刺激房價(jià)進(jìn)一步上漲；小區(qū)的容積率上升，居住的舒適度下降；住宅的性價(jià)比將難以得到保障。 2022 年，我市已成交土地中共有 6宗配建保障性住房，配建的保障性住房合計(jì)面積為 86292 平方米 [5]，其中，配建廉租房的小區(qū)均位于五環(huán)以內(nèi)。所以整體看來，新城啟動(dòng)時(shí)間偏晚，靠新城啟動(dòng)來拉動(dòng)后奧運(yùn)投資的 難度加大，為今年下半年保持投資相對穩(wěn)定增長埋下了隱患。一季度過后，深圳樓市量價(jià)齊衰的消息給了很多預(yù)計(jì)購房者以持續(xù)觀望等待的信心，但深圳市綜合地價(jià)漲幅已由 2022年一季度的 %下降到 2022年一季度的 %，而我市的綜合地價(jià)漲幅卻由 2022 年一季度的 %上漲到 2022 年一季度的 %，猛漲的地價(jià)，預(yù)示著我市房價(jià)難以出現(xiàn)下降。地價(jià)上漲并不是推動(dòng)房價(jià)上漲的直接原因，恰恰相反，是房價(jià)的不斷上漲推高了地價(jià)，而后房價(jià)和地價(jià)是同勝同衰的。從容積率上看， 2022 年3 月份我市出讓土地的平均容積率由去年同期的 下降為 ，郊區(qū)化趨勢明顯 [4]。其中，拓展區(qū)和發(fā)展新區(qū)占比由 2022年的 %上升到 2022年同期的 %。 旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部 — 項(xiàng)目建議書 項(xiàng)目投資 編號： 2022 建書字 002 號 23 2022 年 2 月 2022 年 4 月房地產(chǎn)開發(fā)投資中住宅和 普通住房所占比重變化比較 三、土地供給郊區(qū)化趨勢顯著 ，五環(huán)外供給占八成以上 從歷年 15 月份土地交易宗地位置來看（詳見表 3），近幾年四類功能區(qū)交易土地面積占比呈現(xiàn)出：核心區(qū)占比逐年下降、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)占比較為穩(wěn)定、拓展區(qū)和發(fā)展新區(qū)綜合占比逐年上升的格局。從交易量看， 2022 年 15 月份純住宅、居住項(xiàng)目交易只有 5 宗，而 2022 年同期有 13 宗。 旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部 — 項(xiàng)目建議書 項(xiàng)目投資 編號： 2022 建書字 002 號 22 表 2 20222022 年一季度地價(jià)比較（單位：元 /平方米， %） 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 價(jià)格 增長 價(jià)格 增長 價(jià)格 增長 價(jià)格 增長 綜合 4654 3766 3393 2394 商業(yè)用途 7361 6136 5554 4756 居住用途 5707 4428 3957 2135 二、綜合居住類用地比例增加，純住宅用地供給不足 從歷年 15 月份的綜合居住類 [3]土地交易量上看， 2022 年 15 月份，累計(jì)交易綜合居住類及相關(guān)用地占全部土地交易面積的比例高達(dá) 90%以上，交易量和占比較歷年同期均增長較快。 表 1 20222022 年 15 月份土地交易量比較 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 土地宗數(shù)（宗） 42 29 34 16 土地面積（萬平方米） 從歷年一季度土地交易價(jià)格來看， 2022 年以來，我市各類土地交易價(jià)格均呈現(xiàn)加速上漲的態(tài)勢（詳見表 2）。其中，通州、順義、亦莊三個(gè)重點(diǎn)新城土地 供應(yīng)放量，交易面積大幅增長。 一、土地交易量價(jià)齊升，新城啟動(dòng)土地放量 自 2022 年以來，我市的土地交易呈現(xiàn)出了量價(jià)齊升的態(tài)勢。 旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部 — 項(xiàng)目建議書 項(xiàng)目投資 編號： 2022 建書字 002 號 21 北京市房地產(chǎn)市場土地交易分析 當(dāng)前房地產(chǎn)市場系列分析之一 房地產(chǎn)市場的土地交易 量是未來房地產(chǎn)市場交易量的先行指標(biāo)，土地交易價(jià)格的走勢更是未來房價(jià)的導(dǎo)向性指標(biāo)。 5 月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲%，漲幅比上月回落 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月提高 個(gè)百分點(diǎn)。 5 月份，全市房屋銷售價(jià)格同比上漲%，漲幅比上月回落 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月提高 個(gè)百分點(diǎn)。 5 月當(dāng)月銷售住宅 7758 套，為今年以來銷售住宅套數(shù)最多的月份，但仍然比上年同期銷售減少 2123 套。 15 月，住宅銷售 22975 套，為上年同期的 %。其中，現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，期房
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