【正文】 年，我市已成交土地中共有 6宗配建保障性住房，配建的保障性住房合計(jì)面積為 86292 平方米 [5]，其中，配建廉租房的小區(qū)均位于五環(huán)以?xún)?nèi)。 一、 房山區(qū)房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析 房山區(qū)概況 房山區(qū)位于北京西南，總面積 2022 平方公里，山地、丘陵、平原各占三分之一；轄 25 個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處， 462 個(gè)村，總?cè)丝? 萬(wàn)。全區(qū)建有功能齊全的政府電子信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各單位均已納入該網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，可聯(lián)通寬帶信息網(wǎng)絡(luò)并能通過(guò)該平臺(tái)建立小型局域網(wǎng)。區(qū)內(nèi)輸氣管線(xiàn)建設(shè)納入陜甘寧天然氣進(jìn)京工程。我們建議該項(xiàng)目的樓面價(jià)不宜超過(guò) 1700 元 /平方米，即總報(bào)價(jià)不宜超過(guò) 24300 萬(wàn)元 。從增速看，我區(qū)財(cái)政收入、各項(xiàng)稅收排名均列五個(gè)城市發(fā)展新區(qū)最末，分別增長(zhǎng) %和 %，與增速排名首位的大興分別相差 個(gè)百分點(diǎn)和 個(gè)百分點(diǎn)。程控電話(huà)交換機(jī)總?cè)萘? 萬(wàn)門(mén)，其中 ISDN 交換設(shè)備總?cè)萘?2960 端口，開(kāi)通 ADSL 方式寬帶交換點(diǎn) 13 個(gè)。區(qū)內(nèi)人文資源、礦產(chǎn)資源、旅游資源、地?zé)豳Y源豐富，是京郊 “ 建材之鄉(xiāng) ” 、 “ 建 筑之鄉(xiāng) ” 、 “ 煤炭之鄉(xiāng) ” 、 “ 林果之鄉(xiāng) ” 和 “ 旅游勝地 ” 。在居民的剛性需求下，直接導(dǎo)致的結(jié)果是：刺激房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲；小區(qū)的容積率上升，居住的舒適度下降；住宅的性?xún)r(jià)比將難以得到保障。地價(jià)上漲并不是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的直接原因，恰恰相反，是房?jī)r(jià)的不斷上漲推高了地價(jià)，而后房?jī)r(jià)和地價(jià)是同勝同衰的。從交易量看， 2022 年 15 月份純住宅、居住項(xiàng)目交易只有 5 宗，而 2022 年同期有 13 宗。 一、土地交易量?jī)r(jià)齊升，新城啟動(dòng)土地放量 自 2022 年以來(lái)，我市的土地交易呈現(xiàn)出了量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。 5 月當(dāng)月銷(xiāo)售住宅 7758 套，為今年以來(lái)銷(xiāo)售住宅套數(shù)最多的月份，但仍然比上年同期銷(xiāo)售減少 2123 套。今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀(guān)望氣氛依然較濃，銷(xiāo)售持續(xù)低迷。 住宅竣工面積降幅較大，小戶(hù)型住宅竣工比重占近 1/4。 從結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地費(fèi)用 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，增速比一季度回落 個(gè)百分點(diǎn)，影響全市開(kāi)發(fā)投資增速放緩；由于部分工程于奧 運(yùn)前集中施工建設(shè)，建安工程投資保持一定增長(zhǎng)，增速為 %，比一季度提高 個(gè)百分點(diǎn)。 。完成農(nóng)村投資 70 億元，增長(zhǎng) %。 4. 現(xiàn)狀雨水情況：在該地塊東南側(cè)，主管徑為 米，該處向地塊內(nèi)預(yù)留雨水管線(xiàn)接口。因此定價(jià)不宜過(guò) 高。停車(chē)場(chǎng)≤ 6 米 綠地率：居住≤ 35%，商業(yè)≤ 30%，停車(chē)場(chǎng)≤ 25% 掛牌 價(jià)格： 萬(wàn)元 （土地出讓金、 土地補(bǔ)償 ） ，預(yù)計(jì)價(jià)格 21458 萬(wàn)元 1項(xiàng)目直接成本： 65861 萬(wàn)元（含土地成本、建安成本及不可預(yù)見(jiàn)等直接成本，詳見(jiàn)正文《 投資估算表》） 其中： 1可售地上面積單方成本： 3806 元 /㎡（直接總成本 /地上可售面積） 1周邊調(diào)查市場(chǎng)均價(jià)： （ 1） 普通住宅（毛坯房） 6000 元 /㎡ ；聯(lián)排 低密度住宅 7000 元 /㎡；獨(dú)棟 低密度住宅10000 元 /㎡ （ 2）商業(yè)整體 8000 元 /㎡ 旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部 — 項(xiàng)目建議書(shū) 項(xiàng)目投資 編號(hào)： 2022 建書(shū)字 002 號(hào) 4 1 同類(lèi)可比產(chǎn)品最低價(jià)格： （ 1） 聯(lián)排 低密度住宅 7000 元 /㎡； 住宅 5500 元 /㎡ （ 2） 商業(yè)整體 8000 元 /㎡ 同類(lèi)可比產(chǎn)品最高價(jià)格 1）聯(lián)排 低密度住宅 8000 元 /㎡； 住宅 7000 元 /㎡ （ 2）商業(yè)整體 8000 元 /㎡ 旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部 — 項(xiàng)目建議書(shū) 項(xiàng)目投資 編號(hào)： 2022 建書(shū)字 002 號(hào) 5 建議結(jié)論： 目前郊區(qū)住宅的的銷(xiāo)售受油價(jià)和市場(chǎng)環(huán)境的影響，不是特別的理想，本地需求能力有限，因此，銷(xiāo)售情況不是特別的理想，銷(xiāo)售速度明顯放慢。 旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部 — 項(xiàng)目建議書(shū) 項(xiàng)目投資 編號(hào)： 2022 建書(shū)字 002 號(hào) 16 3. 現(xiàn)狀污水情況：在該地塊東南側(cè)， DN300 管徑為 1 米，該處向地塊內(nèi)預(yù)留污水管線(xiàn)接口。 從投資領(lǐng)域來(lái)看， 15 月，我市完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) %。 15 月，公共服務(wù)業(yè)完成基礎(chǔ)設(shè)施投資 億元，同比增長(zhǎng) 倍，占全市基礎(chǔ)設(shè)施投資的比重為 %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。 15 月，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，增速較上月回落 1 個(gè)百分點(diǎn)，較一季度回落 個(gè)百分點(diǎn)。 15 月， 90 平方米及以下住宅新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米，占全部住宅新開(kāi)工面積的比重為 %，比上月提高 個(gè)百分點(diǎn)，比一季度提高 個(gè)百分點(diǎn)。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況 商品房銷(xiāo)售面積持續(xù)下降。其中， 90 平方米以下住宅銷(xiāo)售 8574 套，占全部住宅銷(xiāo)售套數(shù)的 %。在國(guó)家加大對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地的查處及出臺(tái)對(duì)購(gòu)置土地的閑置時(shí)間的限制后，這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷顯得尤為重要。但其中，住宅和居住項(xiàng)目用地供給較少，尤其是普通住宅開(kāi)發(fā)不足。 表 3 20222022 年 15 月份土地交易區(qū)域面積比較 旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部 — 項(xiàng)目建議書(shū) 項(xiàng)目投資 編號(hào)： 2022 建書(shū)字 002 號(hào) 24 （單位：萬(wàn)平方米 /%） 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 土地總面積 100 100 100 100 核心區(qū) 拓展區(qū) 發(fā)展新區(qū) 生態(tài)涵養(yǎng)區(qū) （一）地價(jià)猛漲，預(yù)示著房?jī)r(jià)難降 2022 年下半年以來(lái)， 我市地價(jià)保持了 4%左右的增長(zhǎng)，同期房?jī)r(jià)保持了 2 位數(shù)以上的增長(zhǎng)。在純住宅類(lèi)土地供給不足的前提下，再受到保障性住房的擠出，商品住宅供給前景堪憂(yōu)。區(qū)府所在地良鄉(xiāng)是《北京市總體規(guī)劃》中首都四個(gè)中心衛(wèi)星城之一，距市中心 20 公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。有線(xiàn)光纜總長(zhǎng) 524 公里，有線(xiàn)廣播電視覆蓋全區(qū)。 2022 年上半年，房山區(qū)實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 億元，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)稅收 億元，與首位順義分別相差 億元和