房地產金融制度與政策(參考版)
2025-01-14 14:27本頁面
【正文】 商業(yè) 貸款委托律師事務所對借款人進行資信調查， 律師收?。?‰ 的律師費，公積金貸款則不需個 人交納律師費。 商業(yè)貸款不需要評估，但用公積金貸款購 買商品房，目前必須進行評估，交納評估費。 公積金貸款的利率是按照國家規(guī)定在住房公積金計 息利率的基礎上加規(guī)定利差。 商業(yè)貸款在借款人簽訂購房合同后，直接到相關銀 行經辦機構或與銀行簽訂合作協議的開發(fā)商處提供有關 材料即可辦理。 公積金貸款必須先到住房資金管理中心進行申請， 接受住房資金管理中心的初審，初審合格后由住房資 金管理中心出具證明，方可辦理公積金貸款。 一般的金融機構發(fā)放的住房抵押貸款的最高貸款 額不得超過購房款的８０％。 而一般的金融機構發(fā)放的住房抵押貸款對象應 是具有完全民事行為能力的自然人，即不限于住房公 積金的交存人和離退休職工，也就是說其對象的范圍 大于前者。 ４、提供住房資金管理中心及所屬分中心同意的擔保方式。 ２、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力。 公積金貸款ｖｓ商業(yè)貸款 一、貸款對象有所不同。 （三）房地產開發(fā)類貸款的回收與展期 貸款回收：借款人但合同約定的還款計劃、還款方 式償還貸款本息。 審批程序：實行分級審批管理，權限以內的由受理 行審批，超越權限的報上一級行審批 審批方式：貸款審批人全體會議的方式進行審批。 （ 14）貸款行要求提供的其他證明文件 （二）房地產開發(fā)類貸款的審批與發(fā)放 審批原則：“審貸分離制度”，審批管理堅持嚴謹、 科學、高效的原則。 （ 11）擔保人出具的擔保意向書，有限責任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)由董事會出具的擔保意向書 （ 12）擔保人與以上第 9項內容相同的有關文件 （ 13）抵（質）押物權屬證明及有處理權人同意抵 (質 ) 押的書面文件。 （ 11）有貸款銀行認可的足值有效的抵（質）押物或具 有符合條件的第三方保證人提供貸款擔保 （ 12）貸款銀行貴的的其他條件 借款人應報送的主要材料 （ 1）企事業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法人代碼證 （ 2）法人代表或其授權代理人的證明文件 （ 3）公司或單位簡介，有限責任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)，必須提供公司成立的批文、合同、公司章程、董事會借款決議。 （ 8）開發(fā)項目已納入國家或地方房地產開發(fā)建設計 劃，有關文件完整、真實、有效，能夠進行實質性開發(fā) 建設。 申請貸款的條件 （ 1）具有獨立的法人資格 （ 2）實行獨立核算，有健全的管理機構和經營管理制度，財務狀況良好 （ 3）信用良好，具有按期償還貸款本息的醫(yī)院和能力 （ 4）按規(guī)定辦理各種證件的年檢手續(xù)，并持有中國人民銀行頒發(fā)的年審合格的 《 貸款卡 》 或 《 貸款證 》 （ 5）在貸款銀行開立基本結算戶或一般存款戶，辦理全部或部分結算業(yè)務。 三、各貸款種類的相關規(guī)定 （一）房地產開發(fā)類貸款的申請 房地產開發(fā)類貸款是指用于房屋建造、土地開發(fā)過 程中所需建設資金的貸款，包括房地產開發(fā)貸款和房地 產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款。原因：開發(fā)過程復雜、開發(fā)成本高、單位價值大、資金投入量大。 二、房地產貸款的特點 （一）按項目貸款。 其他住房開發(fā)貸款是為商品住房配套建設提供的貸款。 商品住房開發(fā)貸款是房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住房所提供的流動資金貸款。 （ 2）單位或合作社出資不足部分貸款，由單位或合作社歸還。包括兩部分： （ 1）個人購建房貸款，由單位或合作社統借統還。主要用于服務維修、危舊房改造。屬于固定資產投資性貸款。 （三）單位住房貸款 包括單位購建房貸款、房管單位貸款、合作建房 貸款、商品住房開發(fā)貸款、其他住房貸款等。 （二）房地產開發(fā)貸款 房地產開發(fā)貸款是銀行向房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的 房地產項目發(fā)放的貸款。 第三節(jié) 房地產開發(fā)融資制度與政策 （一）房地產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款 房地產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款是銀行向社會提供房 地產產品的房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于生產周轉的流動 資金貸款。這類貸款的風險由銀行承擔，并由銀 行負責收回本金和利息。 房地產貸款可按資金性質、貸款對象、貸款用途等 多種方式劃分。若借款合同借貸雙方發(fā)生糾紛時， 首先由當事人雙方協商解決，協商無效時應向貸款銀行 所在地仲裁機構申請仲裁或向貸款銀行所在地人民法院 提起訴訟。 但當發(fā)生下列情況之一時，貸款銀行有權按中國人 民銀行 (貸款通則 )的有關規(guī)定，對借款人追究違約責任 (1)借款人不按期歸還貸款本息的； (2)借款人提供虛假文件或資料，已經或可能造成貸款損失的； (3)未經貸款人同意，借款人將設定抵押權或質押權財產或權益拆遷、出售、轉讓、贈與或重復抵押的； (4)借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的； (5)借款人拒絕或阻撓貸款人對貸款使用情況進行監(jiān)督檢查的； (6)借款人與其他法人或經濟組織簽訂有損貸款人權益的合同或協議的；
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