房地產(chǎn)金融制度與政策-文庫吧資料
2025-01-17 14:27本頁面
【正文】 (7)保證人違反保證合同或喪失承擔(dān)連帶責(zé)任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質(zhì)物明顯減少影響貸款人實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)，而借款人未按要求落實(shí)新保證或新抵押 (質(zhì)押 )的。 （二）貸款的收回 住房抵押貸款的回收是銀行信貸資金運(yùn)營的重要環(huán) 節(jié)，在某種情況下要不要回收，能不能按期回收，既關(guān) 系到信貸資金的安全，也關(guān)系到信貸資金的正常運(yùn)營。 （一）貸款的償還 住房抵押貸款的償還采取按月等額還款方式，由借 款人在規(guī)定的期限內(nèi)按月還本付息，借款人有固定工作 單位的由所在單位代為扣收。 此外，個(gè)人住房貸款期限在 1年以內(nèi) (含 1年 )的， 實(shí)行合 同利率 ，遇法定利率調(diào)整， 不分段計(jì)息 ；貸款期限在 1年以 上的 ，遇法定利率調(diào)整，于 下年初 開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí) 行 新的利率 規(guī)定。 住房貸款的利率水平由中國人民銀行根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水 平、住房市場(chǎng)狀況等綜合因素進(jìn)行確定并報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。住房 抵押貸款的利率同貸款期限的長短有關(guān)。 住房抵押貸款的利率是借款人考慮是否從 銀行借人資金的首要問題之一。 住房貸款的最長期限在 《 個(gè)人住房貸款管理辦法 》 中規(guī)定為 20年，后來經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，中國人民銀行決定 從； 1999年 9月 21日起將個(gè)人住房貸款的最長期限延長 至 30年。 貸款的期限。 貸款的額度。抵押期間保險(xiǎn)單交貸款銀行 保管。在保險(xiǎn)期內(nèi)， 如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍以外的毀損，借款人要負(fù)擔(dān)全部責(zé)任。如在抵押期間抵押物因滅失 而消失，其滅失所得賠償金銀行有優(yōu)先受償權(quán)。 在抵押借款合同和抵押合同簽訂前，借款人應(yīng)按貸款銀 行指定的險(xiǎn)種辦理抵押物的保險(xiǎn)。貸款到期后，借款人如仍未還清貸款本息，貸款銀行 有權(quán)根據(jù)有關(guān)規(guī)定處分抵押物。借款人 應(yīng)會(huì)同貸款銀行持 (房屋所有權(quán)證 )和 《 國有土地使用證 ) 向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記，申領(lǐng) 《 房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證 )，并將 (房屋所有權(quán)證 》 和 《 國有土 地使用證 》 交貸款銀行執(zhí)管，確認(rèn)貸款銀行為抵押權(quán)人 . 抵押登記過程發(fā)生的抵押物的評(píng)估費(fèi)、抵押登記費(fèi)由 借款人負(fù)擔(dān) 。 （ 2）現(xiàn)房抵押登記。借款 人應(yīng)會(huì)同貸款銀行持預(yù)售合同向期房坐落所在地的房地 產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)辦理抵押登記。 借款人以所購住房 (期房和現(xiàn)房 )，向貸 款銀行設(shè)定抵押分別情況辦理抵押登記手續(xù)： （ 1）期房抵押登記。 （三）抵押登記與保險(xiǎn) 借款人按照簽訂合同的規(guī)定和要求辦理抵押物的抵 押登記與保險(xiǎn)手續(xù)。接著借貸雙方共同簽訂 (個(gè)人住房 抵押借款合同 )并進(jìn)行 公證 。 五、購房貸款的程序 借款人辦理個(gè)人住房抵押貸款的程序如下： （一）借款人申請(qǐng) 借款人必須向貸款銀行提出 住房抵押貸款申請(qǐng) ，填 寫住房抵押貸款申請(qǐng)表，同時(shí)向貸款銀行提供如下材料 (1)借款人具有法律效力的身份證明； (2)借款人所在單位 (或有關(guān)單位 )出具的借款人固定經(jīng)濟(jì)收入的證明； (3)符合法律規(guī)定的購建住房合同 .協(xié)議或其他證明文件 (4)抵押房地產(chǎn)的估價(jià)報(bào)告、鑒定書、保險(xiǎn)單； (5)貸款銀行要求提供的其他證明文件和材料。 （二）住房商業(yè)貸款的對(duì)象和條件 個(gè)人住房商業(yè)貸款的對(duì)象，必須是具有 完全民事行 為能力 的自然人。非產(chǎn) 權(quán)人不得借款。 四、購房貸款的對(duì)象和條件 住房抵押貸款的對(duì)象和條件因住房抵押貸款的類型而有 所不同，按住房公積金貸款和住房商業(yè)貸款分別有相應(yīng)的貸 款對(duì)象和條件。 組合貸款 同時(shí)發(fā)放政策性個(gè)人住房貸款和自營性個(gè)人住房貸 款。 特點(diǎn)： 利率高，但貸款額度、期限所受限制較小。 （四）分期償還 這是指購房借款者在向銀行申請(qǐng)抵押貸款時(shí)，銀行 在審查其條件符合的情況后，即根據(jù)規(guī)定的比例，一次 性將購房款提供給借款人，幫助借款人實(shí)現(xiàn)購房一次性 付款的目的，而購房人的還款則是分年度逐月償還的。 （三）抵押加保險(xiǎn) 購房者向銀行申請(qǐng)住房貸款，除要提供住房抵押 外，還需按貸款銀行指定的險(xiǎn)種辦理抵押物的保險(xiǎn)。它具有以下四個(gè)原則： （一）先存后貸 住房抵押貸款是以住房?jī)?chǔ)蓄為前提條件的，即申請(qǐng)住房 抵押貸款的人，必須先在銀行存足一定數(shù)額的住房?jī)?chǔ)蓄 (通 常是指購房首期付款 ) （二）存貸款掛鉤 住房抵押貸款是與住房?jī)?chǔ)蓄相結(jié)合的信貸業(yè)務(wù)。 是一種集住房?jī)?chǔ)蓄存款、房地產(chǎn)抵押貸款和分期償還本息等多種金融行為為一體的、形式較為特殊的房地產(chǎn)金融信貸業(yè)務(wù)。其收 益也并入住房公積金實(shí)行封閉管理和使用，免于征收所 得稅和營業(yè)稅。 2022年 2月 21日之后的利率水平為 %。職工住房公積金自存入職工 個(gè)人賬戶之日起計(jì)息，按年結(jié)息，本息逐年結(jié)轉(zhuǎn)。 此外，在能保證職工住房公積金提取和貸款的前提 下，經(jīng)住房公積金管理委員會(huì)的批準(zhǔn)，管理中心也可開 那個(gè)住房公積金余額用于購買國債。 職工提取時(shí)由單位
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