【正文】 償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。2占用基本農(nóng)田的，適用稅額應(yīng)當(dāng)?shù)剡m用稅額的基礎(chǔ)上提高50%。課稅對象占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位，占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域灘涂等其他農(nóng)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，比照規(guī)定征收耕地占用稅。免繳土地使用稅范圍國家減免政策：1機關(guān)團體軍隊自用2）事業(yè)經(jīng)費單位自用3）宗教寺廟公園名勝4）市政公共用地5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；6開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年7財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。稅收標(biāo)準(zhǔn)大城市——；中等城市——；小城市——；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)——。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值[1扣除比例]％。房產(chǎn)稅免納范圍 1機關(guān)團體軍隊自用2事業(yè)經(jīng)費的單位自用3宗教寺廟、公園、名勝古跡自用4個人所有非營業(yè)5財政部批準(zhǔn)其他。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。課稅對象房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納房產(chǎn)稅稅率依照房產(chǎn)余值計算繳納的，％； 依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12％ 征收基數(shù)非出租的房產(chǎn)：依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。是國家處理稅收分配關(guān)系的總規(guī)范。（八）房地產(chǎn)稅收制度與政策稅收:國家為了實現(xiàn)其職能，憑借政治權(quán)利，按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，無償取得財政收入的一種手段。房地產(chǎn)中介服務(wù)信用檔案（了解）信用檔案：建立房地產(chǎn)交易誠信機制。住房置業(yè)擔(dān)保管理（熟悉）住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)管理制度：設(shè)立：①平等自愿、分散和控制風(fēng)險②嚴格評估借款人資信。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度（了解）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員分經(jīng)紀人和經(jīng)紀人協(xié)理。特點：①人員特定②委托服務(wù)收費：①%②估價差額定率累進③%最高3%④上述標(biāo)準(zhǔn)為國家上限，省可自定，不超30%房地產(chǎn)估價行業(yè)管理（熟悉）房地產(chǎn)估價行業(yè)是目前我國估價領(lǐng)域唯一對機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員均實行行政許可的行業(yè)。處理房產(chǎn)的，排列在后的輪候查封失效。查封期限（含預(yù)查封）不超二年；續(xù)查封，重新制作裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書；期滿未續(xù)效力消滅。協(xié)助執(zhí)行義務(wù)：不實體審查提出審查建議不停止執(zhí)行按生效文書辦權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移手續(xù)查封登記：1先過戶再查封已受理過戶登記的，未核準(zhǔn)的可查封；已核準(zhǔn)的不得查封預(yù)查封：①開發(fā)企業(yè)已辦預(yù)售許可但未出售的房屋；②被執(zhí)行人購買的已辦理初始登記的房屋；③被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或商品房預(yù)告登記的房屋。房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范管理（掌握）《房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標(biāo)準(zhǔn)》管理標(biāo)準(zhǔn)和管理先進標(biāo)準(zhǔn)。處理：①權(quán)利人處分房屋，暫緩辦理； ②已受理但未記載于登記簿的，中止辦理。程序：①利害關(guān)系人申請；②即使證據(jù)不充分亦應(yīng)辦理；③理論上不能以同一事由重復(fù)申請；④15天內(nèi)應(yīng)起訴。涉及權(quán)利歸屬和內(nèi)容的：書面通知權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理；辦理更正登記期間，權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。更正登記①依申請更正：權(quán)利人、利害關(guān)系人認為登記簿錯誤； ②依職權(quán)更正：登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記簿錯誤。收費：按件收取：住房一套為一件80元，宅基地工本費10元，非住宅每件550元減半收?。航?jīng)濟適用房、門牌號碼、名稱變更不收費：查封、注銷、登記機關(guān)錯誤造成的更正登記預(yù)告登記：①登記的是債權(quán)請求權(quán)，不設(shè)立物權(quán)。受理：查閱證明文件詢問申請人并簽字出具受理憑證審核：形式審查為主，實質(zhì)審查為輔（審慎、合理的審查責(zé)任）初審、復(fù)審、終審；不推薦減少層次記載于登記簿：1物權(quán)歸屬根據(jù)2自記載發(fā)生效力；3證書不一致以登記簿為準(zhǔn)；4沒有證書，不能僅依登記簿辦理轉(zhuǎn)移登記。國有土地范圍內(nèi)成套住房：套非成套住房：幢、層、間。例外 遺失物、漂流物、埋藏物、贓物不適用。善意保護的效力善意取得要件：1無處分權(quán)人處分2善意3合理價格4已公示：不動產(chǎn)已登記；動產(chǎn)已交付。權(quán)利推定的效力（1）登記權(quán)利人在法律上被推定為真正的權(quán)利人；（2）設(shè)立某種需要登記的物權(quán)，但未登記，則該物權(quán)并未產(chǎn)生。房地產(chǎn)登記制度（掌握）房地產(chǎn)登記包括土地登記和房屋登記。（包括房屋登記和土地登記）登記基本要求：①共同為原則，單方例外②查驗申請資料為主，必要實地查看③按基本單位登記單方申請：①自建②法院仲裁③繼承遺贈④變更之一⑤滅失放棄⑥其他。實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。協(xié)議折價或拍賣變賣價款優(yōu)先受償（六）登記制度與政策房地產(chǎn)登記概述（熟悉）登記是一種不動產(chǎn)物權(quán)公示方式。抵押權(quán)為價值權(quán)而非實體權(quán)。抵押權(quán)人應(yīng)在主債權(quán)訴訟時效期內(nèi)行使抵押權(quán)訴訟時效：普通時效、特殊時效、執(zhí)行時效禁止抵押：①權(quán)屬爭議②教醫(yī)市政③文物④查封扣押監(jiān)管⑤其他抵押合同：書面，主合同無效，從合同無效。對外優(yōu)先：抵押物被查封、執(zhí)行時，優(yōu)于執(zhí)行的債務(wù)清償。抵押權(quán)是價值權(quán)而非實體權(quán)，就抵押財產(chǎn)變價而優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。房地產(chǎn)抵押登記1強制性，為抵押權(quán)的生效要件；區(qū)分登記的（物權(quán)）效力和合同（債權(quán)）效力（合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力）。受讓人清債消權(quán)除外。優(yōu)先購買權(quán)：共有人優(yōu)于承租人，同行條件指價格，承租未達到50%以上，不享整棟優(yōu)先權(quán)。房屋租賃管理（熟悉）房屋不得租賃：違法建筑不符合安全、防災(zāi)違反規(guī)定改變使用性質(zhì)其他（不得分割出租、廚房、衛(wèi)生間、儲藏不居?。? 租賃備案：完全的形式審查。違約金：過高按損失30%減少，過低以違約損失確定。變更規(guī)劃設(shè)計：變更確立10日內(nèi)書面通知。產(chǎn)權(quán)登記按建筑面積。要點：1不輕易認定合同無效廣告可成為合同內(nèi)容認購書、訂購書、預(yù)定協(xié)議的效力 訂金與定金；定金罰則，定金數(shù)額不得超過主合同的20%五種適用懲罰性賠償?shù)那樾畏课菝娣e誤差的處理違約金的問題 以合同有效為前提承擔(dān)違約責(zé)任；以30%為限商品房預(yù)售：①交錢有土地證②規(guī)劃施工許可證③投資25%以上確定竣工及交付④預(yù)售許可證（不小于棟，不分層分單元輸預(yù)售許可）未取得預(yù)售許可證：不得認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等變相收定金，預(yù)定款費用，不得參加展銷活動。商品房買賣合同：1主要內(nèi)容（示范文本）2計價方式（按套、按套內(nèi)面積、按建筑面積）3誤差處理方式（3%為限處理）中途變更規(guī)劃設(shè)計（10日內(nèi)書面通知）5保修責(zé)任（自交付之日起算）。商品房銷售管理（掌握）商品房銷售：分預(yù)售和現(xiàn)售預(yù)售許可制度：無預(yù)售許可證的不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓⑴變劃撥為出讓繳納土地出讓金；不改變劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金 ⑵暫不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，由房地產(chǎn)市場管理部門在辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)時收取土地收益金上繳國家。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序：①書面合同②申報成交價格③受理審查④不受理告知受理交稅⑤發(fā)證禁止轉(zhuǎn)讓：⑴以出讓方式取得土地使用權(quán)，不符合《城市房地產(chǎn)管理法》⑵裁定、查封限制⑶依法收回土地使用權(quán)的⑷未經(jīng)其他共有人書面同意的；⑸有爭議的；⑹，未登記的；⑺其他。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理（掌握）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！妒褂谜f明書》預(yù)售廣告須載明：①企業(yè)名稱②中介名稱③預(yù)售許可證號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案（了解）企業(yè)信用檔案內(nèi)容：①基本情況②主管情況③良好紀錄④不良紀錄⑤完成在建情況⑥預(yù)售許可證情況⑦資格年檢（五）房地產(chǎn)交易管理制度與政策房地產(chǎn)交易管理（熟悉）房地產(chǎn)交易：轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。商品房交付使用：①按期交付，延期及時告知買受人②《質(zhì)量保證書》：保修期自交付。房地產(chǎn)經(jīng)營管理（掌握）出讓取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：①交錢拿地有證②投資25%以上。保障房和普通房的最低資本金20%，其他最低30%。土地利用總體和城市規(guī)劃、年度建設(shè)用地和開發(fā)年度計劃、舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合。種類：專營企業(yè)、兼營企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)竣工驗收合格之日起15日內(nèi)向建設(shè)主管部門備案。工程的新建、擴建、改建必須遵守《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》工程質(zhì)量保修期限：①主體合理年限②防水5年③供熱冷2年④電氣安裝設(shè)備2年⑤裝修工程2年。建設(shè)工程施工與質(zhì)量管理（掌握）施工許可原則：①建造、裝修裝飾與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝、基礎(chǔ)設(shè)施工程施工申請領(lǐng)證②30萬元以下或建面300㎡以下不領(lǐng)③按照國務(wù)院權(quán)限和程序批準(zhǔn)形式的不再領(lǐng)證④無證不得開工。紅線：建設(shè)用地。藍線：江河湖庫。城市紫線：歷史文化。規(guī)劃一書兩證：規(guī)劃的實施管理是報建審批和批后管理兩部分。城市規(guī)劃的基本內(nèi)容：總體規(guī)劃和詳細（控制性和修建性）規(guī)劃總體規(guī)劃的內(nèi)容：①發(fā)展布局②功能分區(qū)③用地布局④綜合交通體系⑤地域范圍⑥專項規(guī)劃城市規(guī)劃的編制和審批：總體規(guī)劃政府編，詳細規(guī)劃主管部門編。（三）規(guī)劃和建設(shè)工程管理城鄉(xiāng)規(guī)劃管理（掌握）城市規(guī)劃管理：政府按法定程序編制和審批城市規(guī)劃、并依據(jù)國家和各級政府頒布的法規(guī)，采用法制、行政、經(jīng)濟的管理辦法。劃撥土地的管理：許可后可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，企業(yè)改革可采取土地出讓、租賃、作價出資（入股）和保留劃撥土地使用權(quán)方式處置。劃撥土地使用期限：無限制，未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)收回：①屆滿，住宅自動續(xù)期，非住宅前1年申請，重新簽訂支付②提前收回③違約，未如期支付地價款、未按約定開發(fā)利用④司法機關(guān)決定收回。土地使用權(quán)出讓方式：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅及兩個以上用地的，采取招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。國有土地使用權(quán)出讓（掌握）土地使用權(quán)出讓：國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由其向國家支付土地出讓金的行為。國有建設(shè)用地（了解）國有建設(shè)用地①現(xiàn)國有建設(shè)用地②依法征收農(nóng)用地③農(nóng)用地轉(zhuǎn)用集體建設(shè)用地（掌握）集體建設(shè)用地使用原則：①鄉(xiāng)鎮(zhèn)用地總體規(guī)劃②土地利用年度計劃③村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃④合理布局綜合開發(fā)配套建設(shè)⑤依法農(nóng)用地審批。土地補償費：前三年平均年產(chǎn)值610倍安置補助費①按人口46倍②按面積15倍③補償和補助最高30倍集體土地使用：集體所有建設(shè)用地：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、宅基地、公益。臨時用地最長2年。集體土地征收（熟悉）集體土地：①村農(nóng)民集體②村內(nèi)兩個以上組織集體③鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體土地管理基本制度：①登記（以宗為基本單元）②有償有限期使用③用途管制（農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用土地）④耕地保護制度。房地產(chǎn)法律體系：1憲法2人大法律3國務(wù)院法規(guī)4地方性法規(guī)5政府規(guī)章6技術(shù)規(guī)范7最高院司法解釋。廣義包括產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、經(jīng)營、使用、交易、服務(wù)、管理及其他，狹義指《城市房地產(chǎn)管理法》。住房分配政策：停止實物分配，貨幣化（公積金、住房補貼）配套政策：財政、金融、土地。保障房：廉租住房（40）、經(jīng)適房（60）購房滿5年可轉(zhuǎn)讓。歷史沿革：13000年前土地交換、78年改革，87年正常。中介服務(wù)：咨詢、估價、經(jīng)紀。改革：城鎮(zhèn)住房制度、城鎮(zhèn)國有土地使用、生產(chǎn)方式改革。二、房地產(chǎn)管理基本制度與政策（一）房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)業(yè)的概念和歷史沿革（掌握）房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他。行政賠償程序行政機關(guān)解決賠償責(zé)任法院解決，不服，才起訴。審判監(jiān)督程序：申訴再審法院院長提請審委會決定再審上級法院決定再審檢察院抗訴行政賠償（掌握）行政賠償：行政主體及其工作人員違法行使職權(quán)，侵犯行政相對人合法權(quán)益，由國家承擔(dān)賠償責(zé)任的制度。地域管轄：1．一般地域管轄（原告就被告、不動產(chǎn)所在地）2特殊地域管轄（限制人身自由，被告或原告所在地）3共同管轄（先收到的管轄）4移送管轄（改錯，一次）指定管轄（特殊／爭議） 行政訴訟參加人：行政訴訟主體，原告和被告行政訴訟舉證責(zé)任：被告，收到副本10日內(nèi)答辨狀，提供證據(jù)依據(jù)，不提供視為沒有，不得向原告和評價收集證據(jù)。資格轉(zhuǎn)移：①公民死亡→近親屬《行訴解釋》；②組織終止→繼承權(quán)利的組織被申請人（行政機關(guān)）①獨立機關(guān)②共同幾個機關(guān)③派出機關(guān)④繼承權(quán)力的行政機關(guān)或作出撤銷決定的行政機關(guān)⑤被授權(quán)組織⑥派出機構(gòu) 行政復(fù)議程序：1申請（知道60日內(nèi)）（有資格；有被申請人；有事實和依據(jù)；屬復(fù)議范圍；符合管轄；其他條件）受理（5日內(nèi)審查：法定要件、法定期限、是否法院）審理全面審查：不以申請人申請范圍為限合法性，適當(dāng)性復(fù)議決定：1維持2駁回3履行決定4撤銷、變更或確認決定復(fù)議不加重；復(fù)議為行政機關(guān)舉證賠償決定：依申請決定、依職權(quán)定行政訴訟（掌握）行政訴訟受理范圍1處罰2強制措施3．侵犯企業(yè)經(jīng)營自主權(quán)4許可5不履行保護公民人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)的職責(zé)6給付7違法要求履行義務(wù)8其他①行政裁決；②行政確認③行政檢查④行政合同9法規(guī)其他（如行政復(fù)議決定）10．司法解釋規(guī)定不予受理的案件1國家行為2抽象3內(nèi)部行為4行政終裁行為：行政復(fù)議法 / 出入境管理法5刑事司法行為：公安、安全、海關(guān)、監(jiān)獄管理機關(guān)6調(diào)解7仲裁8．行政指導(dǎo)：無強制力的；　9．駁回申訴的重復(fù)處理行為：二次決定；10．對公民權(quán)利義務(wù)不產(chǎn)生實際影響的行為：行政檢查等訴訟級別級別管轄：基層一審、中級法院一審：1確認發(fā)明專利2對具體行政行為提起訴訟3本轄區(qū)重大復(fù)雜。具體行政行為分類羈束行為與裁量行為依申請的行為與依職權(quán)的行為 依申請：行政許可、行政登記；依職權(quán)：行政處罰行政登記：許可性 確認性（1）目的在于實現(xiàn)相對人的正當(dāng)權(quán)益（2）是羈束性行政行為（3）保障相對人權(quán)利有效實現(xiàn)（4）要式行政行為房地產(chǎn)登記的特點登記機構(gòu)依法登記的行為依申請的記載行為物權(quán)公示行為要式行為房地產(chǎn)登記性質(zhì)行政屬性可行政訴訟適用行政賠償行政法律責(zé)任：1有違反行政法行為存在