[法學(xué)]淺談國有企業(yè)改制中的土地處置方式與評(píng)估問題(參考版)
2025-01-11 20:25本頁面
【正文】 有些企業(yè)改制涉及的土地評(píng)估技術(shù)已部分超越了《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中的評(píng)估思路，需要在實(shí)踐中不斷總結(jié)和創(chuàng)新，同時(shí)它又不僅僅是一項(xiàng)土地估價(jià)技術(shù)工作，而是更加綜合性的工作，需要評(píng)估人員具有很高的組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，需要政策性強(qiáng)，知識(shí)面廣，創(chuàng)新意識(shí)強(qiáng)的評(píng)估 人員來承擔(dān)此項(xiàng)工作，更需要土地估價(jià)師不斷研究探討。則可以解決兩種方法的結(jié)果相差較大情況下土地結(jié)果確定的問題。 (3)估價(jià)結(jié)果的確定 估價(jià)結(jié)果的確定與估價(jià)目的、估價(jià)方法的選擇、土地資產(chǎn)處置方式等有關(guān)，要根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)綜合確定。 (2)要注意改制企業(yè)土地規(guī)劃條件的改變 隨著城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的飛速發(fā)展，規(guī)劃部門會(huì)對(duì)城市的整體規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，尤其是舊城區(qū)。在這么錯(cuò)綜復(fù)雜的土地資產(chǎn)狀況下，如何準(zhǔn)確地確定評(píng)估范圍是評(píng)估工作的第一步。如果宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施沒有計(jì)入其他資產(chǎn)，則可界定土地開發(fā)程度為宗地內(nèi)外 “幾通 ”和宗地內(nèi)平整。 根據(jù)土地評(píng)估的目的，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》需要確定土地評(píng)估的地價(jià)定義。對(duì)于一個(gè)企業(yè)中的局部用地應(yīng)服從大的土地用途，如一個(gè)企業(yè)中的辦公樓用地單獨(dú)作為一宗地，土地的實(shí)際用途可能為辦公，但在土地估價(jià)中，應(yīng)考慮整個(gè)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況及辦公樓在生產(chǎn)經(jīng)營中的作用，可把辦公樓用地界定為工業(yè)用途。對(duì)于沒有明確規(guī)劃限制的改制企業(yè)用地應(yīng)以現(xiàn)狀用途為主；對(duì)于已 有明確規(guī)劃要求的用地則應(yīng)以規(guī)劃用途為主。 (二 )估價(jià)對(duì)象的用途和價(jià)格內(nèi)涵界定 (1)用途的設(shè)定。因此，授權(quán)經(jīng)營土地價(jià)格與完全公開市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)有一定差別。是一種政府的投資行為。 (5)國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營 國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營是指國家根據(jù)需要以一定年期的國有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司，作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨(dú)資公司或集團(tuán)公司經(jīng)營管理。其具備出讓土地的各種權(quán)利內(nèi)涵。估價(jià)方法可采用市場(chǎng)比較法和收益還原法。在國企改制中，若國有企業(yè)原租賃土地經(jīng)土地部門批準(zhǔn)仍保留租賃形式，則該宗地的評(píng)估價(jià)格類型為國有租賃土地使用權(quán)價(jià)格。國有租賃土地使用權(quán)是指國家將國有土地出租給使用者使用而設(shè)定的。但土地成本應(yīng)以待估宗地所在區(qū)域劃撥土地平均取得成本為依據(jù)來評(píng)估待估宗地的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。根據(jù)國土資源部國土資發(fā) [2022]44 號(hào)文《關(guān)于 改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》， “為支持和促進(jìn)企業(yè)改革，企業(yè)改制時(shí)，可以依據(jù)劃撥土地的平均取得成本和開發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格 ”。 (2)劃撥土地 使用權(quán)評(píng)估 劃撥土地使用權(quán)評(píng)估的基本思路，主要是在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的基本原理和方法的基礎(chǔ)上，考慮劃撥土地使用權(quán)的無限年期，有限收益等基本特點(diǎn)，在幾種不同的基本評(píng)估方法中，不考慮年期修正，并扣除土地出讓金或劃撥土地年租制土地租金標(biāo)準(zhǔn)、從而測(cè)算出劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。 (1)出讓土地使用權(quán)的評(píng)估 出讓土地使用權(quán)評(píng)估思路按《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的原理和方法進(jìn)行評(píng)估即可。而在企業(yè)改制后土地使用權(quán)類型主要有出讓、劃撥、租賃、作價(jià)出資 (入股 )、授權(quán)經(jīng)營五種形式。 三、國有企業(yè)改制土地的評(píng)估 (一 )評(píng)估價(jià)格類型的選擇 企業(yè)土地進(jìn)行估價(jià)前，必須先分析企業(yè)土地資產(chǎn)的處置方式，搞清土地的各種處置方式的適用條件，各種處置方式之間的本質(zhì)區(qū)別，辦理各種處置方式的程序，才能使我們向委托方索取全面系統(tǒng)的資料，根據(jù)改制企業(yè)的性質(zhì)，處置方式及權(quán)利狀況，科學(xué)選擇評(píng)估方法和相關(guān)參數(shù)，合理確定評(píng)估的價(jià)格類型，做好企業(yè)的土地改制評(píng) 估。 (2)地價(jià)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)和土地使用權(quán)處置方案審批 地價(jià)評(píng)估結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門確認(rèn)和審批，報(bào)批時(shí) 還應(yīng)同時(shí)提交企業(yè)改革的批準(zhǔn)文件、資產(chǎn)重組方案、土地使用權(quán)證書或土地權(quán)屬證明以及其他有關(guān)材料。如對(duì)于評(píng)估后土地資產(chǎn)量很大的企業(yè)，如果采用出讓方式處置土地資產(chǎn)，出讓金可能很多，使企業(yè)沒有改制就需要付出數(shù)額巨大的出讓金，這在很大程度上影響了企業(yè)改制
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