[法學(xué)]淺談國有企業(yè)改制中的土地處置方式與評估問題-wenkub
2023-01-23 20:25:49 本頁面
【正文】 和集團(tuán)公司憑授權(quán)書，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價出資 (入股 )或租賃等方式配置土地，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)經(jīng)營管理授權(quán)書和有關(guān)文件，按規(guī)定辦理變更土地登記手續(xù)。土地使用權(quán)作價出資 (入股 )形成的國家股股權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地的行政管理部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。 (2)土地租賃 國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。 (1)土地出讓 現(xiàn)有使用劃撥土地使用權(quán)的企業(yè)通過補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金取得出讓土地使用權(quán)。但同時還必須站在公正立場，兼顧地方和企業(yè)利益。存量土地有償有限期使用關(guān)鍵是以科學(xué)、公正、合理的方法量化土地資產(chǎn)的真實(shí)價值，并將量化了的土地資產(chǎn)以公平、可行、合理的方式注入企業(yè)資產(chǎn)，確保土地使用 權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰，這是土地使用制度改革和現(xiàn)代企業(yè)制度建立的需要。規(guī)范土地資產(chǎn)處置操作程序，還要與國有企業(yè)改革的總體部署與要求相一致。 (3)分布面廣：跨區(qū)域、跨城市、跨省份。因此，在國有企業(yè)改制中必須結(jié)合國有企業(yè)的不同形式，采取不同方法處置土地資產(chǎn)，對土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行重新界定和調(diào)整。土地資產(chǎn)值過高，必然造成國有資產(chǎn)的份額增大，投資回報率下降，增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，影響投資者的積極性。土地與國有企業(yè)有著十分密切的關(guān)聯(lián)，進(jìn)行國有企業(yè)制度改革不可能不涉及土地 問題，在國有企業(yè)改革中要明確國家和企業(yè)的權(quán)利和責(zé)任，就必須理順和明確國家與企業(yè)在土地問題上的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。企業(yè)土地資產(chǎn)處置管理是企業(yè)改制過程中的重要環(huán)節(jié)，其工作中心是圍繞企業(yè)改制，研究制定企業(yè)盤活土地資產(chǎn)政策，使不同土地資產(chǎn)處置方式之間達(dá)到政策界線、權(quán)責(zé)內(nèi)涵、法律關(guān)系和利益的均衡。相反如果評估值偏低，則會造成國有資產(chǎn)流失，弱化國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。通過建立科學(xué)、新型的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，確保改制企業(yè)改制成為現(xiàn)代化企業(yè)。 (4)占企業(yè)資產(chǎn)總量比重較大。 (2)有利于企業(yè)改制和發(fā)展的原則 土地資產(chǎn)如何處置，不僅僅關(guān) 系到土地使用制度改革的深入，也涉及到搞活企業(yè)，促進(jìn)企業(yè)改制的順利進(jìn)行。 (4)兼顧各方面的利益 企業(yè)和土地改制都要求責(zé)、權(quán)、利分明，可以說土地改制的初衷是使國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)，亦即維護(hù)國家利益。特別是在土地作價過程中，應(yīng)區(qū)分土地收益哪些屬于國有，哪些屬于地方或企業(yè)所有，積極妥善處理好三方利益的分配。土地在出讓期限內(nèi)成為企業(yè)法人財產(chǎn)，企業(yè)可以自主經(jīng)營土地，有權(quán)依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等。土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉(zhuǎn)讓，改變原合同規(guī)定的使用條件，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同，簽訂土地租賃合同和轉(zhuǎn)讓土地租賃合同應(yīng)當(dāng)辦理登記和變更登記手續(xù)。 根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，須由國家控股的關(guān)系國計民生、國民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)鍵 領(lǐng)域和基礎(chǔ)性行業(yè)企業(yè)或大型骨干企業(yè)，改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司及組建企業(yè)集團(tuán)的，涉及的劃撥土地使用權(quán)經(jīng)省級以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取國家以土地使用權(quán)作價出資 (入股 )方式處置。 被授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的國家控股公司、國有獨(dú)資公司、集團(tuán)公司必須接受授權(quán)部門的監(jiān)督管理。 以上第 ② 、 ③ 、 ④ 項保留劃撥用地方式的期限不超過五年。除了法律中的限制性規(guī)定，企業(yè)也可以根據(jù)實(shí)際情況選擇合適的土地資產(chǎn)處置方式。但由于目前法規(guī)政策的不完善，以及租賃、入股方式的配套政策和實(shí)施細(xì)則在各地的不統(tǒng)一，使得同一塊土地由于處置方式不同，資產(chǎn)量化結(jié)果相差很大。其次，土地資產(chǎn)處置方式可以采用上述幾種方式中的一種，也可以幾種方式同時采用。如對于評估后土地資產(chǎn)量很大的企業(yè)，如果采用出讓方式處置土地資產(chǎn)，出讓金可能很多，使企業(yè)沒有改制就需要付出數(shù)額巨大的出讓金，這在很大程度上影響了企業(yè)改制的積極性；而對于土地資產(chǎn)量不大的企業(yè)，采用出租方式顯然不如采用出讓方式，因為辦理出讓手續(xù)畢竟不是以評估地價作為出讓金，而是以評估地價的一定比例 交納
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