【正文】 建筑 園林 布局 配套 異域濱海度假感 地中海風(fēng)格 ?與海灣及休閑旅游的區(qū)域特質(zhì)相協(xié)調(diào) ?明亮的色調(diào)、異國的情調(diào)，帶出海濱充滿陽光的氣質(zhì) 東南亞風(fēng)格 ?自然中式現(xiàn)代風(fēng)格為主，充滿濃厚的東南海域風(fēng)格 ?原木構(gòu)建元素的融入，使自然原始的風(fēng)味滿溢 休閑、舒適、交流的活動場所 ?休閑度假型物業(yè)注重休閑氛圍的營造，舒適的，能夠與外部環(huán)境、家人、好友交流的活動場所，應(yīng)適當(dāng)增多和加大 建筑 園林 布局 配套 高附加值的附增空間 建筑 園林 布局 配套 閣樓 多功能地下室 ?通過附增各種空間提高產(chǎn)品的附加值，增加性價比，具體內(nèi)容有：庭院、露臺、閣樓、地下室等 庭院 露臺 以閑適為主導(dǎo)的東南亞風(fēng)格 ?以體現(xiàn)閑適感進行整體園林風(fēng)格的打造 ?體現(xiàn)出項目的屬性，以東南亞風(fēng)格園林營造出強烈的濱海休閑度假感 建筑 園林 布局 配套 以閑適為主導(dǎo)的東南亞風(fēng)格 建筑 園林 布局 配套 ?注重宅間園林的打造，讓東南亞休閑度假的氛圍漫溢整個區(qū)域 ?晚間燈光的裝飾也是園林的精致感得到進一步的體現(xiàn) 注重細節(jié)的塑造 建筑 園林 布局 配套 ?具特色的黃色人物雕塑及瓦罐，讓園林四周充滿東南亞的風(fēng)味 參與性，互動 ?泳池、 SPA、球場等設(shè)施可布局與園林中，增加與人的互動、交流 ?通過參與與互動，增加人對園林、設(shè)施、社區(qū)的不同體驗 建筑 園林 布局 配套 五星級標(biāo)準(zhǔn)會所和分會所 建筑 園林 布局 配套 ?以五星級標(biāo)準(zhǔn)配置公寓客房和會所功能，拔高項目檔次和形象 ?別墅區(qū)配以高檔分會所，面向高端客戶 多元體驗式的游憩配套 建筑 園林 布局 配套 ?完善豐富項目游憩配套（津臺文化中心、戲劇館、民藝大街等） ?同時突出項目的濱海資源優(yōu)勢，打造多元體驗式的配套，帶來濱海休閑的感受 ?現(xiàn)代與傳統(tǒng)的和諧統(tǒng)一 融合文化特色的風(fēng)情商業(yè)街 建筑 園林 布局 配套 ?在充滿天津民俗特色的商業(yè)街區(qū)徜徉，購物、休閑、飲食、娛樂、手工藝、藝術(shù)共融一爐，多官能感受特色的傳統(tǒng)文化風(fēng)情 …… 國際濱海休閑體驗島 建筑 園林 布局 配套 融合文化特色的風(fēng)情商業(yè)街 多元體驗式的游憩配套 五星級標(biāo)準(zhǔn)會所和分會所 自由式布局，別墅、高層分區(qū) 寧靜、尊貴的別墅區(qū) 閑適、開放、自由的高層區(qū) 異域濱海度假感 參與性，互動 注重細節(jié)的塑造 以閑適為主導(dǎo)的東南亞風(fēng)格 休閑、舒適、交流的活動場所 高附加值的附增空間 結(jié)束，謝謝！ 以下是溝通時間 。 ? 濱海區(qū)域持續(xù)放量，是市場熱點，競爭激烈，但發(fā)展已進入后期； ? 市場供應(yīng)主要向外擴展，但濱海價值資源稀缺。 ? 濱海旅游區(qū)建設(shè)完成，區(qū)域價值逐漸達到峰值，影響力不斷提升； ? 項目區(qū)域發(fā)展成熟，但一線海景資源將成為內(nèi)湖資源。 ? 濱海旅游區(qū)起步區(qū)基本建成，區(qū)域發(fā)展認知度開始提升； ? 項目區(qū)域雖緊靠航母主題公園，但配套不成熟，交通進入性亟待改善。 ? 濱海區(qū)域持續(xù)放量，是市場熱點，競爭激烈，但發(fā)展已進入后期； ? 市場供應(yīng)主要向外擴展，但濱海價值資源稀缺。 ? 濱海旅游區(qū)建設(shè)完成，區(qū)域價值逐漸達到峰值，影響力不斷提升； ? 項目區(qū)域發(fā)展成熟，但一線海景資源將成為內(nèi)湖資源。 ? 濱海旅游區(qū)起步區(qū)基本建成，區(qū)域發(fā)展認知度開始提升； ? 項目區(qū)域雖緊靠航母主題公園，但配套不成熟，交通進入性亟待改善。 —— 某房地產(chǎn) 公司 投資 管理部經(jīng)理 李 小姐 濱海旅游區(qū)的定位很高，發(fā)展前景也很好，但目前交通不便利，除非規(guī)劃的道路政府能兌現(xiàn)，才會有人去關(guān)注那邊的，現(xiàn)在很多人都會首先關(guān)注交通便捷度的 …… —— 私人老板 劉先生 “ 我想再買一套房，但首先是交通要便利，至于價格，也是一方面，但沒那么重要 …… ”。 競爭關(guān)系 片區(qū)明細 已出讓居住土地面積 （萬平米） 土地容積率 預(yù)計居住用地市場貨量（萬平米） 直接競爭 中心漁港 333 611 東疆港城 79 140 重點競爭 中新生態(tài)城 714 1243 森林公園 濱海湖 66 匯總（萬平米） 1242 2054 森林 公園 濱海 湖 東疆 港城 濱海旅游 休閑區(qū) 中心 漁港 中新 生態(tài)城 本項目競爭區(qū)域界定 后續(xù)總建 約 611萬 后續(xù)總建 約 1243萬 后續(xù)總建 約 140萬 后續(xù)總建 約 32萬 后續(xù)總建 約 30萬 競爭區(qū)域分析總結(jié) 3：未來可售住宅市場貨量容積率較為集中在 ，產(chǎn)品差異化小，片區(qū)之間競爭較為激烈 序號 容積率 整體可售貨量 （萬平米） 片區(qū)細分 1 中心漁港 2 362 中新生態(tài)城 3 中心漁港 4 中心漁港 126萬平米，東疆港城 ，中新生態(tài)城 5 中新生態(tài)城 241萬平米， 中心漁港 6 中新生態(tài)城 7 中新生態(tài)城 8 中心漁港為 ， 東疆港城為 整體后續(xù)供應(yīng)的時間軸分析：預(yù)計本項目首期將主要與中新生態(tài)城內(nèi)項目形成直接競爭關(guān)系，而未來 35年內(nèi)將面臨更為激烈的市場競爭 ? 目前在售項目尚無，后續(xù)供應(yīng)時間長，但中新生態(tài)城將于下半年陸續(xù)推出與本項目形成直接競爭 ? 由于目前區(qū)域配套正在建設(shè)中，眾多立項 項目立將會伺機而動， 都在等待對方先上手以觀時機；中新生態(tài)城 2022年年底 將有一些項目達到預(yù)售條件 ，供應(yīng)高峰會大概在 2022年 ~2022年出現(xiàn)，屆時將與在售項目一起，對本項目構(gòu)成競爭和威脅 時間 /年 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 后續(xù)新開項目開發(fā)周期預(yù)判 …… 其他片區(qū)新推項目 中新生態(tài)城即將推出 橡樹園 嘉銘紅樹灣 萬通新新家園 20222022年的競爭將非常激烈 中新生態(tài)城片區(qū) 森林公園片區(qū) 東疆港城片區(qū) 中心漁港片區(qū) 濱海湖片區(qū) 萬科錦廬 吉寶季景華庭 三井源語城 遠雄 UCity 世茂濕地公園 中新生態(tài)城其他項目 小高層、 高層為主 從市場分析看本項目發(fā)展機會 ? 從區(qū)域發(fā)展價值來看： – 項目所在的海濱休閑旅游區(qū)定位高端，城市價值和旅游功能價值兼具，是其他區(qū)域所缺乏的 – 隨著中新生態(tài)城的出現(xiàn)和發(fā)展，將帶動項目區(qū)域的成熟發(fā)展，為項目發(fā)展帶來利好 ? 從市場大勢和市場格局來看： – 濱海新區(qū)居住區(qū)外溢趨勢明顯，而北部區(qū)域發(fā)展速度最快；項目將承接核心區(qū)外拓的利好 – 漢沽區(qū)在價格上與核心區(qū)存在較大價差， 處于濱海的價格洼地，發(fā)展空間較大 ? 從市場細分來看： – 洋房： 80130 ㎡ 、總價在 150萬以內(nèi)的產(chǎn)品銷售情況較好， 項目應(yīng)順應(yīng)市場需求 – 別墅：主力戶型面積集中在 200300平米，總價 300500萬的別墅市場接受度較高； – 別墅比洋房的溢價空間大， 且大多依托自然資源環(huán)境， 項目擁有稀缺海景資源， 具有一定的市場機會； ? 從競爭市場來看： – 洋房后續(xù)后續(xù)供應(yīng)量大，未來競爭激烈，別墅物業(yè)仍是稀缺物業(yè)， 應(yīng)當(dāng)設(shè)置稀缺物業(yè) 提升項目價值， 同時降低市場風(fēng)險 市場競爭：濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展給項目帶來怎樣的競合要求？ 細分市場發(fā)展特征如何？（洋房和別墅） 項目面臨怎樣的市場競爭？ 目前市場大勢特征和市場格局如何？ 住宅市場研究 客戶專題分析 其它市場研究 合富輝煌對客戶的認識建立在大量的市場調(diào)研與客戶訪談的基礎(chǔ)之上 ? 訪談目的 ：從對消費者以及相關(guān)專業(yè)人士的深入訪談中，獲得各消費者的行為特征、消費特征以及心理訴求，為項目的定位與開發(fā)提供必要支持 ? 訪談方式 ：面訪，各類訪談人士超過 40個，包括專業(yè)人士、各層次客戶，具體如下： 消費人群： ? 天津塘沽船舶貨運（家族企業(yè)） — 門先生 ? 天津渤海石油高級工程師 — 王先生 ? 天津中交一航局公司營銷部經(jīng)理 — 李小姐 ? 天津泰達發(fā)展有限公司經(jīng)營管理部經(jīng)理 — 古小姐 ? …… 專業(yè)人士： ? 天津漢沽規(guī)劃局 — 李局長 ? 天津濱海新區(qū)國土資源和規(guī)劃管理局 — 胡總工程師 ? 天津彩虹集團助理副總裁 —— 于先生 ? 天津萬通地產(chǎn)營銷策劃部經(jīng)理 — 高先生 ? 天津濱海投資集團研發(fā)部部長 —— 王先生 ? …… 訪談結(jié)論一：客戶 來源具有地緣性，以本地大型企業(yè)的老板、 私營業(yè)主、企事業(yè)高管、高級公務(wù)員為主， 以改善居住需求為主要目的 ? 客戶來源具有地緣性，主要來自兩個區(qū)域： – 一為以 生態(tài)城、北塘購房群體組成的再置業(yè)群體 ； – 二為漢沽城區(qū)富裕人群 – 如區(qū)域內(nèi)有產(chǎn)業(yè)支撐，會出現(xiàn)地緣性客戶群； ? 客戶類型以本地大型企業(yè)的老板、私營業(yè)主、企事業(yè)高管、高級公務(wù)員為主，以改善居住需求為主要目的 買房這批人呢，還是 以本地大型企業(yè)的老板、私營業(yè)主、企事業(yè)高管、高級公務(wù)員為主，以改善居住需求為主要目的 …… —— 高級記者 楊先生 “ 漢沽區(qū)的客戶還是具有一定地緣性的，老城區(qū)那些有錢人如果再置業(yè)的話也是就近選擇周邊的中新生態(tài)城之類區(qū)域的 ……” —— 濱海投資集團研發(fā)部部長王先生 訪談結(jié)論二：潛在 客戶多在二次置業(yè)以上，看重海景稀缺性資源環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì) ? 潛在客戶多在二次置業(yè)以上，對具 備高品質(zhì)產(chǎn)品或稀缺性的資源 的項目表現(xiàn)出極大的興趣 ? 客戶收入來源廣泛且較為穩(wěn)定，消費力較強，對提升居住品質(zhì)的需求大 ? 置業(yè)者在本地擁有廣闊的社交圈，因此對有利于區(qū)域發(fā)展的相關(guān)信息相當(dāng)靈敏，并且注重產(chǎn)品產(chǎn)品的產(chǎn)品感