【正文】 （ 三 ） 其他資金的使用與管理 (經(jīng)營(yíng)性收入 、利息 、 滯納金 、 賠款等 ) 用于滾存相關(guān)專項(xiàng)維修資金 。 物業(yè)管理資金管理 （ 三 ） 物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)性收入 （ 四 ） 國(guó)家財(cái)政來(lái)源 四 、 物業(yè)管理資金的使用與管理 （ 一 ） 維修基金的使用與管理 一般由售房單位代收 ， 所有權(quán)屬購(gòu)房者 ， 不隨人走 ， 只有當(dāng)房屋滅失時(shí)才進(jìn)行分割 。 ? 實(shí)物物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物管企業(yè)的酬金。 酬金制是指預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物管企業(yè) ， 其余或者不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式 。 車輛管理：主要是車輛安全管理 物業(yè)的綜合管理與經(jīng)營(yíng) 停車場(chǎng)管理 （ 1）場(chǎng)內(nèi)車位劃分要明確 （ 2）場(chǎng)內(nèi)行駛標(biāo)志要清楚 （ 3）進(jìn)出停車場(chǎng)管理要嚴(yán)格 （ 4）車輛防盜和防損壞措施要得力 物業(yè)的綜合管理與經(jīng)營(yíng) 五、物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù) （一）物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的原則 有償原則 競(jìng)爭(zhēng)原則 服務(wù)原則 （二）物業(yè)綜合服務(wù)經(jīng)營(yíng)思路 承包經(jīng)營(yíng)思路 開拓經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和內(nèi)容的經(jīng)營(yíng)思路 第六章 物業(yè)管理資金管理 ? 物業(yè)管理資金籌措原則 ? 籌措物業(yè)管理資金計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的核算辦法 ? 物業(yè)管理資金的主要籌措渠道 ? 物業(yè)管理資金的使用與管理 物業(yè)管理資金管理 一、物業(yè)管理資金籌措原則 （一） “ 量入為出 ” 原則 （二）收支平衡，保本微利原則 （三）相對(duì)穩(wěn)定、適當(dāng)調(diào)整原則 二、籌措物業(yè)管理資金計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的核算辦法 （一）成本法 （二）對(duì)比法 （三）經(jīng)驗(yàn)法 （四）綜合法 物業(yè)管理資金管理 三 、 物業(yè)管理資金的主要籌措渠道 （ 一 ） 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金 （ 二 ） 物業(yè)服務(wù)費(fèi) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 ， 對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修 、 養(yǎng)護(hù) 、 管理 ， 維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序 ， 向業(yè)主所收取的費(fèi)用 。對(duì)于業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任，可由物業(yè)管理公司與業(yè)主、使用人在物業(yè)管理服務(wù)合同中特別約定，沒(méi)有特別約定的，物業(yè)管理公司不承擔(dān)業(yè)主、使用人的人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任。保安服務(wù)的范圍是指為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的秩序而實(shí)施的防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)。 組建業(yè)主委員會(huì) 六、業(yè)主委員會(huì)的效力 ?業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席 ?作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意 ?業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)全體業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)具有約束力。 組建業(yè)主委員會(huì) 五 、 業(yè)主委員會(huì)章程 業(yè)主委員會(huì)章程，是關(guān)于業(yè)主委員會(huì)選舉、產(chǎn)生、活動(dòng)和行使權(quán)利、義務(wù)，保證業(yè)主權(quán)益的準(zhǔn)則。 （三）業(yè)主委員會(huì)委員的職責(zé) 詳見(jiàn)第二章的有關(guān)內(nèi)容 組建業(yè)主委員會(huì) （ 四 ） 業(yè)主委員會(huì)委員資格的終止 因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的； 無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的； 因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的； 有犯罪行為的； 以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的； 拒不履行業(yè)主義務(wù)的； 其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。 第五節(jié) 組建業(yè)主委員會(huì) 一 、 業(yè)主委員會(huì)的成立 ?業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，委員可以連選連任 ?報(bào)送物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案 業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì) ?業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 組建業(yè)主委員會(huì) 二 、 業(yè)主委員會(huì)委員 （ 一 ） 業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù) 5至 15名組成，具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則給定。 業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力 。 業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開。 出席業(yè)主大會(huì)的資格 會(huì)議議程 成立業(yè)主大會(huì) （ 三 ） 業(yè)主大會(huì)的臨時(shí)會(huì)議 召開的時(shí)機(jī) 有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議： (1) 20％ 以上業(yè)主提議的； (2) 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的； (3) 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況 。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 全體業(yè)主 所持投票權(quán) 2/3以上通過(guò)。 成立業(yè)主大會(huì) 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的效力 業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力 。 成立業(yè)主大會(huì) 業(yè)主大會(huì)議程 (1) 聽(tīng)取物業(yè)管理前期工作報(bào)告； (2) 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)； (3) 審議會(huì)議有關(guān)文件 (業(yè)主公約 、 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等 )； (4) 其他有關(guān)物業(yè)管理的事項(xiàng) 。 前四項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開 15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告 。 成立業(yè)主大會(huì) 三 、 業(yè)主大會(huì)會(huì)議 （ 一 ） 首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議 首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)機(jī) 會(huì)議的召集和主持 成立業(yè)主大會(huì) （ 1） 召集和主持者 應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組），負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。 ? 只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 專用設(shè)備 (如煤氣儀表、管線等 )的變動(dòng)，須報(bào)請(qǐng)主管部門批準(zhǔn)。 用戶入伙 (三 )物業(yè)裝修控制程序 提供結(jié)構(gòu)管網(wǎng)圖 裝修方案審核備案 簽訂裝修協(xié)議 收取保證金及垃圾費(fèi)，辦理臨時(shí)出入證 裝修現(xiàn)場(chǎng)巡視指導(dǎo) 裝修竣工驗(yàn)收 用戶入伙 (四 )裝修批準(zhǔn)權(quán)限： 非結(jié)構(gòu)變動(dòng)由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)查勘、鑒定、批準(zhǔn)。 單個(gè)業(yè)主物業(yè)裝修容易影響多個(gè)業(yè)主共同利益，裝修糾紛較多。 用戶入伙 三、用戶裝修 (一 )物業(yè)裝修特點(diǎn) 物業(yè)裝修多為二次裝修，是在竣工驗(yàn)收合格基礎(chǔ)上進(jìn)行的二次精裝。 （二）宣傳方法 發(fā)放用戶須知 發(fā)放用戶手冊(cè) 放錄像片 辦學(xué)習(xí)班 用戶入伙 二 、 簽訂業(yè)主公約 業(yè)主公約是一份由業(yè)主承諾，并對(duì)全體業(yè)主均有約束力的有關(guān)物業(yè)管理、使用、維修、保養(yǎng)等方面的權(quán)利與義務(wù)的行為準(zhǔn)則。 發(fā)現(xiàn)與資料不符的問(wèn)題 ， 應(yīng)及時(shí)做好書面記錄 ， 雙方共同簽定存檔 ， 并盡快調(diào)查原因 。 物業(yè)的接管 三 、 物業(yè)接管的類型 物業(yè)管理公司從開發(fā)企業(yè) (或建設(shè)單位 )手中接管； 物業(yè)管理公司之間的接管 ； 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)之間的接管 。 物業(yè)的接管 驗(yàn)收條件不同 接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；竣工驗(yàn)收的首要條件是工程按設(shè)計(jì)要求全部施工完畢，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用等。 物業(yè)的接管 二、接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別 性質(zhì)不同 接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，竣工驗(yàn)收是政府行為。 第二節(jié) 物業(yè)的接管 一 、 接管驗(yàn)收的概念 接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托管理的物業(yè)時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管檢驗(yàn)