【正文】 。 方欣集團(tuán)還在繼續(xù)擴(kuò)大方欣商圈，將來(lái)還要建酒店用品物流中心、環(huán)南路商圈、冷凍副食物流中心、方欣海鮮市場(chǎng)二期、方欣風(fēng)情餐街等項(xiàng)目，形成一庫(kù)、兩街、六大市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)格局。 A 區(qū) 由方欣酒店用品批發(fā)城、方欣廚具批發(fā)城、方欣食品包裝機(jī)械批發(fā)城、方欣如春酒店四個(gè)模塊組成； B 區(qū) 由方欣冷藏物流中心、方欣凍品批發(fā)市場(chǎng)、方欣副食品批發(fā)市場(chǎng)、方欣干雜調(diào)料批發(fā)市場(chǎng)、方欣冷庫(kù)等模塊組 成； C 區(qū) 是 2020 年剛建成開(kāi)業(yè)的方欣炭市街副食品市場(chǎng)。 方欣商圈 、項(xiàng)目概況 方欣商圈是由方欣集團(tuán)（國(guó)企）打造的食品相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)集群。比如：西瓜等。） 進(jìn)場(chǎng)費(fèi)： 平均 50 元 /噸，在貨物進(jìn)門(mén)時(shí)候收取，根據(jù)貨物車量的大小重量來(lái)估算收取。 市場(chǎng)的費(fèi)用主要有以下幾種： 交易傭金： 針對(duì)貨主賣貨的金額收取 4%的傭金，沒(méi)有場(chǎng)地租賃費(fèi)的收取。 外部?jī)?chǔ)貨收費(fèi)： 每一排鋪位中間間距 16 米，由于市場(chǎng)沒(méi)有精品區(qū)專用的倉(cāng)儲(chǔ)，商戶倉(cāng)儲(chǔ)主要依賴鋪位 內(nèi)部和鋪位外部空間，所以外部空間也被大部分商戶作為主要倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，外部收費(fèi)為每 12 平米 300— 400 元 /月，依據(jù)總體倉(cāng)儲(chǔ)所占面積不同有所差異。每平米 8001000元 /年， 12 平米價(jià)格在 960012020 元 /年。大部分鋪位是以租賃方式收取租金，由于進(jìn)入市場(chǎng)早晚不一樣， 5 年前進(jìn)入市場(chǎng)的大概 3 萬(wàn) 4 萬(wàn) /年，近兩年進(jìn)入市場(chǎng)或轉(zhuǎn)租來(lái)的鋪位租金價(jià)格為 萬(wàn) 4 萬(wàn)之間。 、商鋪?zhàn)赓U費(fèi)用 鋪位租金： 精品區(qū)鋪位租金均價(jià) 1500030000 元 /年，由于鋪位產(chǎn)權(quán)不一，所以租金水平也不一樣。干果是小隔間店鋪，處于小量批售狀態(tài)；肉類的經(jīng)營(yíng)已經(jīng)滑向零售為主的處境。香蕉庫(kù)的制冷設(shè)備和內(nèi)部墻壁的泡沫都是商戶自己購(gòu)置。 、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)概況 西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)中只有水果這個(gè)業(yè)態(tài)的批發(fā)體量較大，目前主要以南方水果為主，蘋(píng)果以本地陜西省內(nèi)的為主，其客戶有超市和小販等；水果市場(chǎng)交易大棚為鋼架棚結(jié)構(gòu)，在空地也有商戶自己搭建起來(lái)帳篷，固定商戶自己購(gòu)置磅 秤，流動(dòng)商戶的磅秤向市場(chǎng)租 24 賃， 2 元 /天，相關(guān)的交易設(shè)施十分簡(jiǎn)陋。 、市場(chǎng)內(nèi)部配套設(shè)施 市場(chǎng)內(nèi)的配套設(shè)施有電子結(jié)算中心、檢疫檢測(cè)中心、電子監(jiān)控室、質(zhì)量檢測(cè)中心、電子計(jì)量中心（大型地磅）、電子門(mén)禁系統(tǒng)等，以上這些設(shè)施幾乎都被閑 置，處于廢棄狀態(tài)。 包裝物區(qū) 位于市場(chǎng)的東部，占地面積 5 畝左右，商戶 20 多間?？赡軐?lái)會(huì)逐漸淡出市場(chǎng)，商戶對(duì)此表示擔(dān)憂。 干果交易區(qū) 23 肉類區(qū) 位于水果的北部，占整個(gè)市場(chǎng)的 2%不到（約 2 畝左右），只有 10 來(lái)家店鋪，每間約 40 ㎡左右，主要經(jīng)營(yíng)大 肉批發(fā)兼零售。另有 10 多家的簡(jiǎn)易商鋪（無(wú)水電），簡(jiǎn)易鋪的面積有 20 ㎡左右。整體大約有 5%鋪位處于間隙營(yíng)業(yè)的狀態(tài)（部分外出調(diào)貨）。大眾水果中本地散戶有 100 多家；香蕉專賣商戶 58 多家，日銷售量 500 噸左右。 水果區(qū) 位于整個(gè)市場(chǎng)的前部中心位置，占整個(gè)區(qū)域面積的 60%（ 120 畝左右），經(jīng)營(yíng)戶約 550 家左右。 20 摩爾市場(chǎng) 地圖 、 市場(chǎng)內(nèi)部業(yè)態(tài)構(gòu)成 該市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)品類有干雜、水果、肉類，但以水果和干雜批發(fā)為主。 19 摩爾市場(chǎng)大門(mén) 、位置交通概況 西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)位于太華路與東二環(huán)路之間的北二環(huán)段中間，西鄰井上村，東臨辛家廟，有 27 路、 28 路、 36 路、 104 路、 211 路、 230 路、 241 路、 316 路、 406 路、410 路、環(huán) 環(huán) 2 等公交車到達(dá)，交通十分便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 市場(chǎng)總占地面積 212 畝（其中北部一塊 50 畝左右的空地 后期將計(jì)劃建成蔬菜交易場(chǎng)地），建筑面積近 15 萬(wàn)平方米。 西北農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)中心市場(chǎng)（摩爾市場(chǎng)） 、項(xiàng)目概況 西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目是由深圳市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司直接控股管理的西安摩爾農(nóng)產(chǎn)品有限公司投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、管理的項(xiàng)目（也叫西安摩爾批發(fā)市場(chǎng)）， 2020 年改建而成 ， 屬于私營(yíng)企業(yè)。 裝卸費(fèi)用， 15 元 /噸。 大棚 ，租金 萬(wàn)元，押金 1 萬(wàn)元；短期 150 元 /天。 鋪位租金是交與鋪位產(chǎn)權(quán)所有者（而非市場(chǎng)），主要有以下幾種： 帶房屋的好鋪位，長(zhǎng)期租用，租金 2 萬(wàn)元 /年。葉菜經(jīng)營(yíng)戶的繳納按年來(lái)計(jì)算， 1 萬(wàn)元 /年。 18 、市場(chǎng)管 理收費(fèi)情況 市場(chǎng)由于是股份制運(yùn)營(yíng)的模式，只對(duì)賣方收取進(jìn)場(chǎng)費(fèi)用，以作管理支出，另外收取水電費(fèi)用和磅秤租賃費(fèi)用，對(duì)停車也不存在費(fèi)用的收取。參股少的小股東型商戶，雖然對(duì)市場(chǎng)有意見(jiàn)，但因自己有股份，顧慮比較多。上游蔬菜產(chǎn)地和下游采購(gòu)商入??；南方蔬菜產(chǎn)地政府在此有設(shè)點(diǎn)（海南省、四川廣元、陜西華縣）；甘肅、寧夏 、陜北區(qū)域批發(fā)商和市區(qū)定點(diǎn)的采購(gòu)大戶（人人樂(lè)超市、家福樂(lè)超市）也在此交易。 商鋪短期租賃， 帶房子的 200 元 /天，大棚 150 元 /天，空地車位只需交個(gè)進(jìn)場(chǎng)費(fèi)即可（根據(jù)品種的不同 35—45 元每噸）。鋪位租金均價(jià) 1000—3000 元 /月，大部分鋪位是以租賃方式收取租金，加上商戶進(jìn)入市場(chǎng)早晚不一樣，近兩三年進(jìn)入市場(chǎng)的商戶都是轉(zhuǎn)租的鋪位。由于每個(gè)商戶所參有的股份又各不相同，商戶最少的參有 3—5 股，每股 1 萬(wàn)元，去年底分紅大約 3000 元 /股左 右。一些沒(méi)有攤位的運(yùn)銷商要租股東攤位商戶的鋪位經(jīng)營(yíng)。 另外 市場(chǎng)是商戶集資籌建，管理上相對(duì)松散，整個(gè)市場(chǎng)完全是一個(gè)自由貿(mào)易市場(chǎng)。品種齊全，日交易數(shù)量在 2020 噸左右，占據(jù)了整個(gè)西安市蔬菜批發(fā)量的 50%左右。 15 收費(fèi)地磅 檢驗(yàn)檢測(cè) 16 餐飲配套一條街 配送及貨運(yùn)配套 、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)概況 北二環(huán)蔬菜副食交易中心主要以蔬菜批發(fā)為主，夾帶副食。 肉食交易區(qū) 、市場(chǎng)內(nèi)部配套設(shè)施 由于團(tuán)結(jié)水庫(kù)改擴(kuò)建、北二環(huán)市場(chǎng)屬拆遷單位，目前市場(chǎng)內(nèi)部配套設(shè)施很不完善。 副食交易區(qū) （三）肉類區(qū) 14 肉類區(qū)處于副食區(qū)的最前面的一排門(mén)面，總共 15 個(gè)鋪位，其中豬肉 10 個(gè)，牛肉 1 家，羊肉 2 家，家禽 1 家，魚(yú) 1 家。 精品蔬菜區(qū) 12 葉菜區(qū) 空地交易區(qū) 13 客菜交易區(qū) （二）副食區(qū) 糧油副食區(qū)位于市場(chǎng)的中部靠近東門(mén)附近，面積 10 畝左右，總鋪位 60 個(gè)，屬于批零兼營(yíng)性質(zhì)，日交易數(shù)量 65 噸左右。蔬菜區(qū)由郊菜、客菜、精品菜 和葉菜 構(gòu)成，總計(jì) 437 個(gè)交易位。包括蔬菜交易位 437 個(gè)，占總鋪位數(shù)的 86%；副食交易鋪位 60 個(gè)，占總鋪位數(shù)的 11%；肉類交易鋪位 15 個(gè)，占總鋪位數(shù)的 3%。其中朱宏路為城市主要干道之一，通過(guò)朱宏路向北即達(dá)到我們的項(xiàng)目地塊，向南可以到達(dá)明城墻以北； 同時(shí)市場(chǎng)緊鄰北二環(huán)，可以通過(guò)城市的二環(huán)線迅速的到達(dá)城市中的任何位置。攤位商戶擁有鋪 10 位的產(chǎn)權(quán)，屬于私營(yíng)企業(yè)。 ? 城東：李家村萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、陽(yáng)光小區(qū)、胡家廟新興駿景園 ? 城西：糜家橋小區(qū)、桃園 小區(qū)、楓葉新都市 ? 城南：太白小區(qū)，紫薇廣場(chǎng) 、 大明宮建材市場(chǎng) ? 城北：雅荷花園、龍首村 、自強(qiáng)東路家屬院 ? 城中：蓮湖公園家屬院、南小 巷家屬院、 白鷺灣小區(qū) 9 第 二 部分： 競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)研資料 分析 、北二環(huán)蔬菜副食交易中心 、 、項(xiàng)目概況 西安北二環(huán)蔬菜副食交易中心隸屬于陜西欣綠實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司。 大眾媒體調(diào)研：將西安市分為東、西、南、北、中五個(gè)區(qū)域，以西安大眾市民為主要調(diào)研對(duì)象。 、調(diào)研方法 實(shí)地調(diào)研走訪，發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷 、調(diào)研范圍 競(jìng)爭(zhēng)者和商戶調(diào)研： 項(xiàng)目組進(jìn)入西安后先后對(duì)朱雀農(nóng)副產(chǎn)品交易中心、高新生鮮城、胡 家廟綜合批發(fā)市場(chǎng)、西安市糧油批發(fā)市場(chǎng)、西安北二環(huán)蔬菜批發(fā)交 易中心、西安摩爾農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、方欣農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)商圈、炭市街水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)、長(zhǎng)安綠色無(wú)公害蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、紡建路蔬菜副食綜合批發(fā)市場(chǎng)、穆將王綜合市場(chǎng)、西安茶葉批發(fā)城、西安西部欣橋蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、灞橋蔬菜批發(fā)市場(chǎng)共 15 家農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行了走訪調(diào)研，通過(guò)實(shí)地考察最終確定了北二環(huán)蔬菜副食交易中心、西安摩爾農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易中心、胡家廟蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、方欣炭市街副食品市場(chǎng)和炭市街水產(chǎn)交易中心共 6 處西安大型且具有典型代表性的農(nóng)批市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地問(wèn)卷調(diào)研。 、調(diào)研目的 了解和研究招商目標(biāo)群體對(duì)于西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心招商項(xiàng)目的態(tài)度，關(guān)注點(diǎn)，旨在發(fā)現(xiàn)和證實(shí)西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心切入市場(chǎng)的切入點(diǎn)。面對(duì)西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心的經(jīng)營(yíng)理念，針對(duì)招商項(xiàng)目的主要客戶、潛在客戶進(jìn)行前期的市場(chǎng)調(diào)研，通過(guò)對(duì)目標(biāo)企業(yè)主的訪談，了解企業(yè)的需求，分析企業(yè)的顧慮。 西安農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 2 目錄 第一部分：調(diào)研方案概述 ................................................................................................. 7 、調(diào)研背景 .................................................................................................................. 7 、調(diào)研目的 .................................................................................................................. 7 、調(diào)研方法 .................................................................................................................. 7 、調(diào)研范圍 .................................................................................................................. 7 第二部分：競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)研資料分析 ..................................................................................... 10 、北二環(huán)蔬菜副食交易中心 ....................................................................................... 10 、項(xiàng)目概況 ............................................................................................................. 10 、位置交通概況 ...................................................................................................... 10 、市場(chǎng)內(nèi)部業(yè)態(tài)構(gòu)成 ............................................................................................... 10 、市場(chǎng)內(nèi)部配套設(shè)施 ............................................................................................... 14 、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)概況 ...................................................................................................... 16 、商鋪?zhàn)赓U費(fèi)用 ...................................................................................................... 17 、市場(chǎng)管理收費(fèi)情況 ............................................................................................... 18 西北農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)中心市場(chǎng)（摩爾市場(chǎng)） ................................................................. 18 、項(xiàng)目概況 ............................................................................................................. 18 、位置 交通概況 .....................................