【正文】 ......................................................................... 112 、盡快建立市內(nèi)項目營銷中心，保持與客戶的溝通平臺 ............................................ 112 、項目現(xiàn)場圍墻及戶外廣告形象展應(yīng)盡快完善 .......................................................... 112 、市內(nèi)戶外形象廣告盡快建立，提高項目在市民中的知名度 ..................................... 113 、網(wǎng)絡(luò)推廣及時跟進，保持項目信息全天候發(fā)布 ....................................................... 113 7 第一部分： 調(diào)研方案概述 、調(diào)研背景 2020 年，西安雨潤農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心農(nóng)副產(chǎn)品招商將全面進入陜西市場。 、調(diào)研目的 了解和研究招商目標群體對于西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心招商項目的態(tài)度，關(guān)注點，旨在發(fā)現(xiàn)和證實西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心切入市場的切入點。 大眾媒體調(diào)研：將西安市分為東、西、南、北、中五個區(qū)域，以西安大眾市民為主要調(diào)研對象。攤位商戶擁有鋪 10 位的產(chǎn)權(quán)，屬于私營企業(yè)。包括蔬菜交易位 437 個，占總鋪位數(shù)的 86%；副食交易鋪位 60 個，占總鋪位數(shù)的 11%；肉類交易鋪位 15 個，占總鋪位數(shù)的 3%。 精品蔬菜區(qū) 12 葉菜區(qū) 空地交易區(qū) 13 客菜交易區(qū) （二）副食區(qū) 糧油副食區(qū)位于市場的中部靠近東門附近，面積 10 畝左右，總鋪位 60 個，屬于批零兼營性質(zhì)，日交易數(shù)量 65 噸左右。 肉食交易區(qū) 、市場內(nèi)部配套設(shè)施 由于團結(jié)水庫改擴建、北二環(huán)市場屬拆遷單位，目前市場內(nèi)部配套設(shè)施很不完善。品種齊全，日交易數(shù)量在 2020 噸左右，占據(jù)了整個西安市蔬菜批發(fā)量的 50%左右。一些沒有攤位的運銷商要租股東攤位商戶的鋪位經(jīng)營。鋪位租金均價 1000—3000 元 /月，大部分鋪位是以租賃方式收取租金，加上商戶進入市場早晚不一樣，近兩三年進入市場的商戶都是轉(zhuǎn)租的鋪位。上游蔬菜產(chǎn)地和下游采購商入??；南方蔬菜產(chǎn)地政府在此有設(shè)點（海南省、四川廣元、陜西華縣）；甘肅、寧夏 、陜北區(qū)域批發(fā)商和市區(qū)定點的采購大戶（人人樂超市、家福樂超市）也在此交易。 18 、市場管 理收費情況 市場由于是股份制運營的模式，只對賣方收取進場費用，以作管理支出，另外收取水電費用和磅秤租賃費用，對停車也不存在費用的收取。 鋪位租金是交與鋪位產(chǎn)權(quán)所有者（而非市場），主要有以下幾種： 帶房屋的好鋪位，長期租用，租金 2 萬元 /年。 裝卸費用， 15 元 /噸。 市場總占地面積 212 畝（其中北部一塊 50 畝左右的空地 后期將計劃建成蔬菜交易場地），建筑面積近 15 萬平方米。 20 摩爾市場 地圖 、 市場內(nèi)部業(yè)態(tài)構(gòu)成 該市場主要經(jīng)營品類有干雜、水果、肉類，但以水果和干雜批發(fā)為主。大眾水果中本地散戶有 100 多家；香蕉專賣商戶 58 多家，日銷售量 500 噸左右。另有 10 多家的簡易商鋪（無水電），簡易鋪的面積有 20 ㎡左右?？赡軐頃饾u淡出市場，商戶對此表示擔憂。 、市場內(nèi)部配套設(shè)施 市場內(nèi)的配套設(shè)施有電子結(jié)算中心、檢疫檢測中心、電子監(jiān)控室、質(zhì)量檢測中心、電子計量中心（大型地磅）、電子門禁系統(tǒng)等，以上這些設(shè)施幾乎都被閑 置，處于廢棄狀態(tài)。香蕉庫的制冷設(shè)備和內(nèi)部墻壁的泡沫都是商戶自己購置。 、商鋪租賃費用 鋪位租金： 精品區(qū)鋪位租金均價 1500030000 元 /年，由于鋪位產(chǎn)權(quán)不一，所以租金水平也不一樣。每平米 8001000元 /年， 12 平米價格在 960012020 元 /年。 市場的費用主要有以下幾種： 交易傭金： 針對貨主賣貨的金額收取 4%的傭金，沒有場地租賃費的收取。比如：西瓜等。 A 區(qū) 由方欣酒店用品批發(fā)城、方欣廚具批發(fā)城、方欣食品包裝機械批發(fā)城、方欣如春酒店四個模塊組成； B 區(qū) 由方欣冷藏物流中心、方欣凍品批發(fā)市場、方欣副食品批發(fā)市場、方欣干雜調(diào)料批發(fā)市場、方欣冷庫等模塊組 成； C 區(qū) 是 2020 年剛建成開業(yè)的方欣炭市街副食品市場。 。 方欣集團還在繼續(xù)擴大方欣商圈，將來還要建酒店用品物流中心、環(huán)南路商圈、冷凍副食物流中心、方欣海鮮市場二期、方欣風情餐街等項目，形成一庫、兩街、六大市場的產(chǎn)業(yè)格局。 方欣商圈 、項目概況 方欣商圈是由方欣集團（國企）打造的食品相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)集群。） 進場費： 平均 50 元 /噸，在貨物進門時候收取，根據(jù)貨物車量的大小重量來估算收取。 外部儲貨收費： 每一排鋪位中間間距 16 米，由于市場沒有精品區(qū)專用的倉儲，商戶倉儲主要依賴鋪位 內(nèi)部和鋪位外部空間，所以外部空間也被大部分商戶作為主要倉儲區(qū)，外部收費為每 12 平米 300— 400 元 /月，依據(jù)總體倉儲所占面積不同有所差異。大部分鋪位是以租賃方式收取租金，由于進入市場早晚不一樣， 5 年前進入市場的大概 3 萬 4 萬 /年，近兩年進入市場或轉(zhuǎn)租來的鋪位租金價格為 萬 4 萬之間。干果是小隔間店鋪，處于小量批售狀態(tài)；肉類的經(jīng)營已經(jīng)滑向零售為主的處境。 、市場運營概況 西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場中只有水果這個業(yè)態(tài)的批發(fā)體量較大，目前主要以南方水果為主，蘋果以本地陜西省內(nèi)的為主，其客戶有超市和小販等；水果市場交易大棚為鋼架棚結(jié)構(gòu)，在空地也有商戶自己搭建起來帳篷，固定商戶自己購置磅 秤，流動商戶的磅秤向市場租 24 賃， 2 元 /天，相關(guān)的交易設(shè)施十分簡陋。 包裝物區(qū) 位于市場的東部，占地面積 5 畝左右，商戶 20 多間。 干果交易區(qū) 23 肉類區(qū) 位于水果的北部，占整個市場的 2%不到（約 2 畝左右），只有 10 來家店鋪，每間約 40 ㎡左右，主要經(jīng)營大 肉批發(fā)兼零售。整體大約有 5%鋪位處于間隙營業(yè)的狀態(tài)（部分外出調(diào)貨）。 水果區(qū) 位于整個市場的前部中心位置，占整個區(qū)域面積的 60%（ 120 畝左右），經(jīng)營戶約 550 家左右。 19 摩爾市場大門 、位置交通概況 西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場位于太華路與東二環(huán)路之間的北二環(huán)段中間，西鄰井上村，東臨辛家廟，有 27 路、 28 路、 36 路、 104 路、 211 路、 230 路、 241 路、 316 路、 406 路、410 路、環(huán) 環(huán) 2 等公交車到達，交通十分便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 西北農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)中心市場（摩爾市場） 、項目概況 西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場項目是由深圳市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司直接控股管理的西安摩爾農(nóng)產(chǎn)品有限公司投資、開發(fā)、建設(shè)、管理的項目（也叫西安摩爾批發(fā)市場）， 2020 年改建而成 ， 屬于私營企業(yè)。 大棚 ，租金 萬元，押金 1 萬元；短期 150 元 /天。葉菜經(jīng)營戶的繳納按年來計算， 1 萬元 /年。參股少的小股東型商戶，雖然對市場有意見，但因自己有股份，顧慮比較多。 商鋪短期租賃， 帶房子的 200 元 /天，大棚 150 元 /天，空地車位只需交個進場費即可（根據(jù)品種的不同 35—45 元每噸）。由于每個商戶所參有的股份又各不相同，商戶最少的參有 3—5 股，每股 1 萬元，去年底分紅大約 3000 元 /股左 右。 另外 市場是商戶集資籌建，管理上相對松散，整個市場完全是一個自由貿(mào)易市場。 15 收費地磅 檢驗檢測 16 餐飲配套一條街 配送及貨運配套 、市場運營概況 北二環(huán)蔬菜副食交易中心主要以蔬菜批發(fā)為主，夾帶副食。 副食交易區(qū) （三）肉類區(qū) 14 肉類區(qū)處于副食區(qū)的最前面的一排門面，總共 15 個鋪位，其中豬肉 10 個，牛肉 1 家，羊肉 2 家，家禽 1 家，魚 1 家。蔬菜區(qū)由郊菜、客菜、精品菜 和葉菜 構(gòu)成，總計 437 個交易位。其中朱宏路為城市主要干道之一，通過朱宏路向北即達到我們的項目地塊，向南可以到達明城墻以北； 同時市場緊鄰北二環(huán)，可以通過城市的二環(huán)線迅速的到達城市中的任何位置。 ? 城東：李家村萬達廣場、陽光小區(qū)、胡家廟新興駿景園 ? 城西：糜家橋小區(qū)、桃園 小區(qū)、楓葉新都市 ? 城南：太白小區(qū)，紫薇廣場 、 大明宮建材市場 ? 城北：雅荷花園、龍首村 、自強東路家屬院 ? 城中：蓮湖公園家屬院、南小 巷家屬院、 白鷺灣小區(qū) 9 第 二 部分： 競爭者調(diào)研資料 分析 、北二環(huán)蔬菜副食交易中心 、 、項目概況 西安北二環(huán)蔬菜副食交易中心隸屬于陜西欣綠實業(yè)有限責任公司。 、調(diào)研方法 實地調(diào)研走訪，發(fā)放調(diào)查問卷 、調(diào)研范圍 競爭者和商戶調(diào)研： 項目組進入西安后先后對朱雀農(nóng)副產(chǎn)品交易中心、高新生鮮城、胡 家廟綜合批發(fā)市場、西安市糧油批發(fā)市場、西安北二環(huán)蔬菜批發(fā)交 易中心、西安摩爾農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、方欣農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)商圈、炭市街水產(chǎn)批發(fā)市場、長安綠色無公害蔬菜批發(fā)市場、紡建路蔬菜副食綜合批發(fā)市場、穆將王綜合市場、西安茶葉批發(fā)城、西安西部欣橋蔬菜批發(fā)市場、灞橋蔬菜批發(fā)市場共 15 家農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場進行了走訪調(diào)研，通過實地考察最終確定了北二環(huán)蔬菜副食交易中心、西安摩爾農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易中心、胡家廟蔬菜批發(fā)市場、方欣炭市街副食品市場和炭市街水產(chǎn)交易中心共 6 處西安大型且具有典型代表性的農(nóng)批市場進行實地問卷調(diào)研。面對西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心的經(jīng)營理念，針對招商項目的主要客戶、潛在客戶進行前期的市場調(diào)研，通過對目標企業(yè)主的訪談，了解企業(yè)的需求，分析企業(yè)的顧慮。西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心為陜西農(nóng)產(chǎn)品提供了一個嶄新的展示和交易中心，為進軍國際市場的陜西農(nóng)產(chǎn)品公司搭建了一個信息、技術(shù)和銷售的平臺。對于西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心招商項目進行測試，以評估招商目標群體對西安項目的各方面的評價，為西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心進入西安推廣行動提供依據(jù)。對市內(nèi)“東西南北中”每個區(qū)域選定 3 個成熟住宅小區(qū)，共選定 15 個小區(qū)，每個小區(qū)做 12 份市場問卷調(diào)查，共完成 180 份市場問卷調(diào)查。 、位置交通概況 北二環(huán)蔬菜副食交易中心位于西安市朱宏路與北二環(huán)的交界處西北角，交通優(yōu)勢十分明顯。 11 市場正門（朱宏路） （一） 蔬菜區(qū) 蔬菜區(qū)占據(jù)了整個市場交易區(qū)近 90%的面積。 此部分主要是服務(wù)于周邊社區(qū)居民的日常消費需求，屬于批零兼營 性質(zhì)。市場內(nèi)部的 配套設(shè)施 僅 有 檢驗檢測 設(shè)備、大型地磅（貨物進門時候稱重收費）在正常使用，市場內(nèi)部 也僅 有十來家簡陋的小飯館，供應(yīng)市場內(nèi)經(jīng)營人員的飲食；市場管理辦公室位于市場中心部位，公共廁所 3 個（收取費用）和汽車修理點 1 個都是 由市場出租經(jīng)營，市場內(nèi)有小型貨運車輛，負責市內(nèi)及周邊的配送及轉(zhuǎn)貨。 由于市場建設(shè)時間較早，已經(jīng)在西安的蔬菜批發(fā)領(lǐng)域形成了龍頭地位，雖然市場 交易環(huán)境較差、設(shè)備簡陋， 但 市場的業(yè)務(wù)情況一直處于滿負荷狀態(tài)下 。 、商鋪租賃費用 目前固定鋪位經(jīng)營的商戶 80%擁有產(chǎn)權(quán)； 15%由原來的零售商轉(zhuǎn)型進入； 5%來自產(chǎn)銷輻射地四川和甘肅等地。轉(zhuǎn)租鋪位的價格也在 1500—4000 元 /月。 經(jīng)營五年以上的商戶絕大多數(shù)都是有參股在市場，由于各個商戶的參股多少、經(jīng)營方式和銷售額不同，使得商戶對市場管理方的意見也不同，有的嫌棄收費太高，有的嫌規(guī)模太小，車輛進出不是很方便。 市場的費用主要有以下幾種： 進場費（用以市場管理費用）：平均 40 元 /噸，在貨物進門時候收取，根據(jù)貨物車量的大小重量來估算收取。短期租金 200 元 /天。 運輸費用， 10 元 /車。擁有室內(nèi)交易面積 17000 多平方米，香蕉加工貯存房 58套（ 5000 多平方米）。經(jīng)營時間主要在白天（ 5： 00—— 17： 00），超市等大戶集中在早上 9 點鐘前和下午 4 點鐘后采購，整個市場的高峰期在早上 5 點到 9 點鐘。主要來自 云南、廣東、緬甸等地。主要經(jīng)營棗、核桃、枸杞等商品，其商家主要是山東人，一少部分是本省人。 水產(chǎn)區(qū) 本來位于市場北部，但由于市場大量排水引起了商鋪地基下沉而被迫取消。另外市場內(nèi)配有一個小的郵局，在為市場服務(wù)；市場西側(cè)干果區(qū)外面臨馬路有十來家簡陋的小飯館，供應(yīng)市場內(nèi)經(jīng)營人員的飲食；市場管理辦公室位于市場中心部位，十幾個市場管理人員在里面辦公；市場南面一個大門供人車的出入，西面原來的出口已經(jīng)沒有人員管理，處于空崗狀態(tài)。單單制冷機器的購買每個商戶就要 2— 3 萬元。有些鋪位是經(jīng)營權(quán)一次買斷， 10 年 2025 萬。其他區(qū)域平均在 40 元 /平方 /月 ,包括水果、干果、肉類、香蕉等。（有的攤位老板自己稱、自己收錢、自己到收費處報銷售額，缺乏監(jiān)管。 水電費： 水費 元 /噸 ,電費 元 /度 . 25 押金 :主要針對一些有房屋的固定攤位收取，精品水果和香蕉每個攤位押金 20200 元左右，肉類和干果類押金 5000 元左右。這三個區(qū)域共同組成了方欣