【正文】 這三個(gè)區(qū)域共同組成了方欣商圈。（有的攤位老板自己稱、自己收錢、自己到收費(fèi)處報(bào)銷售額，缺乏監(jiān)管。有些鋪位是經(jīng)營權(quán)一次買斷， 10 年 2025 萬。另外市場內(nèi)配有一個(gè)小的郵局，在為市場服務(wù)；市場西側(cè)干果區(qū)外面臨馬路有十來家簡陋的小飯館，供應(yīng)市場內(nèi)經(jīng)營人員的飲食；市場管理辦公室位于市場中心部位，十幾個(gè)市場管理人員在里面辦公；市場南面一個(gè)大門供人車的出入，西面原來的出口已經(jīng)沒有人員管理，處于空崗狀態(tài)。主要經(jīng)營棗、核桃、枸杞等商品，其商家主要是山東人，一少部分是本省人。經(jīng)營時(shí)間主要在白天（ 5： 00—— 17： 00），超市等大戶集中在早上 9 點(diǎn)鐘前和下午 4 點(diǎn)鐘后采購，整個(gè)市場的高峰期在早上 5 點(diǎn)到 9 點(diǎn)鐘。 運(yùn)輸費(fèi)用， 10 元 /車。 市場的費(fèi)用主要有以下幾種： 進(jìn)場費(fèi)（用以市場管理費(fèi)用）：平均 40 元 /噸，在貨物進(jìn)門時(shí)候收取，根據(jù)貨物車量的大小重量來估算收取。轉(zhuǎn)租鋪位的價(jià)格也在 1500—4000 元 /月。 由于市場建設(shè)時(shí)間較早，已經(jīng)在西安的蔬菜批發(fā)領(lǐng)域形成了龍頭地位，雖然市場 交易環(huán)境較差、設(shè)備簡陋， 但 市場的業(yè)務(wù)情況一直處于滿負(fù)荷狀態(tài)下 。 此部分主要是服務(wù)于周邊社區(qū)居民的日常消費(fèi)需求，屬于批零兼營 性質(zhì)。 、位置交通概況 北二環(huán)蔬菜副食交易中心位于西安市朱宏路與北二環(huán)的交界處西北角，交通優(yōu)勢十分明顯。對于西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心招商項(xiàng)目進(jìn)行測試，以評估招商目標(biāo)群體對西安項(xiàng)目的各方面的評價(jià)，為西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心進(jìn)入西安推廣行動(dòng)提供依據(jù)。面對西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心的經(jīng)營理念，針對招商項(xiàng)目的主要客戶、潛在客戶進(jìn)行前期的市場調(diào)研，通過對目標(biāo)企業(yè)主的訪談，了解企業(yè)的需求，分析企業(yè)的顧慮。 ? 城東：李家村萬達(dá)廣場、陽光小區(qū)、胡家廟新興駿景園 ? 城西：糜家橋小區(qū)、桃園 小區(qū)、楓葉新都市 ? 城南：太白小區(qū)，紫薇廣場 、 大明宮建材市場 ? 城北：雅荷花園、龍首村 、自強(qiáng)東路家屬院 ? 城中：蓮湖公園家屬院、南小 巷家屬院、 白鷺灣小區(qū) 9 第 二 部分： 競爭者調(diào)研資料 分析 、北二環(huán)蔬菜副食交易中心 、 、項(xiàng)目概況 西安北二環(huán)蔬菜副食交易中心隸屬于陜西欣綠實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司。蔬菜區(qū)由郊菜、客菜、精品菜 和葉菜 構(gòu)成，總計(jì) 437 個(gè)交易位。 15 收費(fèi)地磅 檢驗(yàn)檢測 16 餐飲配套一條街 配送及貨運(yùn)配套 、市場運(yùn)營概況 北二環(huán)蔬菜副食交易中心主要以蔬菜批發(fā)為主，夾帶副食。由于每個(gè)商戶所參有的股份又各不相同，商戶最少的參有 3—5 股，每股 1 萬元，去年底分紅大約 3000 元 /股左 右。參股少的小股東型商戶，雖然對市場有意見，但因自己有股份，顧慮比較多。 大棚 ，租金 萬元，押金 1 萬元；短期 150 元 /天。 19 摩爾市場大門 、位置交通概況 西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場位于太華路與東二環(huán)路之間的北二環(huán)段中間，西鄰井上村，東臨辛家廟，有 27 路、 28 路、 36 路、 104 路、 211 路、 230 路、 241 路、 316 路、 406 路、410 路、環(huán) 環(huán) 2 等公交車到達(dá)，交通十分便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。整體大約有 5%鋪位處于間隙營業(yè)的狀態(tài)（部分外出調(diào)貨）。 包裝物區(qū) 位于市場的東部，占地面積 5 畝左右，商戶 20 多間。干果是小隔間店鋪，處于小量批售狀態(tài)；肉類的經(jīng)營已經(jīng)滑向零售為主的處境。 外部儲貨收費(fèi)： 每一排鋪位中間間距 16 米，由于市場沒有精品區(qū)專用的倉儲，商戶倉儲主要依賴鋪位 內(nèi)部和鋪位外部空間，所以外部空間也被大部分商戶作為主要倉儲區(qū)，外部收費(fèi)為每 12 平米 300— 400 元 /月，依據(jù)總體倉儲所占面積不同有所差異。 方欣商圈 、項(xiàng)目概況 方欣商圈是由方欣集團(tuán)（國企）打造的食品相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)集群。 。比如：西瓜等。每平米 8001000元 /年， 12 平米價(jià)格在 960012020 元 /年。香蕉庫的制冷設(shè)備和內(nèi)部墻壁的泡沫都是商戶自己購置?？赡軐頃饾u淡出市場，商戶對此表示擔(dān)憂。大眾水果中本地散戶有 100 多家；香蕉專賣商戶 58 多家，日銷售量 500 噸左右。 市場總占地面積 212 畝（其中北部一塊 50 畝左右的空地 后期將計(jì)劃建成蔬菜交易場地），建筑面積近 15 萬平方米。 鋪位租金是交與鋪位產(chǎn)權(quán)所有者（而非市場），主要有以下幾種： 帶房屋的好鋪位，長期租用，租金 2 萬元 /年。上游蔬菜產(chǎn)地和下游采購商入??；南方蔬菜產(chǎn)地政府在此有設(shè)點(diǎn)（海南省、四川廣元、陜西華縣）；甘肅、寧夏 、陜北區(qū)域批發(fā)商和市區(qū)定點(diǎn)的采購大戶（人人樂超市、家福樂超市）也在此交易。一些沒有攤位的運(yùn)銷商要租股東攤位商戶的鋪位經(jīng)營。 肉食交易區(qū) 、市場內(nèi)部配套設(shè)施 由于團(tuán)結(jié)水庫改擴(kuò)建、北二環(huán)市場屬拆遷單位，目前市場內(nèi)部配套設(shè)施很不完善。包括蔬菜交易位 437 個(gè)，占總鋪位數(shù)的 86%；副食交易鋪位 60 個(gè)，占總鋪位數(shù)的 11%；肉類交易鋪位 15 個(gè)，占總鋪位數(shù)的 3%。 大眾媒體調(diào)研：將西安市分為東、西、南、北、中五個(gè)區(qū)域，以西安大眾市民為主要調(diào)研對象。 西安農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場調(diào)研報(bào)告 2 目錄 第一部分：調(diào)研方案概述 ................................................................................................. 7 、調(diào)研背景 .................................................................................................................. 7 、調(diào)研目的 .................................................................................................................. 7 、調(diào)研方法 .................................................................................................................. 7 、調(diào)研范圍 .................................................................................................................. 7 第二部分：競爭者調(diào)研資料分析 ..................................................................................... 10 、北二環(huán)蔬菜副食交易中心 ....................................................................................... 10 、項(xiàng)目概況 ............................................................................................................. 10 、位置交通概況 ...................................................................................................... 10 、市場內(nèi)部業(yè)態(tài)構(gòu)成 ............................................................................................... 10 、市場內(nèi)部配套設(shè)施 ............................................................................................... 14 、市場運(yùn)營概況 ...................................................................................................... 16 、商鋪?zhàn)赓U費(fèi)用 ...................................................................................................... 17 、市場管理收費(fèi)情況 ............................................................................................... 18 西北農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)中心市場（摩爾市場） ................................................................. 18 、項(xiàng)目概況 ............................................................................................................. 18 、位置 交通概況 ...................................................................................................... 19 、市場內(nèi)部業(yè)態(tài)構(gòu)成 ............................................................................................... 20 、市場內(nèi)部配套設(shè)施 ............................................................................................... 23 、市場運(yùn)營概況 ...................................................................................................... 23 、商鋪?zhàn)赓U費(fèi)用 ...................................................................................................... 24 、市場管理收費(fèi)情況 ............................................................................................... 24 方欣商圈 .................................................................................................................. 25 、項(xiàng)目概況 ............................................................................................................. 25 、位置交通概況 ...................................................................................................... 26 、市場內(nèi)部業(yè)態(tài)構(gòu)成 ............................................................................................... 26 、市場內(nèi)部配套設(shè)施 ............................................................................................... 34 、市場運(yùn)營概況 ...................................................................................................... 36 、商鋪?zhàn)赓U費(fèi)用 ...................................................................................................... 37 、市場管理收費(fèi)情況 ............................................................................................... 37 朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易中心 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