【正文】 市級應(yīng)用型科研機構(gòu)轉(zhuǎn)制工作穩(wěn)步推進。積極推進科技交流，產(chǎn)學(xué)研合作進一步密切。金融機構(gòu)貸款余額 ，比年初增長 ％。 金融機構(gòu)存貸款余額持續(xù)穩(wěn)定增長，金融業(yè)務(wù)擴大。全年財政總收入完成 ，比上年增長 ％。旅游總收入 。 旅游業(yè)受非典影響，有所回落。全 年新批外商投資企業(yè) 57戶，實際利用外資 5148萬美元，比上年增長 ％。 46 2020年，全市繼續(xù)加大對外開放力度，不斷完善政策措施，外向型經(jīng)濟繼續(xù)發(fā)展，招商引資取得新進展。隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐的加快，流通體制改革不斷深化，非公有制經(jīng)濟迅速發(fā)展。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 ，比上年增長 ％。年末全市固定電話交換機總?cè)萘?。郵電通信事業(yè)快速發(fā)展，服務(wù)領(lǐng)域不斷拓展。 交通運輸、郵電通信業(yè)保持較好的發(fā)展勢頭。由 45 于商品房市場較熱，加之中國 — 東盟自由貿(mào)易區(qū) 的建立，現(xiàn)代新昆明的建設(shè)，使昆明的發(fā)展步伐加快，房地產(chǎn)商對昆明房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期看好，信心增強。 10月份舉辦的昆明房交會吸引了大量外地購房者，進一步推動了昆明 商品房市場。 2020年昆明市商品房需求旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)后勁較強。 在加快發(fā)展的大環(huán)境下，昆明市緊緊抓住擴大內(nèi)需，實施西部大開發(fā)，建設(shè)現(xiàn)代新昆明等重大發(fā)展機遇，加大發(fā)展力度，加快建設(shè)速度，全年全社會固定資產(chǎn)投資總額達360億元，比上年增長 ％，超過 1998年迎接世博會投資高峰的水平。 在固定資產(chǎn)投資快速增長的帶動下，全市建筑業(yè)總產(chǎn)值達到 215億元，比上年增長％。昆明市煙草、醫(yī)藥、化工、機電、電力、冶金六大支柱產(chǎn)業(yè)的工業(yè)增加值均保持了快速增長，共創(chuàng)造了工業(yè)增加值190． 74億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的 88． 7％，同比增長 12． 5％，快于全市工業(yè)平均增速 2． 4個百分點。工業(yè)經(jīng)濟效益創(chuàng)歷史新高，工業(yè)結(jié)構(gòu)進一步得到調(diào)整，技術(shù)含量高、附加值大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 2020年，全市完成工業(yè)增加值 ，比上年增長 ％。 截止年末，全市農(nóng)業(yè)有效灌溉面積達 ；擁有機械總動力 ，比上年增長 ％；全年農(nóng)用化肥施用量 (折純 )144597噸，增長 ％；農(nóng)村用電量 71463萬千瓦小時，增長 ％。 2020年植樹造林工作取得新進展，退耕還林成效顯著。 農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟 2020年昆明市進一步強化農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位，采取強有力的措施，增加農(nóng)業(yè)投入，突出重點，分類指導(dǎo)，努力調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，以花卉、蔬菜生產(chǎn)為主的特色產(chǎn)業(yè)保持持續(xù)增長，畜牧業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 ∶ ∶ 。 43 三次產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟發(fā)展。全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 (GDP)812億元，比上年增長 ％。是全國首批 其 10個重點旅游城之一。集云南省政治、經(jīng)濟、文化中心為一體，在整個云南經(jīng)濟地位獨一無二。 ，本項目已批用地的 “ 含金量 ” 將有所升值，更為重要的是，這將為本項目排除掉相當(dāng)一批別墅開發(fā)的競爭對手。收益大，但風(fēng)險一般。 目標(biāo)客戶：外商、私企老板、高收入家庭； 土地供給方式：招拍掛獲得； 開發(fā)單位：大型房地產(chǎn)公司。收益較強，但風(fēng)險較大。 第二級：多層、小高層、 高層商住樓 目標(biāo)客戶：公務(wù)員、效益好的企事業(yè)單位、中等收入家庭； 土地供給方式：招拍掛獲得； 開發(fā)單位：一般性房地產(chǎn)公司。 目標(biāo)客戶：低收入家庭； 土地供給方式：無償劃撥土地； 開發(fā)單位：國有獨資房地產(chǎn)公司。在這種條件下，人為地禁止別墅開發(fā)是不符合市場規(guī)律的。國家禁止開發(fā)別墅住宅政策的主要出發(fā)點是保護土地資源，但未充分估計市場對別墅住宅的需求。 我們認為上述政策對本項目的影響具有兩重性：一方面，它將制約本項目中的別墅型住宅的開發(fā)；另一方面，它將在客觀上為本項目造成潛在的競爭優(yōu)勢。國家及各級政府將加強對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，包括運用稅收、金融、行政監(jiān)管等多種手段，旨在克服目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價格上漲過快等不同程度的過熱、虛熱和結(jié)構(gòu)性問題，以防止出現(xiàn)較嚴(yán)重的風(fēng)險。 。要完善政策，促進其健康發(fā)展。胡錦濤總書記在中央經(jīng)濟工作會議上明確指出 :“ 住房、汽車、電信、旅游、環(huán)保等行業(yè)發(fā)展很快，與提高人民生活水平和質(zhì)量密切相關(guān)。 。同時作為擴大內(nèi)需的新增長點， 旅游業(yè)和 住宅建設(shè)也將對國民經(jīng)濟的增長作出更多的貢獻份額。正 如著名經(jīng)濟學(xué)家胡鞍鋼最近指出的：中國將保持社會穩(wěn)定，實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，再用二十年時間，將成為世界強國。 當(dāng)然，在國民經(jīng)濟發(fā)展中，也存在著一些困難，如固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長會有一定難度；今后兩年還會繼續(xù)面臨通貨緊縮的壓力；全球經(jīng)濟復(fù)蘇還存在不確定性等。這些消費熱點的逐步形成不僅將活躍市場，還會通過消費的升級帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，加快我國制造業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)的快速增長。外貿(mào)進出口需求將繼續(xù)保持強勁增長勢頭。十六大報告指出：“ 本世紀(jì)頭二十年經(jīng)濟建設(shè)和改革的任務(wù)是，完善社會主義市場經(jīng)濟體制，推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，基本實現(xiàn)工業(yè)化， 大力推進信息化，加快建設(shè)現(xiàn)代化，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，不斷提高人民生活水平 ” 。國民經(jīng)濟的快速發(fā)展也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 2020 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資絕對數(shù)達 13158 億元 ,比上年增長 %， 快于全社會固定資產(chǎn)投資增長 16%的比例 ； 2020 年入境旅游人數(shù) 9790萬人次，國際旅游外匯收入 205億美元 ； 國內(nèi)旅游人數(shù) 億人次，國內(nèi)旅游收入 3900億元。 “ 九五 ” 以來，我國經(jīng)濟相繼克服亞洲金融危機的沖擊，排除世界經(jīng)濟增長放慢的消極影響，實現(xiàn)了持續(xù)快速發(fā)展，全國國內(nèi)生產(chǎn)總值５年間年平均增長７ .７％，并呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。 39 第三章 宏觀經(jīng)濟與政策面分析 、快速、穩(wěn)定發(fā) 展 旅游業(yè)和 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟有著密切的關(guān)系。 在項目建設(shè)過程應(yīng)注意保護環(huán)境，因地制宜，減少開挖，防止水土流失。 ，東西方文化也具有相當(dāng)大的差異，在設(shè)計規(guī)劃中必須考慮這些因素，在物業(yè)管理上也必須考慮跨文化管理的特點，否則將會影響市場銷售。但是必須指出，該項目仍然存在中等程度的投資風(fēng)險，主要體現(xiàn)在宏觀和地方政策的隨機突發(fā)性多變以及市場供求的不確定性上，原開發(fā)規(guī)劃構(gòu)想也有待進一步完善。 根據(jù)以上總體評價，我們認為 花箐 旅游 休閑 度假區(qū)開發(fā)項目具有切實可行性，開發(fā)公司提出的開發(fā)規(guī)劃構(gòu)想基本切合實際。只要規(guī)劃合理、定位正確、價位適當(dāng)，隨著 現(xiàn)代新昆明 城市建設(shè)的快速推進，周邊地區(qū) 38 （ 大板橋航空新城、呈貢新區(qū) 、 橫山工業(yè)區(qū) ）的建設(shè) 完善， 民營經(jīng)濟和外商投資企業(yè)的加速發(fā)展，該開發(fā)項目必將具有明顯的市場潛力和競爭優(yōu)勢，并取得較高的投資回報。雖然國家對低密度房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)實行嚴(yán)格控制的政策，但隨著外商投資企業(yè)及民（私）營經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場對低密度高檔住宅的需求仍將繼續(xù)穩(wěn)定增長，而在國家限制低密度高檔住宅建設(shè)的條件下，在今后的 5 年中，本項目將成為 昆明 地區(qū)唯一具有較大規(guī)模的低密度高檔住宅片區(qū)，從而將具有較大的市場競爭優(yōu)勢； 市是 西南地區(qū) 經(jīng)濟最發(fā)達、開放度最高、人民生活最富裕的 城市 之一， 2020年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值已接近 1790美元 ,低密度高檔住宅行情看漲，銷售形勢很好。整個項目總投資概算為 ，預(yù)計在 2020年動工， 2020年竣工。整個開發(fā)項目定位于 “ 昆明地區(qū) 規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、管理先進、檔次較高、配套齊全的以面向外商為主 ,以及國內(nèi)高收入階層人士服務(wù)的高級 休閑度假 區(qū) ” 。建筑容積率＜ ,建筑密度＜ 15%，綠化率＞ 50%,建筑限高以低層為主 ,局部公建不超過 15m,屬低密度住宅建筑群，建筑風(fēng)格注意與 花箐自然 風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，預(yù)計投資3億元。 37 第二章 總論 根據(jù)開發(fā)公司提供的《項目建議書》， 昆明大板橋鎮(zhèn)花箐 旅游 休閑 度假區(qū)開發(fā)項目，位于 昆明 市 官渡 區(qū) 大板橋 鎮(zhèn)總體規(guī)劃 中的 花箐旅游休閑 度假區(qū)用地內(nèi)。之后，我們通過多方面收集有關(guān)中國宏觀經(jīng)濟、 滇中 地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展趨勢、 昆明 地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，特別是低密度房地產(chǎn)開發(fā)情況等文獻及數(shù)據(jù)資料，同時對開發(fā)項目進行定量、定性分析，在此基礎(chǔ)上進行綜合分析，并得出切合實際的結(jié)論。 本可行性分析所采用的技術(shù)路線是： 市場調(diào)查和收集資料 → 數(shù)據(jù)處理 → 定性、定量分析 → 區(qū)域市場比較分析 → 專家組 綜合分析 → 結(jié)論。 : 根據(jù)開發(fā)公司的委托，我 項目組 主要是對該項目的可行性作前期的調(diào)查和論證分析，為開發(fā)公司是否進行下一步詳細的經(jīng)濟、技術(shù)論證和具體規(guī)劃、設(shè)計提供可靠依據(jù)。 : 根 據(jù)開發(fā)有限公司的委托， 本項目組 對 昆明市大板橋鎮(zhèn)花箐休閑 旅游度假區(qū)開發(fā)項目（以下簡稱開發(fā)項目）進行前期可行性研究。 項目擬定名為“ 春城綠谷 ”。 項目必要且可行 。 東方花博園 以花文化為主題，植物上以開花植物為主，配合常綠喬木，突出草本花卉特色，適當(dāng)引入國內(nèi)外新品種及名貴花卉品種，將花卉的文化內(nèi)涵融入景觀設(shè)計中，營造濃郁的人文氣息，結(jié)合花卉的養(yǎng)生文化、休閑文化、健身文化、節(jié)慶文化等，建成之后將成為寧波市花卉品種最為豐富的植物園。東錢湖地區(qū)將建成一個集度假休閑、會議展覽、旅游觀光、水上娛樂為一體的，藍天、碧水、青山、綠樹的生態(tài)型國家級旅游度假區(qū)，將成為華東地區(qū)重要的 休閑旅游 中心。 因此，保護和發(fā)展實為和諧環(huán)境的重要因素，從而促進東錢湖的環(huán)境增益。提供社會就業(yè)崗位；改善當(dāng)?shù)刎斦顩r；優(yōu)化當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；滿足人民文化旅游的需求；有利于提高東錢湖在國內(nèi)外的知名度。 本項目是 發(fā)展休閑 旅游的配套 項目 ， 對于建設(shè)和完善東錢湖旅游度假區(qū)這個寧波后花園具有重要意義， 它追求的主要不 僅 是項目的財務(wù)效益，而 且要求 更廣闊的社會效益，本項目的實施 對發(fā)揚旅游文化、提升度假區(qū)形象、擴大寧波對周邊地區(qū)知名度 等方面將起到顯著的促進作用。 （四） 經(jīng)濟分析結(jié)論 項目總投資 20994萬元，其中建設(shè)投資 20677萬元、建設(shè)期利息 317萬元。 （三） 財務(wù)評價指標(biāo)計算 25 1）財務(wù)盈利能力分析：根據(jù)各年現(xiàn)金流入流出及 8%的折現(xiàn)率，編制 項目財務(wù)現(xiàn)金流量表 (全部投資 )。 7）各種稅率、費率 根據(jù)國家稅法，本項目主要稅費有：營業(yè)稅、城市維護建 設(shè)稅、教育費附加。 5）財務(wù)費用 財務(wù)費用按經(jīng)營期各年貸款利息計算。年。 2）項 目計算期 根據(jù)項目實施計劃及相關(guān)文件，建設(shè)期為 2年，營運期 計算到 10年 ，計算期為 12年。 （注：本評價中個別數(shù)字末尾上的差異是四舍五入所致，不影響評價結(jié)果。 東方花博園投資估算 見 下 表 ： 22 東方花博園投資估算表 序號 項目名稱 面積 單位 單價 (元 /平方米 ) 造價 (萬元 ) 一 花卉園建設(shè) 1 花卉培育基地 54804 平方米 300 1644 2 百花園 23174 平方米 800 1854 3 竹園 3592 平方米 600 216 4 花卉研發(fā)中心 2249 平方米 1000 225 5 特色休閑園 4336 平方米 1000 434 6 溫室花卉園 6033 平方米 2500 1509 小計 5881 二 花博園 園 內(nèi)建筑 1 配套設(shè)施用房 20200 平方米 3500 7000 2 游客服務(wù)中心 1000 平方米 2020 200 3 異國風(fēng)情園建筑 2527 平方米 1000 253 4 中國園建筑 1493 平方米 1000 149 5 百花園建筑 1980 平方米 1000 198 6 花卉研發(fā)中心建筑 3000 平方米 1000 300 小計 30000 8100 三 景觀費用 (濕地花博園、玫瑰園、兒童花卉園、異國風(fēng)情園、中心水景等 建筑小品、植物、花卉及紅線范圍用內(nèi)的林相改造 ) 1 林相改造 202000 平方米 125 2500 四 市政配套 1 停車場 10000 平方米 200 200 2 景區(qū)道路 一項 400 3 水電氣管網(wǎng) 一項 400 4 廁所若干 一項 80 5 防護設(shè)施 一項 100 小計 1180 一二三四項合計 17661 五 其他費用 1 土地費用 土地出讓金 177 畝 10 1770 青苗及拆遷補償費 一項 65 2 論證調(diào)研及勘測設(shè)計費 一項 710 3 建設(shè)單位管理費 一項 371 4 工程監(jiān)理費 一項 100 5 建設(shè)期貸款利息 一項 317 其他費用小計 3333 投資合計 20994 23 3 經(jīng)濟 分析 （一） 經(jīng)濟效益分析依據(jù) 本 經(jīng)濟效益分析 主要遵循以下文件、規(guī)定： 國家計委發(fā)布的 《 投資 項目 可行性研究指南 》 2020年版； 國家、行業(yè)現(xiàn)行的財稅政策及 會計制度。 投資估算結(jié)果 項目總投資 20994