【正文】 本項目中房型有2房、3房、復(fù)式等3種房型，其中2房2廳1衛(wèi)與3房2廳2衛(wèi)為主力戶型。以下建議幾項在房型功能設(shè)計上所需要注意的問題：（1） 合理配置電梯的數(shù)量，盡量縮短業(yè)主在公共空間逗留的時間；（2） 單元房型中功能盡量有機分割，避免“模糊”雙廳；（3） 適當增加功能房的數(shù)量，滿足業(yè)主對收藏,聽,樂等的興好；（4） 充分利用走道空間，增加功能性；設(shè)計玄關(guān)，增加空間的私密性；（5） 電梯、公共走道位置盡量遠離臥室，防止噪音影響；（6） 根據(jù)實際情況可適當考慮餐廳的景觀功能；（7） 盡量縮短客衛(wèi)與臥室的距離；（8） 考慮更衣室、儲藏室的位置和面積的合理性；（9） 注意端頭房型的景觀利用和不規(guī)則房型的合理利用。 房型功能的思考本項目的功能定位是以提升生活品質(zhì)為主。因此，在造景過程中考慮景觀與人類的相互融合，不但能欣賞景觀，并可以身臨其境的去感受景觀。鑒于本項目的主題風格，可以塑造一些古典感強的雕塑，象征尊貴、平等、禮儀。兒童親水樂園、銀發(fā)園地、健身廣場等都是景觀人文的體現(xiàn)。（4） 人文性人是社會元素。植物品種應(yīng)從“形態(tài)樹種、觀花樹種、芳香植物、觀果植物、鳥嗜植物”五方面出發(fā)。 “花、木”表現(xiàn)為植物景觀的營造，喬灌花草的合理搭配。因此在生態(tài)性方面建議景觀組團分成三個不同的生態(tài)主題。（3） 生態(tài)性景觀環(huán)境的核心功能在其生態(tài)性。由主入口開始“綠脈”就要發(fā)揮其連接和聯(lián)動的作用，但必須注意道路系統(tǒng)的可周轉(zhuǎn)性。我們先將項目中的集中綠地、生態(tài)林地、組團綠化定義為“綠肺”，而道路綠化景觀則定位為“綠脈”；外圍綠化、宅間綠化、圍墻綠化為“綠屏”。建筑單體拱形環(huán)繞著中央廣場綠地，羅馬式噴泉為主要導(dǎo)入元素。（1） 導(dǎo)入性由本項目的平面圖分析，小區(qū)的主入口為景觀中庭，設(shè)置成開放式廣場，將中庭綠化與外界界區(qū)綠化相呼應(yīng)。168。尊貴、禮儀為風格主題。 景觀空間建議居住、生活和發(fā)展是人類永恒的主題。使人形成霧中城堡的感覺，體現(xiàn)項目的品質(zhì)。基于以上三個方面的考慮，應(yīng)以新古典風格的建筑為單體建筑風格，其中簡化部分立面裝飾，融入部分現(xiàn)代風格。第三，考慮了區(qū)域色彩和風格同步的問題。色彩過于鮮亮、濃烈的建筑顏色，很難具有品質(zhì)感。而現(xiàn)代風格的建筑不夠沉穩(wěn)，質(zhì)感立面在當?shù)亟邮艹潭炔桓摺，F(xiàn)代風格建筑中淡色立面容易受外界灰塵等影響，識別性不強。在深化之前，必須先闡明為什么建議此類建筑風格的意圖。只有在小區(qū)的外圍處設(shè)置消防車道，平時可以用作散布道。簡單而言，人車分流將大大提高小區(qū)的私密性和安全性。既然如此，相信施工開挖程度一定十分巨大。 人車分流，品質(zhì)提升的基礎(chǔ)168。 眾星拱月，共享有效景觀空間圍繞形建筑排列——中庭景觀的充分利用建筑單體之間有序錯開排布，以不影響前后排建筑的景觀視野為錯位依據(jù)。它們是保證業(yè)主生活不被噪音干擾的方法之一。1. 規(guī)劃建議168。作為住宅類物業(yè)，規(guī)劃為第一要素。但在成都這一個現(xiàn)行市場和未來市場都競爭十分激烈的地方。六、產(chǎn)品建議產(chǎn)品是項目的靈魂。并可以組織一些戶外的活動，比如商務(wù)酒會，廣場秀等積累客戶。168。SP活動、戶外媒體的組合和選擇則是“外合”策略。售樓處的裝飾、布局綠化景觀的擬建、樣板房的搭建是“里應(yīng)”策略。168。 價格逼定策略配合推廣制定，價格逼定，是消費者在選擇房源時，分流程度明顯。淡化比較容易受潮濕影響的房源抗性和采光效應(yīng)不佳的抗性；11月尾盤期，可以推廣西曬比較強的房源。 季節(jié)推廣策略在推廣策略中，根據(jù)不同的季節(jié)來模糊房源抗性。但推廣與預(yù)售的時間段要控制得當，即要積累客戶又不能讓客戶流失，從而在預(yù)售公開時，產(chǎn)生“蓄水池”效應(yīng)。由此可見，產(chǎn)品未動，推廣先行的重要性。168。 分段推廣策略產(chǎn)品的工程進度決定了每幢樓預(yù)售證獲得的順序，也是資金運作和分段推廣實行的基礎(chǔ)。引導(dǎo)策略是配合整個推廣總精神的，它是推廣目標的具體反映。讓他們充分的了解本項目的產(chǎn)品，使他們真正意義上感覺到本項目的業(yè)務(wù)人員在換位思考。即設(shè)計方面的細節(jié)考慮。強調(diào)實用性、功能性和物超所值。他們有以下幾個特征：（1） 對于房產(chǎn)來說，地域性概念很強，很難說服他們購買其他區(qū)域的房產(chǎn)（2） 價格是他們的主要決策要素（3） 他們對超前的、藝術(shù)的東西感興趣，但缺乏主觀意識（4） 他們更相信開發(fā)商實力，不會因為一時的沖動而購買房屋（5） 由較強的比較心理，認為朋友推薦的事物都不錯，有群體購買傾向因此，對于以上幾方面的需求特征，我們必須在平面表現(xiàn)和媒體選擇上更有針對性，以便來迎合他們的需求。本項目的目標消費群體從馬斯洛的需求層次來劃分，屬于“社會”需求層面和“尊重”需求層面的消費者。但他們的年齡結(jié)構(gòu)應(yīng)該集中在25～50歲之間，家庭收入保持在較高水平。以上是針對本項目目標客戶群中的客源群體作了一個共性的描述。因此，加強銷售隊伍的專業(yè)性顯得尤為重要，經(jīng)驗豐富的銷售人員會使投資者的疑問迎刃而解。但由于受近期政府出臺的政策，導(dǎo)致投資者數(shù)量有所減少，尤其是短期的投資行為。而本項目恰恰符合上述幾點，但值得注意的是價格也是他們著重考慮的因素之一。他們認為成都比重慶更具發(fā)展?jié)摿?，他們向往在成都找到一份工作，也希望自己能融入到都市的生活中，他們開始被同化，但想真正的在成都落根則必須有一個長期穩(wěn)定的居住地。但值得注意的是，該目標客戶群對產(chǎn)品的要求很高，只有出類拔萃的產(chǎn)品才能吸引他們的眼球。產(chǎn)業(yè)支撐是區(qū)域房價的保證。對于在西區(qū)居住前景十分看好，而對于現(xiàn)行的價格也能接受。2. 成都私營業(yè)主由于成都市的地位,眾多居民的消費觀念和價值理念開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。該類客源的購房目的屬于改善住房條件，價格對其而言有著至關(guān)重要的意義。首先要學(xué)會的應(yīng)該是怎樣去選擇。在以下篇章中將詳細說明五、目標客源分析和其他消費一樣，經(jīng)濟和品位左右著購買方向。根據(jù)以上產(chǎn)品定位，在推廣上形成形象定位，從而在媒體上表現(xiàn)出來。戶型設(shè)計主要以面積控制和靈活合并為定位思路。在此基礎(chǔ)上融入適當?shù)默F(xiàn)代風格。該地區(qū)地塊形狀由東而西，容易塑造宮廷園藝。本項目的客戶群體必須爭取需求金字塔中部的客戶，以積累客戶資源和樹立品牌為主要開發(fā)目標。兒童親水樂園、銀發(fā)園地、健身廣場等都是景觀人文的體現(xiàn)?；始腋∑矫娌季謭D示意圖本案由六棟24層高層,(后文有詳解).部份住宅底層做架空處理小區(qū)的人行入口為中庭綠化，設(shè)置成開放式拱形環(huán)繞著中央廣場綠地，羅馬式噴泉,給人平等的感覺。因此，在基礎(chǔ)定位上，以中高檔為定位基礎(chǔ)。針對本項目而言，如果定位過高，相對投入也會相應(yīng)提高，所承擔的風險也會增大。有時塑造產(chǎn)品和塑造藝術(shù)品一樣，首先要去深刻的感觸其內(nèi)在的創(chuàng)作思維，而后才能將其用語言、文字、圖畫去表現(xiàn)出來。數(shù)據(jù)分析機會分析市場定位產(chǎn)品建議形象定位推廣宣傳實現(xiàn)銷售信息反饋四、產(chǎn)品定位形象賦予內(nèi)涵，定位是創(chuàng)作思維的藝術(shù)表現(xiàn)。 第六步推廣宣傳該階段主要體現(xiàn)在平面表現(xiàn)上。形成產(chǎn)品的形象定位，它將把產(chǎn)品形象化，從視覺和平面上理解產(chǎn)品、感受產(chǎn)品。從規(guī)劃分布、風格色彩、景觀設(shè)計、房型建議、會所配套、物業(yè)服務(wù)6個方面進行初步的建議。 第三步市場定位以及功能定位根據(jù)上述兩項得出本產(chǎn)品的市場定位和功能定位。在此，再次強調(diào)機會點的把握，2006年是成都房產(chǎn)復(fù)蘇的一年，引起的是群體效應(yīng)。 第一步市場數(shù)據(jù)分析“避開共性，發(fā)展個性”的思維構(gòu)成模式市場調(diào)研的結(jié)果反映了現(xiàn)行品質(zhì)樓盤的共性特征，我們強調(diào)“避開共性，發(fā)展個性”的思維構(gòu)成模式,因此，綜合考慮了競爭對手的共性特征后發(fā)現(xiàn)，房型功能齊全，但面積控制得當?shù)?房最受歡迎。 策劃思路形成前提有限中創(chuàng)造無限——全案策劃的宗旨首先必須聲明的是本次策劃所建議的產(chǎn)品，無論在規(guī)劃景觀、房型、物業(yè)以及售價方面都是基于中高檔定位。而思考則帶來了多于問題兩倍的解決方案。單從該層面考慮，本項目的發(fā)展前景較其他區(qū)域更具優(yōu)勢。在資源共享上，在本項目配套尚未建成時，可以利用西府花園的公建配套為本項目服務(wù)。另一方面，該小區(qū)由于建設(shè)受地塊影響,配套設(shè)施、戶型等方面均有缺陷。由于該項目在本區(qū)域內(nèi)有一定的知名度，該小區(qū)的住宅銷售完畢，供應(yīng)跟不上需求。因此，我們必須時刻的去調(diào)整項目的推廣賣點順序，以便適合這變幻無常的感性市場。以上所提出的三點問題，是本項目策劃思路的起點，它將逐步深化，分散到本項目的各項產(chǎn)品各項建議中去。第一，主臥過大，壓縮客臥面積，造成狹長走道，浪費了套內(nèi)面積；第二，主臥過大，整體面積控制困難，導(dǎo)致總價過高，銷售瓶頸。4米的面寬，放置步入式衣帽間、景觀衛(wèi)浴，更有甚者將書房、小型會客區(qū)域也引入其中。運用價格策略也更為靈活方便。如果能夠把握該點，其將成為本項目最大的特色賣點。上述所述，在成都規(guī)劃設(shè)計沒有朝向的束縛。但是規(guī)劃卻不盡如人意。對于本項目而言，朝向上的不做要求是個很大的啟示，景觀的共享性將得到增強。政府在對于戶型朝向上也沒有硬性要求。當然，成都房地產(chǎn)特點遠不止于此，我們將在以下的一些思考問題中繼續(xù)穿插提出。該種設(shè)計對于本項目有一定的參考價值，在戶型建議部分會詳細的進行描述。在現(xiàn)代建筑設(shè)計中，把這種設(shè)計稱為“開放式的封閉空間”。業(yè)主入戶后并不直接進入起居室內(nèi)，而是先進入一個內(nèi)側(cè)庭院，它是傳統(tǒng)庭院的縮影。但我們必須將控制資源的運用，做到適度營銷。因此，我們必須考慮怎樣權(quán)衡一些華而不實的配套物業(yè)。2. 物業(yè)配套，推廣賣點還是生活道具在現(xiàn)今成都許多小區(qū)中都可以看到游泳池、大型人工湖、高級會所、高檔公建設(shè)置等配套物業(yè)。換而言之，該優(yōu)勢是區(qū)域共性優(yōu)勢，競爭對手同樣擁有。綜上所述，成都擁有了大部分城市沒有的文化資源。城市劣勢——交通不靈活，資源重復(fù)或浪費文化優(yōu)勢——文化設(shè)計基礎(chǔ)得到無限發(fā)揮因此，在景觀設(shè)計層面上，成都當?shù)氐奈幕坝^設(shè)計分值要遠高于大部分東南沿海的發(fā)達城市。1. 古城魅力 文化之都眾所周知，成都位于四川平原，是個歷史悠久的城市,地形和城市結(jié)構(gòu)與上海同樣。我們必須吸收一些產(chǎn)品的精華，摒棄一些糟粕。它的成功并不是奉行一個公式，而應(yīng)該是依靠一套特定的符合當?shù)叵M習慣、生活習慣的開發(fā)模式。這一點在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計、實用功能、創(chuàng)新營銷以及抗性分化等方面都體現(xiàn)出來了?？梢钥闯?，成都的產(chǎn)品設(shè)計雛形來自于南方，但卻沒有因為當?shù)氐木幼×晳T不同而加以蛻變。有所得必有所失。然而在驚嘆之余，我們開始從絢麗的外表下，揭示產(chǎn)品設(shè)計的真正內(nèi)涵。? 小區(qū)配套設(shè)施一般都較為齊全，但在實用性上考慮不足.? 項目所在區(qū)域在近壹年內(nèi)，無大規(guī)模住宅項目將上市.第四部分 XXX策劃定位及產(chǎn)品建議楔子：從房地產(chǎn)發(fā)展的角度看成都房市，我們不得不感嘆它驚人的前進速度。? 房型設(shè)計新穎，采用國內(nèi)多種流行的元素，如入戶玄關(guān)、露臺等。小面積單元供應(yīng)較多，趨于飽和,在功能上并不受高端客戶歡迎。? 小高層、多層占區(qū)域市場主導(dǎo)地位，受規(guī)劃限制，高層較少。? 區(qū)域整體規(guī)劃起點高，高檔居住區(qū)的氛圍日趨成熟。該案不足之處是，就住宅而言，緊臨西大街，車流量較大，向西大街的住宅有點吵，不向西大街的住宅，采陽不佳。項目目前主要客戶為本地年輕人士及少量外省市投資客。該案二、三樓的商務(wù)酒店暫未開始銷售，該商務(wù)酒店將以包租形式出售，租金暫未定。舉例：該盤502室，產(chǎn)權(quán)面積為40平方米，可使用面積為65平方米，合同單價為6280元/平方米，總價為251200元；但是按其可使用面積計算，每平方米單價為3865元/平方米，較附近二手房，例如該案正對面的樓盤“西岸蒂景”，2002年房，現(xiàn)銷售單價為4500元/平方米。生活立方」規(guī)劃一樓為商鋪，二、三樓定位為商務(wù)酒店，四樓至九樓定位為住宅，可以做為躍層使用，主推二種房型（一、二房躍層），房型設(shè)計較為簡潔，均為目前市場上的主流房型，各主要功能分區(qū)均十分合理， 「鑫城有4，7，56，62，98路車經(jīng)過，交通便利。生活立方」地處西大街，同心路口，騾馬市商圈，緊鄰新城市廣場，百佳超市，占地面積約6畝，由1幢9層小高層構(gòu)成。鑫城小區(qū)位于一、二環(huán)間，西門，風水寶地，在成都購房者眼中，風水較好，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境尚佳。「凱瑞花都」的客戶以本地居民居多，輔有小部分外來投資客。樓盤由Orangeamp。倡導(dǎo)的是：“在繁華都市中享受優(yōu)雅生活”！本項目銷售均價為4200元/m2，開盤四個月，銷售率為100%左右，本案住宅均價4200㎡元/，價格在40604400元/㎡，附近半年內(nèi)無新盤，較相鄰二環(huán)內(nèi)新盤而言，價格較適中，現(xiàn)已全部售完。 m178。小區(qū)采用人車分流，機動車出入口位于項目的南北兩側(cè)，車位面積8000㎡由地上和地下組成，地面生態(tài)停車場位于籃球場兩側(cè)，考慮有少量的生態(tài)停車位，地下車庫分布在凱旋座、瑞景座和中庭花園地下，可坐電梯直接到車庫。文化廣場的左側(cè)為流水景區(qū)、親水臺階、休閑涼亭和石雕小品穿插其間。游泳池分為成人區(qū)和兒童戲水區(qū)。透過門架飛瀑您將看到體現(xiàn)三星堆文化及圖騰柱，從上俯視小區(qū)入口景觀呈花瓶狀，通過小區(qū)情景小道映入眼簾的是小區(qū)占地4000㎡的中庭花園。在凱旋座和花語座前打造了一條花都情景街，占地為700㎡，地面采用高檔花崗石地鋪，配名貴喬木、灌木及花池搭配而成。小區(qū)景觀由成都市卓景勝地景觀工程有限公司設(shè)計，小區(qū)景觀分為三大主題，分別為小區(qū)西側(cè)的花都趣園，平臨營康路的花都情景街以及小區(qū)內(nèi)部的中庭景觀，讓您在城市中坐擁屬于自己的小森林。小區(qū)周邊市政服務(wù)設(shè)施齊全，除項目本身擁有的4000㎡的商業(yè)配套以外，還配有多功能會所，及周邊的購物超市、學(xué)校、醫(yī)院等。凱瑞花都采用圍而不合的建筑布局，考慮城市主要風向、日照程度，設(shè)三大間距空間，使城市風流順利穿越而過，陽光遍及每個家庭，來自城系生態(tài)區(qū)的富氧成分充分融金社區(qū)每個角落。小區(qū)由2000㎡的健康休閑社區(qū)公園及18畝高品質(zhì)住宅區(qū)兩大部分組成。綠化率35%總戶數(shù)502戶車位數(shù)350個售 價4200元/m2車位價8萬左右/個物業(yè)管理費 用套內(nèi)面積范 圍㎡㎡主力房型一房二廳一衛(wèi)5156m2二房二