【正文】 （ 2） 政府主導(dǎo)性 公租房是在政府直接負責(zé)或者政府主導(dǎo)下提供的保障性住房 ，公租房用地實行的 是政府 無償劃撥方式，其融資來源是以政府財政預(yù)算支出為主，在建設(shè) 運營過程中政府更是起到了政策支持 、 監(jiān)督管理的重要作用 。而根據(jù)公共產(chǎn)品 “具有消費或使用上的非競爭性和收益上的非排他性的產(chǎn)品 ”的定義和其公共福利 屬性的特點 ， 允許一部分人在不影響其他人使用的原則前提下使用 。本文認為，公租房 是指在政府主導(dǎo)下，由投資者（以政府為主的公共部門或者以企業(yè)為主的私人部門）提供房源并擁有房屋產(chǎn)權(quán)，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、出租價格、以新就 業(yè)者、剛畢業(yè)大學(xué)生等 “夾心層 ”為 主要供給對象的租賃性 保障住房。 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心課題組在《發(fā)展公共租賃住房、實現(xiàn)住有所居》專題報告中 指出 公租房是投資者（政府或企業(yè)等）持有房源，用低于市場價或者 承租者可承受價格向新就業(yè)職工、剛畢業(yè)大學(xué)生、從外地遷移到城市 等群體出租 。 第二是應(yīng)用創(chuàng)新，將 PPP 項目融資風(fēng)險管理的綜合研究方法應(yīng)用于 X 市公租房項目中，為公租房 PPP 項目各個參與投資方理性應(yīng)對風(fēng)險因素提供了一定的方法參考，對于 PPP 融資模式在 X 市公租房建設(shè)中的應(yīng)用有一定的理論指導(dǎo)和現(xiàn)實價值。之后采用了風(fēng)險檢查表法從私人投資部門角度出發(fā)著重對公租房 PPP 模式進行風(fēng)險因素識別，運用 RBS 對一系列融資青島理工大學(xué)管理學(xué)碩士學(xué)位論文 15 風(fēng)險因素進行定性分類，構(gòu)建了風(fēng)險因素層次結(jié)構(gòu)圖 ，使用 模糊綜合評價法對風(fēng)險發(fā)生的可能性進行了定量考評，并運用 SPSS 軟件對風(fēng)險因素相關(guān)性進行了因子分析處理 。 第 7 章：結(jié)論與展望。 第 6 章： 2020 年 X 市各區(qū)相繼開工建設(shè)公租房，就目前 X 市而言 PPP 融資模式具有一定的適用性 和可操作性 ，而采用該模式之前應(yīng)該進行全過程的風(fēng)險分析以做到對擬建項目的 事前控制 。公租房 PPP 融資模式存在的風(fēng)險因素種類繁多而且比較復(fù)雜， 風(fēng)險因素需要明確相應(yīng)的應(yīng)對主體 ，以便引起公租房 PPP 項目參與方對風(fēng)險應(yīng)對的重視 。公租房 PPP 融資模式潛藏著一系列風(fēng)險因素， 本文 采用風(fēng)險調(diào)查法和 RBS 方法對風(fēng)險因素進行識 別分類；不同的風(fēng)險因素對 公租房項目 影響程度各異，在對項目 做風(fēng)險監(jiān)控措 施之前必須有針對性的采取預(yù)防措施，這需要提前 獲取 風(fēng)險因素的具體類別和各自的影響程度 方面的信息 ， 為此本文 運用模糊綜合評價法 對 風(fēng)險指標(biāo)體系作了定量分析， 并且 采用 SPSS 軟件對 影響 PPP 項目的 風(fēng)險因素之間 相關(guān)性 進行 了 定量分析 。 本章 將 PPP、 REITs、發(fā)行公租房債券等多種融資 模式 應(yīng)用到公租房融資 過程 中，積極探索具有中國特色的新型融資方式，構(gòu)建 相對 合理的 投融資 運作 機制 ， 便于 解決公租房 建設(shè) 融資 難題 。 第 3 章：公租房融資多元化 研究 。 第 2 章：公租房融資模式的理論基礎(chǔ)。 研究的結(jié)構(gòu)與主要內(nèi)容 第 1 章：緒論。 （ 7）案例分析法 ——實證分析 X 市自 2020 年以來就積極倡導(dǎo)將 私人 資金 用于 公租房建設(shè) 當(dāng) 中，通過 “政府出地， 私人 出資 ”市場化模式 進行公租房建設(shè)運營 。 （ 6）模糊灰色理論評價 ——風(fēng)險應(yīng)對 公租房 PPP 項目中風(fēng)險因素較復(fù)雜并且其中有灰色、模糊不確定的風(fēng)險指標(biāo) [33]。 （ 5）馬科維茨模型 ——風(fēng)險分配 馬科維茨模型采用的期望 方差投資組合 的方法展示了風(fēng)險水平與投資收益之間的相關(guān)性 。 通過因子分析，將原始變量數(shù)據(jù)進行歸類分組，每一組代表一個基本結(jié)構(gòu)，并用綜合變量代表多個可觀測變量，從而建立一個變量結(jié)構(gòu)，通常稱該變量結(jié)構(gòu)為公共因子。 （ 3） 模糊綜合評價 法 ——風(fēng)險評價 對某一擬建項目影響的風(fēng)險因素會存在很多種類，而且不同的風(fēng)險因素 發(fā)生的可能性以及 對 項目 影響程度各異， 對項目做 風(fēng)險監(jiān)控 措施之前必須有針對性的采取預(yù)防措施，這需要提前獲得 風(fēng)險因素的具體類別和各自的影響程度 等方面的信息 ， 本文 采用 模糊綜合評價法 對 風(fēng)險指標(biāo)體 系 作了定量分析 。 采用的主要方法 （ 1）風(fēng)險檢查表法 ——風(fēng)險識別 風(fēng)險檢查表法是 對于擬建項目可能發(fā)生的風(fēng)險因素進行識別分類常用的方法，具體操作時先將影響項目的風(fēng)險因素 依次 列舉在一張表上，相關(guān)人員對其進行風(fēng)險檢查審核，從而判斷出表中的風(fēng)險因素是否真正影響到該項目。 研究的思路方法與主要內(nèi)容 研究思路 近年來 諸多 學(xué)者對公租房融資模式進行了大量的探索與研究，但僅僅從宏觀青島理工大學(xué)管理學(xué)碩士學(xué)位論文 12 層面上進行探討，本文積極探求公租房多 元化的融資 模式 ，將 PPP、 REITs 等融資 模式 引入到公租房融資過程當(dāng)中，并構(gòu)建了相應(yīng)的運作 流程。 （ 2） 關(guān)于公租房風(fēng)險方面研究僅 限于對風(fēng)險的宏觀論述，并沒 有針對性地對風(fēng)險加以區(qū)分，對公租房風(fēng)險 識別 分類、 風(fēng)險評估、 風(fēng)險監(jiān)控、風(fēng)險 規(guī)避等方面的探討更是甚微 。 陳波和徐成桂在 “PPP融資模式的風(fēng)險分配方法 ”（ 2020） [32]基于投資與風(fēng)險之間的相關(guān)性，論述了科學(xué)的風(fēng)險分配方案和采用了線性規(guī)劃法對風(fēng)險因素進行了分配，從而得到風(fēng)險分配的相對最優(yōu)結(jié)構(gòu)，對 PPP 項目分配起到了進一步的理論支撐。 王瑾 采用 問卷調(diào)查 法總結(jié)歸納出 公租房 PFI 項目各階段 發(fā)生 的主要風(fēng)險因素 。 5． PPP 項目風(fēng)險研究 目前國內(nèi)的學(xué)者很少有專門針對公租房進行相關(guān)風(fēng)險因素的分析， 2020 年，西南交通大學(xué)的李倩倩在其碩士學(xué)位論文 “廉租住房 PPP 項目的風(fēng)險分擔(dān)研究 ”（ 2020） [2]中通過問卷調(diào)查的方法對廉租房 PPP 項目的風(fēng)險因素和風(fēng)險危害進青島理工大學(xué)管理學(xué)碩士學(xué)位論文 11 行了分析研究，從私人投資部門角度對廉租房風(fēng)險因素分為政治風(fēng)險、法律風(fēng)險、金融風(fēng)險、建設(shè)風(fēng)險、運營風(fēng)險、市場和收益風(fēng)險、不可抗力風(fēng)險等。 重慶 。與此同時，上海市借助市場 化來推進公租房建設(shè)，聯(lián)合各方公共部門參與公租房建設(shè)，界定了參與各方的職責(zé)義務(wù)，并以 實行多種 鼓勵性 政策 措施吸引私人資金一同建設(shè)公租房。 上海 。 北京市在 2020 就 推出 了公租房建設(shè)管理的相關(guān)示范性文件，并 于 當(dāng)年 8 月 1 日在全國率先出臺了《北京市公共租賃住房管理辦法》 ，逐步確定了以公租房為主要 形式 的保障性住房體系，加大了公租房的建設(shè)力度。 4. 國內(nèi) 典型城市 公租房建設(shè)模式探究 北京 。政府應(yīng)給予政策傾斜，采取多種途徑降低公共租賃房的建設(shè)成本，同時做出科學(xué)的資金測算和財務(wù)評估。 陳耿在《建筑經(jīng)濟》的 “公共租賃住房融資多元化：經(jīng)驗與啟 示 ”（ 2020） [18]中指出， 應(yīng)以政府財政預(yù)算為主導(dǎo) ， 開創(chuàng)新型的融資機制來解決公租房資金短缺問題。 龐元在《中國房地產(chǎn)》的 “創(chuàng)新公租房投融資制度的探索與思考 ”（ 2020） [27]中指出， 公租房融資 受到 多種因素的制約 ，需要通過制度創(chuàng)新，進一步拓寬住房公積金增值收益、地方社?；鸷推髽I(yè)年金的用途 。 張榮在 “公租房建設(shè)的三種模式及核心問題 ”（ 2020） [26]中 指出了公租 房建設(shè)的三種融資模式：第一種是 “政府出地、政府投資、政府管理，像建設(shè)廉租房一樣，由政府無償劃撥土地，由政府融資建設(shè) ”；第二種是政府劃撥土地，吸引社會機構(gòu)參與建設(shè)，即 “政府出地，企業(yè)出錢 ”；第三種是 “政府拿出一部分土地指定用于建設(shè)公共租賃房，讓各類企業(yè)通過市場方式取得這些土地，然后自己建設(shè)公租房，并擁有這部分公租房的所有權(quán) ”。 我國強大規(guī)模的民營經(jīng)濟實力為完成公 租房 BOT項目提供了堅實的后盾 ，并且 諸多的民營企業(yè)已經(jīng)參與大量的 BOT項目，對于該模式的順利實施積累了寶貴的經(jīng)驗 ， 所以將民營力量引入到公租房建設(shè)中可以有效地解決融資難題 。 模式 多元化的探究 劉方強在《經(jīng)濟觀察》的 “公共租賃房建設(shè)中應(yīng)用 BOT 模式的可行性探討 ”（ 2020） [24]中 指出 民間資本通過 BOT 融資模式參與到城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中 ， 在一定程度上為公租房采用 BOT 模式進行建設(shè)提供了前提借鑒 。文章特別強調(diào)了公租房建設(shè)周期長，需求資金量大，需要做到資金的可持續(xù)性 。 “瓶頸 ” 中國人民銀行營業(yè)管理部李海輝曾經(jīng)提出這樣的疑問 ： “建設(shè)公共租賃住房的原動力來自何方？ ”在李海輝看 來， 目前我國房地產(chǎn)行業(yè)處于上升期，并且由于城市居民數(shù)量的不斷增多 產(chǎn)生越來越大的住房需求 量，從而 推動了房價不斷上漲，而企業(yè)經(jīng)營模式?jīng)Q定 于 經(jīng)營利潤高低，公共租賃住房 的 自然屬性 決定了其 建設(shè)和經(jīng)營缺少原動力 [22]。 （ 4）針對國內(nèi)公租房實施相對成熟的城市比如北京、上海、深圳、重慶等進行模式探究 。 （ 2）初步探索公租房融資模式多樣化 。 國內(nèi)研究現(xiàn)狀 2020 年開始，我國政府加快對公共租賃房（簡稱公租房）的建設(shè)， 目的在于解決 “既買不起經(jīng)濟適用房又不夠廉租房條件的夾心層 ”， 公租房所有權(quán)歸政府所有，政府將公租房低于市場價出租給滿足條件且可以承擔(dān)其價格的夾心層 。 ④ 風(fēng)險承擔(dān)應(yīng)該是自愿而 非 強制性 ，應(yīng)由愿意承擔(dān)風(fēng)險的集體或者個人承擔(dān)風(fēng)險 。 ② 各項目參與者必須對風(fēng)險進行 科學(xué)的識別分青島理工大學(xué)管理學(xué)碩士學(xué)位論文 8 類 、定量評估 。 Li Bing[19]等 (2020)將 PPP/PFI 項目風(fēng)險分為三類：宏觀風(fēng)險，即項目外部風(fēng)險；中觀風(fēng)險，即項目本身引發(fā)的風(fēng)險；微觀風(fēng)險，即 項目聯(lián)合體內(nèi)部可能發(fā)生的風(fēng)險 。 融資 模式 風(fēng)險識別 與分配 早在 1995 年 Peter Moles 和 Geoffrey Williams[12]就對 運用公私合營融資方式的 Skye Bridge 項目 所涉及到 各參與方 的風(fēng)險進行了研究，他們認為銀行的主要風(fēng)險是當(dāng)項目面臨困境時會影響到銀行的 形象名譽 ， 而 私人投資者的風(fēng)險是項目完工后 是否 能達到預(yù)期的 承租 量、政府能否實現(xiàn) 資金回收率 的承諾 。 Zhang Shilian 和 Zhang Beijing[10]在 “The Application Study of PFI Model on the Construction of Lowrent Housing”(2020)中分析并證明了 PFI 融資模式在公共住房建設(shè)中使用的可行性和 適用 性，該文章中還 構(gòu)建 了公租房 PFI 融資模式 的具體運作模型和 機制 。 Fangqiang Liu 和 Liming Wang[9]在 “Study on Incentive Mechanism of BOT Financing Model for LowRenting Public Housing ”(2020)中指出 BOT 融資模式可以解決公租房建設(shè)資金需求， 同時 可以為政府解決很大的財政壓力，而且在建設(shè)過程中有私人部門的參與 ， 建設(shè)速度 和質(zhì)量 這 兩個方面 在一定程度上 有很大的保障。 Alan Gilbert 和 Ann Varley[8]在 “The Mexican Landlord: Rental Housing in Guadalajara and Puebla”（ 2020）中指出墨西哥近年來房屋產(chǎn)權(quán)的獲得成本太高，青島理工大學(xué)管理學(xué)碩士學(xué)位論文 7 一大部分居民無力承擔(dān)自主產(chǎn)權(quán)的住房，于是考慮采取租賃公共住房的方式解決住房問 題。 常規(guī)業(yè)務(wù)收入 主要來自于出售資助自置居所收入、 公屋 租金收入以及公 屋附屬的商業(yè)樓宇（包括 商場、寫字樓、 停車場、工廠、福利 /社區(qū)設(shè)施 等 ）獲得的租金收入 [1]。 香港房委會需要自籌公租房建設(shè)資金 ， 而且可以從特區(qū)政府直接免費獲得 公屋 建設(shè)用地以及發(fā)展貸款基金，這也是特區(qū)政府間接性 地 對房委會的支持與援助 。國民住宅基金（ NHF）是 韓國政府建設(shè)公共租賃房主要的資金渠道，除此之外還有 國民住宅債券、要約儲蓄、住宅彩票和利息收入 [6]。 （ 3） 除了上述途徑之外，建屋發(fā)展局在得到新加坡政府的批準(zhǔn)情況下可通過發(fā)行中期債券獲取社會資金，確保政府組屋可持續(xù)建設(shè) [5]。政府每年都要從財政預(yù)算中劃撥一筆津貼給 建屋發(fā)展局， 作為組屋建設(shè)和運營資金， 所有的公租房建設(shè)用地都是政府無償提供或者用較低的價格就可以獲得。 (3)新加坡 新加坡稱公租房為 “組屋 ”。德國公共租賃房融資結(jié)構(gòu)如圖 12 所示。 (2)德國 德國主要通過三個途徑來籌集公共租賃房資金 ：政府通過稅收歸集資金用于公共租賃房建設(shè)和維護、租戶交納租金及經(jīng)營機構(gòu)自籌資金。 美國的公共住房金融 政策對于解決美國中低收入群體的住房問題起到了重要作用， 美國在很大程度上是依靠多元化的市場融資模式來解決公租房資金問題，政府通過各種政策手段鼓勵和引導(dǎo)開發(fā)商增加公租房的投資以及供給。 國外 及境外 研究現(xiàn)狀 與地區(qū) 公租房融資 機制與創(chuàng)新 綜述 (1)美國 在美國，公共住房是指政府開發(fā) 建設(shè) 并管理運營 、 出租對象是低收入家庭的青島理工大學(xué)管理學(xué)碩士學(xué)位論文 5 住房 。以 X 市公租房建設(shè)項目作為例證進行風(fēng)險管理分析，不僅在理論上對 PPP 項目風(fēng)險管理研究有一定的補充作用，而且 對于 PPP 融資模式在 X 市公租房建設(shè)中的應(yīng)用 有 理論指導(dǎo)和現(xiàn) 實價值。 本文以 X 市公租房項目為例 主要 針對 公租