【正文】 分析原因，手機(jī)配件及維修對(duì)于二手手機(jī)市場(chǎng)有一定的互補(bǔ)，需要維修手機(jī)及購置配件的消費(fèi)客源是二手手機(jī)的潛在客戶之一。 5. 您認(rèn)為這個(gè)新的手機(jī)市場(chǎng)的管理費(fèi)在多少您能夠接受？（每個(gè)柜位全包計(jì)算：包括水電、空調(diào)、衛(wèi)生、保安等） 301～ 350 元 /月 251～ 300 元 /月 201～ 250 元 /月 150 元 /月 5 8 109 16 舊貨市場(chǎng)商家對(duì)項(xiàng)目管理費(fèi)的意向比例圖4% 6%78%12%3 0 1 —3 5 0 元/ 月 2 5 1 —3 0 0 元/ 月 2 0 1 —2 5 0 元/ 月1 5 0 元/ 月 分析： 普遍商戶選擇 200～ 250 元 /月區(qū)間，與現(xiàn)在的經(jīng)營場(chǎng)的管理費(fèi)水平相當(dāng)。 4. 假如二手業(yè)務(wù)主要在 6 樓經(jīng)營，但是其租金相對(duì)便宜，您認(rèn)為租金的幅度控制在多少為止適合（以一個(gè)柜位每月計(jì)算），從而讓您有興趣進(jìn)駐呢？ 451～ 500 元 /月 401～ 450 元 /月 350～ 400 元 /月 18 31 98 舊貨市場(chǎng)商家對(duì)于5 、6 樓經(jīng)營的租金接受程度對(duì)比圖12%21%67%4 5 1 —5 0 0 元/ 月 4 0 1 —4 5 0 元/ 月 3 5 0 —4 0 0 元/ 月 分析： 接受租金水平在 350～ 450 元 /月的接近九成， 而大部分商戶選擇 350～ 400 元 /月。 3. 這個(gè)手機(jī)專業(yè)市場(chǎng)擁有 6 層高，假如二手業(yè)務(wù)主要在 6 樓經(jīng)營，而 1～ 4樓主要經(jīng)營一手業(yè)務(wù)，包括①引入知名銷售商的品牌形象店，例如龍粵、峰星等，②設(shè)置中國移動(dòng)營業(yè)廳，③引入著名手機(jī)品牌的客戶服務(wù)中心，例如諾基亞、索尼愛立信等，您是否有興趣進(jìn)駐呢？ 有 沒有 57 90 舊貨市場(chǎng)商家對(duì)項(xiàng)目提出引入一手經(jīng)營，并要求上5 、6 樓經(jīng)營后的意向比例圖39%61%有 沒有 分析： 超過六成的商戶表示若有一手業(yè)務(wù)則不會(huì)進(jìn)駐。 2. 目前大沙頭三馬路與大沙頭馬路交接處正準(zhǔn)備規(guī)劃一個(gè)手機(jī)專業(yè)市場(chǎng)，包括一手和二手，您有興趣入場(chǎng)經(jīng)營嗎？ 有 沒 有 105 42 舊貨市場(chǎng)商家對(duì)項(xiàng)目的意向比例圖71%29%有 沒有 分析： 從以上的反饋信息可見，本案的地理位置優(yōu)勢(shì)相當(dāng)有力。在大沙頭舊貨市場(chǎng)即將結(jié)束營業(yè)之際，把握市場(chǎng)先機(jī)，吸引商戶的視線將對(duì)我們的招商有很關(guān)鍵的作用。 6 樓的經(jīng)營問題成為我們思考的重點(diǎn)。但需要上 5— 6 樓經(jīng)營？您是否接受？（舒適、理想 的交易環(huán)境是指有空調(diào)、電梯等配套和完善的管理等） 接受 不接受 34 61 舊貨商場(chǎng)商家對(duì)5 、6 樓經(jīng)營的接受度對(duì)比圖36%64%接受 不接受 分析： 從上圖可以看出，大部分商戶對(duì)于要到 6 樓經(jīng)營不太接受，其主要是擔(dān)心客流不足，客源成為其最擔(dān)心的問題。 您期望該市場(chǎng)有那些配套或服務(wù)？ 中央空調(diào) 洗手間 茶水間 促銷活動(dòng)服務(wù) 定期展示 46 41 32 25 16 464132251601020304050中央空調(diào)洗手間 茶水間促銷活動(dòng)服務(wù)定期展示意向商家對(duì)項(xiàng)目配套需要對(duì)比圖 分析： 舊貨市場(chǎng)商戶對(duì)于空調(diào)的需求是最明顯的，其次是洗手間等設(shè)施。目前柜臺(tái)形式最符合他們的需求。 如果大沙頭三馬路準(zhǔn)備規(guī)劃一個(gè)手機(jī)專業(yè)市場(chǎng)，包括一手和二手（可以描述介紹項(xiàng)目情況），您有興趣租用嗎？ 有 沒有 59 36 舊貨市場(chǎng)商家對(duì)本項(xiàng)目的意向?qū)Ρ葓D62%38% 有 沒有 分析： 約有 6 成左右的客戶表示對(duì)本項(xiàng)目有一定的興趣，這個(gè)數(shù)量相對(duì)理想，由于沒有透露太多的信息，這批客戶主要是看到大沙頭三馬路的理想位置而表示有興趣的，從這里看出地理位置是本項(xiàng)目的最大優(yōu) 勢(shì)。 不滿意： 商場(chǎng) 配套 不足 客流少 同行 競(jìng)爭(zhēng)大 沒有 足夠的 停車位 層高 壓抑 空調(diào) 不足 物管 服務(wù)差 沒有 茶水間 人流引導(dǎo) 不科 學(xué) 租金貴 管理費(fèi)高 22 16 33 13 5 51 6 10 4 23 16 分析： 從上圖可以看出，現(xiàn)時(shí)許多商戶不滿意的選項(xiàng)主要集中在商場(chǎng)的硬件配套不足、沒有空調(diào)、同行競(jìng)爭(zhēng)大、租金貴等幾個(gè)方面，其中空調(diào)不足是最多商戶不滿意的，因此現(xiàn)時(shí)正在招商的幾個(gè)市場(chǎng)都安裝了空調(diào)，相信擁有舒適、明亮的經(jīng)營環(huán)境，對(duì)于經(jīng)營這來說，是最大的保障。如那些方面不滿意，也請(qǐng)選出不滿意的幾項(xiàng) 滿意： 分析： 從上圖可以看出，商戶最滿意現(xiàn)時(shí)舊貨市場(chǎng)的客流足夠，其次是配套齊全。 請(qǐng)問您平均每日的營業(yè)額是多少元？（以一個(gè)月計(jì)算） 5000 元或以內(nèi) 5001～ 6000 元 6001～ 7000 元 7001～ 8000 元 8001～9000 元 9001～10000 元 10001～11000 元 11000 元 以上 20 14 8 6 4 25 13 5 現(xiàn)時(shí)舊貨市場(chǎng)鋪位每日營業(yè)額比例表21%15%8%6%4%27%14%5%5000元或 以內(nèi) 5001—6000元 6001—7000元 7001—8000元8001—9000元 9001—10000元10001—11000元 11000元以 上 分析： 從上圖可以看出，商戶每日的營業(yè)額情況比較零散，其中比例相對(duì)較高的是營業(yè)額在 9001～ 10000 元的商戶，但根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)了解，有相當(dāng)一部分的商戶從事批發(fā)，因此這個(gè)金額未能充分說明現(xiàn)時(shí)商戶的實(shí)際營業(yè)額，充其量只是代表了零售的金額。位置理想，人流集中的市場(chǎng)能夠與位置相對(duì)教差，人流稀少的市場(chǎng)拉開較大的差距。由于是專業(yè)市場(chǎng)，所謂的商鋪其實(shí)就是柜臺(tái)的形式，因此有 80%的商戶的經(jīng)營面積在 5 ㎡以內(nèi)，另外有 20%的商戶在 5 ㎡以外，主要是擁有獨(dú)立鋪面和數(shù)個(gè)柜臺(tái)的商戶。下面將對(duì)調(diào)查所得的結(jié)果進(jìn)行分析，從而獲知市場(chǎng)情況，指導(dǎo)我們進(jìn)行下面的工作。 七、市場(chǎng)調(diào)研問卷分析 附件一 本次我們主要進(jìn)行了兩次調(diào)查，第一次調(diào)查主要針對(duì)現(xiàn)時(shí)經(jīng)營商家的整體經(jīng)營狀態(tài)而進(jìn)行調(diào)查，并且適當(dāng)?shù)膶⒈卷?xiàng)目信息進(jìn)行輕微的透露，讓這些商家對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)初始的印象。 ? 酒吧面積需求較具彈性，而且本案五、六層的體量不大，有利于全層整體租賃，從而降低高層的空置。 ? 廣州的主題式酒吧僅有白鵝潭風(fēng)情酒吧街以及解放南的酒吧街，對(duì)于珠江景觀資源的利用顯然有限；而然本案擁有港灣廣場(chǎng)的利好資源，將高樓層打造成 休閑娛樂場(chǎng)所將具有利好的發(fā)展前景。 六、經(jīng)營定位策略參考 我們經(jīng) 過對(duì)港灣廣場(chǎng)未來發(fā)展進(jìn)行研究后，結(jié)合項(xiàng)目的位置，提出第二套經(jīng)營定位方案供發(fā)展商參考： 首層至四層 大沙頭港灣廣場(chǎng)手機(jī)城 五、六層 大沙頭主題空中酒吧城 Sky Club Sky Club 定位策略構(gòu)思 ? 鑒于大沙頭規(guī)劃改造成港灣廣場(chǎng)，成為沿江東板塊唯一的大型綜合臨江 景觀休閑廣場(chǎng)，必然帶動(dòng)龐大的消費(fèi)群體流入該區(qū)域。 各層（柜位）租金計(jì)算總表 首年 第二年 第三年 第四年 第五年 ?? 第 N 年 1F 900 1200 1500 1575 1654 ?? （ N1） （ 1＋ ） （ N3） 2F 700 750 800 840 882 3F 600 650 700 735 772 4F 550 600 650 683 717 5F 50 元 /㎡ /月 53 56 59 （ N1） （ 1＋ ） （ N2） 6F 40 元 /㎡ /月 42 44 46 以上浮幅度 5％計(jì)算 各層（鋪位）租金計(jì)算總表 首年 第二年 第三年 第四年 第五年 ?? 第 N 年 1F 1260 1680 2100 2205 2315 ?? （ N1） （ 1＋ ） （ N3） 2F 1600 1800 2020 2100 2205 3F 1300 1500 1700 1785 1874 4F 1150 1350 1550 1628 1709 5F 50 元 /㎡ /月 53 56 59 （ N1） （ 1＋ ） （ N2） 6F 40 元 /㎡ /月 42 44 46 以上浮幅度 5％計(jì)算 其他經(jīng)營收入建議 在建筑外力面搭建戶外廣告牌，以承包的方式讓承租方（或租戶）負(fù)責(zé)廣告經(jīng)營或投放。 ? 六層與第五層的租金策略相同，將前兩年的租金下調(diào)至 40 元 /㎡ /月 。 ? 第一年 租金水平： 1150 元 /月 ? 第二年租金水平： 1350 元 /月 ? 第三年租金水平： 1550 元 /月 ? 三年的租金均值：（ 1150＋ 1350＋ 1550）247。 3＝ 1500 元 /月 C、第四層租金 建議前三年租金均值為 1350 元 /月 ，從第四年起租金按照上年度的整體租金水平為基數(shù)，每年上浮 3％～ 5％計(jì)算（視乎當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r確定）。 三層第一年至第三年的各年租金擬定 首年以優(yōu)惠租金作為引客進(jìn)場(chǎng)的手段，適度調(diào)低租 金水平，第二、第三年則按照整體租金均值進(jìn)行調(diào)整。 ? 第一年租金水平： 1600 元 /月 ? 第二年租金水平： 1800 元 /月 ? 第三年租金水平： 2020 元 /月 ? 三年的租金均值：（ 1600＋ 1800＋ 2020）247。 3＝ 600 元 /月 二、三 、四層柜位租金計(jì)算表 首年 第二年 第三年 第四年 第五年 ?? 第 N 年 2F 700 750 800 840 882 ?? （ N1） （ 1＋ ） （ N3） 3F 600 650 700 735 772 4F 550 600 650 683 717 以上浮幅度 5％計(jì)算 2. 鋪位租金建議 A、第二層租金 建議前三年租金均值為 1800 元 /月 ，從第四年起租金按照上年度的整體租金水平為基數(shù)，每年上浮 3％～ 5％計(jì)算（視乎當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r確定）。 四層第一年至第三年的各年租金擬定 首年以優(yōu)惠租金作為引客進(jìn)場(chǎng)的手段，適度調(diào)低租金水平，第二、第三年則按照整體租金均值進(jìn)行調(diào)整。 ? 第一年租金水平： 600 元 /月 ? 第二年租金水平： 650 元 /月 ? 第三年租金水平： 700 元 /月 ? 三年的租金均值：（ 600＋ 650＋ 700）247。 3＝ 750 元 /月 B、第三層租金 建議前三年租金均值為 650 元 /月 ，從第四年起租金按照上年度的整體租金水平為基數(shù)，每年上浮 3％～ 5％計(jì)算（視乎當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r確定）。 二層第一年至第三年的