【正文】 時間卻是最早，經(jīng)營面積也是幾個二手手機市場里最大，同時檔位的規(guī)劃也比較集中。 大沙頭二手手機經(jīng)營情況分析 根據(jù)現(xiàn)場的實地了解，目前整個大沙頭舊貨交易市場里以經(jīng)營二手手機的商場有四個，具體分布如下： 海印大沙頭二手舊貨交易市場 該市場作為海印集團旗下的二手手機專業(yè)市場，擁有良好的品牌信譽作為支撐，而且相對地靠近路面，人流情況比較理想，經(jīng)營業(yè)務(wù)主要為零售，兼有少量批發(fā)。而廣州也因為大沙頭的崛起，發(fā)展成為全國最大的二手產(chǎn)品集散地，全國各地的眾多二手商販都是通過廣州進貨，其知名度已經(jīng)達到海外，許多中東地區(qū)、甚至經(jīng)濟發(fā)展相對落后的東非二手買家都會慕名而來。經(jīng)過政府的改造，這里曾一度成為廣州市著名的大排擋聚集地，“西貢食街”更是成為市民品嘗物美價廉、色香味俱全的海鮮的好去處。后來因為環(huán)保、污染的問題，一度紅紅火火的“西貢食街”被迫停業(yè)。而其他主要以售賣一手手機、電腦數(shù)碼沿 江 東 路大沙頭大馬路大沙頭三馬路大沙頭四馬路海印布藝總匯大沙頭舊貨市場（港灣廣場）海印廣場海印電器總匯星之光電器城盛賢大沙頭舊貨交易市場盛賢紡織（布藝）城盛賢數(shù)碼電器城寶達舊貨市場奧訊舊貨市場 產(chǎn)品、家用電器等的大型賣場也分布在大沙頭二手市場的周邊，其中海印區(qū)域主要是以賣新品水貨為主的，二手交易相對較弱。場內(nèi)的經(jīng)營環(huán)境寬敞、明亮。目前該市場已經(jīng)成為整個二手手機市場里的旗艦，其人流、手機種類、手機檔次都是處于一個領(lǐng)先的水平。由于其經(jīng)營狀態(tài)良好，因此其租金也相對較高，一般維持在 1300— 2020 這個水平 。這個商場在早期曾經(jīng)面臨著客源不足的情況，主要是因為位置不如其他兩個商場理 想和招商未滿的問題，后來經(jīng)過調(diào)整，主要以針對零散客戶，并且以中抵擋手機零售為主，漸漸地有所起色，目前已經(jīng)成為一個人流相對充足的市場。時至今日，已經(jīng)成為二手手機行業(yè)的“龍頭 ”，相反，“大沙頭澳訊二手手機市場”則巧妙地避開了前者的風(fēng)頭，堅決地走差異化路線，以零售中抵擋手機為主，同樣獲得了成功。 門面寬 180米 大沙頭三馬路與東華南路之間 東華南路 裝修檔次 風(fēng)格較為簡潔，立面設(shè)計較為時尚 裝修相對二手交易市場較豪華 裝修一般，較為簡單 經(jīng)營層數(shù) 1F 2F 1F 1F 1F 2F 經(jīng)營面積（㎡） 2300 1200 約 3750 約 3750 2300 1900 租金 （元 /月） 柜位 鋪位 柜位 鋪位 柜位 鋪位 柜位 鋪位 柜位 鋪位 柜位 鋪位 1000 2020 700 185元 /月/㎡ 800、1300、1600 1400、1700、1900 1000、1300、1600、1900 1900 柜位 800、 1000元 /月；固鋪為 1400～ 1800元 /月 柜面尺寸 柜臺 80 95 50cm，鋪位門面 2米 100 50 90cm 柜位分 1米長兩種 柜位及鋪位數(shù)量 160 50 － 1F柜位約 700個， 1F柜位約 300個；檔口數(shù)約有 200個，固定檔位約 70間。而且其位置都集中在原來的二手舊貨市場的北面，希望延續(xù)原來大沙頭二手舊貨市場的商業(yè)環(huán)境，形成一個新的二手舊貨商圈。 澳訊舊貨市場 主要延續(xù)其舊場的經(jīng)營模式，走中低端路線，其最大優(yōu)勢是臨近大沙頭三馬路路面，而且有原來舊場的資源。其首層出租 率相對其他兩個市場要差，維持在 85%左右。而不少行內(nèi)的專業(yè)人士認為 :廣州的二手市場包括未來的大沙頭二手市場商業(yè)圈不能再向橫向擴展，而應(yīng) 該“向上拓展”，那些換代快、高科技含量高的產(chǎn)業(yè)將會成為二手市場爭奪的重點。 區(qū)域未來發(fā)展情況分析 ? 大沙頭舊貨 交易市場將變身成為“港灣廣場” 早在前幾年，政府已經(jīng)決定 將 大沙頭舊貨市場一帶改造成為廣州市最大的濱水廣場 ——— 港灣廣場。 以下是港灣廣場的簡介： 港灣廣場將是一個集辦公、旅游、商業(yè) 、休閑于一體的多功能廣場，并加入古代帆船、相關(guān)雕塑等內(nèi)容，以期重現(xiàn)歷史上“海上絲綢之路起點”的古老東方港口城市風(fēng)貌，整片港灣廣場將于 2020 年全面投入使用。 “港灣廣場”對本區(qū)域的發(fā) 展影響 ? 加大市場對本區(qū)域的關(guān)注度 由于港灣廣場的建立，引發(fā)到現(xiàn)時的舊貨二手交易市場需要拆遷，商戶將面臨何去何從的問題，一時間各個媒體都對這次事件進行報道，從而讓大沙頭這個區(qū)域迅速升溫，加深了消費者對本區(qū)域的印象，側(cè)面提升了大沙頭區(qū)域的知名度。現(xiàn)在港灣廣場的建立，能夠填補廣州這個大都市的缺憾之余，也可以成為廣州新的旅游景點和標(biāo)志性建筑。五年一大變”的業(yè)績也進一步體現(xiàn)，為整個廣州的都市形象的提升帶來利好動力，廣州成為國際化大都市的目標(biāo)將會越來越近?；诂F(xiàn)時正在招商的幾個商場的位置分布相對零散，因此商戶對于未來的核心商圈確立仍然感到迷惘。 ? 在南面是大沙頭舊貨市場，已成為地區(qū)甚至是全國等地知名度與影響力較高的二手交易地區(qū)，是大沙頭舊貨商圈的核心，但由于該地段的新規(guī)劃而需遷拆。 項目各樓層投入運營的時間 ? 首層除北面的喜市多便利店以及南面惠愛餐廳外的中間區(qū)域部分（總面積約 450 ㎡左右）于 8 月底可進場裝修，計劃 9 月份試營業(yè)，而惠愛餐廳明年合約期滿，而喜市多便利店合約則要到 2020 年才期滿。 6F： 05 年底可交付 5F： 05 年底可交付 4F： 06 年底交付 3F： 06 年底交付 2F： 06 交付部分、 07 年全部交付 1F：中間部分 8 月底交付，其余則需較長時間 項目所處商圈區(qū)位介紹 項目區(qū)位示意圖 傳統(tǒng)核心商圈： 沿江東路大沙頭舊貨市場（深黃色板塊） 傳統(tǒng)二級商圈： 沿江東路往北至海印廣場的片區(qū)（淡藍色板塊） 傳統(tǒng)三級商圈： 以大沙頭舊貨交易市場為核心，輻射至大沙頭三馬路的新建舊貨專業(yè)市場（淺綠色板塊） 新 興 商 圈： 以新建的四個舊貨專業(yè)市場為主的新大沙頭舊貨商圈（粉色板塊） 項目 分析 項目優(yōu)勢（ S） ? 本案的地理位置處于大沙頭傳統(tǒng)的舊貨商圈核心區(qū)域，享有“舊貨交易到大沙頭”的地段知名度優(yōu)勢。 ? 綜觀該區(qū)域的專業(yè)市場，包括新興的專業(yè)舊貨市場，多無倉庫配套，個大 沙 頭 三 馬 路 東 華 南 路 白 云 路 沿 江 東 路 大沙頭馬路 大沙頭二手市場 本案 海印大沙頭二手城 盛賢 大沙頭舊貨市場 澳訊舊貨市場 寶達電器城 海印廣場 往二沙島 海印 澳訊 別僅提供小面積空間可間隔倉庫，大部分市場要去其他地方租用倉庫。 項目的商業(yè)層數(shù)有六層，商業(yè)運營的空間高度過高，四層以上的商業(yè)經(jīng)營將面臨嚴峻的考驗與壓力。 項目核心競爭劣勢 —— 商業(yè)體量的豎向結(jié)構(gòu)，致使高層商業(yè)面臨嚴峻考驗 項目機遇（ O） ? 政府現(xiàn)階段已進行大沙頭改造的籌備實施階段，大沙頭舊貨市場即將拆遷重 建，而現(xiàn)時港灣廣場的利好前景亦在逐漸升溫，未來該區(qū)域?qū)⒊蔀檠亟瓥|大型綜合的臨江景觀休閑娛樂廣場，從而提升該地段的形象。 項目競爭機遇綜述 —— 大沙頭再造工程以及港灣廣場的利好前景，有利于提升地段的形象與影響 力，而且二手專營市場的經(jīng)營模式目前處于市場空白 項目威脅（ T） 大沙頭舊貨市場的撤遷，使該地段在行內(nèi)的影響力有所下降或黯淡，并容易受鄰近新興的二手專業(yè)市場趁此形成商圈新坐標(biāo)。 思考：由于首層經(jīng)營面積受到限制，二手零售的商業(yè)氛圍有待進一步優(yōu)化，以便為上層商場的經(jīng)營營造利好氛圍。 思考：考慮到本案的經(jīng)營層數(shù)較多，高層商場的經(jīng)營將有很大的壓力；此外，現(xiàn)時該區(qū)域的二手新興商場都是以手機及配件為主要經(jīng)營種類，而且整個大沙頭舊貨商圈對于二手辦公設(shè)備產(chǎn)品的關(guān)注度仍未有重視；綜觀現(xiàn)時廣州商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，寫字樓需求的急速增量對二手辦 公設(shè)備租售業(yè)務(wù)的發(fā)展將帶來利好的動力。 裝修一般，但較為 整潔明亮的經(jīng)營環(huán)境選擇意向最高。信心保證 項目商業(yè)及功能規(guī)劃建議 商場業(yè)態(tài)定位建議 針對本案的豎向建筑結(jié)構(gòu)，在各樓層的商業(yè)定位上必須準(zhǔn)確，否則將對高樓層的商業(yè)經(jīng)營甚至整個商城帶來危機。 ? 利用東面與北面的轉(zhuǎn)角位置作本案的形象宣傳。 室內(nèi)的燈光設(shè)計建議 室內(nèi)天花安裝吊頂射燈，以明亮熾白燈為主要室內(nèi)光源，盡可能使用節(jié)能燈或節(jié)能燈與熾光燈混合使用。 配套設(shè)施建議 本著成本控制，建立項目形象個性化與服務(wù)差異化的原則，有效區(qū)隔市場競 爭，建議本案的配套設(shè)施為： ? 倉庫、臨時汽車停放點 —— 將附樓改建成倉庫，既為本案的商戶提供貨倉場地，又可對外租賃經(jīng)營，以降低附樓因處于凹位而不利于經(jīng)商的影響，提高附樓的使用率。而且在高樓層經(jīng)營辦公設(shè)備需要貨梯作為貨物運輸工具。建議可聯(lián)系相關(guān)的經(jīng)營者（例如分眾傳媒），成為其下的室內(nèi)媒體宣傳成員，提供場地由經(jīng)營者負責(zé)廣告投放。 營造大眾化、信息化的二手手機及辦公設(shè)備專營商城 ,樹立行內(nèi)首個二手舊貨交易的品牌商業(yè)旗艦，透過完善自身的軟硬件配套資源，為二手交易商家及客戶提供優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營環(huán)境與服務(wù)，展現(xiàn)大沙頭舊貨商圈的核心焦點。風(fēng)險共擔(dān)投資計劃 大沙頭二手專營信譽品牌工程 整體推廣策略措施 ? 首層 —— 【 超低租金優(yōu)質(zhì)服務(wù) 保障 】 推行“低成本經(jīng)營建立服務(wù)咨詢中心，為商戶、客戶搭建信息平臺。 策略構(gòu)想：鑒于現(xiàn)時的二手手機批發(fā)商戶以原大沙頭舊貨市場的二手通訊總 匯占大部分，可否透過商談引入該專業(yè)市場的運營商承租本案的二層至四層進行分租經(jīng)營，對本案的招商及經(jīng)營將帶來極大的利好。 五、六層 進行 3 次集中式招商。 ? 宣傳手段 ： 以單張派發(fā)為主，針對目標(biāo)客源的經(jīng)營場所進行地毯式派發(fā)，提高目標(biāo)客戶的信息到達率。向之前已登記的客戶或派單時進行登記的商戶（檔主）派發(fā)活動邀請券（每張券 2～ 3 人為單位），活動前再電話復(fù) CALL 客戶落實參加。 五、項目租賃策略建議 大沙頭商圈新興二手舊貨市場租金情況（手機經(jīng)營樓層） 商場名稱 澳訊舊貨市場 盛賢大沙頭舊貨市場 海印大沙頭 二手城 寶達 電器城 經(jīng)營層數(shù) 1F 2F 1F 1F 1F 2F 1F 租金 元 /月 柜位 鋪位 柜位 鋪位 柜位 鋪位 柜位 鋪位 柜位 鋪位 柜位 鋪位 柜位 鋪位 1000 2020 700 185元 /月 /㎡ 800、1300、1600 1400、1700、1900 1000、1300、1600、1900 1900 柜位 800、 1000元