【正文】 （六）綠地系統(tǒng)規(guī)劃 根據(jù)政府部 門的要求，沿濱江路流出 20 米的公眾綠化帶。其景觀結(jié)構(gòu)上以中軸線落水景觀為紐帶，兩翼深入發(fā)展。 （五）景 觀設(shè)計(jì) 嘉陵江景觀是規(guī)劃設(shè)計(jì)中最寶貴的現(xiàn)有景觀資源，方案中的建筑的朝向基本上全部面江而立，并順應(yīng)地勢(shì)采取高度的控制，以利用最大限度的江景收于眼底。 總體布局中盡量順應(yīng)地勢(shì)，并從整體的外部形態(tài)出發(fā)，使高低變化錯(cuò)落有致；東北面所有臨街住宅均設(shè)計(jì)成 30 層；中軸線兩側(cè)之 A 型住宅則將端部地勢(shì)較高并臨 30 層住宅的兩棟設(shè)計(jì)成 25 層，其余為 18 層；沿江的三棟 B 型住宅均設(shè)計(jì)為 18 層，這樣總體走勢(shì)向嘉陵江方向遞減，形態(tài)完整而有次序，并可遠(yuǎn)眺江景。 小區(qū)內(nèi)形成環(huán)行機(jī)動(dòng)車道，滿足 消防的要求，并使其與內(nèi)部步行景觀系統(tǒng)相分離，在兩翼部分根據(jù)地形地貌。 一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū) 43 （四）總平面設(shè)計(jì) 該用地東面的 XX 大橋和南面規(guī)劃中的濱江路為基地提供了方便接駁的城市主要交通。場(chǎng)地周圍無(wú)污染源，據(jù)場(chǎng)地及鄰近環(huán)境條件判斷，場(chǎng)地內(nèi)地下水對(duì)砼無(wú)腐蝕性。未來(lái)的三峽水庫(kù)蓄水后，水位為 ，常年洪水位為。據(jù)北碚水文站的資料，年逕流總量為 億 m3，最大流量為 44800m3/s， 最小流量 2420m3/s，多年平時(shí)平均流量為 2120m3/S，多年平均最高水位 ，歷史最高洪水位（ 1870 年），平均最低水位為 。多年平均降雨量一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū) 42 1167mm，降雨量主要集中在 59 月，占全年降雨的三分之二。擬建場(chǎng)地總體呈兩面溝夾一山之地貌景觀，屬剝蝕淺丘地貌。地形總體北西高南東低， 場(chǎng)地標(biāo)高 （ ZK18）至 （ ZK38），相對(duì)高差 。 一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū) 41 二、設(shè)計(jì)總說(shuō)明 （一） 設(shè)計(jì)依據(jù) XX 市規(guī)劃局“關(guān)于 XX 家園 D 區(qū)（意向性）工程的選址意見(jiàn)通知書(shū)”及補(bǔ)充要求； XXXX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展股份有限公司提供的 XXXX 港灣居住小區(qū)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)（草案）； XXXX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展股份有限公司提供的該地域地形測(cè)量圖及規(guī)劃道路圖； XXXX 地質(zhì)勘測(cè)院的 XX 家園 D 區(qū)住宅小區(qū)工程地質(zhì)初步勘測(cè)報(bào)告； 國(guó)家有關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)； XX 市有關(guān)的規(guī)劃管理規(guī)則和建筑設(shè)計(jì)規(guī)范?？偨ㄖ娣e 萬(wàn)平方米，本次報(bào)告只涉及一期的 萬(wàn)平方米。 此方案規(guī)劃設(shè)計(jì)有二十七棟高層住宅和一棟多層住宅以及一所小學(xué)、一個(gè)會(huì)所和一棟物業(yè)管理樓（利用原保留建筑），物業(yè)管理樓的底層作為幼兒園以及前期的臨時(shí)售樓處。其建筑用地位于 XX市 XX 區(qū)石河街道 XXXX 村，總用地面積約 公頃，北臨盤(pán)溪農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、東臨 210 國(guó)道、西臨嘉陵江 XX 大橋和 XX 公園，南臨嘉陵江及濱江路。這里城市人口相對(duì)集中，近年來(lái)對(duì)住宅數(shù)量和居住環(huán)境的要求日益增加。 一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū) 39 因此，我們建議本樓盤(pán)價(jià)格采取低開(kāi)高走的策略，以 1400 元 /平 方米的價(jià)格入市，然后視情況進(jìn)行調(diào)整。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域消費(fèi)水平處于“精大細(xì)算”的層次，大多數(shù)居民所能支配的閑散資金有限。本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)兩大專業(yè)市場(chǎng)中大石壩市場(chǎng)是目 前 XX 最大的蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，盤(pán)溪水果蔬菜批發(fā)市場(chǎng)正在擴(kuò)建中。 但就發(fā)展前景來(lái)看，各大摩托車廠的遷入，將帶動(dòng)周邊一大批摩托車配件及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及大型盤(pán)溪水果市場(chǎng)的建成，都將形成房產(chǎn)消費(fèi)人群， XX 大橋等橋梁收費(fèi)的取消，又為緊鄰 XX 大橋的“ XX港灣”帶來(lái)了大量的沙區(qū)等外區(qū)購(gòu)房者。 (六 )消費(fèi)人群定位 “ XX 港灣”所處大石壩地區(qū)，在目前來(lái)看，普遍認(rèn)為是城鄉(xiāng)結(jié)合部，收入水平較低。 其他優(yōu)勢(shì)：開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚；加之較沙區(qū)同質(zhì)樓盤(pán)低；升值潛力大。 市政優(yōu)勢(shì)：橋梁收費(fèi)年票制導(dǎo)致交通成本降低；濱江路等公路的修建形成交通便捷的前景；距學(xué)府區(qū)一橋之隔；比鄰 XX 公園。 （四）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：大視角、全江景；綠色植被豐富；繁華不離，喧囂不致。區(qū)內(nèi)設(shè)小學(xué)、兒童游樂(lè)場(chǎng)一應(yīng)俱全；休閑、娛樂(lè)、健身設(shè)施配套齊全；沿江商業(yè)區(qū)既解決小區(qū)服務(wù)配套，同時(shí)兼具社會(huì)商業(yè)功能；舒適、實(shí)用的大、中、小錯(cuò)層、躍層戶型讓你的生活空間充滿選擇、充滿溫馨；高科技智能化設(shè)施配套齊全、周密細(xì)致的物業(yè)管理、車位充裕的地下停車場(chǎng)，將社區(qū)生活理念延伸、升華。 小區(qū)規(guī)劃遵循社區(qū)理念，立體化環(huán)境設(shè)計(jì)，讓家家有視野、戶戶有花園。 “ XX 港灣”規(guī)劃有 27 棟高層住宅及 1 棟多層住宅，一期預(yù)計(jì)修建 A 型住宅 12 棟、一所小學(xué)、并利用原有建筑改建為物業(yè)管理樓、 公頃大型景觀。人口密度為 762 人 /公頃。居住用地 公頃。 （三）項(xiàng)目簡(jiǎn)介 “ XX 港灣”小區(qū)是 XXXX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā) 展股份有限公司為適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)需求而開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。 作為大石壩地區(qū)規(guī)劃區(qū)中占相當(dāng)大的一塊，織造廠的改造在整個(gè)片區(qū)中有著重要的意義。 隨著房地產(chǎn)的發(fā)展在新一輪經(jīng)濟(jì)周期中處于領(lǐng)先地位，以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國(guó)家正在明確將住宅產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。整個(gè)地區(qū)的形象急需提高，通過(guò)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的廠區(qū)用地開(kāi)發(fā)，全部撤除現(xiàn)有舊房，新建住房和公共建筑，充分發(fā)揮該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益，改善城市環(huán)境；滿足本地區(qū)和周邊各階層居民權(quán)利，實(shí)現(xiàn)濱江路環(huán)境及公共設(shè)施的共 享。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑密集，缺乏必要的綠化面積，居住區(qū)生活環(huán)境較差，建筑形式單調(diào)粗糙。但由于種種原因，目前整個(gè)片區(qū)存在若 干問(wèn)題，主要表現(xiàn)在： 片區(qū)內(nèi)廠房設(shè)備陳舊，工藝落后，環(huán)境污染嚴(yán)重，已不適應(yīng)一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū) 35 城市發(fā)展和建設(shè)的需要。 (二 )項(xiàng)目背景分析 大石壩地區(qū)與 XX 市的繁華商貿(mào)及文化教育中心 —— 渝中區(qū)及沙坪壩區(qū)僅一橋之隔。根據(jù) XX市規(guī)劃設(shè)計(jì)院 1999 年 12 月編制的 XX 地區(qū)規(guī)劃，該宗地用途為居住用地容積率分別為 、 、 ，建筑密度分別為 30%、 40%、 35%，建筑限高分別為 25 米、 50 米、 30 米，綠化率分別為 30%、 25%、 30%?？拷髽蛞粋?cè)及臨江側(cè)以后將會(huì)有 10 余畝公共綠化帶，靠近廠區(qū)一側(cè)的沿江在 2021 年內(nèi)濱江路建成通車，并從濱江路分支穿過(guò) XX 織造廠，上至盤(pán)溪鎮(zhèn)紅石路等。 織造廠廠區(qū)地處 XX 大橋北橋頭，東臨 210 國(guó)道，南臨嘉陵江，離 XX 火車站 3 公里，依山傍水，交通便利。 三、項(xiàng)目綜合分析 （一）大石壩地區(qū)規(guī)劃情況 根據(jù) XX 市 19962020 年城市總規(guī)制定的發(fā)展綱要：大石壩組團(tuán)由大石壩、冉家壩組成，規(guī)劃建成面積 22 平方公里，主要以無(wú)污染加工業(yè)、商業(yè)和居住為主。另外，長(zhǎng)安華都定位大型的歐陸風(fēng)情小鎮(zhèn)，有寬闊的文化步行街，小區(qū)采用中軸線對(duì)稱的皇家園林式布局，規(guī)劃大方氣派，坐北朝南，令人有尊崇之感，適合那些有生活情趣和品味的成功人士。長(zhǎng)安華都處在北部新城五黃路中心大轉(zhuǎn)盤(pán)這個(gè) 極佳的區(qū)位，巨大的升值潛力是該樓盤(pán)高銷售率的重要原因之一。 （ 11）項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng) 一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū) 33 政府的規(guī)劃決定了北部新城具有很大的發(fā)展?jié)摿Α? （ 9）項(xiàng)目特色 1） 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 2） 好的生態(tài)環(huán)境 3） 經(jīng)典戶型和小區(qū)規(guī)劃布局 4） 金牌物管（深圳金地國(guó)家一級(jí)物管，星級(jí)酒店管理），全心為業(yè)主服務(wù)的智能化網(wǎng)上物管 5）樣板間和現(xiàn)場(chǎng)包裝較好 （ 10）項(xiàng)目抗性 1）小區(qū)所在地屬新興開(kāi)發(fā)區(qū)域，還不成熟，居家生活略有不便。 （ 8）戶型結(jié)構(gòu) 戶型類型較多，有一般的平層，有躍層、錯(cuò)層。 （ 6）價(jià)格 起價(jià)： 1800 元 /平方米 ；每層價(jià)差： 20 元 /平方米 。小區(qū)規(guī)模很大， 采用中軸線對(duì)稱的皇家園林式布局，規(guī)劃大方氣派，四期工程共 16 幢約 22 層高樓， 一期一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū) 32 工程有 4 幢，共 584 戶。 5． 長(zhǎng)安華都 （ 1）開(kāi)發(fā)商： 長(zhǎng)安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、 XX 華潤(rùn)物業(yè) 發(fā)展 有限公司 （ 2）位置： XX 北 部新城 五黃路中心大轉(zhuǎn)盤(pán) （ 3）道路與交通 該項(xiàng)目 北靠龍頭寺國(guó)家級(jí)森林公園，南臨歐式一條街，東以黃花園大橋與渝中區(qū)相連，西接紅旗河溝、 XX 機(jī)場(chǎng)， 交通 極 為方便 ，以下線路直達(dá)長(zhǎng)安華都： 461（黃泥磅 解放碑） ； 611（黃泥磅 南 泉） ；323（黃泥磅 彈子石） ； 421（北汽城 黃泥磅 石坪橋） ； 111（龍溪鎮(zhèn) 黃泥磅 解放碑） ； 601（紅旗河溝 解放碑） 。便捷的交通不僅使沙區(qū)的住戶愿意到此居家，而且可以解決 XX 區(qū)家長(zhǎng)擔(dān)心孩子進(jìn)入沙區(qū)重點(diǎn)中小學(xué)學(xué)校就讀的難題。英紅瓦的坡屋頂、淺黃與深紅相間的外立面、寬敞的庭院、緩緩流動(dòng)的小溪、小徑盡頭的亭臺(tái)，整個(gè)舒適、純樸、自然的建筑理念，讓山水相依、自然為家的一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū) 31 家園夢(mèng)想，得以完美詮釋的特點(diǎn)獲得了現(xiàn)代人的青睞，使該樓盤(pán)銷售較好。山水家園，作為 XX 首家山地生態(tài)精品住宅小區(qū)，讓人們依山傍水而居，聆聽(tīng)潺潺的溪流，近觀浩浩的湖水不再是夢(mèng)境，讓人們對(duì)大自然的渴望成為現(xiàn)實(shí)，使人們超然于城市所有的躁動(dòng)與郁悶，拾回遺失已久的恬靜心情。在鋼筋水泥以驚人速度衍生的今天，城市天空日益喧嘩和渾濁，城市的面容日益模糊和雷同，于是，人們開(kāi)始懷念起純凈的山水，渴望重返自然。 2）周邊樓 盤(pán)眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，客戶分流嚴(yán)重 。 3）建在 XX 公園內(nèi)，以公園內(nèi)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境為背景，加上小區(qū)環(huán)境，二者互為補(bǔ)充。 （ 10）項(xiàng)目特色 1）容積率低，僅為 。 （ 9）戶型結(jié)構(gòu) 一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū) 30 戶型有錯(cuò)層、躍層。 （ 7）價(jià)格 起價(jià)： 1800 元 /平方米 ；均價(jià)： 1900 元 /平方米 ；每 層價(jià)差： 10－ 20 元 /平方米 。 銷售率達(dá)到 70%，特別是 129 m2的戶型現(xiàn)僅剩 2 套。一期工程六幢為 6＋ 1 的多層輕框結(jié)構(gòu)住宅，戶型偏大；二期三幢為 11＋ 1 的高層電梯住宅，會(huì)有小戶型。 （ 4）社區(qū)環(huán)境及配套 山水家園社區(qū)公共配套完善，周邊有長(zhǎng)安第一醫(yī)院、騎士?？漆t(yī)院、特色小學(xué)與中學(xué)、樹(shù)人小學(xué)（優(yōu)先入讀）、各類銀行、西南證券、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、重客隆超市及各類餐飲娛樂(lè)設(shè)施。 （ 2）位 置： XX 大石壩的 XX 公園內(nèi) （ 3）道路與交通 交通十分方便，數(shù)十路大小客車專線，每天從公園大門前經(jīng)過(guò)，往返 于沙坪壩和觀音橋等地。這些明文規(guī)定，使此房產(chǎn)失去了投資價(jià)值，會(huì)減少一部分客戶。 重大花園只對(duì)重大教職工出售，目的是讓它成為廣大教職工安居的地方，避免了小區(qū)內(nèi)的住戶素質(zhì)參差不齊、魚(yú)龍混雜，創(chuàng)造了良好的家居環(huán)境，加上優(yōu)惠的價(jià)格、經(jīng)典戶型吸引了大多數(shù) 教師，使得重大花園在工程剛開(kāi)工，一期的 A 棟就完成了 90%以上的選號(hào)。 2）周邊樓盤(pán)眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈 （ 12）項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng) 重大花園緊緊依托重大得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，構(gòu)筑以全新的居家環(huán)境、書(shū)香漫溢的靈性空間、鴻儒滿堂的文化氛圍、怡情養(yǎng)性的 空中花園，學(xué)院風(fēng)格的建筑造型和廣博深邃的地域文化為核心的開(kāi)發(fā)理念，一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū) 28 真正達(dá)到人與建筑、生活、環(huán)境的高度融合和統(tǒng)一，體現(xiàn)對(duì)人性的充分理解和尊重。 4）建在大學(xué)校園內(nèi)，具有 濃厚的文化氛圍 和得天獨(dú)厚的自然環(huán)境 。 2） 采光、通風(fēng)性很好。 114 m2（二室二廳）； 126 m2（三室二廳）； 152 m 158 m2（錯(cuò)層，四室二廳）； 206 m2（躍層）。 （ 8）物業(yè)定位 只針對(duì) XX 大學(xué)的教職工群體。 （ 6）工程進(jìn)度及銷售狀況 A 棟正開(kāi)挖地基，于明年年底交房， 銷售率達(dá)到 80%以上 。項(xiàng)目建成后將配有大型購(gòu)物商場(chǎng)、超市、干洗店、音像中心、棋牌室老年活動(dòng)中心、健身房、咖啡屋、美容美發(fā)店等。 （ 3）道路與交通 地處 XX 大橋至漢渝路一線，屬 XX 大學(xué)科技園人才家園的核心地帶，地理位置十分優(yōu)越、 交通方便 ，至沙區(qū)中心商業(yè)區(qū)僅幾百米，經(jīng)XX 大橋可達(dá) XX，毗鄰沙楊路，交通十分方便 。 重大花園 （ 1） 開(kāi)發(fā)商： XX 大學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司。 A 區(qū)自 2021 年 4 月 1 日開(kāi)盤(pán)銷售以來(lái)，銷售率為 30%40%左右。同時(shí)，沙坪壩區(qū)的另一個(gè)高品質(zhì)樓盤(pán) — 學(xué)林雅園的競(jìng)爭(zhēng)也對(duì)天驕年華的銷售帶來(lái)影響。在廣告推廣上，天驕年華借助協(xié)信集團(tuán)建立的天驕系列品牌迅 速建立物業(yè)品牌。 3）周邊樓盤(pán)眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 （ 7）價(jià)格：起價(jià) 2180 元 /平方米 一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū) 25 （ 8）物業(yè)定位：成功人士、二次置業(yè)者 （ 9）戶型結(jié)構(gòu) ：主要戶型為二房二廳、三房 二廳 （ 10）項(xiàng)目特色 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)先進(jìn)，小區(qū)整體環(huán)境處理較好 2）戶型選擇多樣，采光、通風(fēng)俱佳 3）開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，給業(yè)主以信心 4）品牌物業(yè)，物管較完善 （ 11）項(xiàng)目抗性 1）小區(qū)所在地鳳天路屬新興開(kāi)發(fā)區(qū)域，還不成熟，居家生活略有不便。 （ 5）規(guī)模 項(xiàng)目 占地面積 160 畝，總建筑面積 27 萬(wàn)平方米，容積率 ，綠化率 %，先期建設(shè) A 區(qū)，占地面積 100 畝，建筑面積 17 萬(wàn)平方米。 天驕年華 （ 1）開(kāi)發(fā)商： XX 協(xié)信城市建設(shè)發(fā)展公司