【正文】 消防知識培訓(xùn) （ 1）對業(yè)戶的消防要求（包括安全用水、用電），通過《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達到各業(yè)戶，并向 業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進行消防宣傳教育。 （ 7）公共場所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制，并加以處理。 （ 5）不準(zhǔn)在樓道、過道設(shè)立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。 （ 3）嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。 防火措施 （ 1）貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，業(yè)戶要樹立防火意識，管理部每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負責(zé)小區(qū)的消防工作。 （ 5）發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成餓消防隱患，應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗證。 （ 3） 兼職巡視員負責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每 2h 巡視一遍，并填寫《消防安全檢查登記表》。 建立各項消防制度 （ 1）消防檢查制度。 （ 5）日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。 （ 3）管理部其他人員為義務(wù)消防員。 四、消防管理 消防組織機構(gòu)的建立 （ 1）管理部負責(zé)建立消防安全小組。 （ 5）安全管理員巡查時，對裝修點的材料、裝修方式進行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時處理報告。 （ 3）裝修材料按指定時間進入，安全管理員進行認(rèn)真查驗，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。 裝修安全管理 （ 1）安全管理組負責(zé)裝修日常安全工作。 （ 4）裝修垃 圾清運。 （ 2）跟蹤施工情況，管理部主任每日巡視，了解各施工點施工情況，安全管理主管每日三次不定時巡視，了解施工情況及糾察施工隊運行情況。 （ 4）管理部主任應(yīng)在突發(fā)時間發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場，沉著、機智實施處理，并向上級進行報告。 （ 2）迅速 調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進行。 （ 3）與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請其警官兼任管理部安全管理指導(dǎo)員，定期與管理部安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。做到 2h巡視一遍，并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。 （ 3）有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。 二、安全管理 管理目標(biāo) （ 1）確保大廈內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。 （ 10）公共配套服務(wù)設(shè)施維護周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。遇有事故，維修人員在規(guī)定時 間內(nèi)進行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。 （ 8）制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。 （ 6）消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時啟用。 （ 5）監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。 （ 3）設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備要求。 管理措施 （ 1）制定設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。 （ 5）檔案管理室不惜達到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標(biāo)準(zhǔn)。 （ 3）建議盡可能的采用電腦儲存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。 資料分類整理 （ 1）分辨真?zhèn)? （ 2）分類排序 （ 3）組編檔號 （ 4）裝訂精美 檔案資料管理 （ 1）采用原始檔案和電腦檔案雙軌 管理制。制定出管 理規(guī)章制度共計 74 條，其中公眾制度 12 條，內(nèi)部崗位職責(zé) 20 條，運作管理制度 32 條，員工培訓(xùn)考核制度 10條。 第七章 物業(yè)管理費預(yù)算 一、物業(yè)管理開支分類預(yù)算表 序 號 支出項目名稱 月支出 年支出 備 注 一 寫字樓支出 1 員工薪金 2 公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費 3 綠化租用、管理費 4 物業(yè)管理清潔費 5 物業(yè)管理辦公費 6 公共區(qū)域保險費 7 固定資產(chǎn)折舊費 8 公共水電費 9 管理公司合理利潤 10 法定稅金 11 每月管理費支出合計 元 / ㎡ 二 商場支出 1 員工薪金 2 中央空調(diào)費 3 商場專用貨梯費 4 商場專用手扶梯費 5 商場公共用水費 6 員工制服費 7 設(shè)施維修、保養(yǎng)費 8 綠化設(shè)施管理費 9 節(jié)假日活動宣傳費 10 管理公司合理利潤 11 法定稅金 12 每月管理費支出合計 元 / ㎡ 三 車場費用 1 員工薪金 2 照明電費 3 公共用水費 4 每月管理費支出合計 元 / ㎡ 四 商務(wù)會所費用 1 員工薪金 2 會所用電費 3 會所用水費 4 每月管理費支出合計 元 / ㎡ 五 員工餐廳費用 1 餐廳用水費 2 餐廳用電費 3 餐廳用煤氣費 4 每月管理費支出合計 元 / ㎡ 二、物業(yè)管理處開支預(yù)算明細表 序 號 支出項目名稱 算 式 支出金額（人民幣元） 月支出 年支出 一 管理部員工薪金 經(jīng)理辦公室 1 物業(yè)總經(jīng)理 2 總經(jīng)理助理 綜合管理部 3 管理部經(jīng)理 4 文員兼?zhèn)}管 5 資料管理員 6 業(yè)戶接待員 工程管理部 7 工程經(jīng)理 8 工程主管 9 強電技工 10 弱電技工 11 空調(diào)水電工 12 萬能工 13 文員兼?zhèn)}管 物業(yè)管理部 14 物業(yè)經(jīng)理 15 商務(wù)咨詢管理 16 信報收發(fā)員 17 會所管理員 18 物業(yè)清潔員 19 物業(yè)管理文員 安全管理部 20 安全經(jīng)理 21 安全主管 22 安全管理員 23 車場管理員 24 監(jiān)控管理員 財務(wù)管理部 25 財務(wù)經(jīng)理 / 會計 26 財務(wù)出納員 27 車場收費員 二 物業(yè)管理辦公費 1 辦公低耗品 2 辦公交通費 3 節(jié)日布置費 4 辦公電話費 5 辦公水電費 三 公共設(shè)備維護費 1 消防設(shè)備維護費 2 扶梯設(shè)備維護費 3 貨梯設(shè)備維護費 4 消防梯設(shè)備維護費 5 客梯設(shè)備維護費 6 空調(diào)設(shè)備維護費 7 吊船設(shè)備維護費 8 電器設(shè)備維護費 9 技防設(shè)備維護費 10 通訊廣播設(shè)備維護費 11 給排水設(shè)備維護費 12 設(shè)備維修備用金 四 物業(yè)管理清潔費 1 寫字樓廁所衛(wèi)生紙 2 清潔劑類費用 3 清潔毛巾、工具類 4 垃圾清運袋 5 垃圾桶用干沙 6 垃圾清運費 7 水池清潔費 8 “四害”消殺費 9 清潔工具維修費 10 清潔管理備用金 五 綠化租用、管理費 1 外圍綠化租用費 2 物業(yè)綠化水電費 3 室內(nèi)綠化布置費 六 固定資產(chǎn)折舊費 1 電腦 2 復(fù)印機 3 打印機 4 傳真機 七 物業(yè)公用電費 1 寫字樓客梯 2 寫字樓消防梯 3 生活水泵、排污泵 4 1 / F 19 / F 公共照明 5 泛光、霓虹照明 6 車庫照明空調(diào)費 八 物業(yè)公共用水費用 1 寫字樓 用水費用 2 商場用水費用 3 會所用水費用 4 餐廳用水費用 九 物業(yè)管理開支費 第八章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理 一、管理規(guī)章制度 科學(xué)管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ?，為了達到高標(biāo)準(zhǔn)的管理目的，我公司已成功導(dǎo)入 ISO 9000 質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)模式。 對拖欠費用的業(yè)戶以電話聯(lián)系、上門催收或下發(fā)催費通知單等方式使拖欠費款項及時回收。 二十、財務(wù)收費員崗位職責(zé) 協(xié)助會計、出納做好各項費用的收取、統(tǒng)計、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受公司財務(wù)管理部的指導(dǎo)和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，帳表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費用及時催收，做到費用收繳率達到 98% 。做好各下屬部門領(lǐng)用和核銷工作。 負責(zé)管理銀行帳戶，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時對帳，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。 十九、財務(wù)出納崗位職責(zé) 負責(zé)登記現(xiàn)金日記帳、銀行存款日記帳的工作，做到日清月結(jié)。 按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對帳目、結(jié)帳、編制會計報表，并做到報表數(shù)字真實、計算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、說明清楚。 根據(jù)審核無誤的會計憑證登記帳簿。 按照規(guī)定設(shè)置總帳，明細帳。 要嚴(yán)格審核會計憑證并妥善保管。 十八、財務(wù)會計崗位職責(zé) 對規(guī)定的會計科目名稱、編號、核算內(nèi)容和對應(yīng)關(guān)系、不得任意改變。 保守公司管理處機密，維護公司利益。 統(tǒng)一歸口管理公司各種票據(jù)和帳目，杜絕管理處資金流失。 做好財務(wù)統(tǒng)計和會計帳目、報表及年總終結(jié)算工作，并妥善保管會計憑證，帳簿、報表和其他檔案資料。 做好公司各項資金的收取與支出管理。 按照國家統(tǒng)一的會計制度設(shè)置和使用會計科目，除會計制度允許變動的以外，不得任意增減或者合并會計科目。 10 完成上級交辦的各項任務(wù)。 負責(zé)大廈應(yīng)急處理的搶救工作。 熟悉有關(guān)消防器械的使用。 模范遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事。 負責(zé)本轄區(qū)車輛進出、停放管理，遇事要向上級報告。 熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應(yīng)立即采取應(yīng)急 措施。 做好安全管理員的培訓(xùn)、考核工作。 定時、不定時（晚上零點之后的檢查，一周不少于 1 次）對各崗位值勤人員的工作進行巡查、督導(dǎo)。 檢查、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。 對治安、車輛管理員日常工作進行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時工作任務(wù)。 完成上級交辦的其他工作。 負責(zé)本門部文件打印、校對，及傳真工作。 負責(zé)部門考勤統(tǒng)計工作。 十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé) 負責(zé) 本部門文件、圖紙及技術(shù)資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。 定期對設(shè)施、設(shè)備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。 十三 、維修工崗位職責(zé) 執(zhí)行管理部制定的《機電設(shè)備管理手冊》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。 根據(jù)運行實際情況，提出設(shè)備運行節(jié)能措施，并保證實施，使系統(tǒng)能運行在最優(yōu)狀態(tài)。 十二、暖通技工崗位職責(zé) 協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指示。 根據(jù)實際需求，開展各項弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。 十一、弱電技工崗位職責(zé) 協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指標(biāo)。 負責(zé)大廈系統(tǒng)業(yè)戶二次裝修工程的監(jiān)管工作。 負責(zé)供電系統(tǒng)的維保操作及制定供電設(shè)備的大、中、小修計劃。 十、強電技工崗位職責(zé) 協(xié)助工程經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指標(biāo)。 協(xié)助供電局抄表確認(rèn)用電量，并進行月度用電分析對比，及時發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費。 遇到突發(fā)停電或發(fā)生其他突發(fā)事故時，應(yīng) 從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時排除故障，或采